Франция | Испания | Германия (возникшие в ГДР при социализме титулы также сохранены) | Австрия | Швейцария | Общее право | Русское право | СССР до 1949 | СССР после 1949 (аналогично ГДР; после падения социализма все ранее возникшие права сохранены) | Украина | Россия | |
Наименование | Аренда под строительство (bail а construction) | Суперфисье урбанистическая (superficie urbanнstica) | Наследственное право застройки (Erbbaurecht) | Право застройки (Baurecht) | Право застройки (Baurecht) | Аренда (lease) | Право застройки | Право застройки по ГК РСФСР 1922 (Варшавский: договор о праве застройки = им. наем + подряд + вещно-правовые элементы) Весьма характерно: плата по договору называлась арендной (73 ГК РСФСР ) | Бессрочное пользование для строительства | Право пользования для застройки | Аренда |
НПА | Code de construction, инкорпорировавший закон от | Введено через местный ГрК (Ley sobre Rйgiman del Suelo y Ordenaciуn Urbana 16.05.1956). Последняя редакция утверждена в законе 20.06.2008 2/2008 | ErbbauRG (c 1919, но до 2007 Verordnung) Еще раньше – в ГГУ (§§ 1012 – 1017), но энтузиазма не вызывало | Baurechtsgesetz (BauRG 1912), который освежили в 1990 (BauRNov) | ZGB, сильно уточненный (не подправленный, однако) законом от 01.01.01 года | Закон 1912 года, внесенный еще правительством Столыпина. | Помимо ГК, огромное количество инструкций и циркуляров по частным вопросам. Де-факто также типовые договоры ввиду монополии государства на землю | ||||
Место в системе | Прямо названо вещным правом | Подобно ФГК Cуdigo практически ничего не содержал. Потребовалось регулировать заново. Близко к сервитуту | $ 11: Самостоятельный объект прав рядом с Grundstьck; формально – ограниченное вещное право | Особый объект, впрочем, близкий к сервитуту. Может стать правом на собственную вещь (Eigentumsbaurecht), но не устанавливается решением собственника, что критикуется в литературе. | Сервитут ("Baurechtsdienstbarkeit"). Причем может быть личным, может быть вещным | Особый estate | Отдельное вещное право, которое Фишман и Райхер пытались запихнуть в обязательственное право. Могло стать правом на собственную вещь, но не устанавливалось собственником. | ЗК: титул на земельный участок ГК: договор с специальной части договорного права Вывод: одно другому не мешает Также рекомендую описание сервитута в учебнике | |||
Отношение к superficies solo cedit | рвет | обходит | скорее обходит | Рвет | What's that? | Рвет | |||||
Возможные альтернативы | Как ни странно, есть суперфиций. | 1) Право собственности в сочетании с подрядом (см. подр. ниже причины и условия) 2) Аренда: по ГГУ срок не более 30 лет (стимулирует ускорять окупаемость объектов, увеличивать плату за жилье) + неотчуждаемое (невозможность кредитоваться под залог). Соответственно, при ином регулировании аренды (наличии вещных элементов) можно было бы использовать и ее. | Сосуществует с Superдdifikate (Ьberbaute; § 435 ABGB), который притом пользуются большей популярностью. Это просто здания на чужой земле, т. е. юридически самостоятельные (sonerrechtsfдhige) от участка объекты в собственности их обладателей. | Аренда: по Своду законов срок не больше 12 лет + при долгосрочной большая плата вперед (в частности, гербовые сборы за всю арендную плату; ср. разовые платежи в советском и современном нашем праве) | Аренда: срок – 12 лет (154 ГК РСФСР), без согласия собственника не распорядишься. | Не нужно! | |||||
Цель | Закон | Стимулировать застройку, не вынуждая застройщиков приобретать земельный участок в собственность | Из мотивов: поощрение строительства при сохранении права собственности на земельный участок. Конструкция позволяет избежать спекуляций и увеличить ценность земельного участка. Оживление рынка недвижимости | Предотвращение распродажи публичных земель, которые государство и самоуправления само не может развивать. Обеспечение контроля их использования (естественно, через свободно определяемые сторонами договорные условия). Ограничение спекуляции, мешающей бедным жить лучше1: земельный участок предоставляется непосредственно под цель застройки, отчего теряет интерес для перекупщиков. (обратный вывод – упразднение