Партнерка на США и Канаду по недвижимости, выплаты в крипто
- 30% recurring commission
- Выплаты в USDT
- Вывод каждую неделю
- Комиссия до 5 лет за каждого referral
1.5 Сертификат качества оценки (свидетельство оценщика)
Подписавшие данный отчет оценщики настоящим удостоверяют, что:
в своих действиях мы поступаем как независимые исполнители с соблюдением условий, определенных кодексом этики и стандартов, профессиональной практики оценщиков; размер нашего вознаграждения, ни в какой степени не связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта; мы исходили из того, что представленная нам информация является точной, правдивой и единственно достоверной информацией и не проводили ее проверки; мы не несем ответственность за:-наличие не предъявленных нам правоустанавливающих документов по объекту оценки;
-результаты оценки состояния объекта, которые невозможно обнаружить иным путем,
кроме, как обычного визуального осмотра;
-финансовую и налоговую отчётность, относящуюся к вопросу управления объектом;
-проведение измерительных работ на местности и наличие вредоносных почв, ограничивающих наилучшее и оптимальное использование объекта. Оценка не учитывала возможное присутствие токсичных, вредоносных или заражённых веществ в существующих конструкциях и подземных хранилищах;
сертификат качества оценки ограничивается следующими допущениями и условиями, которые являются неотъемлемой частью настоящего отчета:- в соответствии с указанной целью оценки и сроками ее реализации перед оценщиками стояла задача определения возможной рыночной стоимости недвижимого и движимого имущества;
- настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях;
- исходные данные, используемые для оценки и подготовки отчета об оценке, были получены из источников, указанных в отчете и считаются достоверными;
- мнение оценщиков относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических и иных условий, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость оцениваемого объекта.
1.6 Допущения и ограничения, принятые при проведении оценки
Действие сертификата качества оценки ограничивается следующими условиями:
Достоверность юридического описания права собственности на оцениваемое имущество подтверждено рядом документов, представленных в приложении. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений в соответствии с представленными Заказчиком документами. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. При проведении оценки Оценщики предполагали отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщиках не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов при сокрытии их заказчиком. Исходные данные, использованные Оценщиками при подготовке Отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации (приложение). Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке. Мнение Оценщиков относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости. Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика. Ни отчёт в целом, ни какая-либо его часть не могут быть использованы заказчиком в целях рекламы, а так же для осуществления мероприятий по связи с общественностью без предварительного письменного разрешения ТОО «FORWARD». Стороны не вправе использовать отчёт или любую его часть иначе, чем это предусмотрено договором об оценке;1.7 Перечень документов, использованных при оценке:
Об оценочной деятельности в Республике Казахстан. Закон Республики Казахстан от 01.01.01 года (с изменениями и дополнениями по состоянию на 04.12.2015 г.) |
Стандарт оценки «Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд» (Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 01.01.01 года № 000). |
Стандарт оценки «Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов» (Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 01.01.01 года № 000) . |
Стандарт оценки «Базы и типы стоимости» (Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 01.01.01 года № 000) . |
Стандарт оценки «Оценка стоимости недвижимого имущества» (Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 01.01.01 года № 000). |
Стандарт оценки «Оценка стоимости движимого имущества» (Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 01.01.01 года № 000) . |
Требования к форме и содержанию отчета об оценке (Приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 01.01.01 года № 000) . |
1.8 Основные термины и определения
Оценка - определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки
Метод оценки – совокупность действий юридического, финансово - экономического и организационно-технического характера, используемых для установления рыночной и иной стоимости объектов оценки.
Стандарты оценки - нормативный документ, разрабатываемый в соответствии с законодательством Республики Казахстан и утверждаемый уполномоченным государственным органом по стандартизации, метрологии и сертификации, в котором устанавливаются для всеобщего и многократного использования правила, принципы и характеристики в области оценочной деятельности.
Оценочная деятельность - предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не предусмотрено законами.
Отчет об оценке - передаваемое заказчику письменное сообщение оценщика о результатах работы по оценке по форме, установленной уполномоченным органом, и соответствующее требованиям Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан».
Оценщик - физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности.
Повторная оценка - определение рыночной или иной стоимости объекта вследствие возникающих споров по результатам оценки между субъектами оценочной деятельности.
Нормативные правовые акты в области оценочной деятельности - акты, устанавливающие требования к, используемым подходам и методам, содержанию и форме отчетов об оценке.
Стоимость это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект, или это мера того, что гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую стоимость.
