Комментарии Агентства к вопросам и предложениям партнеров Агентства
по Методике оценки кредито - и платежеспособности заемщика (далее – Методика)
№ п/п | Пункт Методики | Вопросы/комментарии партнеров | Комментарии Агентства |
1. | Пункт 1.5. (бывш. 1.4.) | 1. Из текста Методики не понятно, каким образом первичный кредитор будет подтверждать тот факт, что при проведении андеррайтинга им были выполнены все требования, изложенные в Методике. 2. Часть оцениваемых параметров могут отсутствовать у оцениваемого субъекта/ов. Каким образом первичный кредитор должен зафиксировать факт наличия или отсутствия оцениваемых параметров/критериев? 3. Некоторые критерии оценки (например, престижность образования, перспективность специальности, оценка имеющихся в собственности заемщика активов, оценка возможности продления трудового контракта и т. д.) носят субъективный характер, и могут рассматриваться андеррайтером как компенсирующий фактор. При этом согласно требованиям Методики, компенсирующие факторы служат для оценки приемлемости для андеррайтера уровня кредитного риска и возможности компенсации некоторых выявляемых в процессе андеррайтинга негативных факторов. Каким образом в случае возникновения разногласий между андеррайтером первичного кредитора и андеррайтером АИЖК в части субъективной оценки того или иного фактора, будет урегулироваться возникшая спорная ситуация? 4. При проверке уже выданного кредита эксперты также будут анализировать кредито - и платежеспособность? | 1-4. Пункты Методики разделены на обязательные и рекомендуемые к применению. При этом требования обязательных пунктов не противоречат существующему порядку выкупа закладных Агентством. Рекомендуемые критерии (например, престижность образования, перспективность специальности и т. д.) желательно учитывать при принятии решения о выдаче ипотечного кредита/займа, однако использование этих факторов, границы их применения, а также порядок фиксации в документах кредитного дела первичный кредитор может определять самостоятельно. Эксперты должны осуществлять проверку выкупаемых закладных в обычном режиме. Список документов Приложения № 14 к Стандартам остается неизменным. В Приложении № 14 всегда был предусмотрен пункт «Иные документы», которые представляются на выкуп/экспертизу по требованию Агентства или уполномоченного им лица. Можно особо отметить, что в Инструкции по проведению экспертизы кредитных дел (которая является обязательной для экспертов) указывается, что кредитное дело Заемщика, поступившее на экспертизу, должно включать перечень документов, указанный в Приложении № 14 к Стандартам Агентства, а также в иных Параметрах Агентства, в зависимости от Ипотечного кредитного продукта. При этом Эксперт вправе запросить у Поставщика копии необходимых документов, позволяющих убедиться в правомерности сделки только в случае возникновения обоснованных сомнений в правомерности Ипотечной сделки или в подлинности документов. Требование о предоставлении дополнительных документов Эксперт должен быть готов аргументировано обосновать по запросу Агентства и/ или Поставщика закладной. В случае отказа Поставщика в предоставлении запрашиваемых документов Эксперт обязан указать на это в Экспертном заключении. |
2. | Пункт 2.1.2. | Необходимо ли документально подтверждать наличие основного места работы? | Наличие основного места работы является обязательным условием для предоставления ипотечного кредита/займа. |
3. | Пункт 2.1.2.1. | Непонятна формулировка «Доля доходов от указанных видов деятельности составляет более 30% в общей сумме доходов физического лица», используемая для индивидуальных предпринимателей. | В целях применения Методики, в случае если более 30% в совокупном «чистом» доходе заемщика занимают доходы от предпринимательской деятельности или частной практики, заемщик относится к заемщикам категории 2. К предпринимательской деятельности в части подтверждения занятости и доходов приравнена также деятельность организации, состоящей из единственного члена – физического лица, который является ее учредителем и исполнительным органом. |
4. | Пункт 2.1.2.2. | 1. Обязательно ли наличие общего трудового стажа 12 месяцев для заемщиков 1 категории? Считаем целесообразным оставить общий трудовой стаж 6 месяцев, а не 12 как в Методике. 2. Какими документами подтверждается оформление трудовых отношений на новый срок с тем же работодателем (например, при реорганизации компании)? 3. Подтверждается ли документально общий трудовой стаж 12 месяцев? 4. Как определить род деятельности заемщика по основному месту работы и сравнить с родом деятельности по совместительству? 5. Требование к стажу работы по совместительству установить 6 месяцев вне зависимости от того, совпадает ли род деятельности по основному месту работы и по совместительству. 6. Относится ли к непрерывному стажу случай, когда заемщик уволен по собственному желанию и принят в один день в одной организации? 7. Есть ли требования к трудовому стажу для категории 3? | 1. Наличие общего трудового стажа не менее 12 месяцев согласно новой редакции не является обязательным пунктом, однако, очевидно, что для целей ипотечного кредитования предпочтительно рассматривать заемщиков с общим стажем 12 месяцев и более. 2. Подтверждением оформления трудовых отношений на новый срок с тем же работодателем может быть соответствующая запись в трудовой книжке заемщика (например, запись о реорганизации работодателя или переводе сотрудника) или новый трудовой договор. 3. Подтверждение общего трудового стажа может осуществляться с помощью анализа записей в трудовой книжке, а также с помощью трудовых договоров, действующих более года на момент рассмотрения заявки на выдачу ипотечного кредита/займа. 4. Совпадение рода деятельности по основному и дополнительному месту работы подтверждается совпадением наименований структурных подразделений организаций и/или должностей, в которых работает заемщик и которые указаны в документах, подтверждающих занятость. 5. Требование обусловлено меньшим профессиональным опытом заемщика в новой сфере деятельности и, соответственно, большим риском потери работы и дохода. 6. Данный случай относится к непрерывному стажу, однако первичному кредитору рекомендуется убедиться, что заемщик принят заново без испытательного срока. 7. Требования к трудовому стажу для заемщиков категории 3 отсутствуют. |
5. | Пункт 2.1.4. | 1. Трудовой договор является обязательным документом для подтверждения занятости заемщика и должен быть предоставлен на рефинансирование?
