Навязанные услуги «охраны», «АУР ТСЖ»
Ответчик членом ТСЖ не является, договор управления в порядке п. 6 статьи 155, п. 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации с истцом не заключал.
Ответчиком 20.03.12 в адрес ТСЖ было написано заявление, содержащие просьбу заключить договор на техническое обслуживание и содержание общего имущества в многоквартирном доме, об отказе оплачивать услугу «охраны», услуги «АУР ТСЖ» перерасчете по счетам. Однако, перерасчет незаконно начисленных платежей не осуществлен, а указанные услуги и далее включаются в счета отдельными сроками.
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (части 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ).
ЖК РФ в части 3 статьи 39 предусматривает, что правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Таким образом, законодатель предоставил Правительству Российской Федерации право осуществлять правовое регулирование отношений по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Во исполнение требований федерального законодателя постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Нормативный правовой акт опубликован в Собрании законодательства Российской Федерации N 34, 21 августа 2006 г., "Российской газете" от 01.01.01 г.
Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).
Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги.
Согласно п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок).
Пунктом 33 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации (далее - Правила) предусмотрено, что размер платы для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяется органами управления товарищества на основе утвержденной ими сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
В суд был представлен только протокол общего собрания собственников от 01.08.13
http://tsgregata. spb. ru/index. php/protokol-obshchego-sobraniya-2013-god
утвердившего отчет правления ТСЖ о деятельности Товарищества за 2012 год и о выполнении плана финансово-хозяйственной деятельности (п.3)
утвердившего смету доходов и расходов, тарифов Товарищества на 2013г. (п.4).
Решения о том, что общее собрание членов ТСЖ, как того требует п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ и пункт 33 Правил, утвердило размер платы для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ нет.
Решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников также нет. Нет какого – либо иного документа к протоколу общего собрания собственников от 01.08.13 в котором содержался бы утвержденный размер платы для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ.
Вопросы по п.3, п.4 указанные в протоколе общего собрания собственников от 01.08.13 относятся исключительно к компетенции общего собрания членов ТСЖ (п.2п.3 ст.137 ЖК РФ1, п.4 п. 8 и п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ2 (но никак не к компетенции председателя ТСЖ, правления ТСЖ3, (или общего собрания собственников4, что следует из протокола общего собрания собственников от 01.08.13).
Таким образом, протоколом общего собрания собственников от 01.08.13 размер платы для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, не установлен т. к.:
1. в протоколе общего собрания собственников от 01.08.13 какое - либо указание на размер платы для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ (суммы, порядок расчета) не указан.
2. вопрос, указанный в п.4 протокола общего собрания собственников от 01.08.13 относится исключительно к компетенции общего собрания членов ТСЖ (п.2п.3 ст.137 ЖК РФ, п.4 п. 8 и п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), т. е. не к компетенции общего собрания собственников.
В рассматриваемом случае, решение об установлении размера платы для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ не принято.
На ответчика нельзя возложить обязанность по уплате расходов на оказание услуг «охраны», «АУР ТСЖ»; фактически истец, которому ответчик вносит плату за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в соответствии с нормами ЖК РФ, навязывает ответчику иные услуги. Услуги «охраны», «АУР ТСЖ» являются дополнительными услугами, не связанными с обеспечением функционирования многоквартирного дома, которые могут быть возложены на собственников жилых помещений только с их согласия.
Поскольку ответчики не давали своего согласия на несение расходов по оказанию услуг «охраны», «АУР ТСЖ», то у истца не возникло права требовать с них оплаты расходов за данные услуги.
Вышеуказанное понимание норм права подтверждается судебной практикой ОПРЕДЕЛЕНИЯ Московского городского суда от 01.01.01 г. по делам N 4г/9-11241, N 4г/9-11240, от 01.01.01 г. по делу N 33-11813.
Кроме того необходимо учесть нижеследующее:
В соответствии со ст. 156 ЖК РФ, плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Частью 2.2 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья это товарищество несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.2001 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 491).
Как следует из пп. «а» п. 1 названных Правил состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (руководствуясь статьей 36 ЖК РФ и пунктами 2 - 9 Правила N 491).
Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования предусмотрена п. 17 Правил N 491.
Пунктом 33 Правил N 491 предусмотрено, что размер платы для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяется органами управления товарищества на основе утвержденной ими сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Согласно п. 35 Правил N 491 размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.
Перечень работ и услуг по содержанию общего имущества приведен в п. 11 Правил N 491. Услуги «охраны», «АУР ТСЖ» не входит в состав работ и услуг по содержанию общего имущества, приведенного в п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В перечне работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определенных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России , (Приложения №4, 7 (далее - Правила). Услуги охраны также не относятся к работам и услугам по содержанию и ремонту жилищного фонда, выполнение которых регламентируют Правила.
Содержание здания, сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения - это комплекс услуг по техническому обслуживанию, уборке, диагностике, испытаниям и обследованиям здания, сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения и техническому надзору за его состоянием (ГОСТ Р 51929-2002 Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения принят Постановлением Госстандарта Российской Федерации -СТ).
Таким образом, на основании перечня общего имущества и перечня услуг и работ с размером их финансирования, утвержденных на общем собрании собственников многоквартирного дома, общее собрание членов ТСЖ определяет смету доходов и расходов товарищества на год (п. 2 ч. 1 ст. 137, п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), устанавливает на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 33 Правил N 491).
Учитывая что состав общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме не определялся, имущество, являющееся объектом договора охраны, не включалось в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме, следовательно, обязанности по его содержанию у ответчика не возникло.
1 Статья 137. Права товарищества собственников жилья
1. Товарищество собственников жилья вправе:
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья
2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
3 Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
4 Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