Рыночная стоимость – расчетная денежная сумма, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
Кадастровая стоимость – установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость недвижимости, определяемая методами массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учётом износа объекта оценки;
Полная восстановительная стоимость объекта оценки – стоимость средств, необходимых для полного его восстановления в начальном виде (по старому проекту), с учетом текущих цен на строительно-монтажные работы, материалы и конструкции, торговых наценок и транспортных тарифов, без учета прибыли предпринимателя и налога на добавленную стоимость;
Недвижимость - физические объекты: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также иное имущество, относящиеся к недвижимости в соответствии с законодательными актами;
Строения - земельные улучшения, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и т. п.;
Сооружения - сооружения - земельные улучшения, которые не принадлежат к строениям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (дамбы, туннели, эстакады, мосты и т. п.);
Сопоставимые данные - данные, используемые в оценочном анализе для получения расчетных величин стоимости, получаемые на основе анализа данных аналогов, оцениваемому объекту: цены продаж, арендная плата, доходы и расходы, ставки капитализации и дисконтирования, полученные из рыночных данных и др.;
Элементы сравнения - конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость. Элементы сравнения включают виды передаваемых имущественных прав, условия продажи, условия рынка, физические и экономические характеристики, использование, компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости и др.;
Физический износ - потеря стоимости объекта вследствие повреждений (дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием природно-климатических и других факторов;
Функциональный износ - потеря стоимости объекта оценки в результате невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными или другими характеристиками;
Внешний (экономический) износ - потеря стоимости объекта в результате изменений на рынке недвижимости, вследствие воздействия окружающей среды (соотношение спроса и объема предложений на сложившемся рынке, обусловленного состоянием экономики, демографической ситуацией, платежеспособностью потребителей и другими региональными факторами);
Остаточный срок экономической жизни объектов оценки - экономической жизни объектов оценки – срок от даты оценки до окончания срока экономической жизни объектов оценки;
Срок экономической жизни земельных улучшений - период, на протяжении которого получаемый или предполагаемый доход от земельных улучшений, превышает операционные расходы, связанные с получением этого дохода. Срок экономической жизни земельных улучшений отображает период, на протяжении которого расходы на поддержание земельных улучшений в пригодном для эксплуатации состоянии окупаются;
Фактический возраст земельных улучшений - период от начала эксплуатации земельных улучшений до даты оценки;
Эффективный (действительный) возраст - возраст, соответствующий физическому состоянию и полезности объекта, учитывающий возможность его продажи. Базируется на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от фактического возраста в большую или меньшую сторону.
Чистый операционный доход - доход, который определяется как разность между валовым доходом и операционными затратами;
Рентный доход (земельная рента) - доход, который может быть получен с земли как средства производства в зависимости от качества и местоположения земельного участка. Рентный доход рассчитывается как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, получаемой на земельном участке, и
производственными затратами и прибылью производителя.
Раздел 2. Общая информация и описание объекта оценки
2.1 Основные данные по объекту
Оцениваемый Объект - Трехкомнатная квартира.
Визуальный осмотр объекта был произведен –17.05. 2017г.
Характеристика и состояние объекта
Наименование | Описание объекта |
Месторасположение | Республика Казахстан Костанайская область, город Рудный улица Пионерская дом № 19 , квартира № 21 |
Описание месторасположения объекта оценки | Рядом расположены жилые дома, магазины |
Внешнее состояние дома | Удовлетворительное |
Внешнее состояние подъезда | Хорошее |
Коммуникации | Центральные коммуникации. |
Расхождения с планом | Нет |
Год постройки | 1957 |
Этаж (этажность) | 3(3) |
Площадь общая (жилая), кухня | Общая –69,0 кв. м, жилая - 47,5 кв. м., кухня – 7,1 кв. м. |
Материал стен | Шлакоблок |
Состояние объекта оценки | Удовлетворительное |
Планировка | Крупногабаритная |
Телефон | Нет |
Лифт | Нет |
Балкон | Нет |
Санузел | Раздельный |
Мусоросборник | Нет |
Экологическая зона прилегающей территории | Удовлетворительная |
Назначение и текущее использование объекта оценки | Жилая квартира |
Внутренняя отделка объекта
Наименование | Описание объекта |
Оконные рамы | Деревянные |
Двери | Входная дверь: Металлическая, деревянная. Внутренние: деревянные. |
Отделка стен | Обои |
Потолки (отделка) | Побелка, потолочная плитка в одной жилой комнате |
Полы | Деревянные, местами линолеум |
Кухня | Стены – обои, частично плитка, пол – деревянный, линолеум потолок – побелка |
Коридор | Стены – обои, пол – деревянный, потолок – побелка |
Жилые комнаты | Стены – обои пол – линолеум, деревянный, потолок – побелка, потолочная плитка |
Туалет | Стены –покраска, пол – бетонный, потолок - побелка |
Ванная | Стены – частично плитка, пол – плитка, потолок – побелка |
Отопление | Центральное. |
Сантехника (состояние) | Удовлетворительное |
Дополнительное оснащение | кабельное тв |
2. 2 Порядок проведения оценки
1. Определение задания:
- Идентификация оцениваемого имущества (обследование с выездом на место). Идентификация имущественных прав Уточнение назначения (сферы использования) оценки. Установление базы оценки и вида стоимости. Согласование даты оценки. Определение прочих ограничивающих условий. Заключение договора об оценки.
