Конфиденциально

Мастер-план

Академия Здоровья -

Санаторий Раифа

Жилая природа -

гостевая среда обитания

(соседи напрокат)

КАЗАНЬ 2016

СОДЕРЖАНИЕ

1. РЕЗЮМЕ 3

1.1. Цели и задачи проекта 7

1.2. Финансирование проекта 8

1.3. Эффективность проекта 8

2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ИНВЕСТИЦИЙ 9

3. МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН 9

3.1. Внешние условия реализации проекта 9

3.2. Целевой сегмент потребителей услуг Соседей 10

3.3. Маркетинговая модель реализации проекта 10

3.4. Программа продвижения Соседей

3.5. Ценообразование

4. ОПЕРАЦИОННЫЙ ПЛАН

4.1. Организация обслуживания клиентов Соседей

4.2. Операционные расходы Соседей

4.3. Расходы на оплату труда

4.4. План реализации услуг Соседей

5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

6.1. Базовые условия расчета финансовой модели проекта

6.2. Регулирование и налогообложение деятельности Соседей

6.3. Прогноз финансового потока по проекту

6.4. Параметры привлеченного финансирования проекта

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

7. ЭФФЕКТИВНОСТЬ, РИСКИ И РЕЗЕРВЫ УСТОЙЧИВОСТИ

ПРИЛОЖЕНИЯ:

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 ГРАФИК ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЗАТРАТ В ИНВЕСТИЦИОННОЙ ФАЗЕ ПРОЕКТА.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 пРОГНОЗ ОТЧЕТА О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ

ПРИЛОЖЕНИЕ 3 пРОГНОЗ БАЛАНСА ПРЕДПРИЯТИЯ.

ПРИЛОЖЕНИЕ 4 пРОГНОЗ ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

ПРИЛОЖЕНИЕ 5 ПараМЕтры эффективности проектов.

1. РЕЗЮМЕ

Проект предусматривает строительство гибридного посёлка «Соседи», состоящего из оздоровительного центра «Академия Здоровья - Санаторий Раифа» и жилого кохаузинга «Раифская Долина», населённого экологически мыслящими единомышленниками, придерживающимися здорового образа жизни.

Центр ориентирован на зрелых и пожилых людей (50+), которые желают пройти программы оздоровления организма. Практические занятия в Центре направлены на коррекцию неудовлетворительных стереотипов образа жизни и питания курсантов, которые привёли их к негативным последствиям в состоянии своего здоровья, которые они хотят излечить или поправить. В программах используются двигательно-ориентированная (тренировочная) инфраструктура посёлка, природный ландшафт, фитопрепараты собственного приготовления с аптекарского огорода, а также продукты, выращенные на ферме и в теплицах поселения.

Специализация Центра – гериатрия, профилактика остеопороза и вторичных переломов.

Сателлитные программы направлены на преодоление старческой немощи и одиночества, снижение избыточного веса, очищение организма от шлаков и паразитов, избавление от болей в суставах, а также противодействие раку. Все программы являются авторскими методиками, основаными исключительно на принципах неинвазивной натуропатии, не подлежащих обязательному медицинскому лицензированию и сертификации.

Сформирован основной костяк Попечительского Совета (профессорского надзора) Центра. В числе основателей – 2 д. м.н, 3 к. м.н, 2 уникальных специалиста традиционной медицины. Все врачи – высшей квалификационной категории, клинически мыслящие представители Казанской медицинской школы.

Основные обучающие курсы в Центре коллективные, краткосрочные, расчитанны на 2-7 дней.

Существует возможность разработки и проведения индивидуальных долгосрочных программ, а также персонифицированные схемы временного содержания престарелых и маломобильных людей.

Превентивным лечением и научными медицинскими исследованиями в рамках заявленных программ занимается партнёрская клиника антивозрастной медицины на улице Чистопольской, дом 20/12, где осуществляется первичный приём пациентов и их дальнейшее направление в Раифу.

