Определение финансового результата хозяйственной деятельности застройщика в текущем периоде на основе модели синхронного измерения затрат и результатов (стр. 3 )

Таким образом, длительность окончательной реализации проекта застройщика составляет не менее восьми лет, в течение которых одновременно осуществляются затраты и поступления разной интенсивности.

В то же время застройщик обычно ведёт сразу несколько проектов. В табл.4 представлено распределение застройщиков по количеству объектов, находящихся в продаже (за период с сентября 2015 по март 2016). В выборку вошло 274 объекта от 106 застройщиков из Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Таблица 4.

Распределение застройщиков по количеству объектов, находящихся в продаже.

Количество объектов в продаже	Количество застройщиков	В % от общего числа застройщиков.	Доля от общего числа объектов, построенных данным типом застройщиков
1 Объект	65	61%	24%
2 Объект	12	11%	9%
3 Объект	7	7%	8%
4 Объект	6	6%	9%
5 Объект	4	4%	7%
Больше 6 объектов	12	11%	44%

Как видно из таблицы, застройщики, продающие один объект, составляют больше половины от общего числа застройщиков, однако, застройщики с количеством объектов более одного продают чуть более чем три четверти жилых комплексов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. К тому же, в приведённых данных не отражены объекты, продажи по которым ещё не начаты, а также объекты, продажи по которым закончены, но застройщик ещё выполняет по ним гарантийные обязательства. Таким образом, можно с высокой долей уверенности утверждать, что на балансе у типичного застройщика числится более одного объекта.

Финансирование жилищного строительства может осуществляться различными способами: за счёт собственных средств застройщика, за счёт кредитных средств и за счёт средств участников долевого строительства.

В условиях российской экономики финансирование жилищного строительства за счёт собственных средств не получило широкого распространения [8]. В то время как наиболее популярным стало финансирование за счёт средств «дольщиков» [6; 8].

Кредитное финансирование жилищного строительства имеет ряд особенностей. Банки предъявляют достаточно серьёзные требования к застройщику и проекту, а также могут в определённой мере вмешиваться в управление проектом, поскольку данный тип кредита сопряжён с высокими рисками. Ниже приведены некоторые требования банков, размещённые в открытом доступе, выполнение которых необходимо для получения кредита на строительство.

Наличие у застройщика опыта реализации строительных проектов. Участие застройщика в проекте собственными средствами. Ограничения по срокам строительства объекта. Ограничения на срок окупаемости и на другие показатели эффективности проекта. Требования по дополнительному обеспечению кредита (как правило права на земельный участок).

К тому же, банк, выдавший кредит застройщику, постоянно контролирует деятельность застройщика, следит за выполнением контрольных показателей. С одной стороны, это даёт застройщику непредвзятую оценку рисков проекта, к тому же, банковские сотрудники могут лучше ориентироваться в экономической конъюнктуре, чем сотрудники компании-застройщика. С другой стороны, это внешние вмешательство в проект, которое, при определённых обстоятельствах может быть болезненным для застройщика.

Привлечение средств участников долевого строительства возможно в рамках 214 ФЗ, после получения разрешения на строительства. При этом взимать деньги с участника долевого строительства возможно не с момента заключения договора долевого участия, а с момента его регистрации в Государственном реестре. Процесс регистрации зависит от загруженности региональных отделений Государственного реестра, и обычно занимает около месяца.

Многие исследователи считают, что средства дольщиков являются бесплатными для застройщика [8; 6; 12]. В данной работе будет продемонстрированно, что это не так и будет посчитана стоимость средств «дольщиков».

Итак, деятельность застройщика жилой недвижимости сопряжена с одновременным ведением нескольких проектов с достаточно длительным производственным периодом, а также с использованием специфических способов финансирования хозяйственной деятельности.

1.3. Общая модель определения финансового результата.

Вне зависимости от схемы реализации квартир, выручка у застройщика не может возникать раньше оформления права собственности на готовые квартиры. Оформление права собственности возможно только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. Если квартиры не были проданы заранее (по договору долевого участия), по окончании строительства, после сдачи объекта в эксплуатацию, они становятся собственностью застройщика, и могут быть проданы по договору купли-продажи. При этом, средства, полученные по этому типу договоров, считаются выручкой застройщика. Если же, квартира была продана до окончания строительства, то есть был заключён договор долевого участия, то средства, полученные по договору долевого участия, не являются выручкой до момента приёма готовой квартиры дольщиком и оформление им права собственности на данную квартиру.