вещных прав в пользу усиления распорядительной власти собственника способствует спекуляции). Однако этого, очевидно, мало, потому что спекуляция начнется после застройки По факту – обеспечение мелкого капитала возможностью заниматься застройкой (отсутствие необходимости сразу выкупать участок, что позволяет использовать кредит только на строительные цели). Удешевление жилья лишь производно от ожидающегося строительного бума. | Изначально: использование соседнего земельного участка для построек, не уместившихся на своем участке, обычно вспомогательных – гаража, напр. (так наз. "Kleinbaurechten") Теперь также "Grossbaurechten": для МКД, промышленных объектов и т. д. и т. п. Т. е. стал личным сервитутом Для тех, кто ни продавать участок не хочет, ни самостоятельно возвести объект не может. Прежде всего, для публичных земель. | Стабилизация отношения пользователя к вещи, невозможная при личной аренде, концентрирующей распорядительную власть над вещью у собственника. Кроме личной аренды и приобретения участка в собственность, законодательство не давало вариантов. Собственник получает фактическую возможность передоговариваться о новой плате ввиду краткого срока и возможности прогнать арендатора. Незаинтересованность арендаторов в развитии земельного участка. Алсо: использование участков, которые вообще нельзя отчуждать | Решение жилищной проблемы через привлечение частного капитала ввиду недостаточности государственного (соответственно, социальная направленность). Правовая форма получения земли под застройку, когда земельный участок не находится в хозяйственном ведении предприятия (в последнем случае возводится ведомственный объект). | 1) Перевод землепользователей на плату за земельный участок: если не в форме налога, то в форме арендной платы 2) Контроль за использованием земли по назначению. Факультативно: контроль за строительством (ср. градостроительное право: основной контроль в само начале строительства через разрешение после его завершения через ввод в эксплуатацию) | |||
Застройщик | Получение в собственность здания без необходимости приобрести земельный участок (заимствование земельного участка). | Экономит на покупке участка | Использование земли, находящейся в чужом ведении | ?получение в собственность и здания, и участка, но с выполнением обязательств, имеющихся перед арендодателем в период строительства, под угрозой лишения объектов? | |||||||
Собственник | Выгодное использование земельного участка без необходимости его отчуждать, т. е. земля дорожает и от улучшений, и еще сама по себе | сохраняет собственность, но не оставляет участок порожним | |||||||||
Причины и условия | Навеяно английским актом 1948 года | Нежелание отчуждать участок застройщику. Нежелание объясняется тем, что незанятые объектами земли дешевле. Самостоятельно развивать территорию (нанимать того же застройщика как подрядчика) нет средств. Увеличение доли публичных земель при отсутствии средств к их развитию и наличии социальных задач. Потребность застройщика в финансировании со стороны. | Юридическая невозможность отчуждать участок застройщику. Нахождение земли в ведении органов, не располагающих ресурсами для развития земель. | ||||||||
Фактическое применение | Застройщик | Получение земельного участка фактически в собственность ввиду большого срока | В частности, позволяет строить объект, размещающийся сразу на своей и на чужой земле (Ьberbaurecht). Специально выделяется сервитут под линейные объекты (Leitungsbaurecht), причем не требует внесения | Сохранение вкладываемого капитала через отчуждаемость; возможность получения чужого капитала через установление залога (Варшавский). Впрочем, невозможность остановить застройку (обременение обязанностью возвести объект) существенно связывает капитал. | |||||||
Собственник | Застройка с использованием привлеченных средств; отсутствие экономического риска неверного использования участка; возможность контроля за порядком пользования не через административные отношения. Плата может быть получена в форме пользования объектом застройки или его частью | ||||||||||