2. Согласно настоящему пункту Методики заемщик может быть оформлен по срочному трудовому договору с любым сроком действия, и Агентство рефинансирует закладную, по которой выступает заемщиком лицо, оформленное по срочному трудовому договору, со сроком действия менее 1 года (при предоставлении письменного подтверждения от работодателя о намерении продлить данный трудовой договор)? 3. Согласно приложению №1 Методики для подтверждения занятости заемщика необходимо предоставить трудовую книжку ИЛИ трудовой договор, т. е. трудовой договор предоставлять заемщику необязательно. Однако согласно первому абзацу пункта первичный кредитор обязан оценить срок действия трудового договора. Таким образом, первичный кредитор всегда должен будет требовать от заемщика предоставление трудового договора, заверенного надлежащим образом работодателем. Что на практике сделать зачастую затруднительно, и данное требование увеличивает документооборот, снижая при этом конкурентоспособность. 4. Возможно ли убрать требование к срочности трудового договора, так как это повлечет необходимость предоставления дополнительных документов (писем от работодателей о возможности продления трудовых договоров)? 5. Для работы по совместительству обязательно ли, чтобы срок трудового договора был бессрочным или он может быть срочный? Например, до конца года. 6. Существует много категорий граждан, которые имеют срочные трудовые договора (например: преподаватели ВУЗов). Появляется необходимость дополнительно запрашивать справку от работодателя, что не всегда является возможным и утяжеляет и так непростой пакет документов. Возможно ли рефинансирование только при наличии заверенной копии трудовой книжки? 7. Каким образом на этапе проведения андеррайтинга корректно оценивать возможность продления трудового договора? Только на основании данных по образованию, опыту работы заемщика? | 1.-6. Для подтверждения занятости и трудового стажа заемщика категории 1 достаточно предоставить копию трудовой книжки, заверенную работодателем, или копию трудового контракта (договора)/контракта, заверенную работодателем. Предоставление обоих документов не является обязательным, но предоставленными документами должно подтверждаться соответствие заемщика требованиям к трудовому стажу, общему и на последнем месте работы. Согласно пункту 2.1.4. Методики заемщик, отнесенный к категории 1 и работающий по срочному трудовому договору, должен быть оформлен по договору, срок действия которого составляет не менее 1 года. Требование к минимальному сроку такого договора обусловлено необходимостью подтверждения стабильного характера занятости заемщика, при этом оценку возможности дальнейшего продления такого договора первичный кредитор должен осуществлять на своё усмотрение по собственным методикам. Данное требование к срочному трудовому договору распространяется и на работников по основному месту работы, и по совместительству. Требование бессрочности трудового договора Агентство не предъявляет. Для подтверждения трудоустройства по совместительству трудовой договор также должен быть заключен на срок не менее 1 года, но при этом из предоставленных документов должно быть ясно, что трудовой стаж заемщика по совместительству составляет не менее 1 года или 6 месяцев при внутреннем совместительстве или для случая совпадения рода деятельности с основной работой. Таким образом, трудовой договор для наемных работников обязателен для представления на выкуп/экспертизу, если он является срочным (и это видно из трудовой книжки), а также при работе по совместительству. При совместительстве практически все банки требуют представить трудовой договор. 7. Запросить у заемщика письменное подтверждение от компании-работодателя о намерении продлить с ним данный договор после истечения его срока или заключить новый на период не менее 1 года. В то же время если по записям в трудовой книжке или последовательно заключенным трудовым договорам общий стаж в данной организации (текущее место работы) составляет 3 года и более, такое письменное подтверждение возможно не запрашивать, достаточно устного подтверждения работодателя о намерении продлить трудовые отношении с потенциальным заемщиком. |
6. | Пункт 2.1.6.-2.1.7. (бывш. 2.1.4) | 1. Должны ли быть предоставлены дополнительные документы для оценки жизнеспособности, устойчивости и доходности предприятия если заемщик – единоличный учредитель и исполнительный орган организации, учитывая то, что согласно приложению 1 к Методике физическое лицо – единоличный учредитель и исполнительный орган организации, ее единственный участник, член, собственник ее имущества (составление и подписание документов осуществляет единолично) представляет:
и предоставление документов для оценки жизнеспособности, устойчивости и доходности предприятия в соответствие с Приложением 1 не требуется. В каком размере может быть учтен доход физического лица – единоличного учредителя и исполнительного органа организации? 2. На основании каких документов кредитор должен произвести анализ законности получения пенсионных выплат в будущем? 3. Возможно ли учитывать доходы от пенсии по инвалидности, если она назначена до достижения пенсионного возраста, а в дальнейшем будет назначена пенсия по старости? | 1. Необходимость предоставления и перечень документов для оценки жизнеспособности, устойчивости и доходности предприятия, единоличным учредителем и единственным членом исполнительного органа которой является заемщик, определяется первичным кредитором самостоятельно. Занятость и доходы подтверждаются аналогично индивидуальным предпринимателям. Доходы учитываются в ипотечной сделке аналогично индивидуальным предпринимателям (только при наличии дополнительного заемщика с доходом от работы по найму в размере, не превышающем доход от работы по найму).
2. Законность получения пенсионных выплат подтверждается предоставлением соответствующих документов, указанных в приложении 1 к Методике. 3. Методикой разрешается учитывать доходы от пенсии по инвалидности, однако при принятии решения о выдаче ипотечного кредита/займа первичному кредитору необходимо понимать, что выплата такой пенсии может прекратиться. |
7. | Пункт 2.1.8. (бывш. 2.1.5.) | 1. Что, с точки зрения предлагаемой Методики, является существенным изменением сферы деятельности или вида деятельности? Например: заемщик, в течение продолжительного периода времени проработавшего врачом-педиатром, после чего перешел на должность торгового представителя фармацевтической компании. Является ли это существенной сменой сферы и/или вида деятельности? 2. Существует ли установленная форма заключения андеррайтером, в которой андеррайтером будут указаны устные пояснения заемщика? 3. Предложение отменить требование к заемщикам со стажем более 1 года и менее 1 года и 3-х месяцев перерыва в стаже свыше 1 месяца. | 1. Данный пункт является рекомендуемым и порядок его применения определяется первичным кредитором самостоятельно. 2. Принимать решение о фиксации устных пояснений заемщика по тем или иным вопросам первичный кредитор вправе самостоятельно. 3. Данное требование исключено и в новой редакции Методики отсутствует. |
8. | Пункт 2.1.10. (бывш. 2.1.8.) | Каким образом оценить возможность карьерного роста заемщика без предоставления дополнительных документов? | Оценка карьерного роста – один из рекомендуемых критериев, который первичный кредитор может оценивать самостоятельно по своим внутренним методикам, как и определять необходимость запроса дополнительных документов для этого. |
9. | Бывш. 2.1.9.6. (исключен) | На основании каких статистических данных (просим уточнить источник информации) можно сделать вывод о престижности образования, перспективности специальности и успешности компании заемщика? | Оценку престижности образования и границы применения данной оценки в целях андеррайтинга первичный кредитор может определять самостоятельно, однако необходимо учитывать, что уровень и престижность образования могут оказать существенное влияние на платежеспособность заемщика в будущем, в том числе в кризисных ситуациях. |
10. | Пункт 2.2.1. | 1. Будет ли отказ в рефинансировании со стороны Агентства, в случае если первоначальный взнос будет сформирован исключительно из средств субсидии либо подарков/грантов? Какая минимального сумма первоначального взноса должна быть сформирована за счет собственных средств? Каким документом подобная минимальная сумма будет установлена? 2. Если дохода заемщика будет достаточно даже при учете в расчете П/Д обязательств по кредиту, полученному заемщиком на цель внесения первоначального взноса, допустимо ли использование средств такого кредита в качестве части первоначального взноса? 3. Если в качестве первоначального взноса будет использован подарок родителей, как будет оценен данный фактор? Какие документы необходимо дополнительно запросить у заемщика? 4. Каким образом возможно при андеррайтинге понять, на какие цели был взят потребительский кредит (какими документами это нужно доказывать Агентству)? | 1.-3. Если для накопления первоначального взноса использованы источники, отмеченные в Методике, как неприемлемые, Агентство рассмотрит на предмет выкупа такую закладную, если иное не предусмотрено условиями Стандартов АИЖК и/или конкретного ипотечного кредитного продукта. Однако первичному кредитору при проведении андеррайтинга необходимо учитывать, что формирование первоначального взноса за счет подарков/субсидий/грантов/заемных средств с большой вероятностью говорит о неспособности заемщика к сбережению средств при текущем уровне доходов, что в будущем, возможно, негативно повлияет на своевременность внесения ежемесячных платежей. 4. В Анкете-заявлении, которая является обязательной по Приложению № 14 к Стандартам, есть пункт о наличии иных кредитов и их цели. |
