База земельных участков - 2009

ОБЩЕСТВЕННАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ

НОВОСИБИРСКОЕ РЕГИОНАЛЬНОЕ ОТДЕЛЕНИЕ

ОБЩЕРОССИЙСКОЙ ОБЩЕСТВЕННОЙ ОРГАНИЗАЦИИ РОО

__________________________________________________________________________________________

БАЗА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ - 2009

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

Настоящая База земельных участков – 2009 (Далее – База) составлена по результатам анализа справочников «Коммерческая недвижимость» и «Коммерческая недвижимость Сибири» за 2009 год путем формирования единой базы данных предложений продажи и аренды земельных участков в г. Новосибирске и Новосибирской области, предназначенных для застройки объектами нежилого назначения. Указанные печатные издания представляют собой специализированные журналы, содержащие наиболее полные сведения предложений по коммерческой недвижимости г. Новосибирска.

БАЗА включает в себя 154 объекта, предлагаемых к продаже и 20 объектов, предлагаемых к аренде.

Формирование БАЗЫ осуществлялось на основе следующих критериев:

Предложение о продаже земельного участка вносилось в базу единожды. В случае, когда срок экспозиции земельного участка составлял более одного месяца, в базу данных вносилось предложение наиболее близкое к 01.01.2010 г. Текст переписывался из объявления «как есть». В случае, если в объявлении отсутствовала информация по тем или иным факторам, в отношении этих факторов указывалось «нет данных». Не включались предложения о продаже земельных участков, где отсутствовала информация о цене продажи и/или о площади земельного участка.

БАЗА состоит из следующих разделов:

Пояснительная записка. Таблица объектов - аналогов по земельным участкам - 2009г. Скрин-шоты страниц использованных журналов.

II. Таблица объектов - аналогов по земельным участкам - 2009г. представлена в формате EXSEL и содержит следующие листы:

«Источники» - включает перечень источников, использованных при формировании базы. «Разрешенное использование» -  приведены виды разрешенного использования согласно «Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» и «Техническим рекомендациям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов». «Продажа Новосибирск» - содержат сведения о земельных участках, предлагаемых к продаже в г. Новосибирске. Данная таблица включает в себя следующие столбцы:

столбец В - «Район» - указан район место нахождения земельного участка; столбец C - «Адрес» - указан адрес или ориентир месторасположения земельного участка, если данная информация содержалась в объявлении; столбец D - «Целевое назначение» - указано, под строительство какого объекта предназначен земельный участок в соответствии с информацией, содержащейся в тексте объявления. В случае отсутствия такой информации указывалось «нет данных». Данный столбец отражает сведения, присутствующие в столбцах «Е» и «F» (для удобства - скрыты); столбец E (скрыт) - «ВРИ в соответствии с рекомендациями по кадастровой оценке ЗУ» - приведен вид разрешенного использования в соответствии с группами видов разрешенного использования, применяемых при кадастровой оценке земель населенных пунктов. Распределение осуществлялось по следующим критериям:

если в тексте объявления указано единственное предполагаемое использование земельного участка, то оно и приведено в качестве ВРИ; в случае, если в тексте объявления указано несколько видов предполагаемого использования (например, «под строительство 22-этажной гостиницы, административного здания, жилого комплекса»), но при этом имеется информация о наличии согласованного или разработанного проекта строительства (там же: «Эскизный проект»), то указано ВРИ по проекту строительства; в случае, если в тексте объявления указано несколько видов предполагаемого использования, ВРИ ставился исходя из наиболее вероятного НЭИ земельного участка с учетом прочих его характеристик (например, в тексте указано: «строительство спортивного здания, оздоровительного комплекса, автостоянки, торгового комплекса», при этом далее имеется информация о том, что участок расположен «в 200 метрах от конечной остановки транспорта. В пятиминутной шаговой доступности 4400 квартир. Место идеально подходит для строительства магазина». Исходя из этого сделан вывод о том, что ВРИ данного земельного участка следует считать размещение объектов торговли, общественного питания; в случае, если текст объявления не содержит никакой информации о предполагаемом использовании земельного участка, но информация о прочих характеристиках земельного участка позволяет сделать вывод о его назначении, ВРИ проставлялся соответственно (например, земельный участок, расположенный на площади К. Маркса площадью 162 кв. м. наиболее вероятно относится к участкам, предназначенным для размещения объектов торговли, общественного питания); в прочих случаях, не перечисленных ранее, ВРИ не заполнялся.