Объект | Практика допустила право застройки на сразу несколько участков (Gesamterbbaurecht) | до 1990 только публичные и церковные земли. Теперь не только любые участки, но и существующие здания. Но на часть объекта нельзя (§ 5 BauRG). Считается, что можно и само право застройки сделать объектом права застройки (Unterbaurecht) | Все, кроме части здания, не являющейся независимой. Обсуждается суперфиций на сразу несколько объектов (пока отрицательное отношение). | Только городской земельный участок. Есть право на произведения участка (77, 78 ГК РСФСР) | |||||||
Права на земельный участок | Застройщик | Вещная аренда, обремененная обязанностью возвести постройку | Суперфиций | Объем правомочий соответствует пользовладению (§ 6 Abs. 2 BauRG) | Сервитут + (на выбор застройщика) право залога в обеспечение требования о возмещении оставшейся стоимости здания, перешедшего собственнику земельного участка | leasehold estate, обремененный обязанностями платить ренту и производить ремонт | Право застройки | Право застройки, обремененное обязанностью возвести и эксплуатировать здание (Варшавский: наличие обязанности возвести объект больше напоминает не право застройки дорев. права, а долгосрочную аренду старого образца) | В бессрочном пользовании, прекращающемся при неиспользовании | Право аренды, обремененное разными вещными обязанностями2:1) возвести объект, 2) платить арендную плату, 3) производить ремонт | |
У собственника везде одно и то же | |||||||||||
Правовой режим права застройщика на земельный участок | Вещное право: 1) риск гибели на арендаторе; 2) право приращения; 3) содержание как здания, так и земельного участка на арендаторе. | Grundstьcksgleiches Recht: самостоятельная единица регистрационного учета, существующая параллельно Grundstьck как основной единице регистрационного учета. | Недвижимая вещь (§ 6 Abs. 1 BauRG). Самостоятельная единица регистрационного учета (Grindbuchkцrper), отмечающаяся как обременение применительно к служащему земельному участку | Личный сервитут – непосредственно в имущественной массе лица Вещный – прирастает к статусу собственника соседнего участка | Составная часть здания | Вещное право (ст. 617, 305 ГК). П. 1 ст. 41 ЗК: по объему правомочий тождественно праву собственности (есть отклонившаяся от этого судебная практика по вопросу о самовольных постройках) | |||||
Свободно переходит в порядке сингулярного правопреемства; отсюда: отчуждаемость, залоги и сервитуты устанавливаются арендатором, причем не только свое право аренды, но и сами здания | Свобода распоряжения | Свободно переходит в порядке сингулярного правопреемства. Согласие собственника – если требуется по соглашению сторон | § 1 Abs. 1 BauRG: свободно переходит к порядке сингулярного правопреемства. По залогу есть в § 7. Все распоряжения – через поземельную книгу | Отчуждаемость, иногда ограничивавшаяся ввиду предоставления организациям-застройщикам льгот, которых не могли иметь организации иного типа (например, льгота предоставлялась жилищным кооперативам) | Следует за правом на здание. Самостоятельное распоряжение невозможно | По общему правилу – с согласия арендодателя. Однако срок более 5 лет дает арендатору осуществлять полный перевод прав и обязанностей (!) без согласия собственника. Строительная аренда публичных земель заключается в пределах пяти лет – это и понятно: необходимо обеспечивать строительство объекта невозможностью кому угодно слить право аренды | |||||
В пользование третьему лицу передается через аренду (уже обязательственную, а потому не субаренду) | можно в аренду | В пользование третьему лицу передается по аренде (обязательственной) | Субаренда с уведомлением собственника (п. 6 ст. 22 ЗК). | ||||||||
Свободно переходит в порядке универсального правопреемства | свободно переходит | § 1 Abs. 1 BauRG: свободно переходит к порядке универсального правопреемства | Не настолько личная, чтобы прекращалась со смертью стороны | ||||||||
Отказ от права застройки только с согласия собственника | Прекращение договора по соглашению сторон. | ||||||||||
Земельный участок под зданием, разбитом на помещения | Доли в праве застройки | Доли в праве застройки (§ 6a BaurG), причем Mindestanteile. Возникают как сходу, так и при отчуждении | Титул на земельный участок входит в общее имущество собственников помещений | ||||||||
