Инструкция оформления: Порядок оформления квартиры в новостройке в собственность

Инструкция оформления: Порядок оформления квартиры в новостройке в собственность

Многие счастливые обладатели "свежеиспеченных" квадратных метров жилья задаются вопросом Как оформить квартиру в новостройке в собственность самостоятельно?

1 этап - подготовка необходимого пакета документов:
- получение от застройщика Акт приема-передачи квартиры (передаточный акт).
Для получения передаточного акта необходимо обратиться в строительную компанию и сообщить о намерении его получить и уточнить о было ли быть представлено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, в состав которого входит объект долевого строительства, выданное федеральным органом государственной власти или органом государственной власти субъекта Российской Федерации либо органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство (оригинал и копия).
- получение кадастрового паспорта с экспликацией необходимо поставить квартиру на кадастровый учет в Росреестре.
Кадастровый инженер замеряет площади и проверит планировки, которые должны соответствовать начальному плану строительной компании. Если же в квартире была сделана какая-либо перепланировка, то сначала её надо узаконить и после этого получить кадастровый паспорт. Только вместо свидетельства о праве собственности представлять акт приема-передачи квартиры и договор с застройщиком.
- закладная и кредитный договор, если Вы приобретали квартиру в ипотеку (или иной кредит).
Если у Вас её нет на руках, то для ее получения необходимо обратиться в банк. Чаще всего работник Банка присутствует на регистрации в Рег. палате, где сам предъявляет специалисту закладную. Но некоторые Банки не присутствуют на регистрации права, и Вам нужно будет самому представить закладную.

2 этап - оформление регистрации права на квартиру:
Примерный перечень документов, необходимых для государственной регистрации права на основании договора участия в долевом строительстве:
1) документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал);
2) документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия);
3) документ, подтверждающий полномочия представителя (если от имени стороны договора (физического лица) действует представитель (оригинал и копия);
4) зарегистрированный договор долевого участия в долевом строительстве со всеми приложениями и изменениями (оригинал);
5) зарегистрированный договор уступки права требования (если такая сделка совершалась) – (оригинал);
6) кадастровый паспорт, выданный после 01.03.2008, либо технический паспорт или иной документ, который содержит описание такого объекта недвижимости, выданный до 01.03.2008, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости (оригинал и копия);
7) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (оригинал, не менее 2 экз.);
иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки.
Государственная пошлина - 1000 руб.(+ ксерокопия оплаченной)Если собственников квартиры несколько, то эта сумма делится между ними.
Надо подписать заявление на регистрацию права собственности. Заявление заполняется в электронном виде, работником Регистрационной палаты. В нем указано паспортные данные собственников, адрес квартиры и его технические данные. Так же в нем перечислено наименование и количество документов, принятых на государственную регистрацию права. Если занесенные данные верны, всем собственникам подписать заявление.
После регистрации права (12 дней), в назначенный день (или можно позже) каждому собственнику необходимо забрать свое свидетельство о регистрации права на квартиру (или нотариально доверенное лицо), договор долевого участия и передаточный акт. При себе иметь паспорт и выданную ранее расписку.

Как безопасно провести сделку купли-продажи

Какие риски существуют для продавцов и покупателей? Какие варианты расчета при совершении покупки недвижимости?
Скажу сразу - одинаково удобного и безопасного способа/метода/варианта расчета для продавца и покупателя не существует. Поэтому рекомендую каждой стороне сделки приготовиться к поиску компромисса.

Покупатель, знай!

Важно понимать, что Вы становитесь собственником купленной квартиры не с момента подписания договора купли-продажи, и не с момента передачи денег продавцу, и не с момента вселения или с момента регистрации (прописки) – Вы становитесь собственником со дня внесения записей о договоре купли/продажи, о переходе права собственности и возникшем новом праве собственности, регистрации этого нового права в Единый государственный реестр прав и получения Свидетельства о праве собственности. Одним словом, Вы - собственник только после государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений (свидетельств) о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации и выдачи Свидетельства.
Регистрация сделки состоит из трех частей:
- регистрация договора купли-продажи;
- регистрации перехода права ( от Продавца);
- регистрация права (к Покупателю).

Всё запомнили?

Что потом?