11. | Пункт 2.2.2. | Поскольку информация об активах заемщика не учитывается при определении ежемесячных доходов заемщика и максимальной суммы кредита, предлагается оценивать активы на основании информации в анкете. | Агентство рекомендует оценивать активы на основании подтверждающих документов. |
12. | Пункт 2.3. | 1. Будет ли при анализе кредитной истории заемщика учитываться сопоставимость кредитов (Например, заемщик качественно исполнял свои обязательства по погашению крупных кредитов (ипотека, автокредит), но допускал просрочки по мелким потребительским кредитам)? 2. Если по условиям Стандартов и социальных программ присутствие супруга в сделке обязательно и при этом его доход не учитывается, но имеется отрицательная кредитная история. По методике должен ли андеррайтер исключить заемщика из кредитной заявки, но тем самым исключить его из участия в какой-либо социальной программе. Возможно ли рассмотреть участие таких заемщиков в кредитовании без учета их кредитной истории? 3. Распространяется ли изложенный порядок определения кредитной истории на продукт «Военная ипотека»? | 1. В предложенном порядке определения кредитной истории заемщика отсутствует сопоставимость кредитов (автокредит, потребительский кредит, ипотека и т. д.), однако существует требование (п. 2.3.6.), согласно которому положительная кредитная история заемщика в случае, если сумма анализируемых кредитов не превышает 10 000 рублей, признается неопределенной. 2. Возможно. В этих целях в Методику введен пункт 2.3.7, согласно которому участником сделки может быть заемщик с отрицательной кредитной историей, но с нулевым доходом. При этом в сделке должен присутствовать заемщик с положительной или неопределенной кредитной историей. 3. Нет, указанный порядок не распространяется на продукт «Военная ипотека». |
13. | Пункт 2.3.4. | 1. Будет ли Агентством рекомендован перечень и количество БКИ, от которых первичный кредитор получает данные о кредитной истории заемщика? Какова будет реакция Агентства, если Агентство получит данные о кредитной истории Клиента из БКИ, с которым не работает первичный кредитор, и указанная кредитная история Клиента будет в соответствии с Методикой признана Агентством отрицательной? 2. Как классифицировать отсутствие кредитной истории? Например, если был кредит, но по данным БКИ его нет? 3. Если у заемщика есть кредитная карта с просрочками, которые он обязуется погасить, то после погашения можно ли будет принять решение об одобрении заявки на ипотеку? Или в таком случае кредитная история должна оцениваться как отрицательная, то повлечет отказ в выдаче кредита. Как будет оценивать кредитная история в таком случае? 4. Первичный кредитор, на этапе рассмотрения кредитной Заявки, руководствуясь Методикой, произвел оценку кредитной истории заемщика, и признал ее положительной. Однако, при продаже Закладной Агентству, последнее выявило факт того, что на дату предложения Закладной к продаже, Кредитная история Заемщика является отрицательной. Является ли это основанием для Агентства об отказе от выкупа Закладной по такому Клиенту? | 1-2. Предложенный в Методике порядок определения кредитной истории станет обязательным для применения для кредитов/займов, кредитные договоры/договоры займа по которым заключены с 01.01.2015, перечень бюро кредитных историй рекомендован в тексте настоящего письма. Кроме того первичный кредитор может дополнительно использовать любые источники информации о кредитной истории заемщиков Если первичному кредитору не удается идентифицировать кредитную историю заемщика, как положительную или отрицательную, следует признать её неопределенной. Кроме того, помимо письма -СС, Агентством было направлено письмо -СС, которым были установлены критерии отрицательной кредитной истории заемщика. Критерии в письмах и Методике совпадают. 3. Порядок оценки кредитной истории общий для разных видов обязательств. В случае если кредитная история по кредитной карте отрицательная, то она признается отрицательной и по заемщику в целом, даже несмотря на обещание заемщика погасить данные просрочки. 4. Механизмы взаимодействия в данной и аналогичных ситуациях в настоящий момент прорабатываются Агентством и о них будет сообщено дополнительно. |
14. | Пункт 2.3.6. | Что подразумевается под суммой 10 000 (десять тысяч) рублей? | Сумма всех обязательств заемщика (кредиты, лимиты по кредитным картам), по которым была определена кредитная история. |
15 | Пункт 2.3.8. (бывш. 2.3.7.) | Предлагаем не учитывать факты просрочек в погашении коммунальных платежей, потому что ситуации у клиентов могут быть разные и так однозначно подходить к этому вопросу не следует, на наш взгляд. | Данный пункт Методики является рекомендуемым. |
16. | Пункт 3.1.1.1.6. | Как рассчитывать доход, полученный в виде страховых выплат? | В Методику внесены уточнения. |
17. | Пункт 3.1.1.1.7. | Как рассчитывать доход, получаемый от сдачи имущества в аренду? | В Методику внесены уточнения. |
