На основании Закона о посреднических услугах при работе с объектами недвижимости ZNPosr-UPB1 (правительственный Бюллетень РС№ 72/2006) и Кодекса обязательств (правительственный Бюллетень РС№ 83/2001) агентство недвижимости согласно Договору об оказании посреднических услуг при операциях с недвижимостью принимает следующие
ОБЩИЕ РАБОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
об услугах агентства недвижимости
Вступление
Общие положения регулируют рабочие взаимоотношения между агентством недвижимости и Заказчиком, являясь составляющей частью каждого договора, который агентство недвижимости заключает с Заказчиком. В случае если агентский договор включает условия, которые противоречат этим общим положениям, должны использоваться условия, оговоренные в агентском договоре, пока остается в силе противоречие с правилами.
Описание сделки
Сделка, которую агентство недвижимости должно осуществить для Заказчика в счет оплаченного гонорара, включает в себя:
- определение текущего состояния недвижимости с проведением санитарно-эпидемиологической инспекции;
- определение законодательного статуса недвижимости, что предполагает запрашивание документации у владельца недвижимости, которая четко показывает право собственности на недвижимость, и определяет существование возможных имущественных прав третьих лиц на недвижимость в официальных документах;
- экспертиза договора с агентством недвижимости о предоставлении услуг;
- оценка ситуации на рынке, и определение цены для продажи недвижимости, покупки, аренды или сдачи в наем посредством заключения соглашения с Заказчиком;
- поиск возможностей завершения намеченной юридической сделки в СМИ в соответствии со стандартной практикой, с которой Заказчик знаком и согласен;
- организация, и при необходимости – проведение санитарно-эпидемиологической инспекции объекта недвижимости;
- информирование Заказчика про все обстоятельства намеченной сделки; о ситуации на рынке, которая является существенным фактором для определения цены недвижимости, про содержание законодательства которое является важным для правильного составления договора, про количество и типы обязательных налогов, тарифы на услуги нотариусов, государственные регистрационные взносы, и возможные другие взносы необходимые для заключения договора, точно так же как про возможные риски связанные с не регулируемым государственным земельным кадастром недвижимости, внесение реальных прав или возможных прав других сторон на недвижимость или возможные нерегулируемые государственные отношения;
- работа по заключению контакта между Заказчиком и третьим лицом, которое будет вести переговоры с Заказчиком относительно планируемой сделки;
- консультирование в получении экспертизы сделанной судом или экспертной комиссией;
- сотрудничество и приготовление к завершению намеченной сделки;
- помощь в организации и подготовке необходимых документов по условленной сделке (договор, предварительный договор и т. д.) с сертифицированной юридической фирмой, которая проинформирована о необходимой дате по данному вопросу;
- при взаимном согласии сторон – подготовка и оформление документов, связанных со сменой владельца недвижимости (налоговая декларация и т. д.);
- сотрудничество в организации встречи для проставления подписей на документах по завершению сделки;
- хранение вещей, доверенных Заказчиком и третьим лицом (оригиналов документов и ключей), до завершения сделки; до момента, когда Заказчик и третье лицо согласятся на это либо до завершения сделки (до момента выполнения обязательств по завершению сделки);
- согласно специальному соглашению, наблюдение за выполнением совершения сделки, в основном в отношении оплаты частичного взноса, когда оплата частичного взноса будет оговорена;
- аудит выполненных обязательств по завершении сделки, в случае если Заказчик доверил агентству право подписи;
- составление сертификата про частичное или полное выполнение финансовых обязательств по заключенной сделке, например, сертификат про частичную или полную оплату стоимости договора;
- сотрудничество в передаче недвижимости и составление протокола передачи.
Все операции, перечисленные в этом Пункте, включены в тариф агентства. Если какие-либо из перечисленных операций выполняются Заказчиком самостоятельно, либо не являются необходимыми, это не влияет на согласованную брокерскую цену. В случае если Заказчик в одностороннем порядке досрочно разрывает агентский договор с агентством, перечисленные выше операции этого Пункта оплачиваются в соответствии с действующим прейскурантом на день завершения срока действия агентского договора.
Услуги, не описанные в Параграфе 1 этого Пункта, являются предметом дополнительного соглашения и дополнительной оплаты.
КОМИССИЯ
В случае предусмотренного вознаграждения за продажу, покупку или обмен недвижимости, агентство недвижимости имеет право на комиссию в размере 4% от цены договора. Комиссия должна быть оплачена Заказчиком, если иного не было договорено между сторонами.
В случае комиссии за продажу или покупку недвижимости, чья стоимость не превышает 10 000 евро, комиссия агентства зафиксирована в размере 700 евро.
