К сожалению, Ваша Честь, наши оппоненты не склонны к конструктивному решению и всячески затягивают дело – например, предоставляют суду такие вот, в кавычках, документы.

«Экспертиза» отчета № 05-07/11 «Об определении инвестиционной стоимости» - просто напросто не является таковой – она нелегитимна уже по той простой и понятной причине, что не соответствует нормативно-правовому акту, регулирующему: Виды экспертизы, порядок проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения. Это Федеральный стандарт оценки № 5 (ФСО-5). 1 Он утвержден Приказом Минэкономразвития России № 000 от 01.01.01 года. А в «экспертизе» НО РОО, в абзаце «Экспертиза составлена в соответствии со следующими документами» нет даже упоминания этого профильного нормативного документа. Всё, что есть – рекомендации, да локальны положения/регламенты. «Эксперт» (в кавычках) НО РОО посчитал, что для суда – и так пойдёт. Это даже не небрежность – это некомпетентность. И прощать её нельзя, так как большей некомпетентности придумать сложно – незнание основ подразумевает незнание деталей. Собственно, на этом можно было бы и закончить – экспертизы, как таковой, нет – говорить не о чем. Но, если Суд считает целесообразным разобрать подробнее все ляпы и несуразицы этих, условно говоря, «бумаг» - мы готовы, хоть и без удовольствия, это сделать. Итак, по тексту – от начала до конца. Стр. 1. «Цель экспертизы: соответствие отчета требованиям действующего законодательства Российской Федерации по оценке». Стр. 8, п. 4. «Отчет… соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 01.01.01 г. ».  Конец цитаты. Остальное – интерпретации «эксперта» (в кавычках эксперта) либо, если угодно, введение в заблуждение; нельзя соответствовать основному закону и, при этом, не соответствовать каким-то «подразделам» и составляющим его элементам. Стр. 1. «Эксперт-оценщик: ». Довожу до сведения суда – в СРО РОО нет такого «эксперта-оценщика». Есть официальный сайт РОО: http://www. sroroo. ru/, в нём, в разделе «Экспертный совет РОО» - Список членов Экспертного совета РОО, избранных на Общем собрании членов Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" 30 ноября 2009 года на период 2010-2011 гг. Адрес в интернете: http://www. sroroo. ru/index. php? tfull=1&stationid=91E4FD2D-5825-4E94-9EB7-75D89624C4B5&cz=1D81AD74-801D-44F8-9856-2EA37C65E3B4&channelid=  Возможно, эксперт в кавычках в состоянии подключить определенный бюрократический ресурс местного отделения РОО, с печатью, но без компетенции, тем не менее – очевидно, что на своём официальном сайте СРО РОО дистанцировалось от всех экспертов в кавычках, то есть не перечисленных в опубликованном на сайте списке (это называется «раскрытие информации», недостоверное раскрытие информации – преследуется, как минимум, контролирующими органами). Стр. 2 «Экспертизы». «Вид экспертизы: настольная». Заявляем – нет таких видов экспертизы – смотри Фед. Стандарт Оценки № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», раздел II «Виды экспертизы отчета об оценке», пункт 5. Стр. 3-6, п. 2.1. «Соответствие отчета требованиям нормативных документов», пункты 2.2., 2,3., 2.4, 2.5., 2.6. - общие выводы положительны – «Отчет соответствует требованиям действующих на дату оценки нормативных документов». Есть несколько замечаний, но уточнено «Сделанные замечания не влияют на полученные результаты оценки». Но мы не согласны и с этими не влияющими замечаниями. Они касаются износа (устареваний) – земли и ещё, практически не начавшего строится, здания – износа нет естественным образом; якобы не указаны «другие факторы и характеристики…» - крайне неопределенное замечание, под которое можно зарубить любую работу – сравнительно большой аналитический обзор рынка, выполненный и приведенный в отчете, дает гораздо больше для понимания особенностей и возможных разных «других факторов», чем удобная «эксперту» лаконичная формальная фраза, типа «таковых не выявлено»; исследований же о возможных потоках доходов в отчете больше чем в любых возможных образцах для подражания – на них и строится оценка. Стр. 6. П. 3.2. «Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом» - нет ничего подобного в отчете. Есть «Определение издержек реализации проекта». Вообще, инвестиционную стоимость практически никогда не считают затратным подходом. Но так как эксперт – не эксперт, и законов не знает (даже тех, что про экспертизу) – ему приходится вводить суд в заблуждение. Заметим только, что нормативно установленных или даже просто рекомендованных величин корректировок сметного расчета в РФ нет; неучтенные затраты – это, так называемая, административная рента, о которой говорится везде, но нормативно величина не регулируется ни где (фигурируют цифры, чаще всего, от 15 до 30% от сметы); выкуп земельного участка под построенным объектом недвижимости – это известная величина стоимости – 5 налогов на землю, и разумеется, без учета НДС. Мы уверены, что «эксперту, и даже (!) председателю Правления НРО РОО, это должно быть известно. Иначе – какие они оценщики? Воздержимся от эпитетов… Но, в расчете на таких «потребителей отчета», на страницах 89, 90, 91 Отчета поясняется размер выкупной цены земельного участка. «Эксперт» либо не прочитала Отчет, либо не захотела видеть очевидные вещи (соглашаясь с ними устно). А ведь достаточно было попросить оценщика (Исполнителя Отчета) дать свои развернутые пояснения по неясным вопросам – и всё. Стр. 7. П. 3.3. «Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом».