18. | Пункт 3.1.1.4. | Как в расчет доходов заемщика по основному месту работу включается неполный календарный месяц? | Учитывать доходы заемщика по основному месту работы или по совместительству за неполный месяц можно путем включения в расчетный период календарного месяца, в котором заемщиком получен неполный доход (ниже, чем в остальные месяцы). Либо если в последний (6-й) календарный месяц оплата труда полностью за весь месяц производится в середине этого месяца (т. е. последний месяц по справке 2-НДФЛ тоже может быть неполным). |
19. | Пункт 3.1.2.1.1. | 1. Каким образом должен учитываться доход заемщиков, имеющих повременную либо сдельную оплату труда? 2. В соответствии с данным пунктом премии, которые заемщик получает раз в квартал/полугодие/год необходимо усреднить. Каким образом это возможно сделать? Разделить премию на 3/6/12 месяцев? Каким документом подтвердить её регулярность? И можно ли не учитывать премии, если заемщику хватает дохода? 3. Какие документы необходимо предоставить в подтверждение регулярности получаемых выплат/премий/бонусов? Достаточно ли справки 2-НДФЛ за предыдущий период? Какими документами подтвердить, что заемщик будет получать их и впредь? 4. Каким образом учитывать доход ученых/преподавателей/научных сотрудников, которые получают гранты или выплаты по завершению проекта? Если эти выплаты периодичны? 5. Обязательно ли учитывать стандартные вычеты? 6. Как происходит расчет 6 месяцев на последнем месте работы? 7. Если в организации утверждают, что премия месячная, но она в одном/нескольких месяцах значительно выше, чем в остальных, нужно ли запрашивать какие-либо дополнительные документы? | 1. Доходы заемщика категории 1 в любом случае подтверждаются справкой о доходах по форме 2-НДФЛ, а занятость предоставлением копии трудовой книжки и/или трудового договора. 2-3. Для учета премии суммируется вся информация о доходах за расчетный период, в том числе указанные премии, из справки 2-НДФЛ и усредняется в соответствии с формулой из п. 3.1.2.1.1. Подтвердить регулярность получения премий можно справками по форме 2-НДФЛ и (при наличии) расчетными листками (расчетные листки не требуется заверять у работодателя) за:
В случае если регулярность получения премии не подтверждена, такая премия не должна участвовать в расчете среднемесячного дохода заемщика. Если заемщику хватает доходов, премии можно не учитывать. По своему усмотрению первичный кредитор дополнительно может запросить дополнительные документы, подтверждающие регулярность получения премии (например, условия в трудовом договоре, Положении об оплате труда в организации и т. п.). 4. Доход ученых и преподавателей учитывается в общем порядке. При этом нестабильные источники доходов (гранты или выплаты по завершению проектов) нельзя учитывать в общем доходе, если они не носят регулярный характер. 5. При оценке дохода заемщика необходимо учитывать только те вычеты, которые отражены в справке 2-НДФЛ и разрешены для использования приложением №3 Методики. 6. В целях Методики считается, что заемщик отработал 6 месяцев на последнем работы, если у него имеется информация о подтвержденном доходе за последние 6 месяцев и трудовая книжка и/или трудовой договор, по информации из которых можно сделать вывод, что заемщик продолжает работать на текущем месте работы. 7. Первичный кредитор может учитывать такую премию, если имеются справки 2-НДФЛ за последние 12(24) месяца (и, если есть, расчетные листки; Положение об оплате труда, условия трудового договора и т. д.), подтверждающие регулярность получения премии и переменный характер её размера. |
20. | Пункт 3.1.2.2.1. | 1. Каковы требования к заемщику, если он не единственный учредитель организации? 2. Если за кредитом обратился заемщик физическое лицо – единственный учредитель, его необходимо отнести к категории 2 (Индивидуальный предприниматель). То есть для такого заемщика обязательно привлечение другого заемщика, подтвержденный справкой 2-НДФЛ доход за последние 12 месяцев, а также требование к существованию организации не менее 2-х лет? | 1. Для заемщика не единственного учредителя организации требования такие же, как и для заемщика категории 1. 2. Верно, для такого заемщика обязательно привлечение другого заемщика категории 1 с подтвержденным доходом. Перечень необходимых документов для подтверждения дохода и занятости физического лица – единственного учредителя организации указан в приложении №1 к Методике. |
21. | Пункт 3.1.2.3. | Включить в статью доходов заемщика бессрочные страховые выплаты по регрессу. | В новой редакции Методики перечень возможных для учета страховых выплат расширен и главными требованиями являются регулярность получения, стабильный размер и бессрочность выплат. |