столбец F - «Укрупненные ВРИ на основании анализа рынка земельных участков» - аналогичен столбцу Е, с учетом НЭИ участка, исходя из его окружения; столбец G - «Вид права пользования» - указаны сведения об имущественных правах на предлагаемые к продаже земельные участки. В случае если информация о правах на земельный участок не содержалась в тексте объявления, указывалось «нет данных»; столбец H - «Размер земельного участка, кв. м.» - указана площадь земельных участков; столбец I - «Наличие подведенных к земельному участку коммуникаций» - указаны сведения о коммуникациях в соответствии с текстом объявлений о продаже земельных участков. В случае если информация о коммуникациях не содержалась в тексте объявления, указывалось «нет данных»; столбец J - «Расположение относительно первой линии» - указана информация о расположении земельного участка относительно первой («красной») линии улиц. В случае если информация не содержалась в тексте объявления, указывалось «нет данных»; столбец K - «Описание» - указан текст объявления о продаже земельного участка; столбец L - «Контактные данные продавца» - указаны наименование и номер телефона продавца земельного участка; столбец M - «Источник»  - приведены выходные данные журнала, в котором было опубликовано предложение о продаже земельного участка; столбец N - «Дата предложения, месяц, год» - указана дата выхода журнала, в котором было опубликовано предложение о продаже земельного участка; столбец O - «Цена предложения, руб.» - указана цена предложения земельного участка; столбец P - «Удельная цена, руб./кв. м.» - дана цена предложения 1 кв. м. земельного участка; столбец Q - «Корректировка на дату экспозиции, %» - указана корректировка от даты предложения к дате оценки (01.01.2010 г.). Данная корректировка рассчитана после анализа информации, представленной в используемых журналах за 2009г., на основании сведений о ценах одних и тех же земельных участков, предлагавшихся к продаже в разные месяцы в течение всего года. Расчет данной корректировки приведен ниже.

«Продажа НСО» - содержат сведения о земельных участках, предлагаемых к продаже в Новосибирской области. Данная таблица включает в себя следующие столбцы:

столбец В, - «Район» - указан район НСО, где находится земельный участок; столбец C - «Населенный пункт» - указан конкретный населенный пункт места расположения земельного участка, если данная информация содержалась в объявлении;

столбец D - «Целевое назначение» - указано, под строительство какого объекта предназначен земельный участок в соответствии с информацией, содержащейся в тексте объявления. В случае отсутствия такой информации указывалось «нет данных»; столбец Е - «ВРИ в соответствии с рекомендациями по кадастровой оценке ЗУ» - приведен вид разрешенного использования в соответствии с группами видов разрешенного использования, применяемых при кадастровой оценке земель населенных пунктов. В случае отсутствия такой информации указывалось «нет данных»; столбец F - «Вид права пользования» - указаны сведения об имущественных правах на предлагаемые к продаже земельные участки. В случае если информация о правах на земельный участок не содержалась в тексте объявления, указывалось «нет данных»; столбец G – «Размер земельного участка, кв. м» - - указана площадь земельных участков; столбец Н – «Наличие подведенных к земельному участку коммуникаций» - указаны сведения о коммуникациях в соответствии с текстом объявлений о продаже земельных участков. В случае если информация о коммуникациях не содержалась в тексте объявления, указывалось «нет данных»; столбец I – «Расположение относительно первой линии / трасс» - указана информация о расположении земельного участка относительно первой («красной») линии улиц населенного пункта или автотрасс. В случае если информация не содержалась в тексте объявления, указывалось «нет данных»; столбец J – «Описание» - указан текст объявления о продаже земельного участка; столбец К - «Контактные данные продавца» - указаны наименование и номер телефона продавца земельного участка; столбец L - «Источник»  - приведены выходные данные журнала, в котором было опубликовано предложение о продаже земельного участка; столбец M - «Дата предложения, месяц, год» - указана дата выхода журнала, в котором было опубликовано предложение о продаже земельного участка; столбец N - «Цена, руб.» - указана цена предложения земельного участка; столбец O - «Цена, руб./кв. м.» - дана цена предложения 1 кв. м. земельного участка;