Опять-таки – нет в Отчете ничего подобного. Здание на дату оценки ещё не построено на земельном участке. Просто у «эксперта» шаблон такой. Оценщик (Медведев) не «выявил наиболее схожие объекты-аналоги», а взял всё мало-мальски сопоставимое – дабы не быть обвиненным в тенденциозности подбора. Делая оценку, он уже был связан формальными условностями; уже авансом потенциально подыгрывал оппонентам – расчетно среднее можно получить скорее больше, чем полученные оценщиком 51 841,83 руб./м2, но оценщик оказался устойчиво независим к стремлениям Заказчика его работы, вплоть до сопротивления его видению рынка… Это непросто понять. Это – когда любые аналогии покажутся слишком пафосными. Тем более это сложно понять и оценить ангажированному оппоненту, судящему всех по себе.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

Далее. «Часть аналогов выбрана некорректно». Аналоги – они на то и аналоги, нравятся – не нравятся, а приходится брать. Местоположение и назначение – вот их универсальные критерии «корректности выбора». Остальное регулируется корректировками/поправками. Тем более, строящиеся площади продаются частями (этот факт то «забывается», когда речь идет об аналогах небольшой площади, то «всплывает», когда заходит речь о права (будущих!, ведь продажи идут прав на то, что построится и оформится потом) на землю.

Ещё раз – нормативно обоснованных величин корректировок нет. То что у «эксперта» корректировки «вызывают сомнение» - его личные проблемы (качества, оценочные суждения и т. п.), это фраза из разряда излишних в лексиконе нормального эксперта – она ничего не опровергает и ничего не подтверждает, она выражает лишь сомнения эксперта (скорее в своей компетенции, чем в чем-то ещё). И только. Это не аргумент, а слабая попытка посеять заблуждение в суде. Как бы разделить с судом своё непонимание.

Вывод по пункту – «не корректно». Вероятно, суду будет более понятна компетенция «эксперта» в вопросах строящейся недвижимости и прав на землю, если мы напомним ему о похожем деле – А № 000-5925/07-5/219 Арбитражного суда Новосибирской области от 01.01.01 года (http://kad. arbitr. ru/data/pdf/e753c108-b80a-4c3d-875a-139fe37eb054/A45-5925-2007_20080228_Reshenie. pdf) и /2008(11302-А45-13) Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.01.01 года (http://kad. arbitr. ru/data/pdf/2a9576d0-890e-4843-b7d5-89dde2b7d0ab/A45-5925-2007_20080930_Postanovlenie+kassacii. pdf).

Выдержка из текста судебного решения: «Значительная разница в стоимости оценки произошла из-за того, что при оценке не учитывал земельный участок, занятый незавершенным строительством объектом, а Квинта-С» учтена стоимость земли (аренда), а также применен доходный подход - определение ожидаемых доходов от объекта оценки.»

Коляденко – директор, основатель и основной оценщик . Её оценка по указанному делу составила: 1,5 млн. рублей, а оценка судебного эксперта: 265,0 млн. рублей. Как говорится – почувствуйте разницу. 176,7 раза! Нужны ли суду ещё какие-то факты и доводы о компетенции и непредвзятости «эксперта»?! Если нужны – то какие они могут быть? О фактах людоедства? Оценить неправильно в 176,7 раза! Думаю, что подавляющему количеству оценщиков РФ такого не дано… Так случайно не ошибаются.

Госпожа Коляденко и тогда защищалась (вместо того что бы делать выводы), а теперь учит и руководит. Так и не сделав выводы. Она их уже не сделает, сама. А РОО (видимо из гуманных побуждений) её покрывает (называя вещи своими именами).

Судебный эксперт тогда вытащила очевидную объективную стоимость на чистую воду. Видимо, она и сейчас может проверить представленную суду «экспертизу». Не всё же критиковать Отчет Медведева, ни чем не рискуя и не за что не отвечая в своих художествах. У него (Медведева), как ни странно, нет решений суда о неверности оценок. Ни в 170 раз, ни в 50, ни в 10…

Стр. 7. П. 3.3. «Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом». В «экспертизе» пишется, что «не расписана величина денежного потока и расходов по этапам строительства» и мол дисконтировать затраты не нужно. Это уже, видимо, надоедает, но в отчете не дисконтируются затраты (стоимость строительства из сметы). Затраты финансируются (в Отчете) из доходов от продаж. Т. е. денежные потоки компенсируют плюс и минус в ноль – и дисконтирование нуля теряет смысл. Дисконтируется лишь результат (разница между «номинальными» доходами и затратами) в конце проекта. И никакая нормальная экспертиза не скажет, что это неверно. Что касается таблицы – кроме ошибочно указанного месяца (сентябрь вместо июль), все остальные данные (числа и слова) там корректны, и результат не страдает никак, совершенно.

К сожалению, вынуждены констатировать, что в «экспертизе» прослеживается явное стремление занизить результаты оценки инвестиционной стоимости. Ведь это на руку Заказчику «экспертизы». Вряд ли он покупал «кота в мешке».

Вместе с тем, считаем нужным сказать суду, что даже с учетом всех замечаний «эксперта», итоговая величина стоимости существенно не изменится, а без накручивания НДС на выкупную нормативную цену земли и прочих нонсенсов, предложенных «экспертом», итоговая стоимость изменится менее чем на 5%. Причем совсем не обязательно в меньшую сторону (на что рассчитывают заказчики «экспертизы»).

Представляется целесообразным принять к сведению Отчет и Партнёры» в том виде что есть, без изменений (разве что с заменой в таблице слова сентябрь на июль). В случае назначения судебного эксперта, прогнозируем либо подтверждение результатов имеющегося Отчета, либо возможность незначительного увеличения итоговой инвестиционной стоимости (по условиям Отчета).

Как поступить далее с «экспертизой» и её фигурантами ещё не решили…



1 http://www. ocenchik. ru/docs/934.html