Анализ рынка жилой недвижимости г. Омска (2 квартал 2015 г.) (стр. 1 )

АНАЛИЗ рынка индивидуального жилья

г. Омск
2 квартал 2015 г.

АНАЛИЗ рынка жилой недвижимости г. Омска (2 квартал 2015 г.)

Территория города Омска составляет около 57 тыс. га, которая представляет собой совокупность земельных участков различных форм собственности: государственной (не разграниченной), федеральной, субъекта федерации (Омской области), муниципальной собственности и частной собственности.

Индивидуальное жилье занимает большую часть территории г. Омска, а в некоторых населенных пунктах Омской области ­ до 100% всего жилого фонда. Данный тип жилья является актуальным для большого количества потребителей. Это и возможность иметь в непосредственной близости приусадебный участок, личное подсобное хозяйство, и бОльшая, по сравнению с квартирой, площадь, которую можно приобрести за те же деньги – все эти факторы сохраняют спрос на индивидуальные жилые объекты постоянным у горожан и сельских жителей. Именно поэтому в настоящее время появляется все больше проектов, направленных на развитие «малоэтажки», а в частности индивидуальных домов – это и государственные программы, которые помогают семьям приобретать в собственность земельные участки под строительство, и развитие ипотечного кредитования для объектов данного сегмента и др.

Развитие индивидуального жилищного строительства необходимо для повышения доступности жилья для широких слоев населения. В первую очередь, это актуально для категорий граждан, доходы которых позволяют приобретать жилье в собственность с использованием накопительных и кредитных механизмов, а также различных форм муниципальной поддержки.

По данным Росреестра, на территории Омской области отмечаются стабильно невысокие показатели как по количеству регистрируемых прав на объекты имущества в упрощенном порядке, так и земельные участки под индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство, меняясь лишь в зависимости от сезонности (большинство записей о регистрации прав традиционно отмечается в конце года).

Таблица 1.
Информация Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области за октябрь 2014–июнь 2015 гг.

№ п/п	Недвижимость в Омской области	дек.14	янв.15	фев.15	мар.15	апр.15	май.15	июн.15	июл.15
1	Общее количество зарегистрированных прав, ограничений (обременений) на недвижимое имущество и сделок с ним	57 743	19 139	26 798	30 613	34 975	26 034	30 147	29 868
2	общее количество зарегистрированных прав на жилое помещение	31 635	8 107	11 012	12 198	11 778	9 473	10 963	11 463
3	Общее количество зарегистрированных прав на земельные участки	18 700	5 578	8 001	9 678	9 485	8 330	10 023	9 435
4	общее количество зарегистрированных в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества, в том числе:	514	286	414	260	284	227	232	239
4.1	на земельные участки, до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения ЛПХ, дачного хоз-ва, огородничества, садов-ва, индивидного, гаражного или ИЖС	87	46	114	110	61	46	28	43
4.2	на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, если для стр-ва, реконструкции, такого объекта  в соответствии с законод. РФ не требуется выдача разрешения на строит-во	235	154	201	44	98	104	124	125
4.3	на объекты ИЖС, создаваемые на зем участке, предназначенном для ИЖС	192	86	102	106	125	77	80	71

Создаваемые и вводимые в эксплуатацию объекты ИЖС на территории Омской области редко превышают 100 записей в месяц. При этом, хочется отметить, что собственники индивидуальных домов не спешат с оформлением документов в надлежащем порядке и нередки судебные процессы о признании прав на землю или объект ИЖС.

Рынок земельных участков.

Рынок земельных участков на территории города Омска пополняется преимущественно объектами с домами под снос или с уже снесенными. Объекты тем ценнее, чем удачнее их расположение и возможность подведения коммуникаций. Новые территории в границах города осваиваются редко, а их расположение на окраинах делает их менее привлекательными.

Один из таких проектов освоения территории предложила администрация города в районе п. Степной. Департамент имущественных отношений администрации Омска выставил на торги земельные участки на территории 154-го военного городка в поселке Степной. Все наделы территориально расположены вблизи строения №1 по улице 40 лет Ракетных войск.

Предполагается, что на выкупленной земле собственники смогут возвести частные жилые дома. Каждый из 24 наделов, выставленных на торги, имеет площадь 1000 квадратных метров. К участкам подведены сети инженерных коммуникаций: водоснабжение и канализация, а также электроснабжение.

Стартовая цена каждого лота составляет 365 тысяч рублей. Стоит отметить, что прежде мэрия Омска уже пыталась реализовать данные наделы, но торги пришлось отменить из-за отсутствия заявок на участие. Проведение очередного аукциона назначено на 31 марта.

Тем временем, цены на земельные участки под индивидуальное строительство нельзя назвать постоянными и стоимость земли с уменьшением количества предложений повышается. В Таблице 2 представлены основные показатели по стоимости земельных участков под ИЖС на территории г. Омска.

Таблица 2.

Показатели рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в г. Омске во

2 Q 2015 г.

Местоположение	Количество предложений	Минимальный показатель УПС,  руб./кв. м.	Максимальный показатель УПС, руб./кв. м.	Средневзвешенное цена удельная, руб./кв. м.
Омск	178	150	27 907	1 736
Кировский АО	63	150	5 833	1 310
Ленинский АО	56	240	6 000	1 190
Октябрьский АО	6	217	9 667	2 105
Советский АО	11	230	6 238	1 664
Центральный АО	31	271	6 087	2 555

Октябрьский и Советский округ, обладая наименьшей территорией застройки объектами ИЖС, занимает наименьшую долю на рынке, а наибольшее количество земельных участков предлагается в Кировском округе, преимущественно в районе коттеджной застройки микрорайонов Чукреевка и Солнечный.

Индивидуальное жилищное строительство

Рынок индивидуального жилищного строительства условно разделен участниками рынка (риэлторами, оценщиками, аналитиками) на два основных категории объектов – частные дома и коттеджи. Существует также категория коттеджей, расположенных в организованных коттеджных поселках, имеющих единую концепцию управления, как правило, огороженную и охраняемую территорию. Данное деление сформировалось исторически и условно можно распределить по следующим характеристикам:

Частные дома (классический частный сектор, расположенный в разных районах города. Как правило, представлен жилыми домами до 1990-2000-х гг., обладает минимальным набором коммуникаций (электричество, редко – водоснабжение, газоснабжение), в основном одноэтажные, площадью до 100 кв. м); Коттеджи (жилые дома, строившиеся в 1990-2000-х годах и позднее, расположенные вне организованных коттеджных поселков, имеющих общее централизованное управление и инфраструктуру. Как правило, общая площадь превышает 100 кв. м, этажность преимущественно более 2, земельный участок в большинстве случаев от 8 соток и более (редко меньше), отопление, в основном, централизованное (от газа, электричества или от ТЭЦ), водоснабжение имеется автономное (от скважины) или централизованное); Коттеджные поселки представляют собой инфраструктурную систему, объединенную одной управляющей компанией, которая, как правило, осуществляет охрану, обслуживание коммунального комплекса поселка, управление земельными участками и, зачастую, даже строительство объектов в качестве подрядной организации (иногда – застройщика).

При этом предложения коттеджных поселков редко встречаются в общем перечне предлагаемых на продажу объектов, а носят индивидуальный характер – реклама обособлена отдельными баннерами или за счет собственных интернет-порталов.

Рынок индивидуальных объектов гораздо более хаотичен, чем рынок квартиры в многоквартирных домах – объекты, даже если и были построены по типовому проекту, зачастую подвергались реконструкции, изменениям, новым постройками на участке – все это сугубо индивидуально и абсолютно по разному отражается на стоимости объектов.