Работай — и будешь с квартирой!

​Работай – и будешь с квартирой!

  За 5 лет реализации новой жилищной программы «7 – 20 – 25» будет построено около 100 тыс. квартир. Государство на это планирует потратить 1 трлн тенге, тем самым приблизив казахстанцев к общемировым стандартам обеспеченности жильем.

Пересмотрим «Нұрлы жер»

Начало формы

Сегодня жилищный фонд респуб­лики составляет 340 млн кв. м, или чуть более 5 млн домов и квартир. По стандартам ООН на каждого человека должно приходиться 30 «квадратов». Но если в США или Германии данное требование даже перевыполняется, то у нас пока этот показатель составляет в среднем 21,6 кв. м – от 18 «квадратов» на селе до 23,5 в городе, от 16 – в Жамбылской области до 29 – в Астане.

Чтобы к 2030-му достичь международных стандартов, как поручил Глава государства, необходимо каждый год строить на 1 млн кв. м больше. И застройщики к этому готовы, но при условии, что со стороны населения будет обеспечен спрос.

Надо также увеличить расходы на инфраструктуру как минимум с сегодняшних 80 до 100 млрд тенге в год.

Государство регулярно предпринимает шаги по решению жилищной проблемы. Так, например, был дан старт глобальной программе жилищного строительства «Нұрлы жер», в соответствии с которой полтора миллиона семей в ближайшие 15 лет должны обзавестись собственной крышей над головой.

Более 100 тыс. из них уже получили новые квартиры в 2017 году, когда были введены в эксплуатацию рекордные за все годы независимости 11,2 млн кв. м жилья.

Впервые субсидирование применялось и к застройщикам, и к населению. В результате одобрено к субсидированию 29 проектов почти на 40 млрд тенге, а через КИК (Казахстанская ипотечная компания) 1 330 граждан приоб­рели жилье по льготной ипотеке на сумму 14,2 млрд тенге.

Всего в жилищное строительство было инвестировано 979,8 млрд тенге, и на каждый тенге вложенных государством сумм было привлечено 5,4 тенге частных инвестиций.

Теперь пересматриваются механизмы дальнейшей реализации «Нұрлы жер», прорабатываются вопросы удешевления строительства и повышения доступности ипотечного кредитования.

Ипотеку и вовсе намечено вывести из этой госпрограммы в другую – Нацбанка.

Оживление банковского сектора, по мнению министра по инвес­тициям и развитию Жениса Касымбека, приведет к повышению ежегодного объема выдачи кредитов до 381 млрд тенге и доли вкладчиков Жилстройсбербанка к экономически активному населению до 12%.

Уже в этом месяце планируется внести изменения в «Нұрлы жер» с учетом норм новой ипотечной программы «7 – 20 – 25». Ставка вознаграждения по кредиту снизится с 10 до 7% в год, размер первоначального взноса – с 30 до 20%. Для снижения нагрузки по оплате ежемесячного платежа срок кредита будет продлен с 15 до 25 лет.

– Это механизм дешевых ресурсов, и каждый работающий сможет купить квартиру в кредит. Многие казахстанцы получат возможность приобрести жилье на посильных условиях, – заявил глава МИР в Правительстве, добавив, что выдача первой дешевой ипотеки ожидается уже во втором полугодии.

Перипетии ипотеки

Ипотечный рынок в Казахстане переживал разные времена – от бурного роста до полной стагнации. Если в 2000-х и банки, и население активно использовали этот финансовый инструмент, то в пос­леднее время и те, и другие относятся к ипотеке с осторожностью.

Вполне лояльная госпрограмма «Нұрлы жер» смогла немного оживить этот рынок. И тем не менее, по экспертным данным, объем выданных кредитов к ВВП в Казахстане ниже, чем в России, в 2 раза, чем в Китае – в 7 раз, в Греции – в 14 раз. На начало марта 2017 года казахстанцы набрали 207,9 тыс. ипотечных займов на сумму 1 трлн 215 млрд тенге, свидетельствуют данные ТОО «Первое кредитное бюро».

