Пробное тестирование
по направлению оценочной деятельности
«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»
Вопрос 1.
Оценщик имеет право:
I. Применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
II. Требовать денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки в зависимости от определенной стоимости.
III. Отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик не обеспечил привлечение необходимых для проведения оценки специалистов.
IV. Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.
Варианты ответов:
1. I, II
2. II
3. I, III
4. I, IV
Вопрос 2.
В соответствии с требованиями 135-ФЗ оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является:
Варианты ответов:
1. Учредителем юридического лица - заказчика.
2. Работником юридического лица – заказчика.
3. Акционером юридического лица – заказчика.
4. Должностным лицом юридического лица – заказчика.
5. Все перечисленное.
Вопрос 3.
Должен ли в соответствии с федеральным стандартом оценки оценщик при оценке объекта оценки для целей залога учитывать общедоступные специальные требования, предъявляемые залогодержателем к оценке в целях залога, не противоречащих законодательству Российской Федерации и требованиям федеральных стандартов оценки?
Варианты ответов:
1. Не должен.
2. Должен в любом случае.
3. Должен, если это оговаривается в задании на оценку.
4. Должен, если залогодатель является стороной по договору.
Вопрос 4.
Как определяется величина доли в долевом имуществе, если собственникам не удалось договориться самостоятельно?
Варианты ответов:
1. Доли считаются равными.
2. Устанавливаются на основании отчета об оценке рыночной стоимости.
3. Соразмерно доли первоначального вклада.
4. Устанавливаются судом.
Вопрос 5.
Переход какого права на сданное в аренду имущество к другому лицу является основанием для изменения или расторжения договора аренды?
Варианты ответов:
1. Право оперативного управления.
2. Права собственности.
3. Право хозяйственного ведения.
4. Ни одно из перечисленных.
Вопрос 6.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем:
I. Составления одного документа, подписанного сторонами.
II. Обмена письмами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
III. Обмена телеграммами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
IV. Обмена электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Варианты ответов:
1) I.
2) I, IV.
3) I, II, IV.
4) I, II, III, IV
Вопрос 7.
Считается ли в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации молчание согласием на совершение сделки?
Варианты ответов:
1. Всегда считается.
2. Считается, если соответствующее указание содержится в предложении о совершении сделки.
3. Не считается, за исключением случаев, установленных законом.
4. Всегда не считается.
Вопрос 8.
Какой вид стоимости подлежит определению, если вид не указан в договоре?
Варианты ответов:
1. Рыночная.
2. Определяется Оценщиком самостоятельно в зависимости от предполагаемого использования.
3. Рыночная или действительная стоимость.
4. Ликвидационная, в случае, если оценка проводится для целей залога.
Вопрос 9.
Какое имущество может быть объектом залога?
Варианты ответов:
1. Всякое имущество, в том числе вещи, если оно не являются предметом залога по другому кредиту.
2. Всякое имущество, в том числе вещи, за исключением долей в праве.
3. Всякое имущество, в том числе имущественные права.
4. Всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания.
Вопрос 10.
Что в соответствии с федеральным стандартом оценки является целью оценки?
Варианты ответов:
1. Определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.
2. Предполагаемое использование результата оценки.
3. Определение стоимости объекта оценки с учетом предполагаемого использования результата оценки.
4. Определение стоимости объекта оценки для ее дальнейшего использования в соответствии с заданием на оценку.
Вопрос 11.
Какие из перечисленных ниже объектов с учетом связанных с ними имущественных прав могут выступать объектами оценки, согласно Федеральному стандарту «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.01.2001 No 611, и на которые распространяется действие указанного стандарта:
I. Застроенный земельный участок.
II. Объект капитального строительства
III. Жилые помещения
IV. Доли в праве на объект недвижимости
V. Воздушные суда
VI. Нежилые помещения
Варианты ответов:
1. Все, кроме III
2. Только I, II, III
3. Все перечисленные
4. Все, кроме V
Вопрос 12.
