Право
курс лекций
ДЛЯ СТУДЕНТОВ ОЧНОЙ ФОРМЫ ОБУЧЕНИЯ
ПО НАПРАВЛЕНИЮ ПОДГОТОВКИ
«ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И КАДАСТРЫ»
Тема №8. Кадастровое право
План
1. Основы кадастрового права.
2. Деятельность кадастрового инженера.
3. Кадастровый учет.
1. Основы кадастрового права
Кадастровое право – это разновидность гражданского и земельного права, регламентирующая отношения связанные с ведением кадастра недвижимости, ее кадастрового учета и реализации любой другой кадастровой деятельности.
Нормативной правовой базой кадастровой деятельности выступают федеральные законы «О кадастровой деятельности» 2007 г., «О государственной регистрации недвижимости» 2015 г., «О государственной кадастровой оценке» 2016 г. а также другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации. Прежний Федеральный закон 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» утрачивает силу с 2020 г.
Кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными законом требованиями, в результате которых обеспечивается:
1) подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком имуществе (кадастровые работы),
2) оказание услуг в установленных федеральным законом случаях.
Кадастровые работы выполняются в отношении:
- земельных участков,
- зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (объекты недвижимости),
- частей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, а также
- иных объектов недвижимости, подлежащих кадастровому учету.
Недвижимым имуществом признаются объекты, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:
- земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В процессе кадастровых работ:
- определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка),
- определяются координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства,
- осуществляется обработка результатов определения таких координат (определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости),
- проводится согласование местоположения границ земельного участка,
- может быть дополнительно установлено местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке посредством пространственного описания их конструктивных элементов (в т. ч. с учетом высоты или глубины таких элементов).
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ. Уполномоченный орган субъекта РФ наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ.
Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации – это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Подведомственная ей организация – Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра»).
В рамках своих полномочий Росреестр:
- ведёт Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), ведёт Единый государственный реестр саморегулируемых организаций (ГРСО), ведёт Государственный кадастр недвижимости, ведёт Государственный каталог географических названий, ведёт сводный государственный реестр арбитражных управляющих, осуществляет ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, осуществляет государственный земельный надзор, осуществляет государственный геодезический надзор, осуществляет ведение мониторинга земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения), осуществляет контроль за проведением землеустройства, проводит экспертизу землеустроительной документации.
Источником первичных данных об объектах оценки до принятия федерального закона «О государственной кадастровой оценке» был Государственный кадастр недвижимости, а с 1 января 2017 года – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), объединяющий Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Государство осуществляет надзор за деятельностью организаций кадастровых инженеров. Саморегулируемые организации кадастровых инженеров создаются в организационно-правовой форме ассоциаций (союзов), основанных на членстве в них кадастровых инженеров.
2. Деятельность кадастрового инженера
Кадастровым инженером признается физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров. Обязательными условиями принятия физического лица в члены организации кадастровых инженеров являются:
1) наличие гражданства России;
2) наличие высшего образования по специальности;
3) наличие опыта работы в качестве помощника кадастрового инженера не менее двух лет (стажировка);
4) сдача теоретического экзамена;
5) отсутствие наказания в виде дисквалификации за нарушение законодательства о кадастровом учете и кадастровой деятельности;
6) отсутствие судимости за совершение умышленного преступления;
- и другие.
Контроль соблюдения членами саморегулируемой организации кадастровых инженеров обязательных условий членства в ней осуществляется самой организацией.
Кадастровый инженер исключается из саморегулируемой организации кадастровых инженеров в случаях:
1) установления факта представления при принятии в организацию подложных документов;
2) подачи кадастровым инженером заявления о выходе из организации;
3) нарушения кадастровым инженером обязательных условий членства;
4) признания вступившим в законную силу решением суда кадастрового инженера недееспособным или ограниченно дееспособным;
5) принятия за последние три года деятельности кадастрового инженера органом регистрации прав десяти и более решений о необходимости устранения воспроизведенных в Едином государственном реестре недвижимости ошибок;
- и других.
Кадастровый инженер имеет право:
1) требовать при выполнении кадастровых работ от заказчика кадастровых работ обеспечения доступа на объект;
2) отказаться от выполнения кадастровых работ в случае, если заказчик кадастровых работ нарушил условия договора подряда на выполнение кадастровых работ.
Кадастровый инженер обязан:
1) соблюдать стандарты осуществления кадастровой деятельности и правила профессиональной этики кадастровых инженеров;
2) отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости не является тем, в отношении которого осуществляется кадастровый учет;
3) отказаться от выполнения кадастровых работ в случае, если предоставленные заказчиком документы содержат недостоверные сведения или не соответствуют требованиям законодательства;
4) не разглашать информацию, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности;
5) хранить акты согласования местоположения границ земельных участков, подготовленные в ходе выполнения кадастровых работ, и передавать их в орган регистрации прав;
6) предоставлять по запросу саморегулируемой организации кадастровых инженеров документы и информацию, необходимые для проведения проверки его кадастровой деятельности;
- и т. д.
