ОБЗОР
ПЕРВИЧНОГО
РЫНКА
МНОГОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
г. РОСТОВА-НА-ДОНУ
ИЮНЬ 2015
Оглавление
1. Предмет обзора и рамки исследования.
2. Анализ предложения.
2.1. Объем предложения. Объекты, введенные в эксплуатацию. Новое строительство.
2.2. Структура предложения по классам жилья.
2.3. Структура предложения по топонимическим районам города.
2.4. Структура предложения по технологии строительства.
2.5. Распределение объема предложения между застройщиками.
3. Ценовой анализ.
3.1. Средняя цена в июне 2015 г.
3.2. Распределение цен по классам жилья.
3.3. Распределение цен по районам.
3.4. Динамика цен.
4. Основные события рынка.
5. Ситуация на рынке и тенденции.
Предмет Обзора и рамки исследования.
Предметом настоящего обзора является первичный рынок многоэтажной жилой недвижимости. Обзор не содержит данных по рынку недвижимости малой (до 3-х этажей) этажности, за исключением некоторых значимых объектов комплексной застройки территорий. По этой же причине в обзор не входят жилые здания, не находящиеся в свободном рыночном обороте (социальное и ведомственное жилье).
Для целей анализа объемов предложения используются данные только о фактически строящихся объектах (т. е. имеющих стройплощадку с организованными на ней строительными работами). «Замороженные» объекты, т. е. объекты, на которых длительное время не осуществляются строительные работы, рассматриваются как выпавшие из рыночного оборота. Совокупная площадь квартир таких объектов не входит в исследуемый объем предложения до момента возобновления строительства.
2. Анализ предложения
2.1. Объем предложения. Ввод в эксплуатацию.
В июне 2015 г. на первичном рынке многоквартирной жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону в стадии строительства находилась 31 469 квартир. Количество возводимых объектов - 192 многоквартирных жилых дома, общая площадь квартир в которых составила 1 678 062 кв. м. По сравнению с маем 2015 г. объем строящихся квадратных метров квартир увеличился на 31 283 кв. м. (+1,90%).
Рисунок 1. Динамика объема предложения, кв. м. Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» Консалтинг».
В июне 2015 года было зафиксировано строительство новых объектов (таблица 1):
Таблица 1. Новое строительство
Девелопер | Название ЖК | Район, адрес | Площадь кв. м. квартир |
Юг-Строй, ООО | Батайск, /107 | 4 088 | |
Планета-Дон, ООО | Батайск, а | 7 672 | |
Комстрой, АСО | Екатерининский | ЗЖМ, Магнитогорская, 1/1 | 19 523 |
Итого: | 3 | 31 283 |
Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» Консалтинг».
В рыночных ценах объем строящейся многоэтажной жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону в июне 2015 г. составил 90 320 009 008 руб.
2.2. Структура предложения по классам жилья
В июне 2015 г. на первичном рынке многоэтажной жилой недвижимости г. Ростова-на-Дону преобладало строительство жилья среднего класса, общая площадь квартир которого составляла 868 605 кв. м. Общая площадь квартир эконом-класса составляла 521 082 кв. м., бизнес-класса – 284 566 кв. м., элитного – 3 809 кв. м.
Рисунок 2. Структура предложения по классам жилья, кв. м. Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» Консалтинг».
Крупнейшим застройщиком жилья эконом-класса в Ростове-на-Дону выступает объединение «ВКБ-Новостройки», (ЖК «Суворовский» и ЖК «Платовский»). Также жилье эконом-класса строится компанией «Интеко» (ЖК «Западные ворота»), которая возводит панельные дома в Левенцовском мкр. и в ЖДР (ЖК «Акварель»). Помимо этого, эконом-класс представлен возводимым компанией «Комстрой» домом на ул. Извилистой и Магнитогорской в Западном микрорайоне, компания «Ирдон» осуществляет малоэтажную панельную застройку в пос. Темерницком (ЖК «Темерницкий»), в предложении эконом класса - ЖК «Спутник» и «Радуга» компании «Мастерхаус» в СЖМ. Также жилье эконом-класса возводит ряд застройщиков в городах-спутниках Аксае и Батайске.
К жилью бизнес-класса (ценовая категория 65 000 – 100 000 р. за 1 кв. м.) следует отнести: ЖК «Гвардейский-2» (СК «10-ГПЗ»), ЖК «Миллениум 2» (ГК «Кловер Групп»), ЖК «Чехов» и ЖК «Лермонтов» (ГК «Сигма»), ЖК «Адмирал», ЖК «Александрийский» ( № 1»), 12-этажный жилой дом по ,7 (), ЖК «Жемчужина Дона» ( Девелопмент»), ЖК «Манхэттен» (), ЖК «Мега» (ГК «Мега-Дон»), ЖК «Rems Residence» (), ЖК «Ростов-Сити» (концерн «Покровский»), ЖК «Маяк» (ГК «СтройМаксимум»), ЖК «СМАРТ ХАУС» (ГК «Жилстрой») и некоторые другие.