Из 37 банков второго уровня ипотечным кредитованием активно занимались 6. Плюс 1 330 ипотечных кредитов по программе «Нұрлы жер» – вот и весь рынок ипотеки...

Но ведь благодаря субсидированию ставки в 2017–2018 годах планировалось реализовать новое жилье почти 8 тыс. заемщиков на сумму 120 млрд тенге!

Однако первый год действия «Нұрлы жер» показал, что еще не все и не везде поняли важность программы. Отчитываясь об этом в Правительстве, Женис Касымбек заметил, что приоритетной задачей в текущем году будут разработка и внедрение новых механизмов, которые позволят ипотеке стать более доступной.

– Когда в 2016 году мы начали разговаривать с банками, они не спешили принимать участие в госпрограмме, проценты по ипотеке у них тогда варьировались от 18 до 42%, – рассказывает председатель Комитета по делам строительства и ЖКХ МИР РК Мархабат Жайымбетов. – Мы поставили условие: ставка максимум 17%, из которых 7% субсидирует государство. Первая пятерка банков ссылалась на жесткое банковское законодательство. Остальные – на отсутствие длинных и дешевых денег.

Во-первых, банки сетовали на отсутствие возможности начислять пеню по неуплаченной ипотеке по истечении 6 месяцев. Во-вторых, они не были согласны с порядком выплат задолженности по просроченным займам, которые отдают приоритет основному долгу и только потом – начисленным процентам.

В-третьих, большим был риск со сложностью взыскания единственного залогового жилья заемщика.

И тем не менее анализ, проведенный за последнее пятилетие, показывает рост выдачи ипотеки на 37% (с 279 млрд тенге в 2013-м­ до 381 млрд тенге в 2017 году).

Если в 2013 году доля Жилстройсбербанка в общем объеме выданной ипотеки составляла 22% (61 млрд), то за прошлый год она составила 76% (290 млрд).

Применение при реализации госпрограммы инструментов субсидированной ипотеки и займов БВУ дало свой положительный эффект и привело к увеличению выдачи кредитов частными банками на 25% (с 73 до 91 млрд тенге).

Не задаром, но доступно

На фоне всего этого как нельзя кстати оказалась социальная инициатива Президента, расширяющая возможности по приоб­ретению жилья. Ожидается, что в нынешнем году коммерческие банки выдадут субсидированные кредиты застройщикам на 70 млрд тенге, а ипотеки будут выдавать через программу «7 – 20 – 25». Однако это не означает, что квартиры люди получат даром.

– Идеологией «Нұрлы жер» было привитие культуры накопления у населения. Ведь у нас все еще присутствует иждивенческий подход, от которого мы должны уходить, – считает Мархабат Жайымбетов.

По госпрограмме и так строится ежегодно 20 тыс. кредитного и 3 тыс. арендного жилья без выкупа для очередников и бюджетников. Те же, кто имеет возможность зарабатывать, должны копить на квартиру через ЖССБК. Размер минимальной суммы, необходимой для приобретения жилья, там был снижен с 50 до 30%, а теперь и того меньше.

Жилищные займы Жилстройсбербанка также будут пересмот­рены под параметры новой ипотечной программы. Для выкупа кредитного жилья предлагается проект «5 – 20 – 15», то есть вкладчикам будут предоставляться предварительные и промежуточные займы под 5% при наличии средств на счете в банке не менее 20%, срок кредита – до 15 лет.

Для военнослужащих и сотрудников спецгосорганов предлагается внедрить ипотечную прог­рамму «5 – 5 – 25». Таким образом, еще десятки тысяч казахстанцев получат реальную возможность обзавестись жильем на льготных условиях.

Решается и одна из основных проблем вкладчиков – отсутствие первоначального взноса. Как сообщил председатель комитета, согласно вносимым в «Нұрлы жер» изменениям, акиматам будет предоставлено право приобретения готового жилья у частных застройщиков за счет предусмотренных средств в качестве арендного и кредитного жилья по условиям программы. Государственные и негосударственные предприятия также смогут выдавать своим работникам жилищные ссуды, в том числе в качестве первоначального взноса.