Верно ли следующее утверждение согласно ФСО 7: Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
Варианты ответов:
1. Да.
2. Нет.
3. Зависит от объекта оценки.
4. Зависит от задания на оценку.
Вопрос 13.
Каким образом оценщиком выбирается единица сравнения в сравнительном подходе:
I. В зависимости от типа недвижимости.
II. В соответствии с заданием на оценку.
III. В зависимости от практики сложившейся на рынке.
IV. В соответствии с методическими рекомендациями.
Варианты ответов:
1. I
2. I, III
3. I, III, IV
4. все ответы верны
Вопрос 14.
Исходя из чего, согласно Земельному кодексу Российской Федерации, определяется правовой режим земель?
Варианты ответов:
1. Из правоустанавливающих документов.
2. Из потребностей правообладателя в том или ином правовом режиме.
3. Из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
4. Из особенностей использования земельных участков на определенной территории.
Вопрос 15.
В чьей собственности, согласно Лесному кодексу Российской Федерации, находятся лесные участки в составе земель лесного фонда?
I. В федеральной собственности.
II. В собственности субъекта Российской Федерации.
III. В собственности муниципального образования.
IV. В частной собственности.
Варианты ответов:
1. I.
2. I, II.
3. I, II, III.
4. Все перечисленное.
Вопрос 16.
В каких случаях согласно Федеральному закону от 01.01.2001 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается?
Варианты ответов:
1. В случае наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено федеральными законами.
2. В случае изменения целевого назначения земельного участка.
3. В случае отсутствия согласия собственника (собственников) соседнего (соседних) земельного участка (земельных участков).
4. В случае отсутствия утвержденных градостроительных регламентов.
Вопрос 17.
Что относится к методам сравнительного подхода?
I. Метод сравнения продаж;
II. Метод прямой капитализации;
III. Метод дисконтирования денежных потоков;
IV. Метод сравнительной единицы;
V. Метод валового рентного мультипликатора.
Варианты ответов:
1. I, V
2. I, II, IV
3. III, V
4. II, IV
Вопрос 18.
Допускается ли в соответствии с Федеральным стандартом «Оценка недвижимости (ФСО No 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014
No 611, при проведении оценки недвижимости не проводить осмотр объекта оценки?
Варианты ответов:
1. Не допускается.
2. Допускается, если указанное предусмотрено законом.
3. Допускается, если указанное в процессе проведения оценки согласовано с заказчиком оценки.
4. Допускается, в случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
Вопрос 19.
Количество лет, прошедших со времени создания объекта недвижимости, это:
Варианты ответов:
1. Срок службы.
2. Срок экономической службы.
3. Хронологический возраст.
4. Эффективный возраст.
5. Оставшийся срок экономической службы.
Вопрос 20.
Объект-аналог лучше объекта оценки – какая должна применяться корректировка?
Варианты ответов:
1. В сторону понижения к цене объекта-аналога.
2. В сторону понижения к цене объекта оценки.
3. В сторону повышения к цене объекта-аналога.
4. В сторону повышения к цене объекта оценки.
Вопрос 21.
Если затраты на исправление дефекта, имеющегося в объекте недвижимости, превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена, то каким считается такой вид износа или устаревания?
Варианты ответов:
1. Неустранимым износом или устареванием.
2. Физическим износом.
3. Внешним износом.
4. Устранимым износом или устареванием.
Вопрос 22.
В соответствии с чем устанавливаются варианты разрешенного использования земельных участков?
Варианты ответов:
1. В соответствии с правоустанавливающими документами.
2. В соответствии с градостроительным регламентом.
3. В соответствии с нормативными актами субъекта РФ.
4. В соответствии с Земельным кодексом РФ.
Вопрос 23.
Назовите, какой метод оценки в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. , не используется для определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка:
I. Метод разбивки на участки.
II. Метод распределения.
III. Метод сравнения продаж.
IV. Метод капитализации земельной ренты.
Варианты ответов:
1. I.
2. I и II.
3. III.
4. IV.
Вопрос 24.