Жилье элитного класса (ценовая категория от 100 000 р. за 1 кв. м.) представлено проектом «Дом на Пушкинской» (ГК «СтройМаксимум») и Клубным домом на Крепостном, 100 ( городъ»). Весь остальной объем строительства составляет жилье среднего класса.
2.3. Структура предложения по топонимическим районам города
Наибольший объем строительства многоэтажной жилой недвижимости сосредоточен в Центре: – 263 389, в СЖМ – 239 796 кв. м., в ЗЖМ – 233 092, в Суворовском – 203 530 кв. м., в ЖДР – 199 388 кв. м. и в Батайске – 152 538 кв. м.
Рисунок 3. Структура предложения по топонимическим районам города, кв. м. Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» Консалтинг»..
2.4. Структура предложения по технологии строительства
Многоэтажная жилая недвижимость в г. Ростове-на-Дону возводится по четырем технологиям: каркасно-монолитной, кирпичной, панельной и объемно-блочной (ОБД). Наибольшее количество жилья традиционно возводится по каркасно-монолитной - технологии – 1 221 046 кв. м., из объемных блоков – 188 309 кв. м., по панельной технологии строится 152 352 кв. м., из кирпича – 116 355 кв. м.
Рисунок 4. Структура предложения по технологии строительства, кв. м. Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» Консалтинг».
2.5. Распределение объема предложения между застройщиками
Объем возводимого жилья в июне 2015 г. распределился среди крупнейших девелоперов следующим образом:
Таблица 3. Топ-10 девелоперов г. Ростов-на-Дону по объему возводимого в июне 2015 г. многоэтажного жилья
№ в рейтинге | Девелопер | Общая площадь квартир, кв. м. |
1 | ВКБ-Новостройки, объединение застройщиков | 257 935 |
2 | Интеко, ЗАО | 121 100 |
3 | Донстрой, ООО | 85 434 |
4 | 10ГПЗ, СК, ООО | 79 845 |
5 | Рассвет Строй Инвест, ООО | 54 458 |
6 | РРИК, ОАО | 48 839 |
7 | Феникс-Инвест, ООО | 43 951 |
8 | РостЖилСтрой, ООО | 42 768 |
9 | Комстрой, АСО | 34 703 |
10 | СМУ №1, ЗАО | 33 543 |
Источник: Источник: данные Информационно-аналитический системы «База новостроек Эксперт» Консалтинг».
3. Ценовой анализ
3.1. Средняя цена в июне 2015 г.
В июне 2015 г. средняя цена 1 кв. м. на первичном рынке многоэтажной жилой недвижимости составила 53 824 руб.
3.2. Распределение цен по классам жилья
Распределение цен по классам жилья представлено на диаграмме (рис. 5).
Рисунок 5. Распределение цен по классам жилья, руб. за кв. м. Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» Консалтинг».
3.3. Распределение цен по топонимическим районам города.
Распределение цен на многоквартирную жилую недвижимость различного класса за 1 кв. м. по районам города представлено в следующих таблицах:
Таблица 3. Распределение цен в сегменте эконом-класса по районам города Ростов-на-Дону в июне 2015 г.
№ | Район города | Средняя цена 1 кв. м. |
1 | ЗЖМ | 46 618 |
2 | ЖДР | 46 757 |
3 | Сельмаш | 44 285 |
4 | СЖМ | 42 528 |
5 | Батайск | 39 593 |
6 | Аксай | 42 000 |
7 | Суворовский | 41 610 |
8 | Ростовское море | 40 884 |
9 | пос. Темерницкий | 37 553 |
Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» Консалтинг».
Таблица 4. Распределение цен в среднем классе по районам города в июне 2015 г.
№ | Район города | Средняя цена 1 кв. м. |
1 | Нахичевань | 70 048 |
2 | Центр | 58 921 |
3 | Александровка | 57 623 |
4 | Ленина | 57 448 |
5 | Чкаловский | 52 726 |
6 | Сельмаш | 52 583 |
7 | ЗЖМ | 51 503 |
8 | Болгарстрой | 51 196 |
9 | СЖМ | 48 807 |
10 | ЖДР | 47 931 |
11 | Темерник | 46 238 |
12 | Аксай | 45 560 |
13 | Батайск | 42 053 |
Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» Консалтинг».
Таблица 5. Распределение цен в сегменте бизнес-класса по районам города Ростов-на-Дону в июне 2015 г.
№ | Район города | Средняя цена 1 кв. м. |
1 | Нахичевань | 75 174 |
2 | Центр | 74 157 |
3 | Аэропорт | 64 980 |
4 | ЖДР | 51 242 |
Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» Консалтинг».
