Типичные ошибки кадастровых инженеров,
допускаемые при подготовке технических планов
Подготовка технических планов без учета сведений, содержащихся
в государственном кадастре недвижимости1 (например, изготавливается технический план на квартиру в здании, которое по сведениям, содержащимся
в государственном кадастре недвижимости является жилым домом, без изменения его назначения на многоквартирный дом, либо технический план на нежилое помещение в здании, сведения о котором отсутствуют в государственном кадастре недвижимости. Технические планы подготавливают на объекты, сведениям
в государственном кадастре недвижимости о которых присвоен статус «архивный»). Подготовка технических планов без учета актуальных сведений, содержащихся в ГКН (например, сведения на объект были запрошены в 2013 году, после чего в 2014 году в сведения ГКН о данном объекте были внесены изменения. В 2016 году кадастровый инженер подготавливает технический план на данный объект с учетом сведений ГКН, запрошенных в 2013 году), либо вообще при подготовке технических планов не используются сведения ГКН. Подготовка технических планов, которые не содержат информации
о земельном участке (земельных участках), на которых расположены объекты капитального строительства. При образовании объектов в разделе технического плана здания «Исходные данные» не заполняется реквизит «Сведения об объекте (объектах) недвижимости, из которого (которых) образовано здание (помещение)», а именно: не указывается кадастровый номер объекта незавершенного строительства преобразуемого в возведенное здание, либо преобразуемого в результате раздела помещения; не указывается способ образования. В технических планах на помещения указываются реквизиты сведений государственного кадастра недвижимости на земельный участок.
5. Не осуществляется проверка декларации об объекте недвижимости,
на основании которой указываются сведения в техническом плане, на соответствие требованиям к подготовке декларации об объекте недвижимости, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации
«Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке», в результате чего выявляются многочисленные ошибки в декларации об объекте недвижимости: не заполняются необходимые графы и реквизиты, либо заполняются неправильно.
6. При подготовке технических планов в связи с учетом изменений ОКС, не соблюдаются требования в части указания в технических планах только изменяемых характеристик ОКС. Помимо изменяемых характеристик в технических планах указываются характеристики, которые остаются неизменными, например: адрес, назначение, материал стен, год завершения строительства или год ввода
в эксплуатацию, количество этажей.
7. В разделе «Заключение кадастрового инженера» по объектам незавершенного строительства не указывается проектируемое назначение объекта.
8. Подготавливаются технические планы на учет изменений ОКС при отсутствии изменений объекта (характеристики ОКС в техническом плане и ГКН соответствуют друг другу), а также на учет изменений адреса и назначения, что
не предусмотрено ст. 22 Закона о кадастре.
9. В технических планах указывается адрес ОКС в структурированном виде, при отсутствии в приложении распоряжения об адресации.
10. В технических планах, подготовленных для осуществления учета изменений зданий, сооружений кадастровые инженеры изменяют год ввода (завершения строительства) на год возведения пристроев и т. д., тогда как год завершения строительства и ввода в эксплуатацию определяется по основному строению.
11. В технических планах на помещения не указывается номер квартала
и не проставляется на планах этажа номер помещения, обозначение этажа (например, подвальный этаж, 1-й этаж).
12. В приложение к акту обследования не включаются сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости об объекте капитального строительства, а также включаются документы в цветном изображении (должны быть в монохромном).
13. В графической части технического плана вновь образованный контур объекта отображается черным цветом, а существующий красным.
14. Подготавливаются технические планы на неизолированные и необособленные помещения.
15. Технический план подготавливается на основании документов,
не предусмотренных ст. 41 Закона о кадастре.
16. В случае реконструкции многоквартирного дома изготавливается технический план для учета изменений только помещения (в связи с пристроем). Необходимо в первую очередь осуществлять учет изменений здания (при наличии
о нем сведений в государственном кадастре недвижимости), в противном случае, помещение выходит за пределы здания, что противоречит требованиям Закона
о кадастре.
17. В декларацию на помещение вносятся характеристики (материал стен, кадастровый номер земельного участка, год завершения строительства, количество этажей), предусмотренные для здания и наоборот.
18. В техническом плане в характеристике объекта недвижимости «Вид жилого помещения по классификатору» указывается неверный код, в структуре xml файла не указывается номер этажа и тип объекта недвижимости.
19. В случае подготовки технического плана на основании разрешения на ввод в эксплуатацию по вновь утвержденной форме в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации /пр23, в приложение технического плана
не включается технический план, на основании которого выдано разрешение
на ввод в эксплуатацию, таким образом, технический план подготовлен
на основании недействительного документа, так как согласно Приказа, разрешение на ввод в эксплуатацию недействительно без технического плана, на основании которого оно выдано.
20. В случае раздела объекта недвижимости подготавливают технический план с использованием 2 XML версии, не являющейся актуальной на данный момент, при этом подготавливаются технические планы по количеству образованных в результате раздела объектов, что не предусмотрено требованиями приказа к подготовке технического плана в 3 XML версии.
21. При учете изменений объектов раздел «Общие сведения о кадастровых работах» заполняется не в соответствии с требованиями, либо в данном разделе указываются не все характеристики, учет изменений которых необходимо осуществить (например, при учете изменений площади и местоположения границ объекта недвижимости, в данном разделе указывается лишь об изменении площади объекта).
22. При подготовке технических планов не используются вступившие
в действие редакции Приказов Минэкономразвития Российской Федерации
(ред. от 01.01.2001) «Об утверждениях форм технических планов объектов недвижимости и требований к их подготовке» (вместе
с «Требованиями к подготовке технического плана здания») (Зарегистрировано
в Минюсте России 14.10.2010 № 000)
23. В технических планах зданий и объектов незавершенного строительства,
в реквизите «2» раздела «Исходные данные», указываются сведения менее чем
о трех пунктах государственной геодезической сети, использованных при выполнении кадастровых работ.
24. В нарушение Требований, указанные сведения о пунктах геодезической сети, содержащиеся в разделе «Схема геодезических построений», отличаются
от сведений о данных пунктах, указанных в семантике технического плана в разделе «Исходные данные».
Начальник отдела
обеспечения ведения кадастра
филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»
1 Далее - ГКН
2 «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»
3 Далее - Приказ