Права на здание | По общему правилу право собственности у арендодателя | Временная собсвтенность | § 12;Здание – существенная составная часть права застройки. Не является составной частью Grundstьck, существующему с точки зрения регистрации параллельно праву застройки. За счет этого – обладатель права застройки собственник здания | Здание – несамостоятельная составная часть права застройки. В собственности у застройщика (§ 6 Abs. 2 BauRG). | Право собственности на Dauerbauten | Бардак | Право застройки | Собственность (домовладение) | Собственность – для публичных земель. Аренда – для частных. | ||
Права на помещение | "Право застройки помещения" вместо права собственности (поскольку требуется самостоятельный объект учета и отдельный лист в поземельной книге) | Собственность на жилое помещение (Wohnungseingentum) | Сам сервитут на помещение невозможен, кроме как если часть здания независима здание будет в сособственности с исключительным правом на соответствующее помещение | ||||||||
Правовой режим прав на здание | Арендатор может обременять здание. При прекращении аренды (даже по соглашению сторон), впрочем, прекращаются все установленные им обременения, кроме инскрибированных ипотек и привилегий. | Следует за правом застройки3. Самостоятельное распоряжение невозможно | следуют за сервитутом, по сути, его составная часть | В целом свободное распоряжение | Для публичных земель – свободная оборотоспособность. Преемник приобретает тот же объем правомочий на земельный участок. | ||||||
Судьба здания после прекращения | переход к собственнику | Переходит собственнику земельного участка при прекращении права застройки (§ 26) или в составе всего права застройки (§§ 32,33 ) | Переходит к собственнику | Переходит к собственнику (Heimfall der Gebдulichkeiten) | Постройка переходит в "собственность Коммунотдела" (примерный договор) | Для публичных земель – сохраняется за приобретателем. (В частных изначально была объектом аренды) | |||||
нет сноса | Снос по общему правилу невозможен и прямо запрещен при возврате земельного участка | 779e ZGN + Право выкупа, если не исключено соглашением | Снос не требуется по общему правилу. Является неотделимым улучшением, созданным с согласия собственника. | ||||||||
Нет возмещения, что, наверное, логично, раз собственник земли такой бедный | Возмещение стоимости (если срок пользования участком не охватывает срок эксплуатации здания). Право прекращается отклонением обладателем права застройки предложения собственника продолжить пользование до прекращения существования здания | Возмещение по соглашению, в отсутствие которого четверть от текущей стоимости (§ 9 Abs. 2 BauRG) | Изначально возмещение (Heimfallsentschдdigung) нужно было прописывать в договоре. Было чисто личным правом. С 1965 года 779d ZGB: вещное обязательство (realobligatorisches Recht), обеспеченное притом правом залога земельного участка, право установить который предоставлено застройщику (ранее внесения в поземельную книгу отсутствует) | Стоимость на момент перехода возмещается застройщику | 1) По общему правилу ст. 623 ГК: неотделимое улучшение, созданное с согласия собственника – возмещение стоимости. 2) Возобновление, преобразование титула – на публичных землях. | ||||||
Право выкупа, если прямо предусмотрено | Право выкупа, если не исключено соглашением. | Право выкупа, если прямо предусмотрено | |||||||||
Права на земельный участок после возведения здания | Право застройки | Сервитут, а также залог в обеспечение требования о возмещении стоимости постройки при отпадении сервитута | Право застройки | Для публичных земель усиливается возможностью возобновления или преобразования титула с обязательностью договора для публичного образования | |||||||
Защита прав | Абсолютная | Абсолютная | Абсолютная | Абсолютная | Абсолютная + права внести в поземельную книгу залог в обеспечение обязательств другой стороны (платы за пользование от сервитуария и возмещения стоимости здания от собственника) | Абсолютная + преимущество Коммунального отдела перед кредиторами при обращении взыскания на право застройки (81 ГК РСФСР) | Абсолютная (ст. 305 ГК; см. также п. 1 ст. 41 ЗК) | ||||