2. Предварительный анализ, отбор и сбор данных:
- Сбор, обработка и анализ документов, иных сведений об объекте оценки Общий анализ социально – экономической и экологической обстановки в регионе, городе и на месте объекта оценки Анализ спроса и предложения на аналогичное имущество Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
3. Выбор подходов и методов оценки, выполнение расчетов по установлению рыночной или иной стоимости объекта оценки:
- Рыночный подход Доходный подход Затратный подход
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании имущества. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Наиболее вероятное использование актива, которое надлежащим образом оправдано, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого актива дает максимальную величину стоимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: Физическая осуществимость - рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования. В настоящее время объект оценки используется как парикмахерская. Коммерческое использование. Финансовая осуществимость - рассмотрение того, какие физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход собственнику, при наименьших капиталовложениях и максимальном сроке использования объекта. Финансово осуществимое использование. Возможно. Максимальная эффективность - рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость. Проведенный анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет сделать вывод о целесообразности использования Объекта оценки в дальнейшем в качестве текущего использования.
Раздел 3. Расчетная часть отчета
3.1. Методология оценки
Установление рыночной или иной стоимости имущества производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительные подходы.
Затратный подход.
Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости здания за вычетом износа.
Главное преимущество подхода, опирающегося на солидную сметно-нормативную базу строительства, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. В основу затратного подхода положен принцип замещения, в соответствии с которым максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Необходимо иметь в виду, что данным методом оценивается не инвестиционная, а рыночная стоимость, для определения которой необходимо принимать во внимание изменения покупательского спроса. Этот факт должен быть учтен при оценке внешнего износа, величина которого должна быть исключена из полной восстановительной стоимости здания. Рынок же оценивает имущество по совокупности покупательского спроса.
Сравнительный подход.
Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество.
Согласно методу сравнения продаж, стоимость объекта недвижимости определяется с ценами предложений и ценами недавних сделок купли продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим цен поправок, компенсирующих отличия между оцениваемой и сравнимой недвижимостью. Исходя из правил замещения, согласно которому информированный покупатель не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, как и оцениваемый объект.
Доходный подход.
Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.
Доходный метод включает в себя два основных приема. Согласно первому, стоимость недвижимости рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов. В соответствии со вторым, делается прогноз относительно эксплуатационного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем рассчитываются, и суммируется текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.
3.2. Расчёты, выполненные сравнительным подходом.
Для сравнения приведем пример предлагаемых к продаже три аналога, приближенных по месту расположения и технической характеристикой к оцениваемому объекту:
Аналог №1. Трёхкомнатная квартира на 2-ом этаже 3-х этажного жилого дома, крупногабаритная планировка, улица Пионерская, общая площадь 68,0 м2, санузел раздельный. Состояние удовлетворительное. Центральные коммуникации. Цена 3 700 000 тенге. Контактный телефон: 870 766 44172. Интернет: https://www. /obyavlenie/prodam-3-komnatnuyu-IDaevFs. html#aa4744056f. Дата обращения к ссылке 17.05.2017г.
Аналог №2. Трёхкомнатная квартира, на 1-ом этаже 3-х этажного жилого дома, общая площадь 68,0 м2, крупногабаритная планировка. Состояние хорошее. Центральные коммуникации. Цена 4 500 000 тенге. Контактный телефон: 8 777 817 42260. Интернет: https://www. /obyavlenie/kvartira-IDaJPpY. html#aa4744056f. Дата обращения к ссылке 17.05.2017г.
Аналог №3. Трёхкомнатная квартира, на 1-ом этаже 3-хэтажного жилого дома, улица Пионерская, общая площадь 68,0 м2, кухня– 7,0 кв. м, санузел раздельный, крупногабаритная планировка. Состояние хорошее. Центральные коммуникации. Цена 4 500 000 тенге. Контактный телефон: 777 817 42260. Интернет: https://www. /obyavlenie/kvartira-IDaAqMA. html#aa4744056f. Дата обращения к ссылке 10.01.2017г.
СТОИМОСТЬ ТРЁХКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ, ОПРЕДЕЛЁННАЯ СРАВНИТЕЛЬНЫМ МЕТОДОМ, СОСТАВЛЯЕТ: 3 569 532(три миллиона пятьсот шестьдесят девять тысяч пятьсот тридцать два) тенге.
Обоснование корректировок
Корректировка на переданные имущественные права - учитывает разницу в наборе имущественных прав (владение, пользование, распоряжение, наличие сервитутов и пр.)
Корректировка на торг - учитывает скидку к первоначальной цене при условии, что для расчетов используются цены предложений, а не фактических сделок;
Корректировка в нашем случае составила -10%,-10%,-10%
Корректировка на финансовые условия - учитывает разницу в условиях оплаты (при анализе цен предложений не применяется);
Корректировка на условия продажи - учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможность нерыночного характера сделки (при анализе цен предложений не применяется);
Корректировка на время продажи - учитывает изменение цен на рынке во времени (при анализе цен
