Во исполнение раздела 3 Плана профилактических мероприятий Службы государственной жилищной инспекции Ивановской области на 2017 год, утвержденного приказом Службы Службой подготовлена информация по обобщению практики осуществления Службой государственного регионального жилищного контроля (надзора) и лицензионного контроля в регионе по итогам 2017 года, с указанием наиболее часто встречающихся случаев нарушений обязательных требований.
По итогам 2017 года при осуществлении государственного регионального жилищного контроля (надзора) и лицензионного контроля Службой выявлено 8655 нарушений обязательных требований.
При этом, считаем необходимым указать на наиболее часто встречающиеся случаи нарушений обязательных требований.
1. В части ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирных домов, наиболее часто выявляемыми нарушениями являлись:
- ненадлежащая эксплуатация приборов учета коммунальных ресурсов, отсутствие надлежащего учета потребленных коммунальных ресурсов;
- отсутствие надлежащей теплоизоляции инженерных систем жизнеобеспечения, а также ненадлежащее утепление чердачных, подвальных помещений, помещений общего пользования в многоквартирных домах;
- ненадлежащее состояние трубопроводов и запорной арматуры инженерных систем;
- ненадлежащее содержание кровель, межпанельных швов, продухов подвальных помещений, слуховых окон чердачных помещений многоквартирных домов;
- отсутствие уборки помещений общего пользования и придомовых территорий многоквартирных домов.
В качестве мер, которые должны приниматься поднадзорными хозяйствующими субъектами в целях недопущения таких нарушений, рекомендуем следующие меры:
- организация контроля за состоянием жилищного фонда путем проведения весенних, осенних осмотров многоквартирных домов с фиксацией имеющихся неисправностей и занесением их в журнал регистрации результатов осмотра, составлением соответствующих актов осмотра, паспортов готовности;
- оформление, с учетом предложений советов многоквартирных домов, состава работ по текущему ремонту общего имущества и сроков их выполнения в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год;
- осуществление контроля исполнения плана-графика в установленные сроки;
- организация своевременного проведения планово-предупредительного ремонта общего имущества многоквартирных домов и содержание его в исправности.
Также считаем важным указать на наличие положительной судебной практики, которая сложилась в 2017 году в деятельности Службы по вопросу выявления нарушений со стороны поднадзорных хозяйствующих субъектов в части ненадлежащего содержания общего имущества МКД.
Так, Службой в адрес УО выдавались предписания по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества МКД.
Такие предписания оспаривались в Арбитражном суде Ивановской области.
Основным доводом УО являлось указание на необходимость проведения капитального ремонта, и в обосновании данного довода предоставлялись соответствующие технические заключения.
Суды двух инстанции (первой и апелляционной) поддержали Службу и указали, что данные доводы не освобождают УО от возложенной на нее договором управления и законом обязанности по выполнению работ и услуг, которые в штатном режиме обеспечивают работы по надлежащему содержанию общего имущества МКД в целях обеспечения безопасности проживающих и сохранения имущества.
Ссылка УО на техническое заключение судом также была отклонена, поскольку выводы, изложенные в заключении, безусловно, не исключают обязанность УК по проведению ремонтных работ (дела №/2017, А17-3991/2017).
В том числе, в регионе сложилась положительная для Службы судебная практика относительно возложения обязанности по установке и вводу в эксплуатацию приборов учета в МКД именно на УО.
Судебные органы трех инстанций (суд первой, апелляционной и кассационной инстанций) поддержали позицию Службы о том, что ввод в эксплуатацию прибора учета соответствующего вида энергии и обеспечение его надлежащей эксплуатации (осмотр, техническое обслуживание, поверка и т. д.) является обязанностью УО (дела №/2016, А17-6682/2016 и др).
2. Также Службой в 2017 году были выявлены нарушения обязательных требований со стороны УО в части начисления платы за общедомовые нужды (далее – ОДН), в частности, были установлены факты начисления платы за ОДН, при расчете которой управляющими организациями были использованы площади жилых и нежилых помещений, мест общего пользования МКД, несоответствующие технической документацией на дом.
В связи с чем, в качестве мер, которые должны приниматься УО в целях недопущения подобных нарушений, рекомендуем при расчете платы за ОДН применять площади жилых и нежилых помещений, мест общего пользования МКД в строгом соответствии с действующей технической документации на дом.
Из наиболее часто встречающихся случаев нарушений обязательных требований также считаем необходимым указать на факты нарушений в части начисления УО платы за предоставление услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее - ТКО).
В качестве рекомендаций для УО в целях недопущения подобных нарушений необходимо указать на следующее.
Если в жилом помещении МКД никто не зарегистрирован и не проживает, при этом от собственника данного помещения имеется заявление о перерасчете платы за ТКО с приложением документов, подтверждающих факты периода временного отсутствия потребителей в жилом помещении, УО обязаны произвести соответствующий перерасчет за данный период.
Относительно наличия положительной судебной практики, которая сложилась в 2017 году в деятельности Службы по вопросу выявления нарушений в части начисления платы жителям МКД за ЖКУ необходимо отметить следующее.
В 2017 году Службой были выявлены вопиющие случаи незаконного выставления в адрес жителей МКД платёжных документов, включающих строку «добровольное страхование».
На основании действующего жилищного законодательства РФ «добровольное страхование» не является ни жилищной, ни коммунальной услугой и, следовательно, не может быть включено УК в платежный документ на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Судебные органы двух инстанций (суд первой и апелляционной инстанций) поддержали позицию Службу и указали, что выставление в счетах-квитанциях на оплату ЖКУ оплаты услуг по добровольному страхованию, не связанных с осуществлением деятельности по договору управления МКД, выходит за рамки полномочий УО (дела №/2017, А17-4900/2017).
Также Службой в рамках проверочных мероприятий в отношении ряда управляющих компаний региона были установлены факты незаконного выставления «двойных счетов» в адрес жителей многоквартирных домов (и прежней УК и вновь избранной).
Судебные органы трех инстанций (суд первой инстанции, апелляционной и кассационной инстанции) поддержали позицию Службы и указали, что действующим жилищным законодательством четко установлено условие, при выполнении которого лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом – это внесение сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий субъекта Российской Федерации. (дело № А 17-7070/2016 и др.)
