Бизнес-план
строительства гостиницы на 60 номеров
по ул. Петровского в г. Якутске
Республики Саха (Якутия)
Якутск, 2018
Содержание
Общие сведения о проекте 3 Финансовые показатели проекта 3 Резюме проекта 3 Характеристика объекта 5 Общие технические показатели 7 Текущее состояние проекта 8 Маркетинговый план 9 Финансовый план 15
Приложения
Общие сведения о проекте
Наименование проекта: «Строительство гостиницы на 60 номеров по ул. Петровского в г. Якутске Республики Саха (Якутия)».
Инициатор проекта: , г. Якутск, Республика Саха (Якутия).
Контакты ответственного лица: , +7(914)2704861, *****@***ru.
Дата начала проекта – 01.01.2018
Продолжительность расчетов – 72 мес.
Финансовые показатели проекта
Общая стоимость проекта: 147 877 919 рублей.
Текущее выполнение проекта:
Потребность в инвестициях: 116 109 957 рублей.
Срок привлечения: 5,4 лет (65 месяцев).
Чистая прибыль: 190 083 088 руб.
Рентабельность: 84,31%.
Срок окупаемости: 65,1 мес.
Резюме проекта
Сущность проекта:
Проектом предполагается строительство современной гостиницы на 60 номеров, находящейся в центре города Якутска Республики Саха (Якутия), на улице Петровского. В шаговой доступности расположены остановки городского общественного транспорта, офисные и административные здания, кинотеатр, парк, спортивные комплексы, а также торговые центры. Кроме этого, в непосредственной близости расположена улица Лермонтова, которая является одной из основных автомобильных магистралей в городе. Расстояние до аэропорта г. Якутск составляет не более 8 км, что займет около 15 минут в пути.
Цель проекта: создание удобной и современной гостиницы на 60 номеров по ул. Петровского в городе Якутске Республики Саха (Якутия).
Инициатор проекта: .
Месторасположение проекта:
Земельный участок площадью 1 478 мІ на ул. Петровского, расположен вблизи перекрестка улиц Петровского-Лермонтова, ранее находился в аренде у инициатора проекта. В настоящее время ведется работа по продлению договора аренды с Окружной администрацией ГО «город Якутск».
Характеристика объекта
Общая площадь строения – 2 550 мІ.
Здание 5-ти этажное и имеет один основной блок.
Площадь одного этажа составляет – 510 мІ.
Гостиница предназначена для предоставления услуг сдачи во временное пользование номеров для проживания и отдыха на платно-возмездной основе. То есть потребитель услуг может воспользоваться номерами гостиницы с целью проживания или отдыха, оплатив при этом денежные средства наличными или безналично.
На первом этаже планируется расположить ресепшн гостиницы, а также нежилое помещение для размещения ресторана или кафе площадью – 320 мІ.
План 1-го этажа
Далее со второго по пятый этаж будет располагаться по 15 номеров на каждом этаже, в среднем площадь номера составляет около 30 мІ, из которых:
25 мІ – сам номер, остальное - подсобные помещения и часть коридора. Душ и туалет в номере будут занимать около 4 мІ. Каждый из номеров будет способен вместить совместную двуспальную кровать (номер double) или две раздельные кровати (номер single).
План 2-5 этажей
В основном планируется расположение гостей в номерах класса «Полулюкс». По международным стандартам полулюкс это - номер, большей площадью, чем обычные стандартные номера площадью 20 мІ, с улучшенным дизайном, с одной большой двуспальной кроватью (или двумя раздельными), раскладывающимся диваном, с глубокой ванной, но не джакузи из соображений гигиены, телевизором большой диагонали с ЖК-монитором, с телефоном и холодильником.
В каждом из таких номеров также будут - шкаф для верхней одежды, зеркало при входе, тумбочка под чемоданы и вешалка, шкаф для одежды, 2 настольные лампы, 2 стула или кресла, две тумбочки под мелкие предметы.
