Выдел доли из общего земельного участка

ВЫДЕЛ ДОЛИ ИЗ ОБЩЕГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Когда земельный участок находится в долевой собственности, то у кого-либо из владельцев возникает необходимость выделить свою долю.

Таким образом происходит формирование новых объектов недвижимости, которое полностью регламентировано Земельным кодексом Российской Федерации. Причин, по которым владелец может заняться вопросом выделения доли земельного участка в натуре, может быть множество.

Независимо от того, какой долей владеет каждый участник, он никак не сможет по закону определить и обозначить её на местности, а значит, и зарегистрировать на себя.

Без выделения доли земельного участка никто не вправе распоряжаться недвижимостью без согласия остальных участников, а это создает определённые ограничения и трудности. Только выдел доли земли даёт владельцу право заключать сделки с объектом недвижимости: продавать, менять, сдавать в аренду или дарить.

Выдел земельного участка в натуре из общей долевой собственности включает в себя:

- предварительное составление плана ЗУ;

-геодезические работы по определению границ;

- формирование границ установлением межевых знаков;

- согласование границ с соседями;

- оформление межевого дела;

- регистрация ЗУ в Росреестре.

Выдел земельного участка — это процедура, порождающая образование нового ЗУ. Применяется в случае оформления сособственником части ЗУ, выделяющем долю в совместном праве, в автономную собственность

Случаи совместного владения участком предусматривают:

-Дачный участок в СНТ, ДНТ или ДНП, на землях сельскохозяйственного назначения.

-Земельный пай лиц, занимающихся коммерческой деятельностью.

- Наделы, выделенные в доли после раздела имущества бывшими супругами.

-Наследственная масса, включающая в себя участок, переданный группе наследников солидарно.

-Перечисленные и иные случаи допускают выдел доли земельного участка из общей долевой собственности одним из совладельцев.

Если такая процедура проводится по взаимному согласию – реорганизация участка или выдел одного из совладельцев не представляет ни юридического, ни фактического затруднения.

Если инициатива одного или нескольких сособственников не поддерживается или пресекается остальными участниками правообладания – размежевание земельного участка между двумя собственниками решается более длительно, но не менее эффективно.

Размежевание земельного участка – это установление границ надела, которое должно подтверждаться документально.

Выдел земельного участка из земельного участка допускается при соблюдении следующих условий:

-Земля, оформленная в совместную собственность, с обязательным выделом долей

-Выкуп арендованного имущества В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

-Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

- Участок должен быть делимым, соответственно нормативам, установленным региональным распоряжением администрации.

- Все собственники должны изъявить желание на выдел земельного участка из общей долевой собственности, либо – представить нотариально удостоверенное разрешение тем участникам, которые выделяются.

-Для дачных участков принимается решение общего собрания, оформленное в виде выписки из протокола, удостоверенное председателем правления СНТ.

- Категория земельного участка в натуре после его выделения из общей долевой собственности меняться не должна;

- При межевании границы территории не могут иметь пересечений с имуществом муниципалитета и других населённых пунктов;

- Разрешение на строительство, выданное для всей территории общей долевой собственности, сохраняется после выделения доли;

- Права третьих лиц не должны нарушаться;

- Остальным участникам не может быть причинён ущерб относительно их имущества.

Выделом земельного участка в счет земельной доли занимается геодезическая компания по месту расположения участка.

К исполнителю работ обращаются:

1) все участники долевой собственности; один от имени всех (по доверенности);

2) один желающий сособственник (с разрешением от остальных).

Необходимые документы, для выдела з. у.:

-правоудостоверяющие и правоустанавливающие (административные акты, гражданские договора и иная документация. свидетельства о собственности, полученные в Росреестре при регистрации);

-кадастровый паспорт ЗУ;

-соглашение или разрешение на выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности;

- гражданские паспорта и ксерокопии;

- нотариально удостоверенная доверенность – для представителей.

После проверки обозначенной документации, заинтересованные лица составляют заявку, а на её основании – договор на исполнение услуг.

