«УТВЕРЖДАЮ»
Исполнительный директор
мыс» Ок
________________ / /
10 июля 2014г.
АНАЛИЗ
разницы стоимости 1 кв. м. квартиры и стоимости 1 кв. м. доли квартиры
Иркутск
2014
Первым этапом для проведения анализа является сбор информации. При сборе информации использовались открытие источники информации – такие как сайты realtyvision. ru, avito. ru, irr. ru и другие. В Таблица 1. «Опись найденных объявлений» представлены все найденные объявление.
Таблица 1. «Опись найденных объявлений»
Цена | Площадь | Этаж/Этажность | Доля | Материал | Адрес | |
1 | 1750000 | 48 | 4/9 | 2/3 | Панельные | Алмазная |
2 | 800000 | 55 | 5/5 | 3/4 | Панельные | Баумана |
3 | 970000 | 45 | 2/3 | 2/3 | Кирпичные | Безбокова |
4 | 700000 | 45 | 5/5 | 6/10 | Панельные | Воровского |
5 | 250000 | 43 | 4/4 | 1/4 | Кирпичные | Геологов 12 |
6 | 250000 | 44 | 4/4 | 1/4 | Кирпичные | Геологов 12 |
7 | 300000 | 43,6 | 4/4 | 1/4 | Кирпичные | Геологов 12 |
8 | 1700000 | 47 | 3/5 | 2/3 | Панельные | Гражданская 7 |
9 | 1150000 | 22 | 1/5 | 1/2 | Панельные | Зимняя 1а |
10 | 1600000 | 50 | 3/5 | 1/2 | Кирпичные | Красного Восстания 5 |
11 | 600000 | 57 | 1/5 | 1/3 | Кирпичные | Курчатова |
12 | 1650000 | 69 | 3/9 | 1/2 | Панельные | Лапитина 4 |
13 | 2100000 | 54 | 2/4 | 1/2 | Панельные | Ленина |
14 | 1350000 | 36 | 2/2 | 1/2 | Кирпичные | Маяковского |
15 | 1180000 | 56 | 5/5 | 1/2 | Панельные | Мира |
16 | 1000000 | 56 | 2/5 | 1/2 | Панельные | Мира 84 |
17 | 1150000 | 56 | 2/5 | 1/2 | Панельные | Мира 84 |
18 | 800000 | 47,7 | 9/9 | 1/4 | Панельные | Первомайский |
19 | 1550000 | 67 | 4/9 | 1/2 | Панельные | Первомайский |
20 | 1650000 | 75 | 8/9 | 1/2 | Панельные | Первомайский |
21 | 1650000 | 37 | 8/9 | 1/2 | Панельные | Первомайский 81 |
22 | 1400000 | 57 | 4/5 | 1/2 | Кирпичные | Подаптечная 2 |
23 | 1100000 | 76 | 2/9 | 1/3 | Панельные | Розы Люксембург |
24 | 700000 | 38 | 1/5 | 1/2 | Кирпичные | Сибирских Партизан |
25 | 1500000 | 44 | 3/5 | 1/2 | Кирпичные | Советская |
26 | 1200000 | 45 | 2/4 | 1/2 | Панельные | Станиславского |
27 | 1200000 | 50 | 2/2 | 6/10 | Деревянные | Трудовая 107 |
28 | 1400000 | 46 | Ѕ | 2/3 | Деревянные | Шахтерская 15 |
29 | 1100000 | 56 | 2/5 | 1/2 | Кирпичные | Юбилейный |
Второй этап анализа информации – очистка информации. В нашем случае, необходимо найти дубликаты (объявления, которые ссылаются одну и ту же долю в квартире) и удалить объявления, к которым нет аналогичных объявления о продаже квартир.
В первом случае, были удалены повторы объявлений по улицам: Мира, Геологов и микрорайону Первомайский, из-за большого количества совпадений в объявлениях – адрес, этаж, площадь.
Во втором случае, для каждого объявления о продаже доли были найдены по 3-4 объявления о продаже близкой по характеристикам квартиры. Объявления долей, для которых не было найдено 2-4 аналога, были удалены.
В результате очистки информации были получены следующие данные о продажах долей, представлены в Таблица 2 «Данные о продажах квартир с расчетом цены 1 кв. м.». Цена 1 кв. м. рассчитывалась по формуле:
Таблица 2 «Данные о продажах квартир с расчетом цены 1 кв. м.»
