Состояние, реконструкция, модернизация и капитальный ремонт жилищного фонда в Екатеринбурге

По данным МУП БТИ на 1 января 2000 года в городе Екатеринбурге жилищный фонд составляет 25 млн. м2, в т. ч. в прилегающих к нему поселках - 0,5 млн. м2. По материалу стеновых конструкций все жилье делится на несколько категорий:

Жилые здания с крупнопанельными и крупноблочными стенами, которые в общем объеме составляют 48,4%. Жилые здания с кирпичными и шлакоблочными стенами - 43%. Жилые здания с деревянными стенами - 3,9%. Жилые здания со стенами из прочих материалов - 0,4%.

Основную часть жилищного фонда (95,7%) составляют здания с капитальными каменными стенами. В настоящее время каменные здания в объеме 91,3% имеют физический износ в пределах 0-30%, 8,55% зданий - в пределах 31-70% и 0,15% зданий - более 70%. Все это позволяет выбрать главное направление в стратегии содержания и эксплуатации жилищного фонда в городе.

Из сложившейся структуры жилищного фонда города и степени его физического износа вытекают две основные проблемы. Первая - это реконструкция и модернизация старого жилого фонда, особенно домов первого десятилетия индустриального строительства. Вторая - это капитальный ремонт жилых зданий в рыночных условиях

Решение первой проблемы началось еще в 1988 году после мощного взрыва на станции Свердловск-Пассажирский, но движется очень медленно и с большими трудностями. Здесь речь идет в основном о старых зданиях первых массовых серий, построенных в 50-60-е годы. Объем такого пятиэтажного жилья в самом г. Екатеринбурге составляет около 2 млн. кв. м или 8% от всего жилого фонда, сюда входя 622 крупнопанельных здания с 45409 квартирами (Таблица 1).

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

Дама старых серий построены в основном из долговечных материалов, физический износ несущих конструкций многих из них еще не достиг предельных значений, но архитектурно-планировочные решения, внешний облик и эксплуатационные характеристики инженерного оборудования не отвечают современным требованиям. За 40-50 лет эксплуатации достигнут высокий моральный износ домов, а низкие теплотехнические характеристики ограждающих конструкций приводят к неоправданно высоким теплопотерям. Перечисленные недостатки тяжелым бременем ложатся на городской бюджет, из которого покрывается большая часть расходов на теплоснабжение жилищного фонда.

Таблица 1

Жилые крупнопанельные здания г. Екатеринбурга первых

массовых типовых серий постройки 50-60 годов

Район	Кол-во жилых домов	Кол-во квартир	Общая площадь (кв. м)	Кол-во приватизиро ванных квартир %
1	2	3	4	5
1. ВЕРХ-ИСЕТСКИЙ в том числе:	185	13283	591229	76,54 57,6
муниципальный фонд	134	10105	455661
ведомственный фонд и ЖСК	51	3178	135568
2. ЛЕНИНСКИЙ в том числе:	4	275	12391	145 52,7
муниципальный фонд	4	275	12391
3. ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНЫЙ в том числе:	54	4013	178282	1863 46,4
муниципальный фонд	15	1054	45774
ведомственный фонд	39	2959	132508
4. ОРДЖОНИКИДЗЕВСКИЙ в том числе:	82	5802	249352	2855 49,2
муниципальный фонд	72	5113	223037
ведомственный фонд и ЖСК	10	689	26315
5.КИРОВСКИИ	80	6227	263808	3437 55,1
в том числе:
муниципальный фонд	48	3617	158164
ведомственный фонд и ЖСК	32	2610	105664
6. ОКТЯБРЬСКИЙ в том числе:	55	3735	162765	2151 57,5
муниципальный фонд	39	2646	114696
ведомственный фонд и ЖСК	16	1093	48069
7. ЧКАЛОВСКИЙ в том числе:	162	12074	519082	6747 55,8
муниципальный фонд	137	9741	428620
Ведомственный фонд и ЖСК	25	2333	90462
ВСЕГО ПО ГОРОДУ в том числе:	622	45409	1976909	24852 54,7
муниципальный фонд	449	32547	1438343
ведомственный фонд и ЖСК	173	12862	538566

Все описанное выше относится к крупнопанельным пятиэтажным домам первых типовых серий 1-335 и 1-468. Это объясняется тем, что они являются типичными для массовых серий и составляют основную часть старого крупнопанельного жилищного фонда города. Их дальнейшая судьба представляет важнейшую проблему в г. Екатеринбурге и во всех городах России, где имеются такие здания.