Процедура раздела проходит под руководством кадастрового инженера. ПОРЯДОК

1. По заявке он запрашивает в Росреестре кадастровую выписку и проектирует на бумаге топографическую разработку межевания, с учётом нюансов ландшафта и конфигурации надела.

2.  Если участки требуют соответствия установленному муниципалитетом санитарному минимуму (п.1 ст.1182 ГК РФ), к ним применяется соответствующий регламент, если владельцев более двух. В этом случае межевание земельных долей допускается только при условии:

2.1.) Что каждый надел получает выход к дороге и допускает подъезд на личном транспортном средстве (ч.4 ст. 41 ГК РФ).

2.2.)  Границы вновь образуемых участков ровные и не вклиниваются в соседние участки.

3) После того, как предварительное планирование подготовлено, группа топографов согласовывает прибытие на место и устанавливает границы участка в натуре.

Для этого в местах поворотных точек ЗУ устанавливаются межевые знаки – специальные колышки с обозначением координат. Межевые знаки передаются новым собственникам под расписку актом.

4) Составляется акт согласования границ ЗУ с соседями. Оба акта прилагаются к копии межевого плана и в совокупности составляют межевое дело.

5) После проведения межевания, на основании полученной и иной имеющейся документации, заинтересованные лица обращаются в многофункциональный центр (МФЦ), где регистрируется право владения автономным наделом.

6) В МФЦ подаётся два заявление. В одном из них заявляется просьба о ликвидации ЗУ в связи с его реорганизацией. Во втором – заявление на регистрацию права собственности на выделенный надел.

Споры при выделе части з. у.

Если между участниками общей долевой собственности относительно выделения доли земельного участка в натуре договориться не удалось, единственным вариантом является обращение в суд. Для этого пишется исковое заявление, к которому прилагаются следующие документы:

-Бумаги, подтверждающие право собственности на долю земли

-Письменно обоснованная необходимость проведения земельной экспертизы

-Подтверждение невозможности произвести выдел доли на добровольной основе (доказать несогласие и препятствия участников)

Нюансы исков

Подаётся заявление и документы в отделение суда по месту нахождения объекта недвижимости.

Обязательно указываются полные паспортные данные истца и контактная информация. Также представляются факты нарушения прав истца и определяются чёткие требования, с обозначением их оснований и доказательств.

Подтверждением того, что истец пытался мирно договориться с участниками общей долевой собственности также должны выступать документы.

Помимо даты и подписи истца обязательным реквизитом является перечень всех бумаг, которые истец прилагает к заявлению.

Подписывать и подавать исковое заявление участник должен лично. Или  доверенное лицо, если на него в нотариальной конторе оформлена доверенность с не истёкшим сроком действия. При этом необходимо сделать копии искового заявления в том количестве ответчиков и третьих лиц, если таковые есть.

Квитанция об уплате государственной пошлины также прилагается.

Порядок рассмотрения спора в суде предусматривает обязательное присутствие всех участников, чьи интересы затрагиваются.

Отказать в удовлетворении иска суд может, если объект недвижимости не может быть поделен в связи с отведением каждому участнику определённой территории.

Стороны распределяются следующим образом:

Истцами выступают лица, заинтересованные в выделе принадлежащей им доли. Ответчиками – совладельцы, не дающие разрешение на проведение межевания.

После оформления сведений о мировом судье и сторонах спора, которые указываются в верхнем правом углу, следует оформить основную часть документа:

-Указать наименование документа «исковое заявление».

-Изложить лаконично и чётко обстоятельства получения ЗУ в совместную долевую собственность.

-Указать причину, требующую или допускающую выдел доли.

- Определить действия ответчиков как незаконные, нарушающие права истца.

- Просить суд признать иск полностью и разрешить провести межевание и регистрационную процедуру выдела доли ЗУ.

Доказательства проведения досудебной процедуры – уведомление о передаче или пересылке претензионного письма к ответчику.

Правоудостоверяющая и правоустанавливающая документация на ЗУ.

Иные доказательства, устанавливающие правомочность иска.

Если в интересах истца выступает представитель – нотариально удостоверенная доверенность. Квитанция об уплате госпошлины.