«Совет дома как способ повышения эффективности управления МКД.
Новое в законодательстве Российской Федерации»
С момента принятия Федерального закона -ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», которым в ЖК РФ была введена статья 161.1 о совете многоквартирного дома, прошло более двух лет. Тем не менее проблема самоорганизации разрозненных собственников квартир дома при отсутствии в нем ТСЖ актуальна и у многих вызывает интерес до сих пор.
В настоящее время статьей 161.1 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений обязаны избрать совет многоквартирного дома (далее - МКД), если в МКД не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры. При этом речь идет именно о количестве квартир, а не комнат или нежилых помещений.
Министерство регионального развития РФ в письме от 01.01.2001 разъяснило данные положения ЖК РФ и указало, что совет МКД - это новый институт самоорганизации собственников помещений в МКД.
Министерство также указало, что ЖК РФ предусматривает необходимость избрания совета МКД при реализации в таком доме следующих способов управления:
- управление управляющей организацией (совет дома может представлять интересы собственников при заключении договора управления МКД);
- непосредственное управление (контролировать заключение договоров на выполнение работ и предоставление услуг по содержанию дома) (http://www. minregion. ru/pressoffice/news/1635.html)
Таким образом, основная задача создания института совета МКД - организовать, объединить разобщенных собственников квартир и других помещений в одного полновластного хозяина - МКД
Жилищный Кодекс не называет указанный совет органом управления многоквартирного дома. Однако содержание компетенции совета ( ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ) позволяет утверждать, что совет МКД обладает рядом исполнительно-распорядительных и контрольных полномочий, которые характерны для коллегиальных исполнительных органов юридических лиц.
Таким образом, общее собрание собственников помещений в МКД можно рассматривать в качестве представительного органа управления в таком доме (ст. 44 ЖК РФ), а совет (если он образован) - в качестве исполнительного органа. В то же время следует иметь в виду, что указанные органы управления в МКД имеют специфическую правовую природу, поэтому применение к ним норм законодательства о юридических лицах по аналогии (закона или права) следует считать невозможным. Порядок создания и деятельности, а также компетенция органов управления в МКД определяются исключительно нормами ЖК РФ.
Совет дома избирается на основании решения общего собрания, принимаемого простым большинством голосов (более чем 50% от общего числа голосов) на срок два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в доме (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). Количество членов совета дома устанавливается на общем собрании собственников помещений. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений, количество членов совета дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).
Решение об избрании совета дома должно быть принято в течение одного календарного года в случае если в МКД не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Если же такое решение не принято либо принятое решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок обязан созвать общее собрание собственников помещений для избрания совета многоквартирного дома и его председателя или о создании в данном доме ТСЖ (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).
Полномочия совета многоквартирного дома
1. Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Выносит на общее собрание собственников предложения о порядке пользования общим имуществом, планирования и организации работ по его содержанию и ремонту, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в доме в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, об избрании комиссий из числа собственников помещений в доме, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома.
3. Представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования и организации управления многоквартирным домом, содержания и ремонта общего имущества.
4. Представляет собственникам (до рассмотрения на общем собрании собственников) свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.
5. Осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, за качеством предоставляемых коммунальных услуг.
6. Представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе.
Следует обратить внимание на то, что перечень полномочий совета многоквартирного дома в ч. 5 ст. 161.1 Кодекса сформулирован как исчерпывающий. Данный прием нормотворческой техники применяется в случаях, когда законодатель имеет в виду, что иные, помимо указанных в перечне, полномочия соответствующий орган осуществлять не вправе.
Между тем в данном случае это не совсем так. С одной стороны, действительно, по собственной инициативе совет многоквартирного дома не вправе осуществлять полномочия, которые прямо не предусмотрены в указанных нормах. С другой стороны, в соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 161.1 Кодекса совет вправе вынести на общее собрание собственников помещений в качестве вопросов для обсуждения, в частности, предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома. Если общее собрание сочтет это целесообразным, то оно вправе принять решение о расширении компетенции совета путем отнесения к его ведению дополнительных полномочий.
Так например, совет может осуществлять ведение информационной работы с собственниками помещений для проведения общих собраний собственников, проведение опросов для оценки качества работы управляющей организации.
Кроме того, совет является субъектом общественного жилищного контроля (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ).
Основные правила, характеризующие статус председателя совета многоквартирного дома, установлены в ч. ч. 6 - 9 ст. 161.1 Кодекса. Председатель совета МКД избирается из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Следовательно, председателем совета не может быть избрано лицо, которое не является собственником помещения в данном доме. Вопрос об избрании председателя совета должен быть заблаговременно включен в повестку дня соответствующего общего собрания.
Председатель совета МКД осуществляет руководство текущей деятельностью совета дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 7 ст. 161.1 Кодекса). Таким образом, председатель совета не является самостоятельным органом управления в многоквартирном доме, подобным единоличному исполнительному органу юридического лица: он осуществляет только организационно-технические полномочия в сфере руководства текущей деятельностью совета, а также предусмотренные в ч. 8 указанной статьи представительские (по доверенности) и контрольные функции. Действовать без доверенности от имени собственников помещений в многоквартирном доме председатель совета не вправе.
Несмотря на то, что законодатель к компетенции как совета так и председателя совета МКД отнес широкий круг вопросов, 30 июня 2015 года вступил в силу Федеральный закон -ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» которым в ст. 161.1 ЖК РФ внесены существенные изменения в части расширения полномочий совета и председателя совета МКД.
Так к компетенции совета МКД в настоящее время отнесено осуществление принятия решений о текущем ремонте общего имущества в МКД в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
К полномочиям председателя совета МКД теперь отнесено осуществление принятия решений по вопросам, которые переданы ему для решения в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в МКД (ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Отдельно хочется отметить, что указанным Законом общее собрание собственников помещений в МКД наделено правом принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.
Таким образом, законодатель в целях повышения эффективности управления МКД определил значимость совета МКД, необходимость его избрания и усилил роль председателя совета дома. Кроме того принятие решений о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета дома способствует заинтересованности указанных лиц в добросовестном исполнении своих обязанностей.