Основание возникновения | Договор (= не решение собственника). Австрияки в литературе, правда, против такого толкования. КРОМЕ: Швейцарии, где всякий личный сервитут можно сначала оформить на себя | ||||||||||
Форма договора | Формально не предписана, но для публичности договора (= регистрации по-нашински) нужно нотариальное удостоверение | Нотариальная (поскольку надо инскрибировать) | Нотариальная форма, как для всех сделок по поводу земельный участков | цffentliche Beurkundung, т. е. нотариальная форма | Нотариальная (72 ГК РСФСР) Равнозначна регистрации | Единый документ | |||||
Содержание | Помимо законных и договорных условий, отсутствуют ограничения, вытекающие из вещной природы данной аренды (Для эмфитевтической (=сельхоз) аренды запрещены судебной практикой: 1) ограничивающие право на сдачу в субаренду; 2) ограничивающие уступку права аренды; 3) позволяющие расторгнуть договор иначе, как по закону) | 1) законное 2) договорное: а) получающее обязательственный эффект (т. е. сохраняющиеся только при универсальном правопреемстве) б) связывающее последующих приобретателей права застройки в порядке сингулярного правопреемства (отход от Typenfixierung) | Включение какого-либо основания для прекращения договора, помимо права расторгнуть договор после 2х лет неуплаты, влечет невозможность внести запись в поземельную книгу | Закон, договор | |||||||
Характер регистрации | Инскрипция, конститутивная | Присваивается отдельный лист как самостоятельной единице учета (основой поземельной книги является лист, открывающийся на отдельный объект учета, как правило, Grundstьck) | Фигурирует как обременение служащего участка (Lastenblatt) при формировании самостоятельного дела (Grundbuchseinlage), т. е. аналогичен немецкому порядку | инскрипция | Регистрация осуществлялась через нотариальное удостоверение (точно так же все запреты, аресты и пр.) | Единицей регистрационного учета является домовладение | Регистрируется договор | ||||
Объем регистрации | 1) право застройки и его обременения; 2) договорные условия, получающие вещный эффект; в общем виде, но "исчерпывающим" образом перечислены в законе: а) периодическая плата (по сути, обременение права застройки); б) соглашение о получении согласия собственника на отчуждение права; в) порядок пользования имуществом | Регистрация обязанности платить за право застройки создает Reallast | возможна annotation для: - личных обязанностей (оплаты, напр.), которые начинают следовать за правом - ограничений распоряжения правом - требования к использованию объекта (вплоть до преимуществ социально незащищенным при сдаче внаем) - размер возмещения сервитуарию за здания - многое другое | Регистрирующийся договор должен охватывать все договоренности сторон в силу требования единого документа; изменения требуют регистрации | |||||||
Последствия нерегистрации | Отсутствие противопоставимости | невозникновение | 1) для самих права – невозникновение 2) непротивопоставимость – для ковенантов с вещным эффектом | Невозникновение (но не надо забывать об абсолютной защите относительных прав при недобросовестности третьих лиц) | Отсутствие противопоставимости (будет Forderung) Напр., отказ от выплаты сервитуарию возмещения за здание непротивопоставимо залоговым кредиторам | непротивопоставимость | |||||
Срок | 18 – 99 лет | ????? 75 для публичных земель 99 лет для частных | не ограничен (хоть до ста лет) | 10 – 100 лет (§ 3 Abs. 1 BauRG); продленный срок в совокупности с предыдущим не должен превышать 100 лет | 100 лет (7791 ZGB) | Сначала 49 для каменных и 20 для деревянных построек. Позднее 60 и 40 соответственно Причина – не срок службы, а срок амортизации, т. е. когда окупится. Каменные строятся дольше и дороже, поэтому окупаться будут дольше. | п. 8 ст. 39.8 ЗК | ||||
Права застройщика | |||||||||||
Право получить участок | Ст. 398 ГК, п. 3 ст. 551 ГК РФ, ст. 165 ГК РФ: можно истребовать, требовать регистрации | ||||||||||
Право перестроить объект | Есть | хоть тупо снести | |||||||||
