ПЕРЕХОД К ИНВЕСТОРУ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
Вопрос:
Организация выступает инвестором по договору долевого строительства при строительстве комплекса административных зданий. По окончании строительства инвестор получит одно из строящихся зданий. Каким образом к инвестору перейдут права на земельный участок под зданием, если застройщик осуществляет строительство всех зданий на одном земельном участке?
Ответ:
Статья 5 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ) закрепляет принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений. Таким образом, после передачи объекта строительства инвестору стороны договора долевого строительства должны определить судьбу земельного участка.
Согласно вышеназванному принципу земельный участок под капитальным строением должен принадлежать собственнику строения, то есть инвестору. Отсутствие у инвестора прав на земельный участок при обращении за государственной регистрацией капитального строения и прав на него является основанием для отказа в такой регистрации. Это серьезная проблема, с которой сталкивается инвестор в рамках отношений по долевому строительству капитального строения, так как он не вправе зарегистрировать право на построенный, введенный в эксплуатацию и переданный застройщиком объект долевого строительства до получения правового титула на землю.
Упрощенный порядок перехода прав на земельные участки, закрепленный ст. 55 КоЗ, не распространяется на долевое строительство недвижимости, так как право на капитальное строение изначально возникает у инвестора. В ситуации с долевым строительством в связи с невозможностью применения указанной нормы стороны договора долевого строительства должны руководствоваться положениями об изъятии и предоставлении земельных участков.
Основанием для получения инвестором земельного участка в указанной ситуации будет абзац двенадцатый части первой п. 6 Указа Президента Республики Беларусь «Об изъятии и предоставлении земельных участков», согласно которому без проведения аукционов в частную собственность на вещных правах предоставляются земельные участки, на которых расположены капитальные строения (здания, сооружения), зарегистрированные квартиры в блокированных жилых домах, незавершенные законсервированные капитальные строения, принадлежащие гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам на праве собственности или ином законном основании (есть договор, судебное постановление и др.).
В данном случае законным основанием для предоставления земельного участка инвестору будет договор долевого строительства. К заявлению о предоставлении участка необходимо будет также приложить документы, подтверждающие принадлежность капитального строения инвестору, – договор долевого строительства и акт приема-передачи объекта долевого строительства от застройщика инвестору.
Среди ключевых особенностей процедуры изъятия и предоставления земельного участка застройщиком инвестору отметим следующие:
- льготный порядок предоставления земельного участка – без проведения аукциона, на основании лишь заявительного принципа;
- отсутствие необходимости предварительно согласовывать место размещения участка;
- внесение платы за право заключения договора аренды земельного участка, если она взималась;
- согласие застройщика на изъятие у него земельного участка.
Между тем обращаем внимание, что процедура изъятия и предоставления земельного участка инвестору займет не один месяц, и это при условии, что строительство окончено и объект готов к эксплуатации. При этом в случае наличия каких-либо спорных моментов между инвестором и застройщиком (границы, площадь выделяемого земельного участка и т. д.) данный срок может затянуться на неопределенное время. Таким образом, инвестор вынужден нести существенные потери за время вынужденного простоя объекта (эксплуатационные расходы, отсутствие возможности передать объект в аренду или в залог для получения финансирования и т. д.).
В таком случае иногда инвестору может быть выгодно на стадии регистрации объекта разделить его на изолированные помещения и зарегистрировать свои права не на капитальное строение в целом, а на отдельные изолированные помещения. При этом важно, чтобы хотя бы одно из изолированных помещений в здании независимо от площади принадлежало иному лицу, так как только в этом случае в здании возникнет совместное домовладение. В результате инвестор получает возможность зарегистрировать свое право на изолированные помещения сразу после передачи объекта застройщиком. Вопросы передачи прав на земельные участки в таком случае будут решаться уже после регистрации инвестором своих прав на объекты недвижимости и, соответственно, получения возможности их полноценной эксплуатации.
Денис БОГДАНОВ,
старший юрист Revera Consulting Group