Неудачные конструктивные решения, особенно серии 1-335, а также взрыв 100 тн. тротила в 1988 году в зоне городской застройки, работа близлежащих горнодобывающих предприятий, несанкционированное вторжение в несущие строительные конструкции при самовольных перепланировках, естественное "старение" строительных материалов создали проблему угрозы обрушения части или целиком многоэтажного дома, например, по г, ул. Мира, 3ж, в г. Екатеринбурге.

Выявление многоэтажных домов, в которых имеется угроза обрушения несущих строительных конструкций и принятие мер, исключающих их обрушение, является конституционным требованием граждан и объективно будет в центре деятельности административных и эксплуатационных служб города на ближайшие года.

Некоторой особенностью нашего города являются массовые повреждения зданий, вызванные силовыми факторами:

4 октября

- после приватизации отдельной квартиры или группы квартир в многоэтажном жилом доме их владельцы начинают реконструкцию не считаясь с необходимостью обеспечения прочности и устойчивости всего здания.

В городе часто стали встречаться случаи несанкционированного вторжения в несущие строительные конструкции, обеспечивающие пространственную неизменяемость всех зданий. Жители квартир ни в чем не виновны и большинство из них до настоящего времени даже не подозревают о грозящей им опасности.

Состояние «невольного» заложника для владельцев квартир может продолжаться неопределенно долгое время пока или реализуется угроза и произойдет авария, или случайно будет обнаружено нарушение несущей способности поврежденных строительных конструкций.

В инженерных службах имеются графики периодического ремонта существующих инженерных сетей и коммуникаций в зависимости от степени их износа, но ни в одном из них нет графика осмотра несущих строительных конструкций специалистами соответствующего профиля.

В городском бюджете не выделены средства на проведение регулярного осмотра всех несущих строительных конструкций в многоэтажных домах.

В городском бюро технической инвентаризации фиксируется в основном геометрические размеры домов, внутренние планировки, материалы из которых он первоначально сделан, но полностью отсутствуют какие-либо сведения о первоначальной несущей способности строительных конструкций, о динамике изменения ее во времени, информация о пространственной устойчивости домов.

Защищая интересы потребителей, городской архстройконтроль ведет борьбу за соблюдение строительных норм и правил только на стадии нового строительства многоэтажных домов, до сдачи их в эксплуатацию.

Через некоторое время после начала эксплуатации несущие конструкции дома оказываются всеми забытыми, хотя они и определяют наиглавнейшее потребительское качество многоэтажного дома - его безопасность.

Отсутствие соответствующих служб и специалистов, которые регулярно осматривали бы в эксплуатируемых домах несущие строительные конструкции и выявляли бы остаточный ресурс их несущей способности привело к тому, что в отдельных многоэтажных домах горожане стали «тихими» заложниками невежественного обращения с несущими строительными конструкциями. По этой причине «не ловятся» изменения в несущих строительных конструкциях, происходящие в них под воздействием естественных природных процессов или же по воле какого-либо жильца.

Известно, что независимо от желания человека в результате воздействия природных сил происходит «старение» строительных материалов, в результате чего изменяется их действительная прочность. При этом, как правило, она уменьшается и это приводит к снижению ресурса несущей способности основных конструкций здания, узлов их сопряжения и, в целом, к снижению уровня безопасности для проживающих.

Существующая городская служба эксплуатации жилья не занимается контролем за остаточным ресурсом несущей способности зданий, не ведет учет изменений прочностных и деформативных свойств материалов строительных конструкций и не имеет рабочих чертежей на существующие строительные конструкции.

В настоящее время эта документация в непригодном для использования виде (не систематизирована по методике библиотек или архивов, свалена иногда в виде макулатуры), случайно разбросана по различным организациям города.

Проектные организации - авторы наших зданий располагаются в различных городах бывшего СССР и в ходе перестройки «сбросили» ее в лучшем случае к бывшим заказчикам проектов, а в худшем - уничтожили архивные экземпляры.