Общие технические показатели
Количество номеров | 60 номеров |
Общая площадь строения | 2 550 мІ |
Этажность | 5 эт. |
Площадь одного этажа | 510 мІ |
Средняя площадь одного номера | 30 мІ |
Площадь под ресторан/кафе | 320 мІ |
Площадь земельного участка | 1 478 мІ |
Текущее состояние проекта
На сегодняшний момент по проекту проведены следующие работы:
- строительство двух этажей, площадью 1 045 мІ; завершено устройство свайных фундаментов; завершено устройство ж/б цокольного перекрытия; произведено устройство ж/б каркаса здания и устройство колон стен, плит перекрытия и покрытия до 2 этажа здания; ранее был оформлен в аренду земельный участок по Петровского в г. Якутске, в данное время ведутся работы по продлению; разработан и утвержден эскизный проект; разработан рабочий проект прошедший экспертизу ранее было оформлено разрешение на строительство здания, в данное время ведутся работы по продлению; выполнена подготовка территории строительства и создание общеплощадочного складского хозяйства;
Текущее выполнение объекта составляет 27%, проведены работы на общую сумму 31 767 961,83 руб.
В настоящее время объект зарегистрирован в собственность, как объект незавершенного строительства.
Маркетинговый план
Прежде чем начать рассматривать конкурентную среду рассмотрим текущее состояние потребительского рынка. В настоящее время вновь нарастающие тенденции международного кризиса диктуют свои условия жизнедеятельности, как граждан, так и предприятий в целом.
Кризисные явления в экономике 2013-2016 гг. оказали негативное влияние на структуру мирового рынка. Однако, начиная с 2017 года, рынок розничных продаж продуктов, как другие рынки, стали демонстрировать постепенный возврат на докризисный уровень. Деятельность предприятий, которые изжили себя по экономическим и моральным признакам, прекратилась. Более прозрачными стали многие схемы ведения бизнеса. Схемы товарообмена упростились, так же как и процедуры зачисления денежных средств на счета, как предприятий, так и граждан. Потребители стали избирательными в своих расходах, мотивируя это ограничениями в денежных средствах.
Период 2014-16 гг. охарактеризован ростом отрасли. Однако первый квартал 2014 года охарактеризован некоторым застоем развития, связанным с политическим кризисом в Украине и кардинальным пересмотром межгосударственных торговых взаимоотношений.
В последнее время гостиничный бизнес решили осваивать многие предприниматели. Гостиничный бизнес - один из самых безопасных и рентабельных в мире. При удачном стечении обстоятельств и грамотном управлении небольшую гостиницу можно окупить в течение одного-двух лет. За последние три года российский гостиничный рынок регионов ежегодно рос на 5-20% именно за счет открытия малых гостиниц и хостелов.
По мировым стандартам гостиницу принято называть малой, если в ней до 100 номеров, в России эта цифра заключена меньше - до 50. Если гостиница имеет до десяти номеров, в России её называют мини-гостиницей. В Москве количество малых гостиниц составляет 4-5% на гостиничном рынке. Все упирается в дороговизну земли и трудности получения разрешений на строительство. Возвести отель в городе по силам только крупной компании, а не маленькому семейному предприятию. В регионах ситуация иная. Лидерами в предоставлении частных гостиничных услуг являются юг, лидером которого являются Крым и Краснодарский край, где высокий (летний) сезон каждый дом становится мини-отелем, а также города Золотого кольца.
Рынок мини-гостиниц в России развит только в Крыму и на юге, куда текут основные потоки туристов. В других же регионах таких гостиниц либо очень мало, либо их вообще нет, а, значит, необходимо как можно скорее занять пустующую нишу. Многие считают, что гостиничный бизнес хорош только для регионов с развитой туристической инфраструктурой. На самом деле это не так. С развитием бизнес - контактов между регионами, значительно увеличилось число приезжих бизнесменов практически в любом городе. Они приезжают на несколько дней и очень нуждаются в отелях домашнего типа.
Итак, основной идеей данного проекта является строительство современной гостинцы бизнес-класса, ориентированной на продвижение бренда Республики Саха (Якутия) в области предпринимательства и туризма.
Необходимо отметить, что строительство такой гостиницы в г. Якутске способствует активизации внутренних, межрегиональных и международных связей предпринимателей, поднимет инвестиционную привлекательность республики.
Следует отметить, что в г. Якутске имеется несколько подобных гостиниц бизнес-класса, номерной фонд которых составляет от 40 до 90 номеров. Цены на гостиничные номера варьируются от 4 800 до 11 000 руб. в сутки.
В данном проекте инициатором предлагается установить цену номера в пределах 3 900 руб. в сутки.
Нежилое помещение под размещение ресторана/кафе предполагается сдать в аренду по цене 1 000 руб./ мІ, что является весьма низкой арендной ценой, в связи с высоким спросом на подобные помещения. Это связано в первую очередь по причине запрета, на республиканском уровне, размещения точек реализации алкогольной продукции в жилых зданиях и вблизи с учебными заведениями.
