Методические материалы (стр. 3 )

1.4.4. Анализ НЭИ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (п. 15 ФСО №7).

1.4.5. Анализ НЭИ объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, НЭИ определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов (п. 16 ФСО №7).

1.4.6. Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта (п. 17 ФСО №7).

1.4.7. Анализ НЭИ части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом НЭИ всего реконструируемого объекта недвижимости (п. 18 ФСО №7).

1.4.8. НЭИ объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его НЭИ в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости (п. 19 ФСО №7).

1.4.9. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (п. 20 ФСО №7).

1.4.10. Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора (п. 21 ФСО №7).

РАЗДЕЛ 2. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

2.1. Потенциальный валовый доход

2.1.1. Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который можно получить от эксплуатации недвижимости при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов:

где:	АС –	арендная ставка;
S –	площадь (дополнительно см. п.3).

2.1.2. Связь ПВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:	ПВД –	потенциальный валовый доход;
НП –	потери от неплатежей;
ДХПР –	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости;
ДВД –	действительный валовый доход;
ОР –	операционные расходы;
ЧОД –	чистый операционный доход.

2.1.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

2.2. Действительный валовый доход

2.2.1. Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовой доход (ПВД) с учетом потерь от недозагрузки, от неплатежей арендаторов, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

2.2.2. Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:	ПВД –	потенциальный валовый доход;
НП –	потери от неплатежей;
ДХПР –	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости;
ДВД –	действительный валовый доход;
ОР –	операционные расходы;
ЧОД –	чистый операционный доход.

2.2.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

2.3. Операционные расходы

2.3.1. Операционные расходы (ОР) – расходы, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

2.3.2. Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:	ПВД –	потенциальный валовый доход;
НП –	потери от неплатежей;
ДХПР –	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости;
ДВД –	действительный валовый доход;
ОР –	операционные расходы;
ЧОД –	чистый операционный доход.

2.3.3. Операционные расходы разделяют на:

условно постоянные – не зависят от интенсивности эксплуатации недвижимости (например, земельный налог или арендная плата за земельный участок); условно переменные – зависят от интенсивности эксплуатации недвижимости (например, оплата электроэнергии).

2.3.4. На что обратить внимание в оценочной практике: «неоценщики» (например, риэлторы, собственники объектов недвижимости) часто под ОР понимают расходы, которые понесет арендатор сверх выставленной ставки арендной платы. Например: арендатор уплачивает арендную плату + операционные расходы в составе платы за электричество и водоснабжение, определяемые по фактическим показаниям счетчика.

2.4. Чистый операционный доход

2.4.1. Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход за минусом операционных расходов.

2.4.2. Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:	ПВД –	потенциальный валовый доход;
НП –	потери от неплатежей;
ДХПР –	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости;
ДВД –	действительный валовый доход;
ОР –	операционные расходы;
ЧОД –	чистый операционный доход.

2.4.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

2.5. Реверсия (терминальная стоимость)

2.5.1. Реверсия (синонимы: терминальная, продленная, постпрогнозная стоимость) – стоимость объекта оценки в конце прогнозного периода.

2.5.2. Наиболее часто встречаются следующие варианты расчета величины реверсии:

капитализация денежного потока первого года постпрогнозного периода; на основе сравнительного подхода (определение стоимости объекта на дату оценки с прогнозом ее изменения на конец прогнозного периода);

2.6. Ставка дисконтирования и капитализации

2.6.1. Ставка дисконтирования – показатель, характеризующий скорость изменения стоимости денег во времени. Величина ставки дисконтирования определяется совокупностью: рисков, инфляцией, упущенной выгодой. Размерность – проценты или доли единицы.

В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):

где:	iР  –	реальная ставка дисконтирования, доли ед.
iН  –	Номинальная ставка дисконтирования, доли ед.;
iинф  –	Темп инфляции, доли ед.

       2.6.2. Основные методы определения величины ставки дисконтирования:

Таблица 4.

№ п/п	Наименование	Формула расчета, комментарий
1	Кумулятивное построение	Основан на сравнении рисков объекта оценки с минимальным уровнем риска, который обычно соответствует инвестированию в государственные ценные бумаги. Ставка дисконтирования определяется по формуле: где: i – ставка дисконтирования; iБР – безрисковая ставка; ij – j-ый риск сверх безрисковой составляющей. Недостаток метода – высокий субъективизм, поскольку величина рисков сверх безрисковой составляющей, а также их структура обычно определяются на основе экспертного мнения.
2	Рыночная экстракция	Логика расчета аналогична методу рыночной экстракции для определения величины ставки капитализации (см. п. 2.6.4) с той разницей, что для получения ставки дисконтирования нужно проведение дополнительных расчетов, связанных с учетом нормы возврата (долгосрочными темпами изменения денежного потока).
3	Сравнение альтернативных инвестиций	Предполагается, что объекты с аналогичным уровнем риска должны иметь аналогичные ставки дисконтирования. Недостатки метода: сложность поиска информации о величине ставки дисконтирования по объектам с сопоставимым уровнем риска, сложность учета различий в параметрах объекта оценки и объектов, с сопоставимым уровнем риска.
4	CAPM (модель ценообразования активов)	Применяется при оценке недвижимости через бизнес на ее основе (например, гостиниц, АЗС и пр., см. раздел 6).

2.6.3. Ставка капитализации – коэффициент, равный отношению чистого операционного дохода к рыночной стоимости соответствующего объекта.