Таблица 6. Распределение цен в сегменте элитного класса по районам города Ростов-на-Дону в июне 2015 г.
№ | Район города | Средняя цена 1 кв. м. |
1 | Центр | 127 286 |
Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» Консалтинг».
3.4. Динамика цен.
По сравнению с маем 2015 г., средняя цена 1 кв. м. на первичном рынке многоквартирной жилой недвижимости в июне 2015 г. понизилась на 541 руб. – с 54 365 руб. за кв. м., до 53 824 руб. за кв. м., что на 0,99% ниже средней цены 1 кв. м. в мае 2015 года.
Рисунок 6. Динамика средней цены, руб. за кв. м. Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» Консалтинг».
В июне 2015 г. эконом-класс подешевел на 541 руб. за кв. м. (-1,26%). Цена среднего класса снизилась на 726 руб. (-1,46%). Цена бизнес-класса снизилась на 407 руб. (-0,58%). Средняя цена квадратного метра элитного класса не изменилась.
Рисунок 7. Динамика средней цены, руб. за кв. м. Источник: данные Информационно-аналитической системы «База новостроек Эксперт» Консалтинг».
4. Основные события рынка
«Планета-Дон» начала строительство нового жилого дома эконом-класса, рассчитанного на 176 квартир в Батайске на ул. Коммунистической. Сдача запланирована на осень 2016 года, стоимость квадратного метра будущей новостройки – от 32 000 рублей.
открыло продажи в строящемся корпусе 6-8 жилого комплекса «Западные ворота. Английский квартал». Однокомнатные квартиры – от 1 406 000, двухкомнатные – от 2 016 000. Квартиры с тремя комнатами – от 2 937 000 рублей.
СК «Мастер-Хаус» открыла продажи в строящемся малоэтажном ЖК «Спутник 2» (корпуса 3 и 4) в СЖМ. Стоимость квадратного метра там сейчас составляет от 40 000 до 42 000 рублей.
Министерство строительство области обнародовало данные об объемах ввода жилья в эксплуатацию. Так, с января по май текущего этот объем сократился на 2,7% в сравнении с показателями аналогичного периода прошлого года и составил по региону 729 тыс. кв. м.
Городские власти Ростова заявляют о намерении в текущем году, несмотря на сложную экономическую ситуацию, выйти на уровень прошлогодних показателей по объему сданного жилья. Напомним, что в прошлом году ростовские застройщики ввели в эксплуатацию 1,1 млн кв. м. нового жилья.
На ближайшее время запланирована сдача в эксплуатацию более 120 тысяч кв. м. жилья. На конец июня-начало июля запланирована сдача двух 17-этажных домов ЖК «Военвед-Сити» (10 ГПЗ»), объекты на Вертолетном поле и в микрорайоне Суворовском.
В одном из домов будущего микрорайона «Платовский» муниципальные власти планируют выделить 85 квартир площадью 27 кв. м. для нужд детей-сирот.
Большой объем сдачи запланирован на Вертолетном поле, в июне Госкомиссия оценивала три объекта, в том числе 8-подъездный дом компании «Югспецстрой». В данный момент в микрорайоне уже введено в эксплуатацию 11 домов. Всего до конца 2016го года их должно быть 30. В планах застройщиков – возведение двух детских садов и спорткомплекса с бассейном.
5. Ситуация на рынке и тенденции.
На фоне обвального падения количества сделок в июне 2015 года, падает и цена. Застройщики снижают цены путем предоставления скидок и установления индивидуальных цен. Сниженный из-за кризиса спрос пришелся на период летних отпусков и низкой деловой активности. По разным оценкам, падение спроса составило от 30 до 50% к аналогичному периоду прошлого года. Очевидно, что летние месяцы не прибавят драйва продажам квартир. Надежды на исправление ситуации застройщики традиционно ожидают от окончания сезона отпусков и начала осенней деловой активности.
Copyright (с) Консалтинг», 2015.
При перепечатке и цитировании ссылка на Консалтинг» обязательна.
При публикации в сети Интернет всего обзора или его части обязательна гиперссылка на сайт www. estatemarketing. ru
Обзор не предназначен для целей принятия окончательных решений об инвестировании в недвижимость. Консалтинг» не несет ответственность за решения, принятые или не принятые на основании данных, содержащихся в обзоре.
Данный обзор и содержащиеся в нем сведения носят исключительно информативный характер и не могут рассматриваться в качестве предложения совершить сделки с объектами недвижимости или осуществить какую-либо иную инвестиционную деятельность.
Несмотря на то, что информация в настоящем Обзоре может считаться достоверной, Консалтинг» снимает с себя ответственность за точность и полноту данных, полученных от источников информации и не подтвержденных документально.