Например, при стоимости квартиры в 10 млн тенге заемщик должен иметь 2 млн, 1 из которых может взять в качестве ссуды у работодателя.

– Это большая помощь, – говорит Мархабат Жайымбетов. – Все просят снизить размер первоначального взноса, но у банков тоже есть свои финансовые модели. Например, у ЖССБК это система накоплений, немецкая модель, которая оправдала себя в развитых странах.

Мультипликативный эффект

Новая ипотечная программа призвана расшевелить весь рынок жилищного строительства, в том числе стройиндустрию. Сегодня и так свыше 80% используемых при строительстве материалов – казахстанского производства, у нас есть почти все, кроме элект­рооборудования и сантехники. Оживится банковская отрасль. Будут создаваться новые рабочие места. То есть ожидается большой мультипликативный эффект.

Расчеты говорят о том, что население должно заинтересоваться новыми условиями ипотеки. Нап­ример, в регионах установлена конкретная цена квадратного мет­ра кредитного жилья – 140 тыс. тенге. Значит, квартира в 50 «квад­ратов» будет стоить 7 млн тенге. Для оформления кредита необходимо 20% от стоимости, или 1,4 млн тенге, часть из которых, как говорилось выше, можно взять в качестве ссуды у работодателя. И если поделить сумму займа на 25 лет, получится около 50 тыс. тенге ежемесячных выплат.

Разработчики программы «7 – 20 – 25»­ предполагают, что в регио-нах ипотека не будет превышать 10 млн тенге, в Астане и Алматы, где и ожидается наибольший бум, – не более 25 млн. К тому же казах­станская экономика демонстрирует рост, а значит, и платежеспособный спрос населения должен расти.

Для снижения рисков и эффективной реализации новой ипотечной программы Национальным банком готовится внесение ряда поправок в законодательство (в Гражданский, Налоговый, Бюджетный, Предпринимательский кодексы и в законы об ипотеке, банках, жилье, судопроизводстве, коллекторах, финансовых организациях). Надо учесть накоп­ленный негативный опыт, когда недо­оценка кредитного риска наряду с падением цен на недвижимость привела к необходимости защиты ипотечных заемщиков, особенно социально уязвимых слоев населения.

Основными рисками, отмечают в Нацбанке, могут быть возникновение неплатежеспособности и банкротство кредитора. Чтобы избежать этого, при привлечении созаемщика заемщик должен учесть нагрузку на семейный бюджет ежемесячных платежей, то есть сможет ли он погашать их, в случае если созаемщик не платит.

Программа рассчитана исключительно на первичное жилье, но, как отметил недавно в одном из интервью глава , в дальнейшем будет рассмотрена возможность включения в нее и «вторички». Все конкретные условия еще обсуждаются и будут утверждены предположительно в мае.

В целом жилищная политика государства становится все более продуманной и инклюзивной, что в свою очередь отражается на качестве жизни населения. Темпы жилищного строительства по программе «Нұрлы жер» в 2018 году планируется нарастить до 12 млн кв. м. Совершенствуются госнормативы в области архитектуры, градостроительства и строительства в части применения новых методов, современных материалов, принципиально иных подходов, повышения требований к экологичности и энергоэффективности зданий.

Ипотеку государство, получив определенный опыт, решило сделать еще доступней. Предлагаемая Президентом ставка в 7% при казахстанском уровне инфляции (7,1% в 2017 году) достаточно выгодная для заемщиков. Таких ставок по ипотеке не было на рынке за всю независимую историю Казахстана. Она приближается к уровню восточноевропейских стран, таких как Венгрия. Кроме того, снижение уровня первоначального взноса может дать шанс на свое жилье жителям не только крупных городов, но и других регионов страны с более низкими доходами.

АВТОР:

Асель Муканова

Источник с сайта:http://www. /news/pyat-sotsialnih-initsiativ-prezidenta/rabotai--i-budesh-s-kvartiroi/