Приложение 2

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

УДК 347.233.5

Сибирский институт управления – филиал РАНХиГС, г. Новосибирск

РЕГУЛИРОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЕМ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ – ВОЗМОЖНОСТИ КОНСЕНСУСА ЧАСТНЫХ И ПУБЛИЧНЫХ ИНТЕРЕСОВ

В многоуровневой деятельности по управлению многоквартирным домом важен консенсус частных и публичных интересов участников процесса, требуется системный, концептуальный подход.

Жилищные отношения, связанные с управлением многоквартирным домом, в основе которых лежат частные и публичные интересы можно разделить на две группы. Одна группа - это частные отношения - равенство участников по осуществлению правомочий по владению, пользованию и распоряжению жилыми и нежилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме, по их содержанию и ремонту. Иными словами - отношения собственности.

Вторая группа отношений, связанна с контролем над использованием и сохранностью жилищного фонда; государственным жилищным надзором; контролем над деятельностью управляющих организаций и организаций, осуществляющих поставки ресурсов (электроснабжение, водоснабжение, тепловая энергия и газоснабжение), необходимых для предоставления коммунальных услуг в многоквартирные дома, организацией капитального ремонта и другие. Данные отношения построены по модели «власть - подчинение»1 и причисляется к публичным.

Жилищный кодекс России сформировал устойчивую нормативно-правовую среду для развития новых управленческих инструментов в жилищной сфере. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, управляющая организация, товарищество собственников жилья, договор управления многоквартирным домом – эти и другие юридические конструкции в настоящий момент бесповоротно и окончательно вошли в практику организации жилищного хозяйства в нашей стране.2

В соответствии со ст. 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим доме. 3

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставили право выбрать на общем собрании один из трех способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Исполнение решения общего собрания собственников о выборе способа управления является обязательным для всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании, или голосовали против выбранного решения.4

В случае отказа собственников многоквартирного дома воспользоваться предоставляемым правом избрать способ управления или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано, органы местного самоуправления проводят конкурс по выбору управляющей компании, которая будет обслуживать многоквартирным дом по установленному тарифу.

Для регулирования вопросов, возникающих в сфере нарушения жилищных прав граждан, Правительством Российской Федерации установлен порядок осуществления жилищного надзора и созданы соответствующие службы и инспекции. К главным задачам, которые ставит перед собой государственный жилищный надзор, можно отнести:

- обеспечение комфортных условий проживания и пребывания в помещениях жилищного фонда;

- уменьшение количества нарушений законодательства в сфере управления жилищным фондом;

- предупреждение, выявление и пресечение нарушений по формированию фондов капитального ремонта;

- защита потребителей коммунальных услуг;

- отслеживание качества коммунальных услуг, предоставляемых населению;

- проведение обследований жилых домов и выявление несоответствия технического состояния внутридомовых инженерных сетей требованиям действующих нормативных актов;

- проведение анализа энергетической эффективности зданий.

Отсюда вытекает и комплексное правовое регулирование, где в частноправовую сферу внедряются элементы публичного регулирования.

С 1 мая 2015 года вводится обязательное лицензирование управляющих компаний. Законом предусматриваются меры воздействия на недобросовестную управляющую организацию. Проводятся плановые и внеплановые проверки деятельности. Результатом проверок являются акты и предписания об устранении нарушений, а также наложение штрафных санкций.

На сегодняшний день у собственников сформировалось понятие собственности только в рамках своего помещения, и они не чувствуют обязанности по сохранности общего имущества многоквартирного дома. Многие собственники жилья в многоквартирных домах в России не имеют даже общих представлений о том, как управлять своим жильем. И это одна из главных проблем.

В рамках публичных отношений необходимо детально проработать вопросы о капитальном ремонте, например, о механизме защиты накоплений собственников от инфляции и коррупции, об установлении мер государственной (муниципальной) поддержки на капитальный ремонт, о расширении компетенций общего собрания многоквартирного дома по вопросам капитального ремонта; повысить требования к товариществам собственников жилья по вопросам управления; повысить ответственность собственников за неоплату жилищно-коммунальных услуг, за порчу общего имущества, несанкционированные врезки в инженерные системы и тому подобное.

При достижении консенсуса частных и публичных интересов в регулировании управлением многоквартирным домом возможно достичь решения отдельных проблемных вопросов.

Научный руководитель – д-р экон. наук, доцент

1  Частноправовые и публичные составляющие жилищного права и заканодательства // Вестник ЮУрГУ, 2011. - №6. – С.72.

2 , Основы управления многоквартирными жилыми домами // Издательство ТГАСУ, 2013. – № 2. – С. 5-8.

3Жилищный кодекс Российской Федерации от 01.01.01 г. N 188-ФЗ [Электронный ресурс] // Кодексы и законы РФ правовая навигационная система – URL: http://www. zakonrf. info/jk/161/ (дата обращения: 22.10.2016)

4 Там же