«Аренда Новосибирск» - содержат сведения по аренде земельных участков, предлагаемых в г. Новосибирске. Данная таблица включает в себя следующие столбцы:

столбец В - «Район» - указан район место нахождения земельного участка; столбец C - «Адрес» - указан адрес или ориентир месторасположения земельного участка, если данная информация содержалась в объявлении;

столбец D - «Целевое назначение» - указано, для чего предназначен земельный участок в соответствии с информацией, содержащейся в тексте объявления; столбец Е – «Размер земельного участка, кв. м» - - указана площадь земельных участков;

столбец F – «Описание» - указан текст объявления о продаже земельного участка; столбец G - «Контактные данные арендодателя» - указаны наименование и номер телефона арендодателя земельного участка; столбец Н - «Источник»  - приведены выходные данные журнала, в котором было опубликовано предложение об аренде земельного участка; столбец I - «Арендная плата в месяц, руб./кв. м.» - указана величина арендной платы за 1 кв. м земельного участка в месяц.

«Корректировка на дату» - на основании анализа составленной БАЗЫ приведен расчет корректировки, показывающей изменение цен земельных участков от даты предложения на рынке до даты оценки (01.01.2010г.). Для расчета корректировки на дату предложения были проанализированы рыночные данные по г. Новосибирску о продаже одних и тех же земельных участков на разные даты в течение года. При таком расчете исключена вероятность изменения среднерыночных цен вследствие выхода на рынок в те или иные периоды времени очень дорогих или дешевых земельных участков, цена которых обусловлена ценообразующими факторами, не зависящими от даты экспозиции. Таким образом, отбросив прочие факторы, был проведен анализ изменения цен на земельные участки только в зависимости от даты представления объектов к продаже, тем самым уменьшив погрешность величины корректировки на дату предложения. Ниже приведен порядок расчета корректировки на дату.

По данным журналов справочников «Коммерческая недвижимость» на протяжении всего 2009 года продавались 8 земельных участков, предназначенных для размещения различных объектов коммерческого назначения, сведения о которых представлены в таблице №1.