Преимущественные права | Можно включить в договор и зарегистрировать как содержание права застройки право выкупа застройщиком земельного участка (§ 2 Nr. 7) | законная ипотека – даже после прекращения суперфиция, если возмещение не уплачено Закон предусмотрел для обеих сторон, стороны могут ограничить договором. | Преимущественное право аренды у застройщика | Для публичных земель, если здание уже на участке, целый букет в ЗК. | |||||||
Обязанность осуществить строительство | Имеется. Нарушение грозит прекращением прав, отчего случайная гибель сопряжена с правом расторгнуть договор (отказаться от исполнения данной обязанности) | есть – в течении срока действия разрешения на строительство (5 лет?). | Судя по отсутствию последствий это, нет. | если специально предусмотрели | Имеется. Приступить надо в течение года (прим. 1 к ст. 73 ГК РСФСР). Нарушение грозит расторжением (см. примерный договор) | Да. | |||||
Необходимые расходы | Содержание полностью на арендаторе (все подати, ресурсоснабжение, любой ремонт) | не урегулировано | на застройщике (ст. 76 ГК РСФСР) Примерный договор: текущий и капитальный ремонт на застройщике | ||||||||
Права собственника | |||||||||||
Объем контроля | Примерный договор: 10 % предоставленного участка под зеленые насаждения; устройство и поддержание в чистоте и порядке тротуаров вдоль здания | ||||||||||
Плата | |||||||||||
Существо платы | Не плата за пользование, а цена права аренды: риск невозможности использования земельного участка на арендаторе | "der dingliche, reallastgleiche Anspruch" (Baur/Stьrner) Вещное, подобное вотчинной повинности требование | Личное требование без регистрации; при регистрации обременяет право застройки (Reallast) | Как изначально, так и после 1965: плата за право по договору. Отсюда сложности с периодическими платежами, которые не обременяют сервитут, а являются чисто личным обязательством Если обеспечивается залогом сервитута (по выбору собственника участка вносится в поземельную книгу), приобретает черты вещного обязательства | |||||||
Предметы оплаты | Плата может состоять в пользовании постройкой, доле доходов от объекта и т. п. | канон, пользование помещениями, иное | |||||||||
Порядок оплаты | при периодических платежах – механизм по пересмотру платы каждые три года, но с момента заключения договора должно пройти не менее шести лет4. | Обычны периодические платежи | Обычно периодические (Bauzins) | Повышение не чаще чем раз в пять лет (прим. 2 к ст. 73) | п. 3 ст. 614 ГК изуродовал ВАС, что, впрочем, для предпринимательских отношений, может, не слишком страшно | ||||||
Последствия нарушения обязанности по оплате | Выкуп (Heimfall): прекращение права застройки + компенсация за здание | Через два года неуплаты прекращается договор (§ 4 Abs. 2 BauRG) Право залога против застройщика исключено (§ 5 Abs. 2 BauRG) с целью упрочнения его положения | Собственник земельного участка устанавливает залог на сервитут и обращает взыскание на него | При неплатежах в течение года5 обращается взыскание на право застройки через публичные торги (ст. 80 ГК РСФСР) с преимуществом перед другими кредиторами (81 там же) = залог 02 ГК РСФСР: торги не состоялись – право застройки себе (право на собственную вещь? Канторович: переходит, а не прекращается; так в ст. 83). | Расторжение при двукратном нарушении (риск исключен при уплате арендной платы за весь период). Расторжение по вине арендатора не отменяет применение ст. 623 ГК РФ. По сути, расторжение = обращение взыскание на право аренды с присвоением его себе и конфузией | ||||||
Последствия гибели здания | Право расторгнуть договор у каждой стороны, но по решению суда | Право застройки сохраняется за застройщиком (императивная норма) при отсутствии обязанности заново возвести объект | Застройщик обязан возвести заново | Право отстроиться заново сохраняется (практика ВАС) | |||||||
Страхование | На застройщике | если специально предусмотрели | от огня (75 ГК РСФСР) | Риск гибели на арендаторе; нужно специальное соглашение об ином или о страховании. | |||||||