Горожане, прошедшие оздоровительные курсы и которым понравилась атмосфера здорового образа жизни посёлка, имеют возможность купить жильё в соседнем кохаузинге, поскольку постоянное жительство в общине подразумевает дальнейшее полноправное пользование всей оздоровительной и бытовой инфраструктурой Центра на льготных условиях.

В значительной мере, часть кохаузинга функционирует в качестве уникального экологического санатория, нацеленного на общение и здоровое долголетие своих жителей.

Предполагается, что помимо оздоровительной составляющей, поток покупателей кохаузингового жилья будет обеспечен активным процессом субурбанизации – за счёт роста пригородной зоны казанского мегаполиса и формирования внегородской агломерации. Если раньше жители Казани не решались полностью отказаться от комфортных квартир, замещая потребность в чистой экологии ведением натурального хозяйства на загородных дачах, то сейчас горожане активно ищут новые формы коллективного проживания вдали от города и стремятся переехать ближе к природе в силу многих причин. Большинство готово поселиться в сельских домах в пригороде, чтобы избежать таких городских пороков, как шум, загрязнение воздуха, засилие машин, недостаток зелени, разобщённость соседей, одиночество и т. д. Однако при этом, население пригородов ни в коей мере не становится сельским – практически все продолжают работать в городе.

Более того, в процессе компьютеризации экономики появился эффект отрыва номинального места работы от территории исполнения трудовых задач, то есть человек за компьютером может выполнять работу хоть на другом конце земного шара. Таким образом, расстояния не имеют значения, транспортная проблема значительно ослабляется и возникает концепция «всемирной деревни». По прогнозам урбанистов все информационно-коммуникативные типы людей рано или поздно переедут в экологически чистые пригороды, которые станут органичной частью городских агломераций.

Вместе с процессом субурбанизации активно идёт рурбанизация (от англ. rural – сельский и лат. urbanus – городской) – распространение городских форм и условий жизни на сельские поселения. Рурбанизация сопровождается широкой миграцией городского населения в сельские поселения, с переносом в сельскую местность форм хозяйственной деятельности, характерных для городов. Подавляющее большинство населения посёлков ведет городской образ жизни, при этом наслаждаясь тишиной, чистым воздухом и нетронутой природой.

В доказательство этого тренда, с 2007 года произошло значительное «расползание» Казани за счёт увеличения границ города. Всего лишь за последние 10 лет, территория города увеличилась в 1,5 раза и сейчас составляет более 63 тыс. гектар. В соответствие с Генпланом и схемами территориального планирования смежных с Казанью муниципальных районов, основное развитие до 2030 г. будет сосредоточено в Зеленодольском, Верхнеуслонском и Лаишевском муниципальных районах, что совпадает с наиболее урбанизированными осями казанской агломерации: западной и юго-восточной. Именно в данных районах планируется активное жилищное строительство, значительное увеличение численности населения и появление новых рабочих мест за счет реализации крупных инвестиционных проектов. Разумеется, что существенная часть территории Зеленодольского района войдёт в границы города Казани. Таким образом, город готов расшириться и вобрать в себя прилегающие сельские районы, но для того, чтобы принять окончательное решение о переезде в сельскую местность, классическому «урбану» - горожанину требуется осмысленно взвесить все «за» и «против».

Одним из инструментов принятия такого серьёзного решения может стать «дом напрокат».

Основатели проекта впервые в Казани предлагают новый вид тестирования среды обитания, при котором человек на некоторое время переезжает пожить в выбранный им посёлок, приспособиться к повседневному быту, протестировать социальную и жилую инфраструктуру поселения, а также попробовать множество поселковых активностей, прежде чем определиться с желанием здесь жить.

В этом состоит главная идея кохаузинговой части посёлка «Соседи» (далее Соседи) – предложить экопоселение с возможностью временного проживания потенциальных покупателей на условиях аренды домов с правом их дальнейшего выкупа.

Следуя этой логике, покупатели могут менять своё месторасположение, выбирая из разных домов наиболее понравившиеся, чтобы затем совершить хорошо продуманное приобретение.

