УДК 528.44

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕКРЕАЦИОННОГО ПОТЕНЦИАЛА ТЕРРИТОРИИ ДЛЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Елена Олеговна Ушакова

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, 0, кандидат экономических наук, доцент кафедры управления бизнес-процессами, , e-mail: *****@***ru

Анастасия Сергеевна Рогальская

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, 0, магистрант по профилю подготовки  «Oценка стоимости имущественного комплекса предприятия (бизнеса)», , e-mail: *****@***ru

В научной статье приведено краткое описание экологических факторов. Выделяется такая составляющая, как рекреационные ресурсы. Выдвигается предложение по учету данных ресурсов в стоимости объектов недвижимости.

Ключевые слова: рекреационные ресурсы, рекреационный потенциал, экологические факторы, оценка стоимости, затратный подход.

THE USE OF RECREATIONAL POTENTIAL OF THE TERRITORY TO ASSESS THE VALUE OF REAL ESTATE

Elena O. Ushakova

Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St.,  Ph. associate Professor of the Department of management of business processes, tel: (383)361-05-66, e-mail: *****@***ru

Anastasia S. Rogalski

Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., master's degree student according to specialization: valuation of a property complex (business), tel: (983) 316-33-00, e-mail: *****@***ru

The article provides a brief description of environmental ch a component is allocated as recreational resources. Put forward a proposal for consideration of these resources in the value of real estate.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

Keywords: recreation resources, recreation potential, environmental factors, valuation, the cost approach to valuation.

На современном этапе развития общества, неотъемлемой частью совершения различных сделок с недвижимостью является оценка её рыночной стоимости. Существуют различные подходы и методы оценки в данной области.

Целью данного научного исследования является оценка степени влияния рекреационного потенциала территории на стоимость объектов недвижимости.

Для достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:

- изучение ценообразующих факторов на ранке недвижимости;

- выделение экологических факторов как отдельной категории, влияющей на стоимость объектов недвижимости;

- изучение особенностей рекреационных ресурсов и структуры рекреационного потенциала территории;

-  исследование влияния рекреационного потенциала на стоимость объектов недвижимости.

Объектом исследования является рекреационный потенциал территории, как фактор, влияющий на оценку стоимости объектов недвижимости.

Предмет исследования – подход к оценке объектов недвижимости с учетом рекреационного  потенциала территории.

Данная работа написана с применением следующих методов научного исследования: описание, экономико-статистический анализ, наблюдение, сравнительный анализ, экспертная оценка.

В первую очередь, стоит отметить, что стоимость объектов недвижимости формируется под влиянием большого количества различных факторов, в том числе политико-правовой ситуации в стране, состояния экономики, социологических условий и состояния окружающей среды. В данном исследовании внимание акцентируется на состоянии окружающей среды.

В терминах оценки недвижимости под экологическим фактором или фактором окружающей среды понимается любое природное явление или качественное состояние окружающей среды и ее отдельных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющее на рыночную стоимость недвижимости.

Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости, в зависимости от вида воздействия условно можно разделить на положительные факторы (параметры окружающей человека среды, которые повышают стоимость объекта недвижимости), а также отрицательные факторы (качественные и количественные параметры, понижающие стоимость объекта недвижимости), рисунок.

  - наличие красивого вида или ландшафта;                 - химическое загрязнение вод;

  - расположение вблизи с рекреационными объектами;  - загрязнение воздуха/земли;

  - сохранение лесов, озер, рек;                                 - уничтожение зеленых

  - обитание редких биологических видов;                                насаждений;

  - чистая вода и почва;                                         - уничтожение плодородного

  - отсутствие промышленных предприятий.                 слоя почвы.

Рис. Экологические факторы

По оценке американской национальной ассоциации изготовителей жилых домов, только красивый вид на водную поверхность увеличивает стоимость дома примерно на 28% [5]. Нужно отметить, что данному фактору уделяется особое внимание. В процессе исследования выявлено, что на оценку стоимости объектов недвижимости значительное влияние оказывает не только экологическое состояние территории, но и ее рекреационный потенциал.

Рекреационный потенциал – совокупность природных и социо-культурных предпосылок для организации рекреационной деятельности на определенной территории [4]. Если обратиться к законодательству, то, согласно Земельному кодексу ст.98 к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан [1].

Важнейшей составной частью рекреационного потенциала являются рекреационные ресурсы [2].

Рекреационные ресурсы оказывают значительное влияние на территориальную организацию рекреационной деятельности, на образование рекреационных районов и центров, их специализацию и экономическую эффективность. Такое влияние носит косвенный характер, оно определяется социально-экономическими факторами и, прежде всего объемом и структурой рекреационных потребностей.

Рекреационные потребности представляют собой, в определенной мере, трансформированные природные условия и культурно-исторические объекты, доведенные до степени технологичности. Этот процесс осуществляется под влиянием общественных потребностей и возможностей прямого использования в рекреационном обслуживании.

В структуре рекреационных ресурсов выделяются две составляющие: природная и социально-антропогенная (природные и культурно-исторические ресурсы рекреационной деятельности) [6].

Природные элементы изначально выступают как условия рекреационной деятельности. Под влиянием развития структуры общественных потребностей  они перестают действовать как естественные природные компоненты. А после осуществления затрат на их исследование и подготовку к эксплуатации переходят уже в качественно новую категорию – рекреационных ресурсов. Главным моментом в таком переходе являются затраты общественного труда на их изучение и доведение до степени технологичности, возможности прямого использования в рекреационном хозяйстве.

Схема перехода природных комплексов в класс рекреационных ресурсов выглядит следующим образом:

1) природные комплексы существуют как естественные образования, из-за отсутствия рекреационного спроса они не имеют характера ресурсов;

2) возникновение рекреационного спроса требует изучения и оценки природных комплексов;

3) в силу действия общественных потребностей и вложения живого труда и средств наиболее ценные природные комплексы превращаются в ресурсы;

4) увеличение объемов рекреационного спроса приводит к переходу и менее благоприятных по свойствам природных комплексов в класс ресурсов [2].

Для процедуры оценки стоимости объектов недвижимости, в большей степени, нас интересует 3 пункт данной схемы. Рассмотрим его на практическом  примере.

Возьмем среднестатистический городской парк, который является не просто клочком земли с зелеными насаждениями, а целой эколого-экономической системой. Фонарные столбы, лавочки, фонтаны, клумбы – все это стоит определенных затрат. Каждый год власти выделяют деньги из федерального бюджета на инфраструктуру. Оплата за работу дворнику – это тоже издержки. Следовательно, необходимо рассмотреть парк под призмой понесенных на его благоустройство затрат и оценить стоимость объекта затратным походом, в процессе чего следует сделать поправку на близость парка к оцениваемому объекту. В данном случае зависимость будет прямая: чем ближе парк, тем большее влияние он оказывает. Уже непосредственно при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости стоит скорректировать цену объекта с учетом стоимости парка.

В результате проведенного исследования было выявлено, что в практике оценки недвижимости, пока еще не сложилось четких методик оценки влияния рекреационных ресурсов на стоимость объектов недвижимости.  Но, в международной практике  учитывается влияние рекреационного потенциала территории при оценке стоимости объектов недвижимости.

Сложившаяся ситуация объясняется тем, что данный подход к оценке объектов недвижимости только формируется и охватывает огромный спектр вопросов от учета влияния на стоимость недвижимости и имущественных прав до учета воздействия собственно рекреационного потенциала на формирование стоимости и выработки методов количественного измерения такого действия.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Земельный кодекс Российской Федерации от 01.01.2001 N 136-ФЗ (ред. от 01.01.2001) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.11.2017); , Туристско-рекреационный потенциал территории // Научно-методический электронный журнал «Концепт». - 2015. - Т. 13. - С. 3146–3150. - URL: http://e-koncept. ru/2015/85630.htm; Оценка стоимости недвижимости [Текс] : учеб. пособие. В 2-х ч. Ч.1 / - Новосибирск: СГУГиТ, 2015. – 228 с.; Оценка стоимости недвижимости// Библиотекарь. РУ  - URL: http://www. bibliotekar. ru/ (Дата обращения 26.11.2017г.); Ушакова, оценки ресурсов территории для развития туристской отрасли [Текст] / // Вестник Кемеровского государственного университета. – 2015. - № 2 (62). – Т. 7. – С. 259–265. (0,75 п. л.); Ушакова, методического подхода к оценке туристско - рекреационного потенциала региона [Текст] / , // Сервис в России и за рубежом. - Т. 11, No. 4 (74) 2017. – С.18 – 35.

© , , 2017