Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости (стр. 1 )

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8

СОДЕРЖАНИЕ


ВВЕДЕНИЕ  6

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ  9

ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ

    1. Виды стоимости объектов и факторы, влияющие на  6

стоимость недвижимости

    1. Основные этапы процесса оценки и приватизации  12
    2. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости  22

2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ  34

2.1 Описание оцениваемого объекта, анализ прав  34

собственности и наилучшего эффективного использования

2.2 Расчет рыночной стоимости квартиры  41

2.3 Рекомендации по увеличению рыночной стоимости квартиры  44

ЗАКЛЮЧЕНИЕ  49

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ  52


ВВЕДЕНИЕ


Особое место среди элементов рыночной экономики занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства и предмета или объекта потребления.

В настоящий момент тема «Особенности оценки рыночной стоимости квартиры» актуальна, так как рынок недвижимости очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить почти ни одну операцию, а также появляется все большая необходимость в правильной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки еще не полностью сформирован.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный процесс, так как невозможно найти 2 одинаковых объекта недвижимости. Даже если здание будет построено по одному типовому проекту, но находиться в разных местах, то их стоимость будет значительно различаться.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» гласит о том, что оценка объектов собственности является обязательной при приватизации, продаже, выкупе, передаче в доверительное управление, ипотечном кредитовании, аренды, передачи в качестве вклада в уставные капиталы. На сегодняшний день, недвижимость не только выступает в роли места проживания, но также как объект правовых и экономических отношений [1].

У каждого человека есть желание приобрести собственное жильё, а у кого оно есть и имеются средства на приобретение, желают проживать ещё более в лучших условиях. В ходе оценки, специалисты опираются на современные методологии, назначают наиболее объективную цену, по которой объект может быть продан на рынке недвижимости, не занижая его рыночной стоимости. Так же определяется, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая стоимость. Задача оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта недвижимости. Процесс оценки требует от эксперта изучения большого числа факторов, которая определяется величина расчетной стоимости.

Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является, правильно определенная цена на неё. Задача всех собственников состоит в том, что нужно попасть в положение рынка, предложить квартиру по адекватной стоимости, которую просят за аналогичную недвижимость, для этого необходимо оценить недвижимость с помощью оценщика. Оценка недвижимости необходима, когда решается вопрос в суде, заключается ипотечный договор или, когда берется кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, опыта, подготовки, поэтому выполняется данная работа хорошо подготовленными специалистами.

Целью выпускной квалификационной работы является выявления особенности оценки рыночной стоимости квартиры

Для достижения цели нужно решить следующие задачи:

  1. Определить виды стоимости объектов и факторы влияющие на стоимость недвижимости, основные этапы процесса оценки, а также процедуру приватизации
  2. Проанализировать сравнительный подход к оценке объектов недвижимости
  3. Изучить оцениваемый объект, анализ прав собственности и наилучшее эффективное использование
  4. Произвести расчет рыночной стоимости квартиры
  5. Дать рекомендации по увеличению рыночной стоимости квартиры

Предметом исследования является оценка рыночной стоимости квартиры

Объектом исследования является приватизированная 4-х комнатная квартира

Методы исследования, помогающие достигать поставленную цель и задачи в дипломной работе:

  1. Метод анализа
  2. Метод синтеза
  3. Метод аналогии
  4. Метод обобщения
  5. Метод сравнения
  6. Графический метод

Структура работы соответствует логике исследования и включает в себя введение, теоретическую часть, практическую часть, заключение, список использованных источников.

Теоретическая и методологическая значимость раскрыта в первой главе с помощью, виды стоимости объектов и факторы, влияющие на стоимость недвижимости, этапы процесса оценки, сравнительный подход к оценке объекта недвижимости.

Во второй главе рассмотрена практическая часть, в которую входит описание оцениваемого объекта, прав собственности, наилучшего эффективного использования, расчет рыночной стоимости недвижимости, рекомендации по увеличению рыночной стоимости квартиры.

В работе использовались нормативно-правовые акты, учебники отечественной и зарубежной литературы, а также материалы из сети интернет.