Кадастровый инженер при наличии вины несет ответственность за несоблюдение требований нормативных правовых актов в области кадастровых отношений, в том числе за недостоверность сведений межевого плана, технического плана, акта обследования или карты-плана территории, на основании которых в Единый государственный реестр недвижимости вносятся сведения об объектах недвижимости и которые подготовлены таким инженером. Убытки, причиненные действиями (бездействием) кадастрового инженера заказчику кадастровых работ и (или) третьим лицам, подлежат возмещению за счет страхового возмещения по договору обязательного страхования гражданской ответственности кадастрового инженера.
Кадастровый инженер может выбрать одну из следующих форм организации своей кадастровой деятельности:
1) в качестве индивидуального предпринимателя;
2) в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом.
Результатом кадастровых работ кадастрового инженера является:
1) межевой план,
2) технический план или
3) акт обследования (статьи 22-24 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:
1) собственности;
2) пожизненного наследуемого владения;
3) постоянного (бессрочного) пользования;
4) аренды.
Местоположение границ земельных участков обязательному согласованию в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков.
При проведении согласования местоположения границ заинтересованные лица или их представители предъявляют кадастровому инженеру документы, удостоверяющие личность, а также документы, подтверждающие права заинтересованных лиц на соответствующие земельные участки. Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования на обороте листа графической части межевого плана.
Земельные споры о местоположении границ земельных участков, не урегулированные в результате согласования местоположения границ участков, в отношении которых выполнены комплексные кадастровые работы, после оформления акта согласования местоположения границ разрешаются в судебном порядке.
Под комплексными кадастровыми работами понимаются работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых квартало в земельных участков, зданий, сооружений, а также объектов незавершенного строительства.
Заказчиком комплексных кадастровых работ является уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района или городского округа, а в городе федерального значения – орган исполнительной власти такого субъекта РФ.
При выполнении комплексных кадастровых работ осуществляется:
1) разработка проекта карты-плана территории;
2) согласование местоположения границ земельных участков;
3) утверждение заказчиком работ карты-плана территории;
4) представление карты-плана территории в орган регистрации прав.
В результате выполнения комплексных кадастровых работ:
1) осуществляется уточнение местоположения границ земельных участков;
2) осуществляется установление или уточнение местоположения на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства;
3) обеспечивается образование земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, за исключением сооружений, являющихся линейными объектами;
4) обеспечивается образование земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами;
5) обеспечивается исправление реестровых ошибок.
3. Кадастровый учет
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве на такое имущество. ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных законом сведений.
Государственной регистрации подлежат:
1) право собственности на недвижимое имущество,
2) другие вещные права на такое имущество,
3) сделки с ним.
В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие (в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления) ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это внесение в ЕГРН сведений:
- о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах,
- об объектах незавершенного строительства,
- о единых недвижимых комплексах,
- об иных объектах недвижимости,
которые:
а) подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или
б) подтверждают прекращение его существования.
Участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются:
1) собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, органы государственной власти РФ, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители, с одной стороны,
2) орган регистрации прав – с другой.
Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории РФ кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. Каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории РФ номером регистрации.
В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган регистрации прав осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (единицы кадастрового деления).
ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из:
1) реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ);
4) реестровых дел;
5) кадастровых карт;
6) книг учета документов.
В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:
1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид);
2) кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения;
3) описание местоположения объекта недвижимости;
4) площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место;
5) основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение;
6) степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;
7) год ввода в эксплуатацию здания или сооружения – и т. д.
В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках с ним:
1) вид вещного права, номер и дата государственной регистрации права;
2) сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, записи о предыдущих правообладателях;
3) сведения об основании возникновения, изменения, перехода и прекращения права на объект недвижимости;
4) вид зарегистрированного ограничения права или обременения объекта недвижимости – и т. п.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления;
2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;
3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;
4) свидетельства о праве на наследство;
5) вступившие в законную силу судебные акты;
6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные органами государственной власти;
7) межевой план, технический план или акт обследования;
8) утвержденная схема размещения земельного участка – и иные документы.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с:
1) созданием объекта недвижимости;
2) образованием объекта недвижимости;
3) прекращением существования объекта недвижимости.
Государственный регистратор прав является федеральным государственным гражданским служащим, должностным лицом органа регистрации прав, наделенным государственными полномочиями по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Государственный регистратор прав несет ответственность за несоответствие документам сведений, внесенных им в ЕГРН, представленным на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав.
