По вопросу определения формы управления нашим,
многоквартирным домом по улице Балакирева, 23.
Инициативная группа, состоящая из трех совладельцев квартир №№ 45, 46, 62, поместили объявление, в котором предложили создание Объединения Совладельцев Многоквартирного Дома (ОСМД) в нашем доме и начали подготовку учредительного собрания и составления реестра собственников с целью голосования за форму управления в виде ОСМД.
К сожалению, объявление и информирование жильцов дома со стороны представителей инициативной группы содержит элементы манипуляций с целью представить обстоятельства так, что ОСМД – это единственный вариант и что ОСМД - это наиболее выгодная, с точки зрения коллективных интересов совладельцев квартир, форма управления.
Манипуляция заключается в выборочном и однобоком информировании жильцов дома в пользу ОСМД, утаивании рисков, умалчивании того, что Законом предусмотрены и другие формы управления многоквартирными домами.
Будет справедливо, если все совладельцы нашего дома, до принятия решения, будут ознакомлены с полной информацией о возможных вариантах формы управления и только после оценки всех «за» и «против», сделали выбор формы управления. Тогда этот выбор будет осознанным, а не сложившимся в результате манипуляторной агитации с восхвалением ОСМД.
Правильный выбор должен быть таким, чтобы все жильцы дома в дальнейшем могли участвовать в принятии всех решений, относительно управления домом. К примеру, в случаях определения целесообразности и согласования стоимости при выполнении тех или иных работ, размеров финансирования и реального получения отчетов о расходовании денежных средств, получили реальную выгоду от самоуправления, а не рост затрат и конфликты.
В соответствии со ст. 9 Закона Украины «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» имеется 3 варианта формы управления:
- управление совладельцами; управление через Управителя, которому могут быть переданы все или часть полномочий по управлению домом; управление через ОСМД, с передачей всех прав на управление домом.
Порядок принятия решения о выборе формы управления определен статьей 10 этого Закона.
Выбор мы должны сделать до 01 июля 2016 года, (если не будет изменений в законах, по срокам, или других). Иначе нам городские власти навяжут своего управителя, что не соответствует нашим интересам, так как такой «принудительный» Управитель установит нам свои правила и тарифы в части оплат на содержание и благоустройство дома.
Таким образом, у нас имеется три варианта для выбора формы управления.
Вариант 1. Самостоятельное управление совладельцами.
Минусы самостоятельного управления совладельцами:
- Отсутствие оперативности в принятии решений. Отсутствие обязательств и ответственности конкретных лиц, что ведет к риску ухудшения технического состояния дома и его благоустройства. Возможные риски с увеличением аварийности внутридомовых водопроводных, канализационных, вентиляционных сетей и других технических неполадок. Возможность обоснованных претензий контролирующих органов либо городских властей, в случае ненадлежащего содержания дома. Отсутствие возможности накопления денежных средств, для плановых ТО и диагностики состояния конструкций и агрегатов дома.
Плюсы самостоятельного управления совладельцами:
- Минимальные затраты. Коллективное принятие решений по всем вопросам.
Вариант 2. Управление через Управителя с передачей ему всех или части полномочий на управление домом в соответствии с договором.
Управитель багатоквартирного будинку — фізособа-підприємець або юрособа — суб’єкт підприємницької діяльності, яка згідно з договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території й належні умови проживання та задоволення господарсько-побутових потреб (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закону № 000).
Минусы управления через Управителя:
- Потребуется оплата услуг Управителя. Потребуется контроль выполнения Управителем тех обязанностей, которые ему будут делегированы владельцами квартир нашего дома или их доверенными представителями.