Таблица №1. Сведения о земельных участках,

предлагавшихся к продаже на протяжении 2009 года

№ п/п	Справочник "Коммерческая недвижимость" № 9 (149) от 01.01.2001 г.	Справочник "Коммерческая недвижимость" № 21 (161) от 01.01.2001 г.
Площадь, кв. м.	Цена предложения, руб.	Удельная цена, руб./кв. м.	Площадь, кв. м.	Цена предложения, руб.	Удельная цена, руб./кв. м.
1	162,00	6 000 000,00	37 037,04	162,00	3 500 000,00	21 604,94
2	2 000,00	3 950 000,00	1 975,00	2 000,00	2 980 000,00	1 490,00
3	2 400,00	16 000 000,00	6 666,67	2 400,00	10 000 000,00	4 166,67
4	4 000,00	27 000 000,00	6 750,00	4 000,00	25 000 000,00	6 250,00
5	8 000,00	7 000 000,00	875,00	8 000,00	7 000 000,00	875,00
6	8 000,00	22 000 000,00	2 750,00	8 000,00	22 000 000,00	2 750,00
7	12 400,00	10 000 000,00	806,45	12 400,00	10 000 000,00	806,45
8	25 000,00	25 000 000,00	1 000,00	25 000,00	25 000 000,00	1 000,00
-	Средневзвешенная цена по площади	1 887,45	Средневзвешенная цена по площади	1 702,33
№ п/п	Справочник "Коммерческая недвижимость" № 36 (179) от 01.01.2001 г.	Справочник "Коммерческая недвижимость" № 49 (189) от 01.01.2001 г.
Площадь, кв. м.	Цена предложения, руб.	Удельная цена, руб./кв. м.	Площадь, кв. м.	Цена предложения, руб.	Удельная цена, руб./кв. м.
1	162,00	3 500 000,00	21 604,94	162,00	3 500 000,00	21 604,94
2	2 000,00	2 850 000,00	1 425,00	2 000,00	2 850 000,00	1 425,00
3	2 400,00	10 000 000,00	4 166,67	2 400,00	10 000 000,00	4 166,67
4	4 000,00	25 000 000,00	6 250,00	4 000,00	25 000 000,00	6 250,00
5	8 000,00	7 000 000,00	875,00	8 000,00	7 000 000,00	875,00
6	8 000,00	22 000 000,00	2 750,00	8 000,00	22 000 000,00	2 750,00
7	12 400,00	6 500 000,00	524,19	12 400,00	4 500 000,00	362,90
8	25 000,00	25 000 000,00	1 000,00	25 000,00	15 000 000,00	600,00
-	Средневзвешенная цена по площади	1 643,75	Средневзвешенная цена по площади	1 450,08

Учитывая то обстоятельство, что срок экспозиции земельных участков составляет более одного месяца, а также вероятность того, что среднемесячные изменения цен могут содержать всплески, не свойственные общему тренду, наиболее корректным представляется анализировать изменение цен поквартально.

Расчет корректировки на дату предложения производился по формуле:

где:

S1 –  средняя цена предложений на земельные участки в 4-м квартале 2009 года,

S2 – средняя цена предложений на земельные участки в 1-3-ем квартале 2009 года.

Результат расчета корректировки на дату продажи представлен в таблице №2.

Таблица №2.  Расчет корректировки на дату продажи

2009	Средневзвешенная по площади цена на земельные участки, предлагавшиеся к продаже на протяжении 2009 года, округленно до целых, руб./кв. м.	Корректировка на дату предложения, %
1 квартал	1 887,00	-23,16
2 квартал	1 702,00	-14,81
3 квартал	1 644,00	-11,80
4 квартал	1 450,00	0,00

III.  Скрин-шоты страниц использованных журналов

Настоящая БАЗА включает в себя в качестве неотъемлемой части скрин-шоты страниц использованных журналов. Каждый скрин-шот содержит фото обложки соответствующего журнала и скрины страниц, на которых приведены объявления по продаже или аренде земельных участков в г. Новосибирске или Новосибирской области. Все сатериалы приведенв в формате ipg, что позволяет при необходимости улучшить качество изображения или изменить масштаб фото.

Заключительные положения

Обращаем внимание пользователей, что данная БАЗА представляет собой коллегиальный труд оценщиков Новосибирского регионального отделения РОО по сбору и анализу имеющейся легитимной информации на рынке земельных участков г. Новосибирска и Новосибирской области. Разделы I и II размещаются в открытом доступе на сайте Новосибирского регионального отделения. При необходимости приобрести раздел III Базы, можно обратиться в Исполнительную дирекцию НРО РОО (конт. , e-mail: no. *****@***ru).

Применение данной БАЗЫ не является обязательным, данная работа направлена на выработку единообразного подхода специалистов-оценщиков к вопросу формирования объектов-аналогов на ретроспективную дату при составлении отчетов об оценке, используемых для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.