Через 12 дней Вы получаете Свидетельство о праве собственности, либо получаете письмо Управления Федеральной регистрационной о приостановлении регистрации с требованием устранить противоречия в срок, либо отказ в регистрации. Почему? Во-первых, из-за банальной опечатки в договоре, ошибки в данных одной из сторон или неверно заполненного заявления. Во-вторых, из-за отсутствия какой-либо необходимой справки, копии какого-либо документа или из-за установления противоречий. В-третьих, Вы можете стать жертвой мошенников (а так тоже бывает). Первые два варианта, конечно, исправимы – если продавец не уехал, до сих пор жив и здоров, вы сможете вновь собраться и изменить недочеты. А если уехал, а если не здоров или уже не жив? Эта ситуация может быть для Вас легким испугом, при условии, что деньги Вы еще не отдали, и наоборот, катастрофой, если, указав в договоре «…денежная сумма в таком-то размере уплачена Покупателем Продавцу на момент подписания настоящего договора полностью…» передали или перечислили деньги.

Итак, советов не даю, читайте способы/методы/варианты расчета на сделке из практики, с описанием плюсов и минусов для каждой из сторон сделки. Выбирать Вам!

Вариант №1. Стороны рассчитались наличными. Покупатель привез «мешок денег» в юстицию, перед подписанием договора передал продавцу.
Плюсы:
Продавец. Одни сплошные плюсы – деньги увидел, потрогал, посчитал, получил, расписался в договоре. Можно положить под матрас или в банк – они уже собственность!
Покупатель: Никаких.
Минусы:
Продавец: Надо уговорить могучих друзей/знакомых поприсутствовать на сделке и проводить тебя до банка или до дома.
Покупатель: Одни сплошные минусы. Деньги уже отдал, квартиру и права на нее никто не проверил, право может быть и не зарегистрировано. Словом, впереди 10-30 дней нервотрепки.

Вариант №2. Стороны рассчитались наличными. Покупатель привез «мешок денег» в юстицию, после подписания договора передал продавцу.
Все те же плюсы и минусы для каждой из сторон. Разница между вариантами в 2-5 секунд, и в получасовом объяснении продавцу, что сначала подпись, а потом деньги.

Вариант№3, 4. Стороны рассчитались безналично. Все встретились в банке перед или после подписания договора, перекинули деньги со счета на счет.
Плюсы и минусы все те же, кроме могучих друзей. Всё как в первых вариантах, только выглядит интеллигентно…и с безналичными деньгами.

Вариант№5. Стороны рассчитались безналично. Все встретились в банке, перечислили 50%. Затем в юстицию, подписывать договор. Потом опять в банк, перечислять 50%.
Плюсы и минусы без изменений для сторон. Могучие и бодрые приятели также отдыхают. Лишняя топотня, многочасовые переговоры. Видимость деления ответственности 50 на 50, хотя всё происходит по принципу варианта №1 и 2.

Вариант№6. Без оплаты в день подписания договора. В договоре указывается : «… расчет между сторонами на момент подписания договора не произведен, что по соглашению сторон не является препятствием для регистрации перехода права. Расчет будет произведен после регистрации перехода права и оформления права собственности на Покупателя в течение 2-х дней после получения Свидетельства о праве собственности. Залог в силу закона, по соглашению сторон не наступает».
Плюсы:
Покупатель: Полная победа над продавцом!
Продавец: Никаких.
Минусы:
Покупатель: Никаких.
Продавец: Денег нет, квартиру продал. Дожить бы до расчета...

Далее уже серьезные схемы расчета, без шуток...

Вариант №7. Частичная оплата с залогом. На момент подписания договора, покупатель вносит продавцу 10-20-30-40-50 % (желательно оформить задатком), договор подписывается сторонами, право собственности переходит к покупателю. После регистрации права, на руках у покупателя Свидетельство о праве собственности, но с обременением – ЗАЛОГ (ИПОТЕКА) В СИЛУ ЗАКОНА, до полного расчета между сторонами. После расчета необходимо снова встретиться в юстиции для подачи заявления о расчете и снятии обременения. Еще 12 дней на внесение изменений в реестр о снятии обременения - и новое Свидетельство без обременений.
Плюсы: Относительная безопасность для обеих сторон. Не забудьте оформить Соглашение о задатке.
Риски: Продавец может уклоняться от снятия обременения. Покупатель может не рассчитаться после регистрации права.

Вариант №8. Частичная оплата без залога. На момент подписания договора, покупатель вносит продавцу 10-20-30-40-50 % (желательно оформить задатком), договор подписывается сторонами, право собственности переходит к покупателю. В договоре необходимо указать, что «..по соглашению сторон, залог в силу закона не наступает». Покупатель получает Свидетельство о праве собственности и рассчитывается с продавцом. Повторный визит в юстицию для подачи заявления о расчете.
Плюсы: Хорошая безопасность для покупателя.
Риски: Рискует продавец - покупатель может не рассчитаться после регистрации права.