22. | Пункт 3.1.2.4. | 1. Какими документами необходимо подтвердить информацию о том, что заемщик достиг законодательно либо специально установленного пенсионного возраста/позиции/социального статуса? 2. Просим объяснить общее правило для учета пенсионных выплат. Как андеррайтер может предвидеть, что срок получения пенсии будет равен сроку возврата ипотечного кредита? 3. Что входит в социальную пенсию? Какие документы необходимы для её подтверждения? 4. Согласно данному пункту, заемщику, достигшему установленного возраста/позиции/социального статуса достаточно подтвердить получение пенсии хотя бы за один месяц и данную сумму можно учесть в доход? Или необходимо ждать какой-то срок? В случае изменения размера пенсии, при расчете суммы дохода необходимо учитывать размер пенсии за последний месяц или брать среднюю (например, за 6 месяцев)? 5. Почему за среднемесячный доход пенсионера, не имеющего иных источников дохода, принимается пенсионная выплата без учета постоянных расходов заемщика (как в случае для пенсионера, имеющего доп. источник дохода)? | 1. Подтверждением того, что заемщик законодательно достиг специально установленного пенсионного возраста/статуса является наличие документов, указанных в соответствующем пункте приложения № 1 Методики. 2. Бессрочный характер пенсионных выплат говорит о том, что срок получения пенсии будет равен сроку возврата ипотечного кредита. Порядок назначения пенсий (трудовых, по инвалидности и т. д.) всегда изложен в федеральных законах и подзаконных актах. Заключение о сроке выплаты той или иной пенсии и риске ее прекращения получения в будущем могут дать юристы в штате андеррайтера. 3. Состав лиц, имеющих право на социальную пенсию, изложен в Федеральном законе -ФЗ «О государственном пенсионном обеспечении», а документы для её подтверждения в соответствующем пункте приложения №1 к Методике. 4. Период, за который требуется подтверждение пенсий/выплат, не установлен, но включение пенсии/выплаты в совокупный доход заемщика возможно только при условии ее начисления хотя бы за 1 месяц. Размер берется последний официально установленный. 5. В новой редакции Методики указано о необходимости учета расходов заемщика. |
23. | Пункт 3.1.2.5. | 1. Возможно ли рассмотрение дохода от сдачи в аренду, если не единоличный собственник (долевая собственность)? Собственность супругов? 2. Считаем требование по нахождению сдаваемой недвижимости в собственности не менее 2-х лет необоснованным. 3. Почему андеррайтер должен выполнять функции инспектора налоговой инспекции, проверяя оплату налогов на доходы от аренды? 4. Считаем, что расписки арендаторов либо выписки со счета заемщика полностью подтверждают наличие такого вида доходов у заемщика достаточным. | 1. Возможно. Такие доходы должны быть подтверждены сведениями налоговой декларации по форме 3-НДФЛ. Если оба собственника подали налоговые декларации по доходам от одного объекта, то доход может быть суммирован. 2. Данное требование смягчено, в новой редакции Методики. Сдаваемое имущество должно находиться в собственности заемщика не менее 1 года. 3. Во избежание необходимости проверять большой комплект документов, подтверждающих уплату налогов на доходы от сдачи имущества в аренду, первичный кредитор может требовать от заемщика справку по форме 3-НДФЛ, в которой уже будут отражены доходы заемщика от сдачи имущества в аренды и указан размер подлежащего уплате налога на доходы физических лиц, а также финансовый документ об оплате налога либо справку налогового органа об отсутствии задолженности по уплате налога. 4. Информационная выписка со счета заемщика или расписка от арендатора не может служить достаточным подтверждением дохода от сдачи имущества в аренду. |
24. | Пункт 3.2. | 1. Как оценивать долги заемщика (в том числе выявленные на сайте Федеральной службы судебных приставов)? 2. Данный пункт Методики обязывает убирать из дохода заемщика все потенциально возможные расходы, при том, что по факту, данные расходы заемщик может и не уплачивать, что значительно снижает платежеспособность заемщика. | 1. Первичный кредитор должен руководствоваться требованиями п. 3.2.1.2 Методики. 2. В п. 3.2 Методики говорится не о потенциально возможных расходах, а о фактически имеющихся на момент рассмотрения заявки на получение кредита. Первичный кредитор должен максимально учитывать все имеющиеся у заемщика постоянные расходы согласно терминологии Базовой части Стандартов АИЖК. Если перечисленные в п. 3.2 расходы у потенциального заемщика имеются, то должны быть учтены. |
25. | Пункт 3.2.2.1. | 1. Чем возможно подтвердить оставшийся срок по имеющимся обязательствам, кроме кредитного договора/графика платежей? Возможно ли подтвердить распечаткой БКИ? 2. Если заемщик идет с нулевым доходом и у него имеются кредитные обязательства, каким образом их учитывать? Если это один из супругов, то кредиты вычитать из дохода супруга? Аналогично, если это взаимозависимое лицо (например, лицо мужского пола до 27 лет без военного билета), сумму платежей по кредиту вычитать из доходов других родственников? 3. Предлагаем отсчитывать 6 месяцев от планируемой даты предоставления кредита/займа | 1. Оставшийся срок по имеющимся обязательствам возможно подтвердить кредитным договором, документами о совершенных платежах, графиком платежей и информацией из БКИ. 2. Верно. Согласно требованиям Базовой части Стандартов АИЖК к постоянным расходам заемщика относятся и расходы членов его семьи. 3. Текст скорректирован следующим образом: «6 месяцев от заключения кредитного договора/договора займа на получение ипотечного кредита». |