Плюсы управления через Управителя:
- Оплата услуг Управителя не увеличит, а возможно снизит расходы на содержание жилья, так как может быть включена в состав квартирной платы и за счет перераспределения оплаты за несуществующие услуги по страховому принципу – как сейчас, в пользу оплаты только за фактически выполненные услуги и работы, по договору с Управителем. Возможность выбора Управителя на конкурсной основе. Возможность согласования условий существенных условий договора и торга при определении стоимости услуг Управителя. Возможность менять Управителя в случае нарушения ним условий договора или при каждом перезаключении договора. Возможность, при правильном выборе Управителя, не только избежать увеличения расходов на содержание жилья, а накапливать оплачиваемые в виде квартплаты денежные средства на банковском расчетном счете дома. Как раз часть этих средств может выплачиваться как оплата за услуги Управителя. Такая часть может быть определена в процентах от всей суммы квартирной платы со всего дома и каждой квартиры в отдельности. Размер оплаты может устанавливаться во время торга, перед заключением договора с Управителем. Возможность коллективного принятия решений по всем штатным и внештатным работам, связанным с обслуживанием и благоустройством дома. Возможность выдвижения условий для автоматического, без специальных запросов, контроля доходов и расходов и регулярной отчетности движению средств по счету. Возможность выбора управителя с наиболее приемлемыми и удобными для жильцов дома предложениями. Возможность выдвижения требований создания Управителем условий для современных средств коммуникации, для оперативного обмена информацией, в виде сайта, создания бесед в наиболее распространенных месседжерах, таких как Viber, Skype, и других способов обмена информацией с ограниченным кругом пользователей, а также персонального информирования тех жильцов, которые не пользуются сетью интернет. Возможны гибкие договорные условия. А значит возможен выбор того управителя, который предложит такие условия или согласится на условия, выдвинутые жильцами дома.
Вариант 3. Управление через ОСМД, с передачей всех прав на управление домом.
Анализ перспектив создания ОСМД в доме по Балакирева, 23.
В нашем доме - 64 квартиры, из них 62 имеют собственников. В отличие от домов, где расположены, к примеру, 500 квартир, все расходы надо делить на 62, а не на 500. К примеру, если содержание ОСМД в части его создания, зарплаты руководства и бухгалтера составят 6200,00 гривен в месяц, то нам надо быть готовыми ежемесячно выложить еще 100 грн. Но это может быть и не 100, а 200 или другая сумма. Инициативная группа умалчивает о том, какие это могут быть расходы, зато уже информирует, что надо кому то заказывать смету, надо нанимать бухгалтера, что нужна юридическая экспертиза договора. А кто за это все должен будет заплатить, как думаете? И это в дополнение ко всем тем расходам, которые у нас есть сейчас.
При выборе формы управления через ОСМД, все полномочия на управление домом передаются Председателю и правлению. Реально утрачивается право жильцов влиять на выбор тех или иных действий, связанных с эксплуатацией дома. ОСМД же получает от нашего имени права на полное управление домом, получение кредитов, самостоятельное распоряжение финансами, как кредитными, так и уплаченными жильцами на содержание и благоустройство дома. Кроме того в ОСМД передаются права распоряжения общей собственностью дома.
В виде ОСМД мы, для 64-х квартирного дома, рискуем получить дорогую бюрократическую структуру, польза от которой весьма сомнительна, зато с реальным риском значительного увеличения расходов на содержание жилья. При том, что согласия на такое увеличение расходов у Вас уже возможно и не спросят, зато право взыскать с Вас эти деньги через суд ОСМД будет иметь!
Готовы ли Вы на такую форму правления? А ведь, в случае создания ОСМД в нашем доме, с этим практически ничего уже нельзя будет сделать.
Об опыте управления работами по благоустройству нашего дома.
За время существования нашего дома можно вспомнить, что было сделано за счет собранных денежных средств жильцами дома:
Построено ограждение и ворота с дистанционным управлением. Организовывал и руководил собственник квартиры 45 .
Отремонтировано крыльцо подъезда. Организовывал и руководил собственник квартиры 62 .
Ежемесячно собираются деньги на поддержание в подъезде освещения и т. п.
Владельцы этих квартир и кв. 46 выступили инициаторами создания ОСМД.
На вопрос, какую выгоду или заработок они получили в результате выполнения работ и за затраты своего времени и нервов, связанные с установлением ворот и ремонту крыльца, (12.04.2016 г.) ответил, что эти хлопоты не принесли никаких доходов, а только головную боль. А, чтобы достроить крыльцо доплачивал свои деньги.
Думаю, что мы должны быть благодарными этим людям за их работу.