Реконструкция и модернизация жилых зданий первого поколения постройки позволит решить следующие важные для города задачи:

- путем модернизации сохранить большую часть существующего жилого фонда;

- улучшить населению условия проживания;

- повысить техническое состояние жилищного фонда;

- улучшить архитектурно-планировочные решения жилых домов и градостроительную ситуацию застроенных районов;

- получить дополнительную площадь жилья;

- повысить потребительские качества жилого фонда;

- решить проблему энергосбережения.

Отечественный и зарубежный опыт реконструкции и модернизации панельного жилого фонда первых массовых серий постройки показывает, что существует три основных подхода (варианта) к решению проблемы:

1 - снос существующих зданий с последующим строительством на этих территориях современных многоэтажных зданий;

2 - комплексная реконструкция домов с отселением жильцов;

3 - модернизация зданий без отселения жильцов.

В конечном счете, основным критерием выбора направления реконструкции жилых пятиэтажных панелей домов является экономическая и социальная эффективность методов.

Задача обновления жилищного фонда носит комплексный характер. При ее решении должны учитываться конструктивные особенности зданий и их техническое состояние, сложившаяся градостроительная ситуация, существующая жилищная проблема, имеющиеся финансовые возможности, формирующийся рынок жилья и другие.

Анализ существующих и ожидаемых в обозримой перспективе экономических и социальных условий показывает, что масштабные работы по реконструкции или модернизации могут проводиться только при условии привлечения внебюджетных инвестиций, на основе окупаемости всех или значительной доли затрат.

Опыт гг. Москвы, Санкт-Петербурга и др. городов России показывает, что 1 вариант и 2 вариант в большинстве случаев оказываются коммерчески невыгодными в силу следующих причин:

Коэффициент расселения при сносе колеблется от 1,5 до 2,2 раза. Разница между себестоимостью квадратного метра реконструируемого жилья и продажной ценой нового жилья очень незначительна. Затраты на необходимое развитие инженерной и социальной инфраструктуры имеют значительную величину.

Такими образом, решение проблемы «пятиэтажек» в г. Екатеринбурге за счет методов комплексной реконструкции расселяемых домов (2 вариант), несмотря на существенные достоинства (эффективное использование территории, повышение потребительских качеств существующих квартир, комплексный характер преобразования), не будет широко использоваться за исключением частных случаев (зоны города с особо высокой ценой земли или необходимостью решения градостроительной задачи).

Наиболее перспективным на ближайшие двадцать-тридцать лет является третий из вышеуказанных вариантов. Он включает в себя выполнение комплекса работ по ремонту здания и по снижению затрат на его эксплуатацию при одновременном привлечении внебюджетных инвестиций.

При этом варианте будут производиться следующие комплексы работ:

а) выявление остаточной прочности несущих строительных конструкций и восстановление ее требуемого уровня;

б) наружное утепление стен, оконных и балконных блоков с приставным каркасом или с относом его от стен, без захода рабочих в отселяемые квартиры;

в) ремонт железобетонных плит балконов, их остекление и утепление;

г) капитальный ремонт внутренних инженерных сетей;

д) надстройка дома на один этаж без отселения его жителей.

Небольшой прирост площадей при этом варианте не требует необходимости реконструкции инженерной инфраструктуры, так как увеличение расходов воды, газа, электроэнергии не выходит за пределы мощностей существующих сетей.

При этом происходит сокращение потребности тепла за счет уменьшения теплопотерь через ограждающие конструкции.

Себестоимость модернизированных площадей будет уменьшена на величину расходов на инженерное обеспечение, на расселение жителей и поэтому окажется относительно невысокой и привлекательной для инвесторов среднего финансового положения.

В научно-исследовательских и проектных организациях города Екатеринбурга имеются практические разработки, прошедшие экспериментальное внедрение и позволяющие в настоящее время приступить к широкомасштабному внедрению третьего варианта преобразования жилого фонда первого поколения строительства "пятиэтажек".

На основании имеющегося опыта предлагается реконструкция зданий с учетом уровня инвестиционных затрат, срока отдачи капиталовложений и платежеспособности заказчика, которая во многом зависит от вида собственности (муниципальное, кооперативное или ведомственное жилье), разделить на три вида:

Легкая реконструкция. Рассчитана на минимальные затраты со сроком окупаемости 4-6 лет и заказчика с низкой платежеспособностью.