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках метода сравнения продаж оценщик может использовать:
I. Цены предложений аналогичных объектов недвижимости.
II. Среднерыночные цены на аналогичные объекты.
III. Цены сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости.
IV. Запрашиваемую собственником-продавцом цену продажи объекта оценки.
Варианты ответов:
1) I, II, III
2) I, III
3) I, II, III, IV
4) I, III, IV
Вопрос 25.
Всегда ли НЭИ совпадает с фактическим?
Варианты ответов:
1. Всегда
2. Никогда
3. В ФСО № 7 нет понятия НЭИ
4. Оценщик может предполагать иное использование
Вопрос 26.
Необходимо рассчитать ставку капитализации при следующих условиях: безрисковая ставка – 6%, срок экспозиции объекта оценки 3 мес., премия за риск инвестиций в объект недвижимости 4%, премия за инвестиционный менеджмент – 3%. Норма возврата на капитал необходимо определить методом Инвуда. Ставка по кредитам на такую недвижимость – 12%, эффективный возраст – 30 лет, полный срок службы – 60 лет.
Варианты ответов:
1) 13,34%
2) 14,75%
3) 7,26%
4) 17,83%
Вопрос 27.
Определить рыночную стоимость затратным подходом. Стоимость земельного участка 28 млн руб., затраты на создание здания с учетом ПП 90 млн. Совокупный износ здания 20%.
Варианты ответов:
1) 100 млн. руб.
2) 118 млн. руб.
3) 94,4 млн. руб.
4) 112,4 млн. руб.
Вопрос 28.
Указать формулу определения стоимости земельного участка по методу капитализации земельной ренты.
Варианты ответов:
1) РC = (К/ЗР)^n-1
2) РC = К/ЗР
3) РC = К*ЗР
4) РC = ЗР/К
, где
ЗР – величина земельной ренты;
К - норма (коэффициент) капитализации
Вопрос 29.
Объект продан 6 мес. назад. Рост цен 2% в мес. какую нужно сделать корректировку в % (со знаком).
Варианты ответов:
1) +12,00%
2) -12,00%
3) -11,42%
4) +12,62%
Вопрос 30.
Оценить здание с дебаркадером. Площадь здания 1000 кв. м (без учета дебаркадера). Есть сведения о цене продажи здания-аналога без дебаркадера - 40 000 руб./кв. м. Цены в районе расположения аналога выше на 25%. Стоимость дебаркадера 50 000 руб. По условию задачи первой вносится относительная корректировка. Иные корректировки не требуются.
Варианты ответов:
1) 29 950 000 руб.
2) 30 050 000 руб.
3) 30 037 500 руб.
4) 29 962 500 руб.
Вопрос 31.
Рассчитать стоимость коттеджа. Известно, что аналог был продан за 1 000 000 руб., но его площадь больше на 40 кв. м и у этого аналога был гараж. Наличие гаража увеличивает стоимость на 100 000 руб., каждый кв. м общей площади увеличивает стоимость на 8 000 руб.
Варианты ответов:
1) 580 000 руб.
2) 780 000 руб.
3) 1 420 000 руб.
4) 892 000 руб.
Вопрос 32.
Здание продано за 2,8 млн. руб. через 3 года какая цена заплачена сейчас, если ставка дисконтирования 26%, а ставка по кредиту 18%.
Варианты ответов:
1) 5 112 499 руб.
2) 1 704 166 руб.
3) 5 601 053 руб.
4) 1 399 737 руб.
Вопрос 33.
Влияние общей площади на стоимость квартиры описывается зависимостью
C = 500 – 2*S. Площадь аналога 70 кв. м., объекта оценки – 50 кв. м. Определить величину корректировки на разницу в площади (в процентах, с учетом знака).
Варианты ответов:
1) +11,11%
2) -10,00%
3) -11,11%
4) +10,00%
Вопрос 34.
