КАДАСТРОВЫЕ РАБОТЫ В ОТНОШЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Проведение кадастровых работ – ключевой момент в создании нового объекта недвижимости. Без них невозможна процедура принятия, разъединения, изъятия или объединения земельных участков, а также проведение сделок (купли, продажи, сдачи в аренду или передачи по наследству).
Кадастровые работы по земельным участкам проводят в следующих случаях:
- при предоставлении земли в пользование; при изъятии участка; при перераспределении земельных наделов; при объединении отдельных участков; при необходимости уточнения границ надела; при выявлении земель, нарушенных в результате деятельности человека или под воздействием природных факторов; при необходимости рекультивации или консервации земель.
Виды кадастровых работ
В зависимости от целей и методов проведения, различают такие виды кадастровой деятельности:
- Создание новых земельных участков вследствие раздела или перераспределения ранее существующих объектов; Формирование границ новых объектов, что были созданы после ликвидации старого участка; Установление координат местоположения объекта и его площади для обновления ранее занесенных в реестр данных; Объединение нескольких земельных участков в один, после чего старые участки прекращают свое существование; Оформление права использования смежного участка (для подведения коммуникаций или доступа к участку в случае отсутствия свободного проезда); Выделение одной или нескольких долей из общего надела; Приватизация участка, что находится в муниципальной или государственной собственности; Установление частного или публичного сервитута (ограниченного доступа на использование чужих земель в собственных интересах).
В целях получения необходимых данных для создания этих материалов, проводятся такие категории работ:
- Топографическая съемка местности и незавершенных построек, размещенных на участке; Вычисление суммарной площади и периметра участка; Обследование участка и экспертное заключение кадастрового инженера о факте его ликвидации; Установление точных координат участка; Вынос границ участка в натуру – закрепление поворотных точек с установленными координатами на местности; Уточнение и согласование границ участка с владельцами прав на соседние земли.
Этапы проведения кадастровых работ в отношении земельных участков
При подаче заявления на выполнение работ, заказчик обязан предоставить документы:
-Копия паспорта;
-Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (свидетельство, решение суда, свидетельство об унаследовании и др.);
-Нотариально заверенная доверенность на лицо, которое будет представлять интересы заказчика в процессе работ.
После согласования стоимости и сроков проведения работ, между заказчиком и исполнителем заключается договор, после чего инженер-землеустроитель приступает к выполнению основных этапов в таком порядке.
Требования к проведению работ и оформлению документации
Межевой план – документ который составлен на основе КПТ или КВ о соответствующем земельном участке, в котором воспроизведены определенные внесенные в ЕГРН сведения.
Основой для его составления является кадастровая карта территории или выписка из Росреестра с данными о соответствующем объекте.
Без этого документа невозможна постановка на учет и присвоение кадастрового номера, если такового за участком не значится.
Документация должна состоять из двух частей:
В текстовой указываются все нужные для передачи на учет данные (конфигурация границ, точные координаты точек, площадь и сведения о владельцах смежных участков и акт согласования границ с ними);
Графическая часть содержит картографические материалы, что были использованы для подготовки материалов и план, указывающий точное местоположение участка с нанесенными координатами и границами.
Технический план оформляется для постановки на учет участка с постройками на нем.
Технический план для ввода в эксплуатацию представляет собой более подробное описание объектов недвижимости – с измерением отдельных комнат, помещений, дверных и оконных проемов.
Акт обследования – документ, который оформляется кадастровым инженером после осмотра земельного участка в натуре для документального подтверждения прекращения его существования в случае раздела, объединения или перераспределения.
Срок выполнения кадастровых работ — менее 30 дней.
В зависимости от вида работ расценки начинаются от 1000 рублей (стоимость выноса в натуру одной поворотной точки) до 13 000 рублей за оформление межевого плана участков промышленного назначения. Это ориентировочные суммы, которые варьируются в зависимости от факторов, приведенных выше.
Виды кадастровых работ в отношении земельных участков
Цель таких работ – внесение в базу Росреестра данных о конкретном земельном участке, отображающих все сведения по объекту, имеющиеся по факту.
С момента включения всех данных, у инициатора выполнения кадастровых работ возникает возможность оформления права собственности, с учетом действующих положений законодательства, или же официального внесения изменений в характеристики участка.
В кадастровом паспорте должен иметься такой информационный список:
-Схематический рисунок участка, представленный в виде чертежа;
-Закрепленный за земельным участком его персональный номер по кадастру;
-Конкретная, точная величина площади земельного участка;
-Адресные сведения, при наличии таковых.
Если же их нет, то должно иметься детальное описание размещения земельного участка;
-Принадлежность к земельной категории и указание на разрешенные виды использования земель;
- Кадастровая стоимость земли;
-Дата, когда участок официально был поставлен на учет в базе кадастра;
- Информация, касающаяся соответствия сведений о линиях земельных границ действующим положениям закона.
Если сведения об участке внесены в Госкадастр неверно, они подлежат ликвидации, в свою очередь, занесение точных данных связано с непосредственным выполнением кадастровых работ и проводится лишь по их завершению. То есть кадастровые работы необходимы для юридической фиксации линий земельных границ с непосредственным закреплением их на местности.