Рассмотрим основных потенциальных конкурентов в г. Якутске, их возможные предложения по размещению гостей и стоимости номеров:
Название: AZIMUT Отель Полярная Звезда Якутск
Количество звезд:
4 звезды
Количество номеров:
65 номеров
Стоимость номеров:
Тип размещения | Площадь номера | Цена, руб. |
Стандартный двухместный номер с 1 кроватью или 2 отдельными кроватями | 26 мІ | 7 650 |
Полулюкс | 53 мІ | 11 250 |
Название: Гостиница Тыгын Дархан
Количество звезд:
4 звезды
Количество номеров:
74 номера
Стоимость номеров:
Тип размещения | Площадь номера | Цена, руб. |
Стандартный двухместный номер с 2 отдельными кроватями | 18 мІ | 6 700 |
Люкс | 30 мІ | 8 300 |
Название: Гостиница Соната
Количество звезд:
3 звезды
Количество номеров:
37 номеров
Стоимость номеров:
Тип размещения | Площадь номера | Цена, руб. |
Двухместный номер с 2 отдельными кроватями | 20 мІ | 5 900 |
Улучшенный двухместный номер с 1 кроватью | 19 мІ | 6 000 |
Улучшенный двухместный номер с 2 отдельными кроватями | 36 мІ | 6 300 |
Полулюкс | 34 мІ | 6 700 |
Название: Гостиница Стерх
Количество звезд:
3 звезды
Количество номеров:
49 номеров
Стоимость номеров:
Тип размещения | Площадь номера | Цена, руб. |
Классический двухместный номер с 2 отдельными кроватями | 22 мІ | 4 800 |
Люкс | 48 мІ | 6 000 |
Название: Гостиница Лена
Количество звезд:
не указано
Количество номеров: 90 номеров
Стоимость номеров:
Тип размещения | Площадь номера | Цена, руб. |
Стандартный двухместный номер с 2 отдельными кроватями | 12 мІ | 5 800 |
Двухместный номер "Премиум" с 1 кроватью | 12 мІ | 6 500 |
Люкс | 20 мІ | 7 400 |
Сводная таблица:
Название | Количество звезд | Количество номеров | Цена, руб. |
AZIMUT Отель Полярная Звезда Якутск | 4 звезды | 65 номеров | 7 650 – 11 250 |
Гостиница Тыгын Дархан | 4 звезды | 74 номера | 6 700 – 8 300 |
Гостиница Соната | 3 звезды | 37 номеров | 5 900 – 6 700 |
Гостиница Стерх | 3 звезды | 49 номеров | 4 800 – 6 000 |
Гостиница Лена | не указано | 90 номеров | 5 800 – 7 800 |
На основании вышеизложенного изучения предложений среди потенциальных конкурентов в г. Якутске, следует вывод о том, что цены, предполагаемые в настоящем проекте ниже рыночных, являются конкурентоспособными, а значит гарантирован спрос со стороны клиентов.
Финансовый план
Общая стоимость проекта составляет – 147 877 919 руб., из которых:
- текущее выполнение объекта – 31 767 962 руб.; потребность в инвестициях – 116 109 957 руб.
Параметры рассчитанных инвестиций:
- сумма – 116 109 957 руб.; срок возврата – 65 мес.; условия оплаты – ежемесячно с начала деятельности.
Чистая прибыль за 2018-2023 гг. – 186 361 148 руб.
Рентабельность – 81,32%.
Расчеты финансовых показателей проекта проведены на основе общепринятых подходов к анализу инвестиций. Срок жизни проекта (5 лет) разбивается помесячно, после чего для каждого отдельного месяца проводится анализ всех денежных потоков.
Доходная часть рассчитана в Приложении №3 и Приложении №4, где приведены данные о поступлении от продаж и аренды на 2018-2023 гг.
Основная расходная часть рассчитана в Приложении №5, также в Приложении №6 рассчитан план выплат заработной платы сотрудникам управляющей компании для обеспечения деятельности комплекса.
Налоги и страховые выплаты рассчитаны в Приложении №7.
График выплаты дивидендов представлен в Приложении №8.
План доходов и расходов рассчитан в Приложении №9.
План движения денежных средств (кэш-фло) в Приложении №10.
