Ипотечный кредит
Ипотечное кредитование
Ипотечный кредит — разновидность кредита, который предоставляется под залог недвижимого имущества.
В данной форме кредита сочетаются как общие основы кредитной отношений, так и специфические черты, свойственные только данной форме кредита. Можно выделить следующие основные особенности ипотечного кредита:
- залогом по договору ипотеки может быть только недвижимое имущество в отличие от классического банковского кредита. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств задолженность по кредиту погашается за счет реализации заложенного имущества. В данном случае банку, с одной стороны, существенно легче контролировать сохранность предмета залога, с другой стороны, процесс реализации залога усложняется, так как недвижимость относится к неликвидным активам; ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок (до 50 лет), что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени; обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки; погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами (аннуитетами).
Субъекты ипотечного кредитования
Ипотека как любая форма финансовых взаимоотношений является совокупностью объектов и субъектов организуемого процесса. К основным субъектам ипотечного кредитования относятся:
- заемщик, в роли которого может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Основная цель, которую преследует заемщик, заключается в максимизации объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров либо в приобретении возможности лучшего и более дешевого жилья; кредитор. Кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Если кредитором является банк, то его цель при организации ипотечного кредитования заключается в максимизации доходности активных операций, ограничении рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала; страховые компании — оформляют страховку закладываемого недвижимого имущества; оценочные компании — специализируются на оказании услуг в области консалтинга и оценки. В рамках ипотечного кредитования они выступают в роли основных консультантов банков по определению рыночной и ликвидационной стоимости залогового обеспечения.
Субъектом ипотечного кредитования также может быть ипотечный брокер — специалист по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов, который выступает в роли посредника между банком и заемщиком. К основным услугам, оказываемым брокерами, относятся подбор оптимальной схемы кредитования, полное сопровождение проектов клиентов, переговоры с кредиторами.
Предмет залога
В качестве предмета залога по ипотечному кредиту в соответствии с требованиями Федерального закона от 01.01.01 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" могут выступать:
- земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, права аренды; права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве.
Имущество, передаваемое в залог по договору ипотеки, должно принадлежать залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Для оформления в качестве залога по договору ипотеки имущества, находящегося в совместной собственности без определения долей, требуется письменное согласие всех собственников. В случае долевой собственности согласия других собственников не требуется.
Ипотека принадлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения закладываемого имущества на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Следует выделить ряд критериев, которым должен удовлетворять предмет залога при ипотечном кредитовании:
- приемлемость, подразумевающая легкость реализации, удобство хранения (не надо хранить), сохранение потребительских свойств в течение длительного периода; достаточность, т. е. стоимость закладываемого имущества должна покрывать не только сумму основного долга, но и:
- причитающиеся кредитору проценты за пользование кредитом; возмещение убытков или неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренные обеспеченным ипотекой обязательством либо законодательством; расходы на содержание и охрану заложенного имущества; расходы на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам; судебные издержки и иные расходы, вызванные обращением взыскания на заложенное имущество; расходы по реализации заложенного имущества.
Также права банка-кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Этапы ипотечного кредитования
В процесс ипотечного кредитования можно выделить следующие этапы:
- обращение заемщика в банка за кредитом под залог недвижимого имущества. На данном этапе банк должен проверить права собственности на объект недвижимости, заложено ли данное имущество по другим обязательствам, оценить стоимость имущества; согласование условий кредитования, в том числе сумму кредита и его условия, стоимость имущества, оформляемого в залог, условия возмещения претензий банка из стоимости заложенного имущества; страхование. Заемщика обязан застраховать недвижимость за свой счет на период действия кредитного договора и определенного времени после его окончания. Если расходы по страхованию включаются в плату за кредит, то банк самостоятельно страхует объект недвижимости; подписание кредитного договора, а также оформление залогового договора (закладной); регистрация закладной в Органах государственной регистрации, что важно по следующим причинам:
- кредитный договор вступает в силу после регистрации закладной; регистрация позволяет не допускать повторных залогов или продажи имущества без согласия банка; очередность регистрации залога определяет очередность предъявления претензий к предмету залога;