Вариант №9. Без оплаты, но с залогом. Договор подписывается сторонами, расчет не произведен, право собственности переходит к покупателю. После регистрации права, на руках у покупателя Свидетельство о праве собственности, но с обременением – ЗАЛОГ В СИЛУ ЗАКОНА, до полного расчета между сторонами. После расчета необходимо снова встретиться в юстиции для подачи заявления о расчете и снятии обременения. Плюсы и риски Варианта №7.

Вариант №10. Нотариусы. Все встретились у нотариуса, подписали договор, рассчитались и бегом в юстицию на регистрацию договора, перехода права и оформления права.
Плюсы: считаю идеальным вариантом для всех + ответственность нотариуса за сделку, определение дееспособности сторон и пр.
Минусы: Продавцу необходимо собирать расширенный пакет документов. Переговоры по оплате нотариальной пошлины. В договоре реальная стоимость.
Оплата пошлины: при сделке свыше 1 млн. рублей, сумма пошлины составит 10 000 руб. + 0,75% от стоимости квартиры.

Вариант №11. Так называемая «двухэтапная сделка». На первом этапе, в день подписания договора, стороны подают заявления на регистрацию только договора, без перехода права продавца и регистрации права покупателя. Расчет не производится. Второй этап: через 12 дней, после регистрации договора и проверки предоставленных документов, стороны встречаются вновь для расчета и подачи заявлений о переходе права и регистрации права. Еще 12 дней на регистрацию перехода и права – всё.
Плюсы: Покупатель рассчитывается только после юридической проверки договора и документов на квартиру.
Минусы: Покупатель может отказаться покупать квартиру (передумал), продавцу придется восстанавливать свое право.
Примечание: Наиболее подходящий вариант для сомневающихся сторон.

Вариант№12. Банковская ячейка. Сейф арендуют по договору, в который включены условия открытия ячейки. Очень интеллигентно и очень запутанно. Куча условностей. Оформлял дважды – зарёкся не пользоваться. Описывать не буду, гурманы могут всё узнать в банках.

Вариант№13. Банковский аккредитив. Покупатель открывает на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируют до момента получения оговоренных документов, например Свидетельства о праве собственности. Когда бумаги предъявлены, средства перечисляют на заранее открытый счет продавца.
Минусы: Если сделка сорвется, просто так забрать свои деньги с блокированного счета уже не получится.

Вариант№14. Сделка с прописанными. Обычная сделка, но продавец не выписывается до полного расчета. Все условия оговариваются в договоре.
Примечания: Редко практикуемая схема в Ярославле, но вполне реальная.

Конечно, большинство сделок проходит в атмосфере добра, честности и порядочности. Но на мой взгляд, эта идиллия складывается порой не из-за человеческих качеств участников, а от незнания своих рисков на сделках с недвижимостью.

Памятка собственнику недвижимости

Памятка для граждан: на что следует обратить внимание владельцам недвижимости и участникам сделок. Помните, что потеря документов (паспорта, документов на квартиру, договора купли-продажи квартиры, свидетельства о праве на наследство и др.) могут создать условия для совершения противозаконных действий: Вашу квартиру могут купить, продать или подарить другому лицу без вашего ведома!

Поэтому в случае кражи или утери паспорта, правоустанавливающих документов, свидетельства о праве собственности, правоустанавливающих документов на квартиру вам необходимо принять меры предосторожности — обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением об утрате соответствующего документа. При наличии в регистрирующем органе подобного заявления в случае представления на государственную регистрацию договора, заключенного в отношении объекта недвижимости по утерянному (пропавшему) паспорту или имеющего ссылку на утраченные правоустанавливающие документы, в регистрации будет отказано. Если утеряно свидетельство о праве, вы можете обратиться с заявлением о получении повторного свидетельства. При этом ранее выданное свидетельство будет аннулировано.

Не передавайте документы в чужие руки без необходимости, помните, что ими могут воспользоваться в корыстных целях. При появлении вокруг вас сомнительных личностей, если вы заподозрили, что вас пытаются обмануть — сразу обращайтесь в правоохранительные органы. При получении нового паспорта необходимо вам необходимо обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографиис заявлением для внесения новых паспортных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если покупаете недвижимость вы можете заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для того чтобы узнать является ли продавец недвижимости ее настоящим собственником.

Если вы продаете недвижимость внимательно прочтите договор и подписывайте его только после того, как все пункты станут вам понятны. Возможны случаи, когда мошенники говорят о том, что вы подписываете договор купли-продажи. А на самом деле вы подписали договор дарения, т. е. денег за квартиру вы получить не сможете! Обращайтесь за регистрацией ваших прав в Управление Росреестра в кратчайшие сроки.

