НСО 3. Проверка достоверности оценки

НСО 3. Проверка достоверности оценки

1. Общие положения

1. Настоящий стандарт устанавливает основные требования к проверке достоверности оценки, обязательные для применения при осуществлении оценочной деятельности на территории Республики Казахстан.

2. Недостоверной оценкой считается оценка, осуществленная на несуществующий объект или выполненная с нарушением требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, стандартов оценки, с использованием в отчете об оценке недостоверных данных, приводящих к искажению рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Результат оценки можно считать достоверным, если в результате экспертизы отчета об оценке не будут обнаружены нарушения требований законодательства Республики Казахстан об оценочной деятельности, нормативных правовых актов и стандартов оценки, которые привели к искажению рыночной или иной стоимости объекта оценки

Искажением рыночной или иной стоимости следует считать факт отклонения ее величины от величины определенной экспертом более чем на норматив, установленный в Приложении к настоящему Стандарту. 

3.  Настоящий Стандарт применяется при проведении экспертизы отчетов:

1) в рамках судебного и досудебного урегулирования споров, в том числе в рамках проведения судебной экспертизы достоверности оценке, а также при обращении потребителей услуг в области оценочной деятельности на оценщика палаты;

2)  в случаях необходимости принятия решений органами исполнительной власти Республики Казахстан на основании отчетов об оценке, выполненных независимыми оценщиками, в том числе при совершении сделок с государственным имуществом, при необходимости определения размера компенсаций, выплачиваемой гражданам за имущество, изымаемое для государственных нужд;

3) во всех иных случаях, предусмотренных законодательством Республики Казахстан

4. В настоящем Стандарте используются следующие понятия:

объект экспертизы – отчет об оценке, содержащий все приложения и иллюстративные материалы; предмет экспертизы – достоверность оценки стоимости имущества, установленной в отчете  об оценке; экспертиза отчёта об оценке -  проверка достоверности оценки экспертом, который выносит свое беспристрастное суждение по результатам рассмотрения работы другого оценщика и выражает свое согласие или несогласие с заключением о величине стоимости, установленной в отчете; эксперт отчета об оценке – член экспертного совета палаты оценщиков, имеющий стаж работы в качестве оценщика не менее 7 лет и Сертификат эксперта установленного образца; экспертное заключение – документ, в котором в соответствии с требованиями настоящего Стандарта изложены результаты проведенной экспертизы; техническая экспертиза - экспертиза на соответствие отчета требованиям законодательства Республики Казахстан об оценочной деятельности; комплексная экспертиза – экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Республики Казахстан об оценочной деятельности; необъективная оценка – оценка, которая явным образом базируется на неправдивых исходных данных, преднамеренно использованных оценщиком для формирования необъективного заключения о стоимости объекта оценки; некачественная оценка – оценка, проведенная с нарушением принципов, методических подходов, оценочных процедур, которые выявлены в результате экспертизы отчета об оценке; точность оценки – характеристика качества оценки, отражающая степень расхождения величины стоимости, указанной в отчете, к результату установленному экспертом, рассчитываемая с помощью относительных показателей вариации; критерии точности оценки – нормативы допустимой максимальной величины показателей вариации для данного типа оцениваемого имущества, устанавливаемые в Инструкциях, утвержденных уполномоченным органом и Методических указаний (Практических рекомендаций) палат оценщиков.

2. Порядок проведения экспертизы

5. Экспертиза отчета об оценке проводится в добровольном, обязательном или инициативном порядке.

1) Добровольная экспертиза проводится на основании заявления оценщика о желании произвести добровольную сертификацию с целью получения более высокой категории.

2) Обязательная экспертиза осуществляется по основаниям, установленным в пункте 6 настоящего Стандарта.

3) Инициативная экспертиза проводится на основании рассмотрения обращений, ходатайств, жалоб оценщиков палаты, потребителей услуг в области оценочной деятельности на оценщика палаты.

4) Иные случаи и основания проведения экспертизы устанавливаются внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков.

6. Экспертиза отчётов об оценке проводится в обязательном порядке в случае:

в случае обращения заказчика и/или третьего лица в палату оценщиков с просьбой проверить достоверность оценщик; в случае несогласия заинтересованных лиц  с экспертизой выполненной палатой, обязательная экспертиза проводится Экспертным советом Республиканской палаты оценщиков; приватизации государственного имущества; изъятия недвижимости для государственных нужд; если  отчет об оценке государственного имущества выполнен оценщиком, учредителем которого является зарубежная компания; по требованию государственного уполномоченного органа в случаях, предусмотренных законодательством Республики Казахстан; по решению суда; по требованию государственных, правоохранительных и налоговых органов.