Рекомендуемый состав работ:

- ремонт, связанный с подгонкой, уплотнениями в притворах дверей, окон, промазкой стекол, установкой дополнительных стекол, утеплением дверных и оконных коробок (блоков), дополнительным утеплением чердачного перекрытия при наличии прохладного чердака;

- инженерное оборудование, установка счетчиков на вводах, в теплопунктах; установка регулирующей арматуры по фасадам, уравновешивающих клапанов в системе теплоснабжения.

Средняя реконструкция. Рассчитана на средние затраты со сроком окупаемости 6-10 лет и заказчика с невысокой платежеспособностью.

Рекомендуемый состав работ:

- ремонт по 1-му виду;

- утепление кровли;

- утепление торцевых стен;

- утепление перекрытий над подвалом и на чердаке;

- инженерное оборудование, работы по 1-му виду, установка счетчиков потребления горячей воды и замена водопроводной арматуры в каждой квартире, для регулирования воздухообмена установить приборы типа Helitromb.

3. Тяжелая реконструкция. Рассчитана на повышенные затраты со сроком окупаемости до 40 лет и заказчика с достаточно высокой платежеспособностью.

Рекомендуемый состав работ:

- все работы 1-2-го видов;

- утепление фасадов здания;

- инженерное оборудование, все работы 1-2-го видов, замена теплового пункта на новый, оснащение регулирующей арматурой систем отопления по фасадам.

Необходимость реконструкции и модернизации морально устаревшего жилья подтверждается международным и отечественным опытом. В этом вопросе Екатеринбург был и остается одним из первых городов России, где серьезно решается эта проблема. В настоящее время в городе уже накоплен опыт по оценке социологической ситуации, технического состояния, проектированию, экономической оценке и организации работ по таким объектам, что подтверждается в разработке "Концепция по реконструкции крупнопанельных жилых домов первых массовых серий в городе Екатеринбурге".

Концепцией предусмотрено классифицировать территории города в зависимости от места расположения, т. к. от этого зависит рентабельность проекта реконструкции. В зависимости от выделенного района (зоны) схема финансирования работ по реконструкции пятиэтажных домов будет различной. В настоящее время в бюджете в течение нескольких лет нет необходимых средств на замену или реконструкцию типовых «пятиэтажек». Поэтому, на модернизацию таких домов необходимо привлечь средства инвесторов, которые согласны вкладывать деньги в надстройку, расширение домов, но в тех районах, где обеспечена ликвидность новых площадей. Возможно также привлечение средств жителей реконструируемых домов. Однако и город обязан вложить определенные средства в реконструкцию некоторых домов.

Предлагается выделить территориальные зоны в городе, в которых способ реконструкции будет определяться в зависимости от стоимости земли и технического состояния домов. С коммерческой точки зрения районы с пятиэтажными домами можно разделить на 3 зоны (Таблица 2).

Предложенная классификация может быть только рекомендована для рассмотрения. Она требует фундаментальных исследований в процессе разработки программы по реконструкции панельных домов первых массовых серий.

По данным, представленным БТИ и администрациями районов, следует выделить дома первоочередного внимания, находящиеся в предаварийном состоянии. Эти дома подлежат первоочередной реконструкции. Дома первоочередного внимания серии 1-335 находящиеся в III зоне, их количество составляет 19 домов, серии 1-468, находящиеся в этой же зоне - 19. Дома прочих серий, находящиеся во II зоне - 3 и в III зоне - 2.

Администрациям районов города необходимо знать перечень домов, расположенных на их территориях и находящихся в предаварийном техническом состоянии, для того, чтобы совместно с Администрацией города принять решение о проведении соответствующей реконструкции таких домов в первую очередь. Перечень предаварийных панельных домов имеется. Из него можно сделать вывод, что в Ленинском и Октябрьском районах таких домов нет. В Верх-Исетском районе таких домов - 13, расположенных во II зоне, в Железнодорожном районе - 27 домов серии 1-335, находящихся в III зоне, в Кировском районе - 2 дома во II зоне, в Орджоникидзевском районе - 1 дом серии 1-468 (III зона). Всего по городу 43 дома, находящихся в предаварийном состоянии.