Если вы выдаете доверенность на оформление ваших документов будьте внимательны при оформлении доверенности. Доверяя кому-либо произвести юридические действия от вашего имени, указывайте, какие конкретно полномочия вы возлагаете на своего поверенного, и оговаривайте сроки. Обращаясь в посредническую организацию убедитесь в их добросовестности. По возможности узнайте отзывы об их работе. Не обращайтесь к частному посреднику даже, если его вам рекомендовали. Посредник должен быть зарегистрирован либо как индивидуальный предприниматель либо как юридическое лицо.

Помните, что обратившись к недобросовестному посреднику, дав ему неограниченные полномочия вы рискуете своей собственностью и средствами, которые предполагаете выручить при её продаже или покупке.

Вы можете отменить доверенность! При необходимости вы должны сразу же обратиться к нотариусу с заявлением об отмене доверенности и после этого представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующую справку нотариуса об отмене данной доверенности.

Процесс покупки квартиры В ДЕТАЛЯХ

Жилищный вопрос является одним из важнейших для граждан нашей страны. Решение проблем, которые возникают при совершении сделок с недвижимым имуществом, требует не только знаний реалий рынка недвижимости, но и, как показывает практика, наличия определенного опыта работы в этой области.

Нормальные жилищные условия каждый понимает по-своему: для одних — это многокомнатная квартира, коттедж недалеко от города и вилла на побережье теплого моря, для других — пусть небольшая, но отдельная квартира в спальном районе столицы. Спектр желаний и возможностей широк. При наличии некоторой суммы денег и понимании, что приобретение квартиры — жизненная необходимость, потенциальный покупатель начинает изучать специализированные издания и сравнивать цены на нужное ему жилье в разных районах города. Допустим, вы решили жить недалеко от родителей или от места работы, в районе, где прошло детство и юность, или просто в более престижном месте. Да мало ли существует резонов у человека, определяющегося с месторасположением своей будущей квартиры?! И хорошо, если ваши материальные возможности позволяют купить жилье там, где хотите. Если же средств не хватает, обратите внимание на квартиры в более дешевых районах города, например на юго-востоке столицы.

В случае если вам на покупку квартиры не достает небольшой суммы, возьмите потребительскую ссуду или кредит на неотложные нужды. При этом жилье в залог банку не передают, а вы избавляетесь от дополнительных трат.

Итак, вы решили приобрести квартиру, поняли, с каким районом хотите связать свою дальнейшую жизнь, и приготовили достаточную, как вам кажется, сумму для покупки. Что ждет вас дальше?

Сегодняшние реалии рынка жилья

На днях мне позвонил давний знакомый и поинтересовался: «Подбирая недвижимость для покупки, мы столкнулись с тем, что квартиры очень быстро продают. Пока мы едем на просмотр, продавцы сообщают нам, что за жилье уже внесли аванс. Мы видели, что смотреть квартиру приходит сразу несколько покупателей, а на месте кто-нибудь из них сразу вносит аванс, даже не проверив документы на квартиру. Не опасно ли это?» Отмечу, что сейчас наблюдается высокая активность на рынке жилья, при этом спрос существенно превышает предложение.

Подобная ситуация выгодна прежде всего тем, кто сейчас реализует жилье за довольно высокую цену в сжатые сроки. Замечательный шанс предоставляется и продавцам квартир, расположенных на первых этажах, которые традиционно считали непрестижными и неудобными для проживания. Такое жилье стоит на 10–15 % дешевле, чем на средних. Спрос на него всегда был невысоким. Сейчас ситуация изменилась: продают все и сразу! Достаточно быстро находят своего покупателя и квартиры не лучшего качества: в домах давних лет постройки, небольшие по площади, с излишне экономным размером кухни, неудобных планировок. Продавцам недвижимости такой момент упускать не стоит! Для покупателей сложившаяся ситуация не очень благоприятна, но приобретать квартиры надо, так как в ближайшей и средней перспективе это станет только дороже.

Очень часто, боясь упустить интересующий вариант и желая подтвердить свои намерения в покупке данной квартиры, покупатели вносят предоплату прямо на просмотре. Конечно, это опасно. Недобросовестный продавец может набрать авансов от нескольких потенциальных собственников и скрыться. Подобное развитие событий весьма вероятно и встречается довольно часто, ведь покупатели, рассчитывая на свои силы, не обладают специальными знаниями и практикой.