7. Основанием для проведения экспертизы является договор заказчика с палатой оценщиков или Республиканской палатой оценщиков (далее – Палатой). К договору должен прилагаться отчет на бумажных или электронных носителях, содержащий полный комплект приложений и иллюстративных материалов. В договоре на проведение экспертизы должен указываться перечень вопросов, на которые должен ответить эксперт.  Плата за проведение экспертизы отчёта об оценке устанавливается в размере, определяемым договором. Размер оплаты комплексной экспертизы устанавливается в размере минимальных тарифов, утвержденных Республиканской палатой оценщиков. Размер технической экспертизы  устанавливается в размере 1/3 от тарифа комплексной экспертизы. Между Оценщиком, Заказчиком и Палатой подписывается соглашение о неразглашении коммерческой информации, которая стала известна Палате или Эксперту в процессе экспертизы. Договор на проведение экспертизы в соответствии с настоящим Руководством должен содержать:

1) основания заключения договора;

2) размер денежного вознаграждения за проведение экспертизы;

3) срок исполнения, условия оплаты работ по экспертизе;

4) ответственность сторон по договору;

5) условия сдачи-приемки результатов экспертизы;

6) порядок разрешения споров по результатам экспертизы;

7) иные условия, необходимые в соответствии с законодательством Республики Казахстан.        

8.  Для заключения договора о проведении экспертизы отчета об оценке заказчик представляет в Палату оценщиков:

заявление на проведение экспертизы; копию договора с оценщиком, на основании которого была произведена оценка; отчет со всеми приложениями, который подлежит проверке; копии документов, удостоверяющих право собственности заказчика на объект, оценка которого произведена в проверяемом отчете, либо иные основания для проведения экспертизы.

9. Пред экспертом при проведении Технической экспертизы могут быть поставлены следующие вопросы:

1) соответствует ли  форма и содержание отчета требованиями нормативных правовых актов по оценке имущества и стандартам оценки?

2) соответствует ли примененные в отчете методы требованиям действующих стандартов, методик и инструкций по оценке?

3)  являются ли достоверными данные, использованные в отчете об оценке,  для расчетов величины определенной в нем стоимости?

10. Пред экспертом при проведении Комплексной  экспертизы могут быть поставлены следующие вопросы:

1) привели ли к искажению оцененной в отчете стоимости, выявленные экспертизой нарушения требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности, стандартов оценки, использование в отчете об оценке недостоверных данных?

2) имеется ли в действительности объект оценки и соответствуют ли использованные в расчете данные о размерах, технических и качественных характеристиках фактическим показателям, которые выявлены экспертом при его осмотре?

3) можно ли признать отчет достоверным?

11. Техническая экспертиза проводится в трехдневный срок,  а Комплексная экспертиза проводится в двухнедельный срок с момента заключения договора и оплаты за проведение экспертизы по утвержденным тарифам.

12. После заключения договора о проведении экспертизы, Палата оценщиков направляет отчет на проверку его достоверности в Экспертный совет, который поручает выполнить эту работу одному из экспертов - членов совета, специалисту по оценке того вида имущества, оценка которого произведена в отчете, представленном на экспертизу. При выборе эксперта для проведения экспертизы конкретного отчёта об оценке следует соблюдать критерий независимости эксперта от Оценщика, выполнявшего отчёт, от Заказчика экспертизы, Заказчика оценки и от Собственника объекта оценки.

13. Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика экспертизы, собственника объекта оценки.

Экспертиза отчета об оценке также не может проводиться экспертом в случае, если эксперт имеет имущественный интерес в объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза, либо если эксперт состоит с учредителем, собственником, должностным лицом юридического лица - заказчика экспертизы, физическим лицом - заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.

Эксперт обязан уведомлять Экспертный совет о фактах оказания на него воздействия со стороны любых лиц в целях влияния на вывод (выводы), содержащийся (содержащиеся) в экспертном заключении.

14. Экспертиза отчета об оценке проводится на основе допущения, что описание характеристик объекта оценки в отчете об оценке достоверно, если у эксперта-оценщика отсутствуют основания считать иначе. При экспертизе отчета об оценке не требуется проведение осмотра объекта оценки, если иное не предусмотрено договором на экспертизу.