Проживая на вольной природе Раифского заповедника, питаясь экологически чистой пищей с собственного огорода и получая специальные оздоровительные и образовательные курсы от Санатория Раифа (реабилитационные процедуры и традиционные мировые практики аюрведы, йоги, у-шу, натуротерапии и т. д), они будут вовлечены в общественную жизнь, а также, (по желанию или облигаторно, возмездно), задействованы в хозяйственной жизни посёлка в соответствие со своими профессиональными знаниями и компетенциями.

Для организации оздоровительного центра, инициатор проекта предоставляет земельный участок площадью 16,12 Га, расположенный в Зеленодольском районе Республики Татарстан, в 25 км от Казани по федеральной трассе М7, в экологически безупречном, живописном месте между старейшим в Европе Волжско-Камским заповедником, Красно-Октябрьским лесничеством и марийским лесным массивом, в 15 км от знаменитого Раифского монастыря.

На участке ровный ландшафт и пологий косогор, с красивым панорамным видом на долину, имеются две берёзовые рощи с родниками.

К участку примыкает озеро и небольшая речка.

Электрическая сеть 10 кВ на участке, подвод «последней мили» асфальтовой дороги и газа – в плане на 2017 год. Линия электропередач будет продублирована собственной резервной солнечной и гидроэлектростанцией.

Вода из родников и артезианских скважин. Автономная рекультивируемая канализация.

Категория земель Центра - сельскохозяйственного назначения, в стадии перевода в Ж1.

Категория земель кохаузинга – в стадии перевода в ИЖС. Участок находится на первой линии от охранной зоны заповедника и не имеет никаких ограничений по строительству.

Жилищно-бытовая и оздоровительно-образовательная деятельности поселения будут юридически разделены.

По организационно-правовой форме Центр будет являться потребительским обществом в рамках сельхозкооператива. Управляющая компания будет заниматься ведением дел территории, в том числе содержанием зданий, сетей и сооружений. В целях повышения экологичности поселения и снижения расходов по ЖКХ, УК будет максимально использовать имеющиеся возобновляемые ресурсы и силы природы – воду, солнце, ветер, силу тяжести, плодородие почвы и чистую экологию.

Санаторий Раифа (далее Санаторий) создаётся в форме автономной некоммерческой организации и будет иметь образовательную лицензию.

На территории оздоровительного центра будет создан комплекс зданий и сооружений, разделённый на административно-хозяйственную, жилую, рекреационно-развлекательную, спортивную и фермерскую зоны. Вся инфраструктура будет являться собственностью Санатория.

Проект архитектурно-планировочного решения территории создаётся силами творческой группы молодых архитекторов КГАСУ. В качестве одного из вариантов размещения первой очереди (I этап) оздоровительных строений, предполагается, что центральное здание Санатория – Сити-холл, будет состоять из четырёх соединённых в окружность прозрачных и привлекательных по архитектуре взаимосвязанных корпусов: учебного, жилого, спортивного (в т. ч с медицинскими и реабилитационными функциями) и столовой.

Весь комплекс спроектирован с учётом полностью доступной среды обитания (пандусы, травалаторы, etc), площадь каждого корпуса по 300-500 кв. м.

Учебный корпус будет занят многофункциональными залами для занятий и мастерклассов, там же расположен большой зал для общих сборов, мероприятий и концертов.

Жилой корпус - по сути – хостел-общежитие на 10-30 минимальных по площади капсульных номеров на 2-3 человека (два взрослых + один ребёнок).

Спортивный корпус условно поделён на сухую и мокрую зоны, между которыми находятся раздевалки, туалеты и душевые.

Сухая зона: фитнесс, релакс-площадка и сенсорный зал, медицинские и процедурные кабинеты, физио-кинезио-натуро - и прочие терапии.

Мокрая зона: бассейн, бани и помещения для водных процедур.

Рядом с жилым корпусом размещена Столовая с кухней, продовольственный склад, поселковый магазин и фитобар.

В составе комплекса предусмотрен молельный зал для представителей различных конфессий.

Все помещения Санатория во внеурочное время служат для посиделок, междусобойчиков и прочих нужд поселенцев.