Объект стоит 2 млн. руб., затраты на строительство 500 тыс. руб., косвенные затраты 20% и ПП 20%. Определить стоимость ЗУ методом остатка.
Варианты ответов:
1) 1,52 млн. руб.
2) 1,4 млн. руб.
3) 1,6 млн. руб.
4) 1,28 млн. руб.
Вопрос 35.
ПВД= 300 тыс. руб. ДВД = 200 тыс. руб. ЧОД = 150 тыс. руб. Стоимость объекта 1 млн руб. Определить коэффициент капитализации.
Варианты ответов:
1) 20,00%
2) 30,00%
3) 15,00%
4) 10,00%
Вопрос 36.
Затраты на создание конструкции зарегистрированного объекта недвижимости - металлического резервуара объемом 100 м3 составляет 100 000 руб., объемом 175 м3 - 140 000 руб. Затраты стоимости доставки и монтажа резервуара, составляет 70% от затрат на создание резервуара. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций - 15 000 руб. Надбавка за срочное оформление документации - 10% от стоимости металлоконструкций. Необходимо рассчитать рыночные затраты на создание смонтированного резервуара объемом 160 куб. м с использованием коэффициента торможения. Даны хронологический возраст, экономический срок жизни, эффективный возраст. Внешний и функциональный ноль.
Варианты ответов:
1) 225 500
2) 372 100
3) 237 800
4) 264 600
Вопрос 37.
Определить стоимость земельного участка методом остатка. Рыночная стоимость единого готового объекта 2 млн. руб. Затраты на строительство улучшений 500 тыс. руб. Проценты за пользование кредитом 20% от затрат на строительство. Сумма кредита 300 тыс. руб. ПП 25% от стоимости готового объекта.
Варианты ответов:
1) 1 200 000
2) 1 000 000
3) 1 300 000
4) 1 100 000
Вопрос 38.
Определить рыночную стоимость офисного здания методом ДДП. Общая площадь 5 000 кв. м, арендная 4 000 кв. м. Заключен договор аренды на все арендные помещения по ставке 15 000 руб./кв. м, сроком на 2 года без возможности изменения и расторжения. Рыночная ставка аренды подобных объектов составляет 25 000 руб./кв. м. Дополнительно арендаторы оплачивают 5 000 руб. за кв. м. арендуемой площади. Фактические расходы собственника составляют 7 000 руб. за кв. м общей площади здания. Планируется, что после окончания договора аренды, объект будет сдавать по рыночной ставке, при этом недозагрузка в первый год составит 30%, в последующие годы стабилизируется на уровне 10%. Коэффициент капитализации для реверсии 10%. Ставка дисконтирования 16%. Период прогнозирования 3 года. Дисконтирования на конец периода прогнозирования.
Варианты ответов:
1) 571 000 000
2) 478 000 000
3) 396 000 000
4) 539 000 000
Вопрос 39.
На земельном участке может быть построено жилое или офисное здание. Определить граничное значение прибыли предпринимателя в процентах от выручки от продажи всего объекта когда для участка наилучшим будет НЭИ как жилое.
Офисное здание, Sобщая 5000м2, S арендопригодная 4500м2, арендная ставка 10 000 руб./м2 год, загрузка 90%, расходы ОР и капрезерв - 1500 руб./м2 от арендопригодной. Прибыль Предпринимателя в офисном сегменте 15% (от продажи всего объекта!) Расходы на девелопмент и продажу 30 000 руб./м2 от общей площади ККап 12%.
Жилое здание Sобщ = 5000 м2, Sпродаваемая = 4000м2, Цена продажи = 90 000 руб/м2, Расходы на депелопмент - 45000 руб./м2 от общей площади.
1) 11.71%
2) 12.76%
3) 14.35%
4) 22.15%
Вопрос 40.
Определить рыночную стоимость. ЧОД в течение ближайших десяти лет составит 150 тыс. руб. В конце десятого года объект можно будет продать за 1 200 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал – 15%.
Варианты ответов:
1) 300 000
2) 1 050 000
3) 1 185 000
4) 285 000