Для целей проведения экспертизы необходимая для проведения экспертизы, но отсутствующая в отчете об оценке информация, на которую ссылается оценщик в отчете об оценке, представляется оценщиком по запросу эксперта. Эксперт направляет запрос, а оценщик направляет соответствующую информацию в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подписавший отчет об оценке, содержащими требования к содержанию запроса и срокам его направления; обоснованию необходимости представления информации; срокам и порядку направления оценщиком информации. Если оценщик не в состоянии предоставить эксперту-оценщику информацию на которую есть ссылка в отчете, но которая в отчете отсутствует, отчет признается не достоверным.

При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.

15. Эксперт в установленные договором сроки составляет экспертное заключение и направляет его в экспертный совет Палаты или Республиканской палаты. Экспертный совет в трехдневный срок рассматривает экспертное заключение и в случае согласия с мнением эксперта, оно утверждается председателем Экспертного совета.  При наличии замечаний Экспертный совет возвращает экспертное заключение эксперту с письменным указанием о выявленных замечаниях, для доработки и внесения изменений в экспертное заключение

16. В случае несогласия одной из заинтересованных сторон с результатами экспертизы, выполненной экспертами Палаты оценщиков, следует обратиться в Экспертный совет Республиканской палаты оценщиков с просьбой провести повторную экспертизу. Решение Экспертного совета Республиканской палаты оценщиков является окончательным и обжалованию не подлежит.

17. Техническая экспертиза отчета не является повторной оценкой, она только выявляет нарушения, допущенные оценщиком в Отчете, которые могли привести к недостоверности оценки. Комплексное экспертное заключение, в котором установлено, что оценка, выполненная в отчете недостоверна, является основанием для проведения повторной оценки.

3. Требования к содержанию и форме экспертного заключения

18. Экспертное заключение должно содержать: 

Титульный лист; Общие сведения Соответствие формы отчета требованиям государственных стандартов Соответствие содержания  отчета требованиям государственных стандартов Заключение эксперта

Экспертное заключение о результатах комплексной экспертизы, помимо перечисленных разделов, должно содержать проверку точности расчетов. 

19. Титульный лист должен содержать:

1) номер экспертизы;

2) дату ее проведения;

3) основание для проведения экспертизы;

4) сведения о заказчике экспертизы отчета об оценке или ином органе, инициировавшем проведение экспертизы отчета об оценке (полное наименование, место нахождения);

5) вид проводимой экспертизы;

6) полное наименование проверяемого  отчёта;

7) Ф. И.О. оценщика-эксперта;

8) подпись председателя Экспертного совета, утвердившего экспертное заключение, заверенное печатью Палаты или Республиканской палаты оценщиков.

20. Раздел «Общие сведения» должен содержать информацию:

О заказчике экспертизы и основании ее проведения; Данные об  оценщике, чей отчет подвергается экспертизе (ФИО, наименование оценочной компании, № и дата выдачи лицензии); Сведения об эксперте (ФИО, номер и дата выдачи Квалификационного свидетельства эксперта, данные об образовании, стаже работы); Сведения о прочих специалистах, привлеченных при проведении экспертизы отчета об оценке (при привлечении таковых) с обоснованием необходимости их привлечения, указанием квалификации и степени участия. Краткие сведения об оцененном имуществе; Определение  цели  экспертизы с указанием вопросов, на которые необходимо дать ответ; Перечень информации, на которой основывалась экспертиза.

21. В разделе, в котором рассматривается форма отчета, дается краткое описание соблюдения или не соблюдения основных требований законодательства, со ссылкой на соответствующие пункты международных и национальных  стандартов.

22. В разделе, в котором проводится проверка отчета на предмет соответствия его содержания и примененных методов расчета стандартам оценки, эксперт обязан:

1) провести проверку правильности применения затратного, сравнительного и доходного подходов, или обоснованности отказа от применения подходов, а также  сделанных допущений, объяснив причины любых своих несогласий с ними.

2) проверить соответствие используемых в отчете данных исходной информации и другим данным, приведенным в различных частях отчета или в приложениях к нему;

3) если в процессе оценки использован новый методический прием (алгоритм расчета, методика расчета параметров, методика анализа информационных баз, новые методики статистических расчетов и т. д.), эксперт вправе запросить у оценщика описание данных методик; 

5) В экспертном заключении необходимо анализировать не только негативные стороны отчёта об оценке, но и отмечать положительные его стороны.