В случае комиссии по сдаче недвижимости по аренде или сдаче в наем недвижимости, агентство имеет право на комиссию в размере минимум цены одного месяца аренды или не менее 250 евро.
В агентском договоре агентство недвижимости и Заказчик могут согласовать другие суммы оплаты.
Сумма комиссии, указанная в этом пункте, не включает подоходного налога. Так как агентство недвижимости является плательщиком подоходного налога, дополнительные 22% налога должны быть добавлены к указанной цене.
Комиссия не включает взносы, налоги, нотариальные расходы и другие дополнительные услуги.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСКЛЮЗИВНОГО АГЕНТСКОГО ДОГОВОРА
Заказчик и агентство недвижимости заключают эксклюзивный договор. В этом случае Заказчику не разрешается заключать агентский договор с другим агентством недвижимости по той же сделке или по тому же объекту недвижимости в течение срока действия данного Договора, а также – запрещается рекламировать объект или продавать его самостоятельно, через другое агентство или третьих лиц. В случае добросовестного выполнения агентского договора, агентство недвижимости может передать свои услуги в ведение другого агентства на свое усмотрение, а Заказчик остается в деловых отношениях только с одним агентством недвижимости, но имеет право получать информацию о других агентствах, которым агентство недвижимости поручило выполнять услуги.
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ИНФОРМИРОВАНИЮ
Заказчик, продавая или сдавая в аренду собственность, обязан информировать агентство недвижимости про все обстоятельства, которые влияют на выполнение услуг агентства. Кроме того, агентство должно быть четко и честно проинформировано про законодательный статус недвижимости, сканеры должны быть доставлены для понимания оригинальных копий важных процессуальных документов. Агентство недвижимости должно быть проинформировано о правонарушениях, связанных с недвижимостью, и о возможных правах третьих лиц на эту недвижимость, включая тех, кто зарегистрирован или не зарегистрирован в земельном кадастре, приобретенных после рождения или по договору, а также честно показывать текущее состояние недвижимости и ее основные недостатки.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА УЩЕРБ
Агентство недвижимости несет ответственность за ущерб, которые может быть нанесен Заказчиком или третьим лицом в результате нарушения договора, застраховавшись в агентстве, указанном на странице 1 Договора.
ОПОВЕЩЕНИЕ О СДЕЛКЕ
Заказчик обязан проинформировать агентство недвижимости немедленно или максимум в течении 48 часов о том, что сделка была заключена с лицом, неуполномоченным агентством, также как и про детали этой сделки и предоставить копии договора агентству, в ином случае Заказчик должен покрыть затраты услуг агентства стоимость которых не превышает 1/4 стоимости брокерских услуг.
ДОГОВОР МЕЖДУ ЗАКАЗЧИКОМ И ТРЕТЬЕЙ СТОРОНОЙ
Агентство недвижимости может составить договор между Заказчиком и третьей стороной разными способами. Договор считается составленным между двумя вышеперечисленными в случае:
- встреча двух сторон была организована в их помещении или за его пределами;
- Заказчик или третья сторона были проинформированы про адрес, место, телефон, факс или имей третьей стороны или Заказчика;
- проверка собственности была проведена или организована вместе с третьей стороной;
- или когда клиент был представлен любым другим доступным способом.
УСЛУГИ АГЕНТСТВА ДЛЯ ОБОИХ КЛИЕНТОВ
Агентство недвижимости может выступать посредником для обеих сторон. Предоставляя свои услуги, агентство недвижимости должно защищать интересы обоих – Заказчика и третьей стороны, с которыми был подписан договор, в равной степени.
ПЕРЕНОС УСЛУГ АГЕНТСТВА ДРУГИМ АГЕНТСТСВАМ НЕДВИЖИМОСТИ
Агентство недвижимости может передать свои услуги частично или полностью другому агентству недвижимости. В таком случае Заказчик должен оставаться в правовых отношениях с тем агентством недвижимости, с которым был составлен агентский договор, но по запросу Заказчика агентство недвижимости должно предоставить Заказчику список агентств, которым было передано оказание услуг.