26. | Пункт 3.2.2.2. | 1. Возможно ли учитывать расходы по кредитной карте в размере 5% от лимита кредитования (согласно среднерыночной ставке), а не сумму аннуитетного платежа? 2. По какой формуле считать аннуитет по кредитной карте? 3. Если лимит по кредитной карте не учитывается, не считать данную карту в расчете П/Д? | 1. В новой редакции Методики данное предложение частично учтено. 2. В новой редакции Методики данный вопрос неактуален. 3. Если лимит по кредитной карте возможно не учитывать согласно требованиям Методики, то такой лимит не учитывается в расчете П/Д. |
27. | Пункт 3.2.2.4. (упразднено) | Согласно Методике поручительство заемщика по другим кредитам необходимо учитывать в полном объёме, в то время как другие кредиторы учитывают в расчете лишь половину платежа. | Согласно новой редакции Методики поручительство возможно не учитывать в качестве расходов заемщика |
28. | Пункт 3.2.3.1. | 1. В каком размере должны быть учтены расходы на детей, если решение суда, а также соглашение бывших супругов в отношении содержания детей не предъявлено? 2. Должны ли быть учтены расходы на алиментные платежи на содержание детей, в случае если дети проживают совместно с заемщиком? 3. Удержание потенциальных алиментов предлагаем оставить на основании данных, которые заемщик указывает в заявке и уплачивает по факту, т. к. практика показывает, что нотариально заверенное соглашение между бывшими супругами встречается крайне редко, обычно у людей существует устная договоренность на определенную сумму. 4. Желательно как и раньше учитывать только официально подтвержденные алименты справкой с места работы или решением суда. 5. Алиментные обязательства могут не учитываться только в случае предоставления нотариально заверенного соглашения между бывшими супругами. Может ли произойти ситуация, при которой на момент принятия решения такое соглашение будет иметь место, а после выдачи кредита соглашение будет отозвано, что повлечет за собой увеличение расходов заемщика и невозможность в полном объеме выплачивать платежи по ипотечному кредиту? 6. Разъясните пожалуйста следующее, в случае если заемщик который состоит в незарегистрированном (так называемом «гражданском») браке и супруг заемщика в сделке не участвует, предоставляет справку ЖЭК о прописке общих детей с ним по одному адресу, можно ли не учитывать алименты в таком случае? 7. Как рассчитывает минимальная сумма алиментного обязательства? 8. Если обязательства по уплате алиментов на заемщика не возложены, возможно ли все-таки их не учитывать? Необходимо ли нотариально заверенное соглашение между бывшими супругами об отказе в выплате алиментов предоставлять при рефинансировании? 9. Если заемщик не платит алименты и на сегодняшний день не общается с семьей, какой размер алиментов при оценке платежеспособности учитывать? 10. Предложение учитывать наличие алиментов и их размер со слов заемщика (убрать обязательность включения в расходы заемщика, если гражданин фактически не выплачивает алименты или выплачивает по устной договоренности). Подтверждением отсутствия задолженности по алиментам может являться отсутствие информации в базах ФССП Российской Федерации. | 1. Если обязательства по уплате алиментов на заемщика не возложены, в состав его постоянных расходов также должна быть включена минимальная сумма алиментного обязательства, исчисленная в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации (даже если фактически он ее не уплачивает, в любой момент супруг с детьми может заявить свое требование). 2. Да, должны, поскольку сохраняется вероятность того, что заемщик будет нести расходы на алиментные платежи в будущем. 3. Согласно пункту 3.2.1.4 Методики, требования о документальном подтверждении постоянных расходов АИЖК не предъявляются, вывод о размере среднемесячных постоянных расходах заемщика может быть сделан на основании информации, указанной заемщиком в заявлении-анкете о предоставлении ипотечного кредита. Однако при наличии сомнений в достоверности предоставленных заемщиком сведений андеррайтер может запросить подтверждающие документы. 4. Алиментные обязательства возможно также учитывать в размере, указанном в решении суда или ином документе, подтверждающем наличие таких обязательств и их размер. 5. Да, такая ситуация возможна. 6. В данном случае необходимо учитывать алименты, поскольку сохраняется вероятности того, что заемщику придется выплачивать их в будущем. 7. Минимальная сумма алиментного обязательства рассчитывается в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. 8. В данном случае рекомендуется учитывать минимальный размер алиментов, исчисленный в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. 9. В данном случае рекомендуется учитывать минимальный размер алиментов, исчисленный в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. 10. Согласно Методике кредитор вправе учитывать размер алиментов со слов заемщика и согласно информации, указанной в анкете заемщика. |