6) Из содержания экспертного заключения должно быть однозначно понятно, к какому из нижеперечисленных типов относится замечание:

замечание, указывающее на существенное нарушение, приводящее к искажению рыночной или оной стоимости, определенной в отчете; замечание, указывающее на несущественное нарушение требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности в части соблюдения формы и содержания отчета.

7) Замечания относительно несущественных нарушений требований нормативных правовых актов в области оценочной деятельности в части соблюдения формы и содержания отчета указываются в экспертном заключении на усмотрение эксперта.

23. Наличие выявленных нарушений в отчете об оценке должно быть подтверждено ссылками на пункты нормативных правовых актов, требования которых нарушены оценщиком. При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование информации, которая стала общедоступной только после даты оценки.

24. В результирующей части экспертного заключения Технической экспертизы указывается вывод о том, что отчет об оценке соответствует, либо не соответствует требованиям законодательства Республики Казахстан об оценочной деятельности.

1) При отсутствии замечаний эксперта к отчету или выявлении нем исключительно несущественных нарушений указывается следующий вывод: «Отчёт об оценке соответствует всем существенным (для результата оценки и его обоснованности) требованиям, установленным законодательством об оценочной деятельности и договора об оценке. Устранение содержащихся в отчете об оценке несущественных нарушений не приведёт к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки».

2) На усмотрение эксперта-оценщика результирующая часть может содержать:

● указание на степень существенности допущенных в отчете об оценке нарушений (при их наличии);

● вывод о возможности или невозможности использования итоговой величины стоимости объекта оценки для указанных в отчете об оценке задач.

3) Экспертное заключение может содержать контрольно-проверочный список, представляющий собой перечень требований законодательства Республики Казахстан об оценочной деятельности к отчету об оценке и договору об оценке с отметками об их соблюдении или несоблюдении.

4)  В приложениях к экспертному заключению должны содержаться копии документов и прочих материалов, не содержащихся в отчете об оценке, подтверждающих корректность замечаний и выводов, сделанных в экспертном заключении;

5) Экспертное заключение подписывается экспертом (экспертами), которые его составили.

25. Результатом Комплексной экспертизы помимо сведений указанных в пункте 24 настоящего Стандарта,  является положительное или отрицательное экспертное заключение, т. е. признание отчета достоверными или нет.

26. Отрицательное экспертное заключение должно содержать перечень выявленных технических ошибок (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка), которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также приводят к неоднозначному толкованию.

Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Республики Казахстан, Стандартов, Инструкций оценки и других нормативных правовых, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

27. В случае, если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится Техническаяя экспертиза.

28. Экспертное заключение составляется в письменной форме в соответствии с требованиями настоящего Стандарта и должно быть пронумеровано постранично, прошито, скреплено печатью Палаты  или Республиканской палаты оценщиков, подписано экспертом (экспертами), проведшим (проведшими) экспертизу отчета об оценке, утверждено руководителем экспертного совета Палаты либо иным уполномоченным лицом, заверено руководителем исполнительного органа Палаты или иным уполномоченным лицом и утверждено в порядке, установленном Палатой в соотвествии с требованиями, установленными в настоящем Стандарте.

4. Требования к порядку утверждения экспертного заключения

29. Установленный Палатой оценщиков порядок утверждения экспертного заключения, подготовленного экспертом (экспертами) Палаты (далее - порядок утверждения экспертного заключения), должен содержать положения, определяющие:

состав лиц, подписывающих экспертное заключение; форму утверждения экспертного заключения руководителем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом; форму заверения экспертного заключения руководителем исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом; последовательность и сроки процедур подписания, утверждения и заверения экспертного заключения; состав и объем указываемых в экспертном заключении сведений о полученной от оценщика на основании запросов информации, необходимой для проведения экспертизы, но отсутствующей в отчете об оценке.

30. Копия экспертного заключения хранится Палатой в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Республики Казахстан.

Копия экспертного заключения может храниться в форме электронной копии бумажного экземпляра Экспертного заключения. 

  Приложение 1 

Нормативы допустимой максимальной величины расхождения результатов стоимости, определенной оценщиком и экспертом

Объект	Норматив
Квартира в городе	10%
Жилой дом в городе	15%
Жилье в сельской местности	20%
Коммерческая недвижимость	20%
ОИС и бизнес	30%