Обследование технического состояния домов проводилось в 80-е и начале 90-х годов. Поэтому в настоящее время требуется повторное обследование технического состояния таких домов с проведением социологического опроса жильцов, проживающих в домах, подлежащих первоочередной реконструкции.

Социологическое обследование жильцов панельных домов первых массовых серий ранее не проводилось, поэтому проведение такого обследования поможет выявить материальное состояние проживающих в этих домах и определить возможность привлечения их средств для осуществления реконструкции.

Из рассматриваемого в данной Концепции перечня панельных домов необходимо выделить здания, расположенные на «гостевых маршрутах» в центральной части города, которым следует придать повышенный уровень архитектурного облика. Список таких домов имеется.

Для всех домов первых массовых серий, расположенных на «гостевых маршрутах» центральной части города рекомендуется осуществить теплотехническую реконструкцию фасадов с повышенным уровнем архитектурного облика здания.

Остальные пятиэтажные панельные дома относятся ко второй очереди. Общее количество, разбивка домов и очередность из реконструкции определены.

Таблица 2

Коммерческие зоны города

№ зоны	Характеристика зоны	Способ реконструкции домов	Источники финансирования
I	Земля высокой степени градостроительной ценности территорий города	Волновое переселение. Отселение жителей из пятиэтажных домов, снос домов, строительство новых домов на месте снесенных и т. д.	Средства инвесторов.
Комплексная реабилитация, без отселения жителей.	Средства инвесторов, городской бюджет, средства населения.
II	Земля средней степени градостроительной ценности территорий города	Средняя теплотехническая реконструкция	Городской бюджет, средства населения.
Тяжелая теплотехническая реконструкция	Средства населения, инвесторов, городской бюджет.
III	Земля низкой степени градостроительной ценности территорий города	Легкая теплотехническая реконструкция без отселения жителей	Городской бюджет
Средняя теплотехническая реконструкция	Городской бюджет, средства населения.

Исходя из того, что нормативный срок службы пятиэтажных панельных домов первых массовых серий установлен 50 лет, можно рассчитать сколько лет остается до окончания этого срока и значит, в течение какого периода времени необходимо провести работы по реконструкции этих домов, чтобы избежать аварийного их состояния.

Объемы предстоящей реконструкции панельных домов на перспективу в 20 лет определены (Таблица 3).

Ориентировочный размер затрат на реконструкцию одного дома составляет 5833,4 тыс. руб. В ближайшие 2 года потребуется на реконструкцию 43 домов 5833,4 х 43 = 250836,2 тыс. руб. В последующие годы потребуется реконструировать остальные 579 домов, поэтому основной объем финансирования приходится на будущий период. Объем затрат составит 5833,4 х 79 = 3377538,6 тыс. руб. На каждый год объем затрат составит 3377538,6 : 18 = 187641,0 тыс. руб.

Необходимо реконструировать по 29 домов каждый год (579/18=29), поэтому потребуется 29 х 5833,4 = 169168,6 тыс. руб. каждый год на реконструкцию жилья.

Рекомендуется уже в 2001 году заложить в бюджет городов средства на:

Социологическое обследование первоочередных домов

10x43=430 тыс. руб. (1 тыс. руб на один дом) 430 тыс. руб. Техническое обследование первоочередных домов 150x43=6450 тыс. руб. (150 тыс. руб. на один дом) 750 тыс. руб. На составление долгосрочных целевых программ

по реконструкции панельных домов первых массовых

серий - 500 тыс. руб. 500 тыс. руб.

На проведение первоочередных мероприятий для вывода домов из разряда предаварийных

450 тыс. руб. на один дом 19350 тыс. руб.

Основной причиной, сдерживающей расширение объемов реконструкции, будет отсутствие инвестиционных схем, т. к. зарубежная практика участия жильцов практически не может быть осуществлена в наших условиях из-за особенностей социального положения граждан, проживающих в подобного рода жилье. Кроме того, отсутствие нормативной базы, регламентирующей производи 1ьи 1акого рода работ при наличии жильцов, а также юридической основы взаимоотношений между всеми участниками работ (жильцами, заказчиками, инвесторами, эксплуатирующими организациями). К числу сдерживающих факторов относится также и отсутствие альтернативных технологий, особенно по утеплению и отделке наружных стен зданий.