29. | Пункт 3.2.3.2. | Не учитывать в расчете постоянных расходов расходы на наем жилья для кредитов/займов, которые предусматривают покупку готового жилья от застройщика. | Платежи за арендуемые жилые помещения могут быть исключены из суммы обязательных ежемесячных платежей заемщика только в случае приобретения заемщиком с использованием ипотечного кредита готового (построенного и пригодного для постоянного проживания) объекта недвижимого имущества с намерением в нем проживать по факту регистрации права собственности. |
Пункт 3.2.3.3. | Правильно ли мы понимаем, что обязательность ежемесячных платежей за образовательные услуги, распространяется на высшие и/или средние специальные учебные заведения? Считаем целесообразным указать в Методике, по аналогии с кредитными лимитами, алгоритм расчета ежемесячных платежей за образовательные услуги, когда оплата производится не за весь учебный год или за каждый месяц, а по семестрам или триместрам. Наличие такого общего алгоритма минимизирует риски возникновения разногласий между первичным кредитором и Агентством. | В данном случае необходимо учитывать все расходы, идущие на обучение. Размер ежемесячных платежей за образовательные услуги рекомендуется определять, как сумму всех платежей за обучение, подлежащих оплате в календарном году, деленную на 12 месяцев. | |
30. | Приложение 1 | 1. Предоставленные индивидуальным предпринимателем документы обязательно должны содержать прибыль за весь предоставленный период либо допустимо наличие «нулевой» прибыли в отдельный период? 2. Требование к сроку документа предусматривает, что срок актуальности документов составляет 180 дней, означает ли это что ранее установленный срок 90 дней до даты выдачи кредита/займа отменен? 3. Возможно ли по основному месту работы предоставить только трудовой договор, не предоставляя копию трудовой книжки? 4. В перечне документов отсутствует приказ о приеме на работу для совместителей. Нужно ли его предоставлять? 5. Распространяются ли требования к документам о занятости на продукт «Военная ипотека»? 6. Чем установлено требование запроса книги учета доходов и расходов у индивидуальных предпринимателей? | 1. «Нулевая» прибыль допустима, это подтверждает безубыточность деятельности, однако за расчетный период (например, для многих систем налогообложения ИП этот период равен полному календарному году) должна иметься прибыль для возможности расчета платежеспособности такого заемщика. Исходя из «чистого» дохода ИП за расчетный период рассчитывается коэффициент П/Д. Предшествующий расчетному году допустимо, чтобы был нулевым или содержал месяцы/кварталы с нулевой прибылью (но не убыток). Кроме того, в текущем календарном году (следующем после расчетного) ИП должен подтвердить доходность своей предпринимательской деятельности. Подтверждающие документы перечислены в приложении 1 к Методике. 2. Данное требование было скорректировано в новой редакции Методики: «Документы о занятости и доходах, поименованные в настоящей таблице, должны быть предоставлены первичном кредитору не ранее, чем за 120 календарных дней до даты заключения кредитного договора/договора займа и не ранее 30 календарных дней до даты одобрения заявки на выдачу кредита/займа». 3. Возможно, при этом предоставленный договор должен соответствовать требованиям трудового законодательства, Методики и подтверждать требования к трудовому стажу, установленные в Методике. 4. Да, предоставление приказа о приеме на работу является обязательным для совместителей согласно Части I Стандартов. В новой редакции Методики он был добавлен в перечень документов приложения 1 (в предыдущей редакции была техническая ошибка в таблице). 5. Требования Методики не распространяются на продукт «Военная ипотека». 6. Информация из книги доходов и расходов позволяет судить о безубыточности деятельности и прибыльности в текущий налоговый период (на момент рассмотрения заявки на получение кредита). |
31. | Приложение 2 | Почему невозможно учитывать все коды доходов, указываемые в справке 2-НДФЛ? | Учитывать все коды доходов и налоговых вычетов, указанные в справке 2-НДФЛ, невозможно, поскольку многие из предусмотренных вычетов не соответствуют основному принципу учета доходов, установленному Методикой, – регулярность начисления. |
32. | Другое | Будет ли предполагаться какая-то форма анкеты по проведению андеррайтинга, которая подписывается Региональным оператором и подтверждает, что андеррайтинг соответствовал всем пунктам Методики? | Нет. |