Нет и основания для недоверия. Но все же возникают вопросы. Почему нет прозрачного отчета, предположим возле консьержа, обо всех доходах и расходах. Мы бы все могли знать: сколько и кто из жильцов не заплатил, кому и сколько уплачено, на что именно расходованы общественные деньги. В случае недостатка средств, собрать и компенсировать недостающую сумму. На эти вопросы – был получен ответ, что никто не обращался за этими сведениями. Но, разве это правильная постановка вопроса? Почему бы это добровольно и без обращений не сделать, если это общественные деньги. Как известно счет ни дружбы, ни доверия не портит.
Кроме того возникает непонимание, почему люди бесплатно трудились и не получили за это вознаграждение? Ведь каждый труд должен быть оплачен. И если такие усилия приносят только головную боль и убытки, то почему, получив отрицательный опыт, эти же люди стремятся и далее участвовать в управлении домом и выступают с инициативой создания ОСМД.
Представляется, что здесь недостает прозрачности в намерениях и преследуемых целях инициаторов создания ОСМД, конкретики в предварительных расчетах расходов на содержание ОСМД, нет обоснований того, что такая форма управления имеет преимущества, нет информирования о предполагаемых условиях в положениях Устава и договора.
Помните, что если Вы или Ваши знакомые имеют желание, определенные знания и опыт для того, чтобы принять участие в управлении домом, то Вы можете сами проявить инициативу и предложить свои услуги. Если - в качестве Управителя, то надо быть ФЛП или иметь юр. лицо. Любые владельцы квартиры могут быть инициаторами ОСМД, на своих условиях, со своими предложениями.
Минусы формы управления через ОСМД:
- Неточные, расплывчатые формулировки норм права, регулирующие деятельность ОСМД. Необходимость передачи всех прав управления домом, а не части полномочий. Как следствие, существенное ограничение прав совладельцев квартир на управление своей собственностью. Необходимость создания юридического лица (расходы на создание и его содержание), фактически связывающего всех собственников дома коллективной ответственностью перед третьими лицами, что может повлечь за собой выплаты за счет всех владельцев квартир, за ущерб, даже если он будет нанесен по вине какого-то одного лица. Риск получения ОСМД кредитов, возврат которых становится обязательствами всех совладельцев квартир. В случае утверждения типового устава и типового договора, если не будут предложены существенные изменения их условий, - возникают сложности для контроля со стороны жильцов за деятельностью ОСМД. Большой риск возникновения конфликтов между соседями одного дома, связанных с индивидуальными обязательствами и коллективной ответственностью, межу правлением ОСМД и жильцами, которые будут несогласными с их деятельностью.
Плюсы формы управления через ОСМД:
- Из предложений и разъяснений инициативной группы, плюсов ОСМД не обнаружено. Плюсы могут возникнуть в случае предложения инициативной группой таких условий управления через ОСМД, которые будут лучше и дешевле чем предложения от постороннего Управителя, а изменения типовых Устава и договора убедили бы владельцев квартир, в том, что их права не будут ущемлены.
Выводы: Голосовать за создание ОСМД в нашем доме до итогов получения и сравнения различных предложений от Управителей или различных инициаторов, КАТЕГОРИЧЕСКИ НЕ ЦЕЛЕСООБРАЗНО!
Что делать? До 01 июНя 2016 года находить и анализировать предложения от Управителей, сравнивать предлагаемые ими условия, в том числе с предложениями инициативных групп ОСМД.
Примерно до 10 июня, заключить договор с Управителем на управление домом, который предложит наиболее выгодные условия.
И только в том случае, если приемлемых предложений от Управителей и инициаторов не поступит, общим собранием совладельцев квартир, принять решение о самостоятельном управлении. Для этого с 10 июня уведомить всех собственников квартир и с 20 до 25 июня провести собрание, в соответствии с порядком, установленном в законах.
До 01 июля направить об этом уведомление и протокол собрания в соответственные инстанции.
Если и за последующие два-три месяца не удастся найти Управителя с предложениями, которые бы устроили большинство владельцев квартир, - объявить конкурс среди совладельцев квартир дома на лучшее предложение по ОСМД. Выбрать лучший вариант, на его основе создать ОСМД. Изменить форму управления с самостоятельного - на управление через созданное ОСМД, заключив договор с победившими инициаторами ОСМД и избрать из их числа правление и председателя ОСМД.
По возникшим вопросам, обращайтесь по телефону:
+38 067 575 52 75, Сергей Сталленович.
