Теория

Теория

На каком праве могут принадлежать земли сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам?

Право собственности

Право оперативного управления

Право аренды

Право хозяйственного ведения

В соответствии с Водным кодексом, в чьей собственности находится пруд, находящийся на земельном участке, принадлежащем юридическому лицу?

В федеральной собственности

В собственности субъекта РФ

В собственности муниципального образования

В собственности юридического лица, если иное не установлено законом

Задачи.

В период с 01.01.2005г. по 2016г. ставка аренды изменилась на 112%, с 01.01.2010г. по 01.01.2016г. на 37%. По состоянию на 01.01.2005г. размер арендной ставки составлял 600р. Какой был размер арендной ставки по состоянию на 01.01.2010г.?

Определить размер корректировки на торг для торговых помещений, расположенных на 1 этаже. Среднеарифметическое. Аналоги: Офисное помещение на 2 этаже. Продавалось за 1,2 млн. руб., было продано за 980 тыс. руб. Торговое помещение на 1 этаже. Продавалось за 2,2 млн. руб., было продано за 1,6 млн. руб. Магазин на 1 этаже. Продавался за 600 тыс. руб., был продан за 600 тыс. руб. Помещения фитнес центра, (без указания этажа?). Продавался за 2 млн. руб., был продан  за 1,9 млн. руб. Помещения супермаркета на 1 этаже. Продавался за 2 млн. руб., был продан за 1,7 млн. руб.

Решение.

Аналог 2  1 – 1,6/2,2 = 0,2727 или 27,27%

Аналог 3  1 – 0,6/0,6 = 1,0 или 0,0%

Аналог 4  1 – 1,9/2,0 = 0,05 или 5,0%

Аналог 5  1 – 1,7/2,0 = 0,15 или 15,0%

(27,27+0,0+5,0+15,0)/4 = 11,82%

Определить рыночную стоимость офисного здания методом ДДП. Известно, что инвестиции составят 400 млн. руб., будут осуществлены равными долями в течение 2-х лет. После планируется ввод в эксплуатацию объекта. Общая площадь 5 000 кв. м, арендная 4 000 кв. м. Рыночная ставка аренды подобных объектов составляет 25 000 руб./кв. м. Все операционные расходы оплачивают арендаторы. Недозагрузка в первый год эксплуатации составит 30%, в последующие годы стабилизируется на уровне 10%. Коэффициент капитализации для реверсии 10%. Ставка дисконтирования для инвестиционного периода 20%, для операционного периода – 16%. Период прогнозирования 3 года. Дисконтирование на конец периода прогнозирования.

	1	2	3	ПП
Доходы			70 000 000,00 ?	90 000 000,00 ?
Расходы	- 200 000 000,00 ?	- 200 000 000,00 ?
К кап. для реверсии 10%				900 000 000,00 ?
Ставка дисконтирования	0,20	0,20	0,16
Фактор дисконтирования	0,8333	0,6944	0,5987
Стоимость денежных потоков	- 166 666 666,67 ?	- 138 888 888,89 ?	41 906 130,27 ?	538 793 103,45 ?
Рыночная стоимость				275 143 678,16 ?

	1	2	3	ПП
Доходы	70 000 000,00 ?	90 000 000,00 ?
Расходы	- 200 000 000,00 ?	- 200 000 000,00 ?
К кап. для реверсии 10%	900 000 000,00 ?
Ставка дисконтирования	0,20	0,20	0,16
Фактор дисконтирования на начало года	1,0000	0,8333
Фактор дисконтирования на конец года	0,8333	0,6944	0,5987
Стоимость денежных потоков	- 200 000 000,00 ?	- 166 666 666,67 ?	41 906 130,27 ?	538 793 103,45 ?
Рыночная стоимость	214 032 567,05 ?

=1/(1+В7)/(1+C7)/(1+D7)

На земельном участке может быть построено жилое или офисное здание. Определить граничное значение ПП в процентах от выручки от продажи всего объекта когда для участка наилучшим будет НЭИ как жилое. Офисное здание, Sобщая 5000 м2, S арендопригодная 4500 м2, арендная ставка 10 000 руб./м2 год, загрузка 90%, расходы ОР и капрезерв - 1500 руб./м2 от арендопригодной. Прибыль Предпринимателя в офисном сегменте 15% (от продажи всего объекта!) Расходы на девелопмент и продажу 30 000 руб./м2 от общей площади ККап 12%. Жилое здание Sобщ = 5000 м2, Sпродаваемая = 4000м2, Цена продажи = 90 000 руб/м2, Расходы на депелопмент - 45000 руб./м2 от общей площади.

Решение.                        VЕОН = VЗУ  + VУЛ + ПП  (1)

Офисы:         ПВД = 4500 * 10000 = 45 млн.

               ДВД = 45 * 0,9 = 40,5 млн.

               ОР = 1500 * 4500 = 6,75 млн.

               ЧОД = 40,5 – 6,75 = 33,75 млн.

               VЕОН = 33,75 / 0,12 = 281,25 млн.

               VУЛ = 30000 * 5000 = 150 млн.

               ПП = 281,25 * 0,15 = 42,19 млн.

               подставляем в (1)        281,25 = VЗУ + 150 + 42,19  отсюда  VЗУ = 89,06

Жилье:         VЕОН = 4000 * 90000 = 360 млн.

               VУЛ = 5000 * 45000 = 225 млн.

               VЗУ = 89,06

               360 = 89,06 + 225 + ПП  отсюда  ПП = 45,94

ПП в процентах от выручки:

360 – 100%

45 – ПП%        отсюда ПП% = 12,76%