4 (35) | 2005 Применение ГИС-технологий на рынке торговой недвижимости
ArcReview | № 4 (35) за 2005 год.
Евгения Стяжкина, компания Knight Frank, Eugenia. *****@***, Web: www. knightfrank. ru
Алексей Вилков, ДАТА+
На динамично развивающемся рынке торговой недвижимости России аналитические отделы риэлторских фирм оперируют огромными объемами информации, поскольку от своевременности обработки этих данных во многом зависит успех развития бизнеса. Процесс автоматизации обработки информации в большинстве фирм рынка недвижимости построен на основе средств СУДБ и БД. Опыт работы этих компаний показывает, что табличные данные без привязки к географической основе не дают полной картины. Поэтому в последнее время специалисты, работающие на рынке торговой недвижимости, все активнее используют в аналитической работе ГИС-технологии.
В московском филиале международной консалтинговой компании Knight Frank используют программный продукт ArcView 9 около года. За это время основными направлениями применения ГИС в компании стали исследование рынка и консультирование. Данные виды аналитической деятельности позволяют получать наглядную информацию о плотности существующей застройки города, направлениях нового строительства, данных по качественному и количественному зонированию на рынке московской недвижимости. Важным моментом при оказании консультационных услуг является возможность отображения как исследуемого участка на карте города, так и конкурентной среды вблизи него.
Консалтинговые исследования
ГИС позволяет объединить между собой различную экономическую, статистическую информацию и географическую основу. Например, при разработке маркетинговой концепции торговых и торгово-развлекательных центров компания Knight Frank использовала функцию построения буферных зон для выделения зон транспортной и пешеходной доступности будущего торгового центра. Данные зоны позволяют определять размещение и количество потенциальных клиентов, которым будет удобнее посещать этот торговый центр (рис. 1).
Рис. 1. Зона транспортной доступности торгового центра.
При расчете буферных зон учитываются естественные барьеры, ограничивающие доступ к исследуемому участку - это светофоры, мосты, дорожные развязки, железнодорожные пути, зеленые насаждения, объекты гидрографии и т. д. Помимо визуального анализа ГИС позволяет осуществлять расчет экономико-статистических показателей в указанных зонах доступности, например: численность жителей, количество жилых домов в районе и пр. Эта информация является незаменимой в условиях развития рынка торговой недвижимости.
Презентация инвестиционных проектов
Для потенциальных инвесторов при оценке проекта в сфере недвижимости основополагающим фактором является анализ местоположения будущего объекта. Наиболее актуальным способом наглядного представления информации является использование трехмерных и многослойных изображений в ГИС, которые позволяют получить данные о преимуществах местоположения объекта (площадки), не покидая офис. На рис. 2 приведена трехмерная карта района улицы Пятницкой в Москве, созданная в начале прошлого года. Инвестиционные проекты требуют детального и всестороннего анализа: от определения местоположения, оценки градостроительной, транспортной и социально-экономической ситуации до экологической обстановки. Применение ГИС-технологий позволяет потенциальному инвестору оценить и проанализировать проект на первоначальном этапе.
Рис. 2. Трехмерный вид района улицы Пятницкой в Москве.
Аналитическая работа
В работе аналитика ГИС является одним из наиболее простых и удобных инструментов визуализации информации о состоянии рынка, существенно помогая выполнять прогнозирование и моделирование возможных ситуаций. Располагая хорошим презентационным арсеналом, ArcGIS позволяет визуально оценить насыщенность рынка, определить зоны концентрации офисных центров, выделить наиболее интересные и перспективные районы на карте города.
Применение ГИС-технологий позволяет аналитику:
· Быстрее и качественнее обрабатывать имеющиеся данные
· Отображать на картах основные тенденции
· Обеспечивать подразделения Компании качественной наглядной аналитической информацией.
Одним из примеров совмещения возможностей ГИС и накопленной аналитической информации компании может служить карта, составленная сотрудниками отдела Research – «Обеспеченность торговыми площадями г. Москвы». Данная карта отражает соотношение торговых площадей (м2), приходящихся на тысячу жителей, по округам Москвы (рис. 3). На карте явно выделяются ЦАО и ЗАО, в которых количество торговых центров и площадей, приближается к показателю 1 житель – 1 торговый м2.
Рис. 3. Обеспеченность города торговыми площадями.
Определением шаговой и транспортной доступности в компании Knight Frank не ограничиваются. Функция расчета буфера применяется для выделения зон влияния, концентрации торговых и бизнес центров. Например, с использованием данной функции создана карта «Зоны концентрации бизнес центров» (рис. 4). Классификация бизнес центров разработана на основе экспертной оценки аналитиков отдела Research компании Knight Frank.
Рис. 4. Зоны концентрации бизнес-центров.
Интеграция технологий ГИС в текущую работу компании позволила усовершенствовать имевшиеся продукты и запустить ряд новых проектов по информационному обеспечению деятельности на рынке торговой недвижимости. Применение ГИС обеспечило качественно новый уровень анализа и прогнозирования ситуации, что положительно сказывается на развитии бизнеса.
Недвижимость
Геоинформационная система “Недвижимость” предназначена для автоматизации деятельности по сбору, систематизации и учету сведений об объектах недвижимости c последующей привязкой к земельным участкам. Создание графической и атрибутивной баз данных планов домов и отдельных квартир с последующей привязкой к электронной карте города и выдачей отчетных материалов.
К вашим услугам:
- удобное представление информации; любые, необходимые Вам, подробности описания недвижимости; анализ работы компании.
Система обеспечивает решение следующих основных задач:
- инвентаризация имущества и ресурсов недвижимости; информационная поддержка принятия управленческих решений; оптимизация работы муниципальных и государственных служб; улучшение взаимодействия государственных и коммерческих структур; повышение собираемости налогов на имущество, налогов с операциями с недвижимостью и платы за коммунальные услуги.
Система позволяет привязывать объекты недвижимости и земельные участки к электронным картам и выполнять расчетные задачи с выдачей отчетных материалов.
Все объекты недвижимости сгруппированы:
- по типам заявок (продажа, покупка, аренда, обмен); по типам недвижимости (квартиры, дома) ; по разделам (активное предложение, временно приостановлено, снято, архив сделок).
Для описания объекта недвижимости можно использовать свыше 80 параметров. Атрибутивная база данных построена по архитектуре клиент-сервер, характерной особенностью которой является перенос вычислительной нагрузки на сервер базы данных (Firebird) и максимальная разгрузка клиента от вычислительной работы, а так-же существенное укрепление безопасности данных – как от злонамеренных, так и просто ошибочных изменений. Электронные карты местности имеют формат ГИС Панорама.
Основными функциями геоинформационной системы “Недвижимость” являются:
- учет объектов недвижимости; учет земельных участков; привязка учитываемых объектов к объектам электронной карты; нахождение и оперативное отображение информации о земельном участке с одновременным показом его на электронной карте. нахождение и оперативное отображение макетов, фотографий, поэтажного плана дома и плана квартиры, показ дома на электронной карте. создание и настройка отчетов на основании хранимых учетных данных. ведение справочников и классификаторов; формирование и выполнение поисковых запросов; получение с электронной карты метрических характеристик объектов недвижимости (длина, ширина, площадь, периметр, координаты, угол и т.д.).
Отчеты, сформированные системой, представляют собой файлы формата «*.xls», их просмотр, форматирование и печать выполняются с помощью функций приложения Microsoft Office.
Система содержит встроенный помощник. Помощник автоматически предоставля-ет справочные сведения и дает полезные советы по решению типичных задач.