Таблица 3

Нормативный остаточный срок службы

пятиэтажных панельных домов

Год постройки

Кол-во домов

Нормативный остаточный срок службы

1958

1959

1960

1961

1962

1963

1964

1965

1966

1967

1968

1969

1970

2

5

27

61

58

53

49

51

58

63

57

66

71

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20 ИТОГО

622

Работы по реконструкции и модернизации жилых зданий в перспективе при разработке стратегических планов следует вести с учетом следующих рекомендаций и предложений.

Совместить работы по реконструкции с коммерческими интересами инвесторов путем повышения плотности застройки, выполнения надстройки, повышения уровня комфортности жилья (только при этом условии возможно частичное возмещение затрат за счет жильцов). Необходимо организовать составление паспортов технического состояния строительных конструкций здания и инженерных систем, разработанных лицензированными организациями (возможно создание для этих целей специальных комиссий по районам города). Собрать через существующие домоуправления, ЖЭУ, тресты эксплуатации жилья независимо от их ведомственной принадлежности информацию о любых изменениях в строительных конструкциях многоэтажных домов, произведенных после пуска домов в эксплуатацию и включить ее в паспорта. Провести квалификационный анализ выявленных изменений несущих строительных конструкций многоэтажных зданий. При этом должны быть выявлены адреса зданий, в которых нарушена несущая способность строительных конструкций и которые нуждаются в срочном проведении детального обследования. По результатам визуального осмотра наиболее опасных домов, в которых обнаружится недостаточная прочность несущих конструкций, они должны быть детально обследованы специалистами соответствующего профиля. В дальнейшем необходимо внести изменения в порядок сведений, учитываемых в технических паспортах на эксплуатируемые многоэтажные дома. В городском бюро технической инвентаризации для многоэтажных домов должны собираться и храниться параметры, характеризующие несущую способность основных строительных конструкций, с определенной периодичностью (5-10 лет) эти параметры должны проверяться и подтверждаться компетентными специалистами. В городе должна быть создана служба по надзору за техническим состоянием несущих строительных конструкций многоэтажных зданий. В каждом здании высотой 5 и более этажей несущие строительные конструкции и узлы их сопряжения между собой должны не реже одного раза в год осматриваться высоко квалифицированными специалистами соответствующего профиля. Организовать хранение рабочих чертежей всех марок (АР, КЖ, КЖИ, КМ, КМД, OB, ВК типовых серий каркасных, панельных зданий и др.) для каждого существующего в городе объекта должен быть определен в течение всего срока его предполагаемой эксплуатации. Ориентировочно 100-500 и более лет. Создать специализированное подразделение в системе УЖКХ по замене кровельных покрытий и систем холодного и горячего водоснабжения на основе современных технологий. В условиях постоянного повышения цен на тепловую энергию, одной из первоочередных задач является повышение теплозащиты здания и уменьшение теплопотерь в подводящих сетях с организацией учета расхода тепла. За счет реализации этого мероприятия может быть достигнута реальная экономия средств, а при сохранении уровня платежей абонентами эти средства могут быть направлены на профилактические и первоочередные работы эксплуатирующих жилье организаций. Необходимо в городе активно расширять мощности по выпуску материалов, изделий, соответствующих современным технологиям (кровли, герметики, пены, системы облегченных конструкций перекрытий, утеплители, фасадные системы и т. п.). В связи с повышением мощности бытовых приборов актуальна замена наружных и внутренних систем электроснабжения. По внутренним системам целесообразно договориться со Свердловэнерго и выпустить документ, ограничивающий работу по замене внутренних сетей магистралями с вводом в квартиры и установкой приборов учета в квартирах. Разводки внутри квартир выполнять за счет жильцов. Разработать альбом с типовыми техническими решениями по утеплению ограждающих конструкций жилых зданий при их реконструкции и капитальном ремонте. Рекомендуется для решения проблемы разработать и утвердить перспективную программу реконструкции и модернизации жилых домов первых массовых серий с учетом привлечения инвестиций для ее реализации. Проведение реконструкции и модернизации жилых домов первых массовых серий в объеме до 40% предлагается осуществить к 2010 году и остальной объем завершить к 2020 году.

Вторая основная проблема - это капитальный ремонт и текущее содержание жилищного фонда в условиях рыночных отношений.