Цена | Площадь | Этаж/Этажность | Доля | Материал | Адрес | Цена квадратного метра | |
1 | 1750000 | 48 | 4/9 | 0,67 | Панельные | Алмазная | 54 687,50 |
2 | 800000 | 55 | 5/5 | 0,75 | Панельные | Баумана | 19 393,94 |
3 | 700000 | 45 | 5/5 | 0,60 | Панельные | Воровского | 25 925,93 |
4 | 600000 | 57 | 1/5 | 0,33 | Кирпичные | Курчатова | 31 578,95 |
5 | 1180000 | 56 | 5/5 | 0,50 | Панельные | Мира | 42 142,86 |
6 | 1000000 | 56 | 2/5 | 0,50 | Панельные | Мира 84 | 35 714,29 |
7 | 800000 | 47,7 | 9/9 | 0,25 | Панельные | Первомайский | 67 085,95 |
8 | 1550000 | 67 | 4/9 | 0,50 | Панельные | Первомайский | 46 268,66 |
9 | 1650000 | 75 | 8/9 | 0,50 | Панельные | Первомайский | 44 000,00 |
10 | 1100000 | 76 | 2/9 | 0,33 | Панельные | Розы Люксембург | 43 421,05 |
11 | 700000 | 38 | 1/5 | 0,50 | Кирпичные | Сибирских Партизан | 36 842,11 |
12 | 1500000 | 44 | 3/5 | 0,50 | Кирпичные | Советская | 68 181,82 |
13 | 1200000 | 45 | 2/4 | 0,50 | Панельные | Станиславского | 53 333,33 |
14 | 1100000 | 56 | 2/5 | 0,50 | Кирпичные | Юбилейный | 39 285,71 |
Произведем расчет разницы между стоимостью 1 кв. м. доли и стоимости 1 кв. м. квартиры. Для этого подсчитаем стоимость 1 кв. м. квартиры и среднюю стоимость 1 кв. м. доли, находящиеся на одной улице, и рассчитать между ними процентное соотношение, то есть:
Тем самым определим на сколько дороже стоит 1 кв. м. квартиры, чем 1 кв. м. доли. В Таблица 3 «Расчет общей скидки и скидки для каждого аналога» представлен расчет. На
Рисунок 1 «Графическое отображение результатов расчетов разницы стоимости 1 кв. м. квартиры и стоимости 1 кв. м. доли квартиры» изображено графическое отображение полученных результатом. Можно заметить, что из всех значений выделяется значение номер 2 – значение для улицы Баумана – и составляет 230%. Данное значение является аномальным, поэтом не будем учитывать его при дальнейших расчетах. Если найти среднее значение в последнем столбце Таблица 3 «Расчет общей скидки и скидки для каждого аналога», и исключив запись №2, то получим среднее значение разницы между стоимостью 1 кв. м. квартиры и 1 кв. м. доли в городе Иркутске на июль 2014 года, которое составляет 134%. Что означает что стоимость 1 кв. м. доли в квартире в городе Иркутске на июль 2014 года дешевле на 34%, чем стоимость 1 кв. м. квартиры целиком.
Рисунок 1 «Графическое отображение результатов расчетов разницы стоимости 1 кв. м. квартиры и стоимости 1 кв. м. доли квартиры»
Таблица 3 «Расчет общей скидки и скидки для каждого аналога»
Адрес | Цена кв. м. | Средняя цена кв. м | Адрес аналога | Этаж/ этажность | Общая | Стоимость | Стоимость кв. м. | Средняя цена предложений | Разница | |
1 | Алмазная | 54687,50 | 54687,50 | Алмазная, 2/а | 6/9 | 43 | 2950000 | 68604,65 | 59610,04 | 109 % |
Алмазная | 1/9 | 67 | 3380000 | 50447,76 | ||||||
Алмазная | 9/9 | 49 | 2800000 | 57142,86 | ||||||
Алмазная | 3/9 | 49 | 3050000 | 62244,90 | ||||||
2 | Баумана | 19393,94 | 19393,94 | Баумана, 204 | 1/5 | 45 | 2060000 | 45777,78 | 44682,18 | 230 % |
Баумана | 2/5 | 42 | 2070000 | 49285,71 | ||||||
Баумана, 208 | 1/5 | 59 | 2300000 | 38983,05 | ||||||
3 | Воровского | 25925,93 | 25925,93 | Воровского, 19А | 5/5 | 60 | 2600000 | 43333,33 | 42947,05 | 166 % |