1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ


    1. Виды стоимости объектов и факторы, влияющие на стоимость недвижимости

При осуществлении оценочной деятельности в согласовании с Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2) применяются следующие виды стоимости объекта оценки:

  1. Рыночная стоимость – более возможная стоимость, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда все стороны сделки действуют разумно, владея всей информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные условия, к примеру, когда:
  • Одна из сторон сделки не должна отчуждать объект оценки, а 2-я не обязана брать на себя исполнения
  • Стороны сделки хорошо ознакомлены о предмете сделки и действуют лишь только в своих интересах
  • Объект оценки представлен на открытом рынке при помощи публичной оферты, обычной для подобных объектов оценки
  • Цена сделки вознаграждается за объект оценки и принуждения к совершению сделки ни с чьей стороны не было
  • Платеж за сделку выражен в валютной форме

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект представлен на рынке при помощи публичной оферты, при этом срок экспозиции объекта на рынке обязан быть достаточным для привлечения внимания необходимого числа покупателей.

Разумность действий сторон сделки, означает, что стоимость сделки большая из достижимых цен для продавца, и наименьшая для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки информированы о предмете сделки, действуют, стремясь добиться условий сделки, лучших с точки зрения с каждой из сторон, в соответствии с полным размером информации о состоянии рынка и объекте оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждого из сторон сделки есть мотивы для совершения сделки, при этом нет принуждения для совершения данной сделки.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности в следующих случаях:

  • Изъятие имущества для муниципальных дел
  • Определение стоимости размещенных акций общества.
  • При определении цены залога, в том числе при ипотеке
  • При определении цены неденежных вкладов в складочный капитал
  • При определении цены имущества в случае банкротства(разорения)
  • При определении цены безвозмездно приобретенного имущества
  1. Инвестиционная стоимость – наивысшая стоимость которую имеет возможность заплатить инвестор за объект недвижимости, беря во внимание доходность, которую он ожидает, данного инвестиционного проекта.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от рыночной стоимости учет способности отчуждения на открытом рынке не обязателен.

  1. Ликвидационная стоимость – цена объекта оценки в случае, если он обязан быть отчужден достаточно раньше запланированного срока. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков реализации, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех вероятных клиентов, цена может быть значительно ниже рыночной. При определении ликвидационной стоимости в отличии от рыночной, учитываются чрезвычайные обстоятельства вынуждающих продавца реализовать объект недвижимости на условиях, не надлежащих рыночным.
  2. Кадастровая стоимость – цена, поставленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или рассмотрения споров о итогах определения кадастровой стоимости в суде или же комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости [2].

Кадастровая стоимость ориентируется способами массовой оценки или индивидуально для определенного объекта недвижимости как рыночная стоимость установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, чаще всего для целей налогообложения [16].

Недвижимость должна быть исследована оценщиком, но везде стоимость может быть разной, так как выделяют четыре фактора которые воздействуют на стоимость недвижимости.

  1. Спрос - количество данного товара или услуг, которое находится на рынке платежеспособных клиентов.
  2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые необходимости человека. Полезность побуждает желания приобрести данный товар.
  3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при повышении предложения конкретного товара цены на него начинают падать, при сокращении предложения наоборот – расти.
  4. Возможность отчуждаемости объектов – возможность передачи имущественных прав, собственно, что позволяет недвижимости переходить от продавца к покупателю, т.е. быть товаром. Раньше земли России были государственной собственностью, поэтому все земли страны не считались товаром [7; стр. 24].