Удельные затраты на содержание 1 м2 эксплуатируемой площади в ценах 1984 года фактически в 1995-1996 годах была в 1,7-4,7 раза меньше, чем определено нормативными документами. В 1999 г. это уменьшение составило 1,24 раза. Отсюда следует, что затраты на содержание и эксплуатацию жилья будут возрастать. Рациональное расходование средств на текущее содержание и эксплуатацию станет важной задачей будущего.

Не менее важной является задача повышения качества содержания, эксплуатации жилья, решение которой напрямую связано с разработкой системы контроля качества по международному стандарту ИСО 9000.

К числу основных следует отнести задачу, связанную с капитальным ремонтом жилья.

Капитальный ремонт жилого фонда в городе Екатеринбурге ведется в недостаточном объеме, практически с 1995 года не проводится комплексный капитальный ремонт. До 1998 года планирование предстоящих затрат на капитальный ремонт велось от достигнутого уровня прошедшего года с увеличением на прогнозируемый коэффициент инфляции, финансирование фактических затрат, произведенных на капитальном ремонте, осуществлялось по остаточному принципу. Порядок финансирования по остаточному принципу за фактически выполненные объемы работ (по схеме 30% - «живыми деньгами» и 70% - взаимозачет).

В 1999 году эксплуатируемая полезная площадь в муниципальных домах составляла 15,5 млн. кв. м, а фактические затраты на капитальный ремонт достигли 137,2 млн. руб., что составляет 79% от планового объема. Недоремонт жилья на 01.01.2000г. в денежном выражении составил 608,4 млн. руб. Из 549 жилых домов с общей площадью 1,5 млн. кв. м, включенных титульные списки 1999 года было отремонтировано 475, общей площадью 1,176 млн. кв. м. Плановые затраты года на проведение капитальных ремонтов муниципального жилого фонда предусматривались в сумме 219,7 млн. руб., что в 1,8 раза больше планируемых затрат 1998 года и составили 0,98% от восстановительной стоимости жилого фонда при нормативах 1,1-1,75%.

В период 1995-1998 годов наблюдалось резкое падение объемов фактических затрат на капитальный ремонт в целом по городу, что объясняется недостатками в планировании на уровне городской администрации.

С 1998 года планирование ведется по областным стандартам, т. е. 0,75% от балансовой стоимости жилищного фонда, что явно не согласуется с нормативами «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

При разработке стратегического плана развития города в части капитального ремонта жилищного фонда рекомендуется учесть следующие предложения и

Для разработки проектно-сметной документации на капитальный ремонт и повышения качества рабочей документации необходимо привлекать специализированные проектные организации, которые обязаны до начала проектирования в качестве исходного документа получить заключение о результатах обследования строительных конструкций и оценке их технического состояния, а также инженерных систем. Предлагается провести в городе комплексные капитальные ремонты 50% зданий, подлежащих ремонту по сроку эксплуатации, до 2010 года и 90% - до 2020 года. Рекомендуется при капитальных ремонтах жилых зданий применение современных материалов, конструкций и технологий, повышающих качество ремонта и обеспечивающих увеличение сроков безотказной эксплуатации зданий, конструктивных элементов и инженерного оборудования на 70 зданиях до 2010 года со стоимостью работ 80 млн. руб., на 850 зданиях за период 2010-2020 годов со стоимостью 800 млн. руб. Для комплексного капитального ремонта рекомендуется при замене деревянных перекрытий в каменных зданиях использовать крупноразмерные плоские железобетонные плиты конструкции УНИИ АКХ. Не допускать при капитальном ремонте зданий с каменными стенами замену деревянных перекрытий на деревянные. Имеется отечественный и зарубежный опыт, в случаях низкой несущей способности стен, фундаментов применяются облегченные несгораемые конструкции перекрытий. Предлагается этот опыт использовать в практике капитальных ремонтов в Екатеринбурге. Финансирование капитального ремонта осуществляется по нормативам 1,1-1,75% от восстановленной стоимости жилищного фонда и полностью ликвидировать недоремонт к 2020 году. Предлагается целевое направление на капитальный ремонт средств от арендной платы за нежилые помещения (43%) и платежей жильцов (составляющая на капитальный ремонт). Рекомендуется ввести обязательное страхование