Кадастровые работы – это четко продуманный список мероприятий, выполнение которых диктует необходимость задействовать геодезические приборы, при наличии соответствующих разрешений, лицензий и сертификатов.
При образовании участков, соблюдается ряд требований:
- Участок должен быть в пределах допустимого размера.
-Он может быть минимальным или максимальным, показатели эти содержатся в градостроительных регламентах.
- Невозможно образовать участок земли менее и более допустимых параметров;
-Линии границ земель, которые образуются,
-не должны быть пересечены с линиями границ муниципальных образований или граничными линиями населенных пунктов;
-Недопустимо возникновение участков, когда их появление влечет за собой невозможность разрешенной эксплуатации размещенных на подобных землях отдельных объектов недвижимости;
-Недопустимо разделение, перераспределение или же выделение земель, когда установленные по отношению к таким землям ограничения/обременения не дают возможности их эксплуатации в рамках разрешенного использования;
-Появление участков земли должно исключать факты изломанностей, вклиниваний и вкраплений линий границ, а также чересполосицы, невозможности расположения на площади объектов недвижимости и иные недостатки, создающие препятствия рациональной эксплуатации и земельной охране.
-Кроме того, размещение территориальных линий границ должно пройти этап согласования.
Межевой план в обязательном порядке должен отображать данные, подтверждающие факт проведения подобного согласования.
Этапы работы кадастрового инженера при межевании
Этап 1.
Детальный анализ документации, представленной заказчиком
Заказчик пишет заявление, на основании чего составляется договор на кадастровые работы.
Специалист запрашивает, собирает и анализирует большой пакет документов, в который входят:
- общие, правовые данные о недвижимости; картографические материалы; данные о смежных землепользователях, инженерных коммуникациях и т. д.
К договору прилагается смета на кадастровые работы, в которой оговариваются все цены на услуги.
Подготовка — сбор и систематизация всей необходимой информации об участке:
- Топографические карты; Выписка из каталога координат; Данные о владельцах смежных участков; Кадастровый план зоны; Данные об объектах недвижимости и коммуникациях; Другие картографические и фотограмметрические материалы.
Этап 2.
Съёмка участка и окрестностей объекта
Полевые работы – важный составной элемент кадастровых работ.
На этом этапе выполняется:
- обследование и оценка окрестностей; обмер и съёмка участка; закрепление всех поворотных точек на местности; уточнение, а также согласование границ объекта недвижимости со смежными землепользователями.
- Полевые изыскания.
Осмотр объекта на местности и проведение геодезической съемки, перед которой инженер обязан совершить такие действия:
- Согласование границ участка и объекта недвижимости с владельцами смежных участков; Выявление геодезических марок поблизости для привязки координат; Создание предварительной схемы участка; Непосредственно проведение измерений углов и расстояний между поворотными точками;
Этап 3.
Обработка спутниковых данных и измерений, полученных в ходе геодезии
В камеральных условиях осуществляется обработка всех материалов. Спутниковая съёмка применяется, когда нельзя провести традиционную геодезическую съёмку из-за кривизны местности и иных недостатков, которые вызывают недопустимую погрешность измерения.
На этой стадии выполняется расчёт координат и высот поворотных точек, построение чертежей. При работе специалист пользуется новейшим программным обеспечением.
Этап 4.
Подготовка недостающей документации
Заказчик предоставляет кадастровому инженеру всю информацию о недвижимости. Специалист собирает, систематизирует и анализирует данные об объекте. Могут понадобиться дополнительные материалы, которые кадастровый инженер запрашивает в других организациях.
Этап 5.
Разработка межевого плана
Это документ составлен на основании кадастрового плана и включает всю информацию об участке. Технический план оформляется только для зданий, построек и сооружений.
Межевой план содержит текстовую и графическую части. Текстовая часть состоит из общей, технической и правовой информации об участке, материалов согласования границ и т. д.
Графическая часть воспроизводит местонахождение объекта, конфигурацию, поворотные точки, расположение инженерных коммуникаций.
- Оформление документации.
На основе полученной информации составляются все необходимые материалы:
-схема границ участка,
- межевой план,
- кадастровый план,
- заключения и т. д.
Заказчику передаются материалы, создание которых было оговорено в договоре.
Этап 6.
Получение желаемой документации
В результате кадастровых работ специалист разрабатывает Межевой план или Технический план. Иногда оформляются дополнительные документы. К ним относятся: Кадастровый план, Кадастровая выписка или другие официальные бумаги.
Этап 7.
Согласование и подписание акта о проведении работы
Итоговая стадия — подписание и согласование акта о проведении кадастровых работ.
В документе указываются:
- кадастровый номер; площадь и границы объекта; адрес и реквизиты заказчика.
Акт о проведении кадастровых работ согласовывается со всеми смежными землепользователями. Документ подписывается кадастровым инженером и руководителем организации, которая осуществляет кадастровые работы, скрепляется печатью.
Всё сказанное в этом разделе закрепим и обобщим с помощью примера.