В целях самофинансирования административно-хозяйственной работы Санатория (содержание зданий и сооружений, ФОТ персонала, обеспечение жизнедеятельности и т. д.), создаётся сельскохозяйственный кооператив.

В составе сельхозкооператива будет несколько фермерских хозяйств по направлениям:

интернет-магазина

медицинскими центрами

водоснабжения

Возможно совмещение всех Агротуризмов в одних руках, либо наоборот – дальнейшее разукрупнение и выделение в отдельные фермерские хозяйства, например, в виде Города мастеров – создание ремесленной площадки наподобие технопарка для возрождения уникальных ремёсел (с получением грантов на развитие), с организацией мастер-классов знаменитых мастеров. Поиск, приглашение и переезд в поселение уникальных ремесленников, создание и раскрутка их персональных художественных школ.

К оздоровительному центру примыкают ещё 16 Га земли сельскохозяйственного назначения. На этой территории, в качестве второй составляющей проекта Соседи, будет развиваться КОХАУЗИНГ – дружественный вариант экопоселения. Живые Жилищные Сообщества - изобретение Дании, которое взрывным образом перенимается многими странами (США, Европейским Союзом и многими другими).

Основная декларируемая цель – создание добрососедских отношений в «деревне», где все соседи знали бы друг друга и где была бы взаимопомощь.

Впервые приступила к организации подобного проекта группа из 50 датских семей в 1967 году. Они разработали cohousing проект Sжttedammen, старейший в мире известный проект подобного типа. Впоследствии идея получила распространение в Нидерландах, Великобритании, США, Канаде, Австралии, Японии, Италии и к настоящему времени существуют уже сотни cohousing коммун во всех странах северной Европы. В США существуют более 113 действующих общин основанных по принципу cohousing, и ещё более сотни планируется создать в ближайшее время.

Идея подразумевает значительную долю бытовой взаимовключённости членов сообщества; совместного присмотра за детьми, проведение совместных праздников, совместного использования части имущества и т. п. Каждый взрослый присматривает за каждым малышом. Малыши играют вместе. Старики не одиноки, дети не заброшены. Взрослые могут спокойно работать даже в городе, зная, что дети под надёжным присмотром.

Общественная жизнь в кохаузинге активна. Всё время кто-нибудь что-нибудь предлагает и всегда находятся желающие поддержать её и поучаствовать в ней. При этом нет обязаловки: всё делается по желанию. Крупные праздники празднуются сообща.

Для удобства и выгоды поселенцев, которые захотят приобрести жильё в кохаузинге, создаётся специфическая некоммерческая организация – кооперативный Фонд, который позволит им купить дом с участком в рассрочку, минуя всех других субъектов рынка недвижимости (ипотечных операторов, строительных застройщиков, банков). В отличие от существующих государственных и республиканских внебюджетных фондов, предлагаемый фонд сочетает в себе смешанный характер инвестиций, т. е. привлечение денег банков, кредитных учреждений, частных инвесторов и самих граждан.

Создаваемый фонд будет выполнять следующие функции, определяемые действующим законодательством: заказчика; застройщика; собственника; венчурного инвестора; кредитора (внутреннее кредитование); агента; учредителя дочерних юридических лиц; посредника и управляющей организации.

Для эффективного функционирования, создаваемый Фонд на взаимовыгодных условиях будет взаимодействовать со всеми субъектами рынка недвижимости:

Долевые застройщики (покупатели).

Благодаря механизму приобретения жилья в рассрочку, Фонд будет обеспечивать существенное снижение барьера доступности жилья более, чем в 2 раза. При этом используются методы и приемы защиты имущественных прав будущих собственников жилья без ущерба прав интересов кредиторов, являющихся участниками Фонда. Такой механизм будет полностью исключать главный недостаток классической ипотеки – «зависшую» на балансе из-за неплатежей недвижимость и превращение неплатёжеспособных граждан, ставших «кабальными должниками» залогодержателя, в обременительную обузу, как правило, впоследствии продаваемых коллекторам.