Stellvertretendes commodum | Идет арендатору. Поможет ему отстроиться заново, чтобы не отказываться от договора. | Идет арендатору, который обязан возвести объект заново. Но в обеспечение исполнения им этой обязанности страховой полис передается Коммунальному отделу, который заключает и контролирует исполнение договора (Инструкция НКВД от 9.01.1923 № 7), а согласно примерному договору – вся сумма, которая авансами выдается под восстановление. | Идет арендатору | ||||||||
Порядок прекращения | Расторжение: 1) по соглашению сторон 2) по решению суда | основания: - истечение срока, - конфузия, - невыполнение обязанности по возведению объекта. | Различаются абсолютные и относительные основания прекращения. Относительные: (1) отказ от права застройки (через соглашение?), (2) расторжение. Абсолютные: истечение срока. Только два основания расторжения: 1) неуплата в течение двух лет; 2) существенное обстоятельство (допущено судебной практикой). Включение иных прав на расторжение и оснований прекращения в договор влечет невозможность зарегистрировать право застройки | Выход за пределы правомочий и нарушение договора дают собственнику участка право пренести(!) на себя суперфиций без возмещений (retour anticipй) | По инициативе арендодателя – только через суд и при существенности нарушения | ||||||
Влияние прекращения на права третьих лиц | Расторжение договора прекращает права третьих лиц, предоставленных арендатором | все прекращаются с истечением срока, что логично, раз никакого возмещения со стороны собственника земли. | Поскольку право переходит собственнику земельного участка, все обременения права застройки сохраняются (§ 33) | Отказ (относительное основание) возможен с согласия обладателей иных прав на право застройки (§ 8 BauRG). Залогодержатель может при обращении взыскания восстановить право застройки, прекратившееся по относительным основаниям. При абсолютном основании взыскание можно обратить на сумму возмещения за здание (§ 10 BauRG) | Возмещение залоговым кредиторам, причем без их согласия просто не должно выдаваться сервитуарию | Вариант: гармонизация амортизационного срока и срока права застройки | Права третьих лиц возникают на срок не больший, чем право аренды. Однако получают преимущественное право при досрочном прекращении | ||||
Порядок финансирования застройки | Под залог права застройки; финансируется само строительство, раз плата за участок рассредоточена на долгие годы | Залог застройки с сервитутом, но деньги идут на приобретение сервитута | Под залог права на землю. Без него банковский (самый дешевый!) кредит не получить Фрейтал-Лоринговен: амортизационная ипотека | Под залог титула или под честное слово, что объект будет передан, когда появится (договор 54го пленума) | |||||||
Суть института | Устранение зависимости от собственника. Создание независимого пользователя: ограничение влияния рыночной конъюнктуры на положение пользователя через ограничение распорядительной власти собственника. | ||||||||||
1 Спекуляция основана на том, что спекулянт способен удерживать излишек (не нужное, по сути, ему имущество), пока не появится выгодная для него цена. Если рациональное хозяйствование основывается на том, что излишек должен отчуждаться, спекулятивное хозяйствование делает из излишка источник прибыли. Разумеется, таким источником является не только и подчас не столько колебание цен, сколько потребность в объекте у тех, кто не может позволить себе воздержаться от потребления соответствующего блага (например, пользования жильем), т. е. у "бедных" (на самом деле, всего лишь полностью подчиненных рыночным законам, от которых спекулянт как раз освобожден ввиду наличия у него излишка и отсутствия экономической или юридической необходимости его ликвидировать, как только такой излишек появляется).
2 См. следование в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.01.01 г. N 90.
3 То, что застройка не смешивается с объектом, составной частью которого считается, показывает то, что установление права застройки на участок с уже существующим зданием – и охватывающее это здание – приводит к переходу здания в собственность обладателя права застройки (MK/v. Oefele ErbRG § 12 Rn. 6)
4 Ср. ВАСовское издевательство над п. 3 ст. 614 ГК РФ.
5 Примерный договор: неуплаченная арендная плата или неустойка должна превысить размер годовой арендной платы.