Знал бы, где упасть…

Желание сэкономить деньги при покупке жилья понятно, однако это не должно сказаться на безопасности покупателя. Из-за увеличивающегося спроса в условиях нехватки предложений находят своих покупателей и криминальные квартиры. На рынок недвижимости выходят также любители легких денег, мошенники, для которых жилье — источник наживы. Известны случаи, когда в результате самостоятельных действий покупатели оставались без квартиры и без денег.

Кто же они, продавцы, с которыми сталкивается покупатель, решаясь на самостоятельный поиск квартиры? В основном это:

частные лица, можно сказать экстремалы, которые решают реализовать свою квартиру без риелторов, хотя имеют весьма приблизительное представление о механизме продажи;

частные лица, представляющие интересы продавца, которые когда-то в риелторских компаниях приобрели некоторый опыт, а сейчас работают на себя;

черные маклеры, которые подкупают продавцов дешевизной своих услуг, а на деле не несут ответственности за свои действия;

агентство недвижимости, которое прежде всего защищает интересы клиента-продавца, поэтому покупателю рассчитывать на серьезную защиту не приходится.

Главная рекомендация покупателю — заключить договор с выбранной риелторской компанией. Это исключит вероятность стать жертвой аферистов, поскольку специалисты умеют получать информацию об объекте недвижимости, обладают достоверной информацией о рынке, знают конъюнктуру и динамику цен.

Агентство поможет покупателю подобрать жилье, проверит его историю с момента ввода дома в эксплуатацию. Все риски проведения сделки по приобретению квартиры в собственность профессиональные риелторские компании берут на себя.

Как выбрать свое агентство недвижимости?

Многим столичным риелторским компаниям более десяти лет. Они наработали огромный опыт, который используют в работе с клиентами.

При выборе агентства недвижимости обратите внимание на следующее:

срок, в течение которого оно работает на рынке (говорит о стабильности и профессионализме);

перечень предлагаемых им услуг;

рекомендации знакомых и отзывы бывших клиентов.

Посещая агентства, посмотрите на офис, на его техническое оснащение. Но самое главное — изучите договор оказания услуг, в котором должна быть записана цена квартиры, зафиксированы комиссионные агентства. Оговорите возможность своего присутствия при передаче аванса за выбранную квартиру. Таким способом вы проконтролируете работу риелторов и убедитесь в ее качестве. Вы имеете на это право, ведь вы заказчик, который платит деньги.

Стоимость услуг риелторов

В настоящее время она составляет от 3 до 7 % стоимости объекта недвижимости — предмета сделки. С одной стороны, данная сумма необходима для нормального функционирования агентства недвижимости, с другой — это цена вашего спокойствия и безопасности.

Если цена ниже указанных цифр, подумайте, ведь бесплатный сыр бывает только в мышеловке: низкая стоимость товара подразумевает низкое качество. Вы вправе думать, что за мизерные деньги, заплаченные агентству недвижимости, вам окажут услугу не в полном объеме: либо ненадлежащим образом сделают проверку приобретаемой квартиры, либо не предоставят гарантий безопасности.

Стоимость услуг риелторской компании, превышающих 7 % цены недвижимости, означает, что компания хочет получить сверхприбыль, источником которой планирует сделать вас. Если вы все же мечтаете сэкономить на оплате услуг риелторов, обратите внимание на специальные акции (дисконтные программы, сезонные скидки, льготы, предоставляемые компаниями своим клиентам).

Серьезные фирмы дают следующие гарантии на сделки с жильем:

юридические, поскольку специалисты-риелторы с момента их постройки проверяют продаваемые объекты недвижимости и тщательно отслеживают прописку-выписку всех владельцев каждой конкретной квартиры, которая находится у них в работе;

финансовые — в виде страховых полисов или гарантийных обязательств.

Совет покупателю

Хорошо, что вы задумали изменить свои жилищные условия к лучшему. Это делать нужно вовремя, не допуская конфликтных ситуаций в семье и сохраняя добрые отношения с родственниками. Но ситуация на рынке недвижимости в настоящее время динамична и не слишком благоприятна для покупателя, которому надо оперативно принимать решения и реагировать на предложения.

Промедление в таких вопросах равнозначно денежным потерям, ведь цены продолжают расти.

Как только решение о покупке жилья принято, серьезно взвесьте свои материальные возможности, определите максимальную сумму, которую можете выделить на такое приобретение, и объявите эту сумму риелтору. Сейчас тезис «А вдруг найдут дешевле — пусть поищут» не работает. Вы только потеряете время и в результате выйдете на те же большие для себя деньги.