Строительные организации.

Выгоды взаимодействия с Фондом для строительных организаций будут заключаться в следующем: они освобождаются от выполнения крайней рискованной для них функции «заказчика» путем поэтапной продажи Фонду строящегося или построенного жилья; при создании совместных с Фондом потребительских кооперативов, они полностью избавляются от функции «застройщика», а цена приобретаемого у них жилья, при определенных условиях, может быть снижена более, чем в 2 раза на взаимовыгодных для них и для Фонда условиях; строительные организации возвращают присущие им функции подрядной организации и при взаимодействии с Фондом увеличивают скорость оборота своих средств, получая гарантированную Фондом прибыль.

Банки и финансово-кредитные организации.

По определению, банкам, имеющим большие кредитные ресурсы, необходимы выгодные с позиций стабильности и высокой гарантии варианты кредитования. Учитывая длительность срока кредитования, низкую степень платежеспособности населения, а также нестабильность экономической и политической ситуации, кредитование в сфере недвижимости остается высокорисковой сферой. При вступлении в Фонд и действуя в рамках и на условиях, определяемых Фондом, эти организации не нуждаются в каком либо залоговом обеспечении, депозитах ЦБ и страховании рисков для получения дохода и прибыли. Банкам не нужно создавать службы для обеспечения ликвидности недвижимого имущества с целью превращения имущественного капитала в денежные доходы. Таким образом, полностью ликвидируются затраты, связанные с таким обеспечением.

Частные инвесторы, инвестиционные компании.

В лице Фонда, инвесторы приобретают надежного, платежеспособного и гарантированного покупателя их капиталов, который на безрисковой для них основе инвестирует их денежный капитал в строительство недвижимого имущества в договорном режиме. У инвесторов отпадает необходимость непосредственного взаимодействия со строительными организациями, с будущими собственниками жилья, с кредитными учреждениями, т. е нести бремя рисков такого взаимодействия.

Посредники на рынке жилищной недвижимости жилищно-строительных услуг.

Характер формирования прибыли позволяет Фонду включить в свою деятельность разных посредников на рынке жилищной недвижимости (агентства недвижимости, риелторов и т. д.), которые, получая свою часть гарантированной прибыли, будут вовлекать в деятельность Фонда индивидуальных покупателей жилья.

Частные собственники жилья (домов), желающие использовать имеющуюся недвижимость для улучшения жилищных условия (приобретения нового жилья).

Фонд создает специальный механизм для наиболее защищенного и выгодного для граждан и фонда использования имеющегося жилья для улучшения жилищный условий. При этом, они уступают права на своё существующее жилье только после приобретения полных или имущественных прав на новое.

2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА

Объектом партнёрских вложений является земельный участок в непосредственной близости от города Казань. Уникальность объекта обеспечивает:

расположение участка на достаточном удалении от крупных населенных пунктов (25 км. от столичного центра – г. Казани и 25 км. от г. Зеленодольска), что обеспечивает экологическую чистоту рекреационной зоны; примыкание к Волжско-Камскому заповеднику, Красно-Октябрьскому лесничеству и обширному марийскому лесному массиву, в плане исключительной экологичности; отсутствие в рекреационной зоне и непосредственной близости промышленных объектов, загрязняющих флору и фауну; наличие двух дикорастущих берёзовых рощ с родниками, а также снего - и ветрозащитных лесополос по периметру участка; наличие озера и живописного природного ландшафта, а также источников природной воды, пригодной для использования в пищевых и рыбоводческих целях.

Реализация проекта включает следующие капитальные вложения:

ландшафтный дизайн

проектно-сметной документации

строительство жилых

детские площадки

Существенные вложения предполагается осуществить для формирования необходимой материально-технической базы: приобретение медицинского, спортивного и хозяйственного инвентаря, мебели, оборудование административных и общехозяйственных помещений.

Ввод объекта в эксплуатацию потребует лицензирования отдельных видов оказываемых услуг, согласования в контролирующих органах и получения соответствующих разрешений.

График. Суммарная выручка, тыс. руб.