Бухгалтерский учёт средств, полученных по договору долевого участия, может осуществляться несколькими способами, поскольку прямые указания на этот счёт отсутствуют в законодательстве РФ. Некоторые бухгалтеры учитывают средства дольщиков по кредиту счёта 62 как полученные авансы [7]. Другие бухгалтеры рекомендуют отражать поступившие средства по договорам долевого участия на счёте 86 «Целевое финансирование» или на счёте 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами» [17].

Таким образом, бухгалтерский учёт считает средства дольщиков кредиторской задолженностью. Поэтому по отдельным периодам бухгалтерский результат экономической деятельности (разность между выручкой и себестоимостью) не совпадает с финансовым результатом (разность между денежными поступлениями и расходами. Работа посвящена определению финансового результата застройщика за период.

Стоит заметить, что квартиры на ранних этапах строительства продаются по меньшим ценам, чем аналогичные квартиры на поздних этапах. Это происходит вследствие того, что покупатель берёт на себя риски, связанные с проектом, а значит застройщик должен заплатить ему за это премия. Эта премия (ценовая разница между ценой недостроенного объекта и ценой готового) с позиции застройщика есть стоимость средств,  получаемых от участников долевого строительства. Подробное описание этого феномена будет дано в следующей главе, а сейчас обратим внимание на то факт, что средства, полученные от «дольщиков», списываются по цене, заключённой на раннем этапе строительства, хотя сейчас цена этой квартиры намного больше.

Чтобы определить финансовый результат застройщика с учётом стоимости средств дольщиков представляется целесообразным учитывать полученные средства по той цене, если бы они были получены в момент завершения строительства, а стоимость заёмных у дольщиков средств определять как разницу между данной ценой и ценой, указанной в договоре.

Как уже говорилось выше, деятельность застройщика сопряжена с длительным производственным периодом и ведением нескольких объектов сразу. Поэтому при определении его финансового результата необходимо учитывать фактор времени, чего можно достичь с помощью модели синхронного измерения затрат и результатов. К тому же денежные потоки застройщика, ведущего несколько проектов сразу можно представить в виде таблицы, которая очень похожа на таблицу затрат при расширенном воспроизводстве.

Представим, что у застройщика N объектов, рассмотрим распределение затрат и поступлений во времени для данного застройщика.

Таблица 5.

Модель затрат и результатов застройщика.

Объекты	Периоды
t=1	t=2	t=3	t=4
1	TC1,1=D1,1+E1,1+C1,1	TC1,2=D1,1+E1,2+C1,2	TC1,3=D1,3+E1,3+C1,3	TC1,4=D1,4+E1,4+C1,4
R1,1	R1,2	R1,3	R1,4
2		TC2,2=D2,2+E2,2+C2,2	TC2,3=D2,3+E2,3+C2,3	TC2,4=D2,4+E2,4+C2,4
		R2,3	R2,4
3			TC3,3=D3,3+E3,3+C3,3	TC3,4=D3,4+E3,4+C3,4
…	…	…	…	…
N

Поясним используемые обозначения: TCi, t – затраты на i-ый объект в период времени t. Эти затраты состоят из затрат на сырьё, материалы, расчёты с подрядчиками, а также накладных расходов. Поскольку застройщик использует 3 основных источника финансирования, то затраты можно разделить на три части: D – затраты оплаченные средствами дольщиков, E – затраты оплаченные собственными средствами, C – затраты оплаченные кредитными средствами. Ri, t – выручка по i-му объекту в период времени t.

Каждый вид финансирования имеет свою стоимость привлечения. Стоимость собственного капитала определяется собственниками бизнеса, стоимость кредита зависит от доступной ставки по кредитам, а определению стоимости средств «дольщиков» будет посвящена следующая глава.

Финансовый результат в каждом периоде определяется как разность между выручкой и полными экономическими издержками (издержки на строительство + издержки на привлечение средств). Таким образом, в каждый момент времени финансовый результат можно определить по формуле: