Способы управления многоквартирным домом

Способы управления многоквартирным домом

О способах управления многоквартирными домами в СМИ и интернете размещено достаточно много информации. Но, к сожалению, при изобилии информации собственники помещений не могут выбрать оптимальный. В каждом есть как свои плюсы, так и минусы. Давайте рассмотрим каждый способ подробно.

Для начала определим существенные отличия в схемах управления домами:

Способ управления Критерии сравнения	Управляющая компания	ТСЖ или кооператив	Непосредственное управление
Схема взаимоотношений с собственниками помещений по вопросам управления МКД	Заключается договор управления МКД	Заключаются договор управления МКД	Договор управления не заключается
Схема взаимоотношений с ресурсоснабжающими компаниями	Договоры на поставку ресурсов заключается между УК и РСО. Заключение договоров собственников с РСО недопустимо.	Собственники помещений е делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья, а оно, в свою очередь, заключает договор управления с управляющей организацией, которая находит поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья.	Договоры с РСО заключаются с каждым собственником помещения в доме. Договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества заключаются со всеми или с большинством собственников помещений. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре. В интересах всех собственников по решению общего собрания в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников - по доверенности.
Затраты на содержание и ремонт	Затраты на управление домом, содержание штата управления
Есть	Есть	Нет
Затраты собственников на содержание и обслуживание дома, возможность сэкономить
Стоимость услуг согласовывается с собственниками, возможна экономия за счет отказа от некоторых видов услуг	Сокращение затрат возможно при выполнении некоторых работ силами собственников; возможно извлечение прибыли от использования общедомового имущества, прибыль расходуется на содержание общего имущества.	Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим собственников.
Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме	Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в договоре управления, то собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию.	Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ. Органы управления ТСЖ либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны.	Собственники помещений сами защищают свои права и законные интересы - лично либо через представителей.

Плюсы	Минусы
Управляющая компания	Управление домом осуществляется коллективом специалистов, обладающих достаточным опытом в этой сфере. Любая уважающая себя УК обладает развитой материально-технической базой. УК своевременно узнает обо всех значимых изменениях в жилищном законодательстве и может оперативно реагировать на них. Управление домом осуществляет одна компания, что позволяет оперативно решать возникающие вопросы. Отношения между собственниками и управляющей компанией регулируются договором, который определяет права и обязанности сторон.	Все платежи поступают на расчетный счет УК, что существенно затрудняет контроль за их расходованием. Решение о необходимых работах, а значит и затратах, принимает УК, лишь согласовывая его с собственником. Проблемы решаются медленно или не в полном объеме.
ТСЖ или кооператив	Возможность влиять на решение вопросов. Порядок и чистота. Подъезды, лифт станут ухоженнее. Но только при условии грамотного функционирования ТСЖ. Товарищество может самостоятельно выбирать эксплуатирующую компанию и контролировать качество ее работы. Можно пытаться решить все проблемы силами ТСЖ и нанимать свой обслуживающий персонал. Возможность сокращать расходы жильцов за счет хозяйственной деятельности ТСЖ. Все доходы от хозяйственной деятельности используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды.	Мнение большинства важнее. Более высокие платежи. Безынициативность, непонимание и лень наших граждан.  Отсутствие квалифицированных кадров.
Непосредственное управление	Функция управления своим жильем сохраняется за собственниками, а не передается какой-то организации, т. е. работы по дому, а соответственно, и расходы будут производиться только с ведома и под контролем собственников. Отсутствуют расходы на содержание управленческого аппарата. Наличие у каждого собственника индивидуального договора с РСО на холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, отопление.	Трудно найти человека, который на добровольных началах (бесплатно) взвалил бы на себя груз ответственности за содержание и ремонт общедомового имущества. Несмотря на то, что от имени собственников во взаимоотношениях с государством и третьими лицами может выступать - на основании доверенности - один из них, принимать наиболее важные решения придется на общем собрании. Организовать каждое такое собрание и обеспечить его легитимность потребует немалого труда. Невозможно принимать участие в федеральной программе по 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», это доступно только тем МКД, в которых образовано ТСЖ или его управлением занимается УК. Отсутствие юридического лица и банковского счета, на котором можно аккумулировать сэкономленные средства. Индивидуальные договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями приводят к дополнительным затратам времени и сил. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества собственники помещений должны самостоятельно вести переговоры  с их поставщиками. Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будут выполняться те же работы, что делала УК при способе «управление управляющей организацией», и ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла тогда управляющая организация. Однако это не так. В соответствии с действующим законодательством жилищная УК несет ответственность даже за те работы, которые не прописаны в ее договоре с собственником. Множество надзорных инстанций всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет. Если речь идет о непосредственном управлении, побудить подрядчика выполнить какие-то дополнительные работы собственники дома могут только через суд. Также управляющая организация обязана выполнять работы, например, по подготовке дома к зиме даже в случае, если далеко не все собственники своевременно вносят плату за содержание и ремонт жилья. При непосредственном управлении подрядная организация выполняет работы ровно на ту сумму, какую она соберет с жильцов, и только те, которые оговорены в договоре. Органы местного самоуправления будут не вправе проверять деятельность управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

В любом случае все зависит от активности собственников. Независимо от способа управления они должны активно принимать участие в управлении своим домом.