РАСХОДЫ
В случае если Заказчик заказывает у агентства специальное письменное соглашение или заказывает получение недостающей документации или других услуг, оплата этих услуг проводится в соответствии с действующим прейскурантом агентства недвижимости, который является составной частью общих условий. Следующие услуги оплачиваются дополнительно:
- расходы на судебные и административные сборы или оплата за получение выписки из земельного кадастра, копии кадастрового плана, проектной документации и другой информации из официальных источников;
- расходы на получение недостающей документации на недвижимость, которые владелец не предоставил агентству, но которые являются необходимыми для оказания услуг агентства и для завершения сделки;
- расходы на оценщиков и экспертов;
- расходы на проверку подписей;
- расходы на операции агентства недвижимости, не перечисленные в Пункте 2 общих условий, и специфические или нестандартные расходы, которые появились во время работы агентства недвижимости;
- внесение изменений, добавление или удаление записей в земельном кадастре, приоритетные уведомления или инкорпорация реальных прав в земельном кадастре компетентным судом;
- участие в переносе подписи за оплату электричества, телефона, газа и других коммунальных услуг новому владельцу или арендатору;
- расходы на адвокатов (договор, предварительный договор и т. д.).
В случае если агентство недвижимости и Заказчик составляют агентский договор и договор завершается Заказчиком до истечения согласованного времени, последний должен возместить фактические расходы агентства по сделке в соответствии с прейскурантом агентства.
Заказчик должен возместить затраты или урон, возникшие в результате нарушения им обязательств, указанных в агентском договоре. Это конкретно касается нарушения пунктов 5 и 7 общих условий (имеется ввиду юридический и фактический статус объекта недвижимости, о чем агент был проинформирован по завершении сделки), также как и другие нарушения.
ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА НА КОМИССИЮ
Агентство недвижимости обретает право на комиссию (гонорар за посреднические услуги), когда договор, при заключении которого оно выступало в качестве посредника, подписан. Если стороны договора, при заключении которого агентство недвижимости выступало в качестве посредника, позже выходят из договора, агентство недвижимости не получит комиссию. В случае просрочки платежа, Заказчик должен оплатить установленный законом процент за задержку оплаты, чтобы покрыть иск агентства недвижимости по просрочке платежа.
В случае если агентство недвижимости должно найти третье лицо, готовое заключить юридическую сделку, в соответствии с его условиями и в связи с собственностью, которая является предметом договора, но Заказчик не желает заключить договор в силу личных причин, Заказчик обязан оплатить брокерскую комиссию агентству недвижимости, как если бы сделка, в которой агентство недвижимости выступало в качестве посредника, была фактически завершена.
КОММЕРЧЕСКАЯ ТАЙНА
Любая информация, относящаяся к собственности в рамках этого агентского договора и действиям агентства недвижимости по заключению оного, про которые Заказчик был проинформирован агентством недвижимости, является коммерческой тайной. Если Заказчик использует эту информацию для передачи третьей стороне, он обязан заплатить комиссию агентству недвижимости, в независимости от того, был ли впоследствии заключен договор.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА БЕЗ УВЕДОМЛЕНИЯ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ
Если Заказчик заключает договор с третьей стороной без уведомления агентства недвижимости, или если договор был заключен доверенным лицом Заказчика или его супругом/супругой во время действия агентского договора, а также после того, как действие агентского договора будет завершено, Заказчик должен выплатить агентству недвижимости дополнительную неустойку в размере 2% от стоимости договора по заключенной сделке, а также комиссионные. Если фактический вред, причиненный агентству недвижимости, выше, Заказчик должен возместить весь ущерб.
ПРАВО НА ПОЛУЧЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ
Для того чтобы защитить законные интересы Заказчика, агентство недвижимости имеет право проводить оплату сделки, получать данные из Банка Словении про блокировку расчетных счетов физических лиц, выступающих Заказчиками или третьей стороной в деятельности агентства.
ПРАВОМОЧНОСТЬ АГЕНТСКОГО ДОГОВОРА
Агентский договор заключается агентством недвижимости и Заказчиком на период девяти (9) месяцев и может быть повторно заключен по обоюдному согласию. Считается, что агентский договор автоматически продлен на следующие девять (9) месяцев, если Заказчик в период восьми (8) дней до завершений договора не проинформировал агента официальным письмом, подтверждающим согласие с продлением строка договора. В агентском договоре стороны могут согласовать произвольный срок договора. Действие агентского договора может быть прекращено сторонами в любое время, если это не находится в противоречии с частностью и сохранностью. Договор должен быть расторгнут в течении восьми (8) дней после соответствующего уведомления. В случае, если Заказчик прерывает договор до его истечения, Заказчик обязан заплатить агентству недвижимости фактические расходы в соответствии с действующим прейскурантом агентства, но в сумме это должно быть больше чем ј от согласованной брокерской комиссии, включая подоходный налог.
ЮРИСДИКЦИЯ
При возникновении возможных споров, которые Стороны не могут решить в частном договорном порядке, они должны обратиться в компетентный суд, находящийся по месту регистрации агентства недвижимости.
1 июля 2013 года