Воровского, 10 | 1/5 | 48 | 2000000 | 41666,67 | ||||||
Воровского, 17А | 1/5 | 31 | 1410000 | 45483,87 | ||||||
Воровского, 10 | 5/5 | 46 | 1900000 | 41304,35 | ||||||
4 | Курчатова | 31578,95 | 31578,95 | Курчатова | 4/4 | 42 | 2480000 | 59047,62 | 52301,59 | 166 % |
Курчатова | 4/4 | 90 | 4100000 | 45555,56 | ||||||
5 | Мира | 42142,86 | 38928,58 | Мира, 84 | 4/5 | 45 | 2260000 | 50222,22 | 55441,92 | 142 % |
Мира, 90 | 5/5 | 41 | 2460000 | 60000,00 | ||||||
6 | Мира 84 | 35714,29 | Мира, 82 | 5/5 | 44 | 2510000 | 57045,45 | |||
Мира, 5 | 3/5 | 60 | 3270000 | 54500,00 | ||||||
7 | Первомайский | 67085,95 | 52451,54 | Первомайский, 89 | 9/9 | 42 | 2400000 | 57142,86 | 60143,14 | 115 % |
8 | Первомайский | 46268,66 | Первомайский, 81 | 3/9 | 48 | 2930000 | 61041,67 | |||
9 | Первомайский | 44000,00 | Первомайский, 90 | 9/9 | 49 | 3050000 | 62244,90 | |||
10 | Розы Люксембург | 43421,05 | 43421,05 | Розы Люксембург, 193 | 3/9 | 42 | 2110000 | 50238,10 | 51374,63 | 118 % |
Розы Люксембург | 9/9 | 43 | 2150000 | 50000,00 | ||||||
Розы Люксембург | 4/9 | 48 | 2600000 | 54166,67 | ||||||
Розы Люксембург | 4/9 | 64 | 3270000 | 51093,75 | ||||||
11 | Сибирских Партизан | 36842,11 | 36842,11 | Сибирских Партизан | - | 72 | 4200000 | 58333,33 | 54652,78 | 148 % |
Сибирских Партизан | 2/4 | 20 | 900000 | 45000,00 | ||||||
Сибирских Партизан | 1/4 | 80 | 4850000 | 60625,00 | ||||||
12 | Советская | 68181,82 | 68181,82 | Советская, 65 | 3/5 | 43 | 3100000 | 72093,02 | 70499,53 | 103 % |
Советская | 3/5 | 29,6 | 2300000 | 77702,70 | ||||||
Советская | 2/5 | 40 | 2650000 | 66250,00 | ||||||
Советская | 3/4 | 42 | 2770000 | 65952,38 | ||||||
13 | Станиславского | 53333,33 | 53333,33 | Станиславского, 1 | 3/5 | 32 | 2250000 | 70312,50 | 68899,53 | 129 % |
Станиславского, 1 | 2/5 | 32 | 2250000 | 70312,50 | ||||||
Станиславского, 7 | 4/5 | 31 | 2350000 | 75806,45 | ||||||
Станиславского, 7 | 1/5 | 60 | 3550000 | 59166,67 | ||||||
14 | Юбилейный | 39285,71 | 39285,71 | Юбилейный, 90 | 1/5 | 57 | 2950000 | 51754,39 | 57564,48 | 147 % |
Юбилейный, 62 | 1/5 | 44 | 2890000 | 65681,82 | ||||||
Юбилейный, 93 | 4/5 | 45 | 2670000 | 59333,33 | ||||||
Юбилейный, 17 | 2/5 | 43 | 2300000 | 53488,37 | ||||||
Средняя скидка (без 2) | 134 % |
Ограничения проведенных расчетов.
- Данный расчет были проведены для рынка г. Иркутска с использованием открытых источников, но рынок долей квартир нельзя отнести к рынку, на которых действуют рыночные механизмы, т. е. имеют законодательные ограничения, из-за чего имеет определенную (специфичную) процедуру покупки. Данный расчет производился в июле 2014 года и актуален на эту дату, т. к. с течением времени ситуация на рынке может меняться в зависимости от различных внешних факторов. Данный расчет не учитывает специфику конкретных районов, так как из-за ограниченности информационных ресурсов, расчеты были проведены укрупнёно для города Иркутска. Данный расчет может не учитывать специфики определенной квартиры, так как в расчете не учитывались техническое состояние и другие характеристики, влияющие на стоимость квартир и долей квартир, за исключением этажности, материала стен и местонахождения.
Специалист