Таким образом, оценочная деятельность имеет 4 вида стоимости объекта оценки, такие как: Рыночная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость и инвестиционная стоимость, цена не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости, наличие стоимости зависит от стремления людей, наличие покупательской способности, полезности и относительности дефицитности.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8
Подпишитесь на рассылку:

Недвижимость

Учет земли и недвижимости
Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Оценка объектов недвижимости
Агентства недвижимости
Производственная недвижимость
Аукционы по недвижимости
Жилье
Земельно-имущественные отношения
Общественные здания
Кадастры

Операции с недвижимостью
Аренда недвижимости
Покупка-продажа недвижимости
Управление недвижимостью
Доверительное управление

Документация
Договора дарения квартиры
Протоколы в отношении объектов недвижимости
Протоколы конкурсов на реконструкцию недвижимости

Проекты по теме:

Недвижимость
Строительство
Архивы:
А АкведукиАрхитекторАрхитектураАрхитектура МосквыАрхитектурно-строительный факультетАрхитектурное проектированиеАсфальтирование ББассейныБетономешалкаБуровзрывные работы ВВодопроводВодоснабжение и водоотводВодостокВыдача планов на земельные участки ГГазопроводГенеральные планыГеоинформационные системы и технологииГидроизоляцияГородское строительство и хозяйство ДДачи и коттеджиДачные домаДвериДеревоДеревообработкаДеревянные домаДизайн интерьераДолевое строительствоДома из клееного брусаДома из оцилиндрованного бревнаДымоход ЖЖилплощадь ЗЗастройкаЗащита прав потребителейЗемлепользованиеЗемлеустройствоЗемляные работыЗвукоизоляция ИИмущественное правоИнвентаризация объектовИнвестиции в строительствеИнженерно-геологические изысканияИнженерные системыИнтерьер ККаминыКвадратный метрКирпичная кладкаКондиционирование и вентиляцияКоттеджные поселкиКровля ЛЛандшафтный дизайнЛенточный фундаментЛесопилка ММалоэтажное строительствоМногоквартирные домаМонтажМонтажникМусоропровод ННормативные материалы ООбследование зданийОбщая площадьОбъекты для ввода в эксплуатациюОкнаОтделочные материалы и работыОтоплениеОхрана труда в строительствеОцилиндрованное бревноОчистка естественных и стоковых вод ППервоочередные объектыПечьПодрядное строительствоПолимербетонПолы и покрытияПотолкиПроектная документацияПроектные декларацииПроектные работыПроизводственная недвижимостьПромышленное и гражданское строительство РРемонтРемонт дорогРемонт жильяРемонт лифтовРемонт помещенийРемонтные работыРемонт жильяРеконструкцииРешения на строительство ССанитарные нормыСантехникаСметные нормативыСметыСоюзы строителейСтеныСтройматериалыСтроитель Строительнная: ТехникаБюджетыРаботыВыставкиКолледжиОрганизацииСтроительство жильяКвартир ТТеплоизоляцияТерриториальное планированиеТехническое обслуживание, ремонт и реконструкция зданийТраншеяТрубопровод УУправления капитального строительства ФФасадные работыФундамент ЧЧастный сектор ШШпатлевкаШпонШумоизоляция ЭЭкономика предприятий строительстваЭлектроинструментЭлектропроводкаЭлектротехнические работы
Основные порталы (построено редакторами)

Домашний очаг

ДомДачаСадоводствоДетиАктивность ребенкаИгрыКрасотаЖенщины(Беременность)СемьяХобби
Здоровье: • АнатомияБолезниВредные привычкиДиагностикаНародная медицинаПервая помощьПитаниеФармацевтика
История: СССРИстория РоссииРоссийская Империя
Окружающий мир: Животный мирДомашние животныеНасекомыеРастенияПриродаКатаклизмыКосмосКлиматСтихийные бедствия

Справочная информация

ДокументыЗаконыИзвещенияУтверждения документовДоговораЗапросы предложенийТехнические заданияПланы развитияДокументоведениеАналитикаМероприятияКонкурсыИтогиАдминистрации городовПриказыКонтрактыВыполнение работПротоколы рассмотрения заявокАукционыПроектыПротоколыБюджетные организации
МуниципалитетыРайоныОбразованияПрограммы
Отчеты: • по упоминаниямДокументная базаЦенные бумаги
Положения: • Финансовые документы
Постановления: • Рубрикатор по темамФинансыгорода Российской Федерациирегионыпо точным датам
Регламенты
Термины: • Научная терминологияФинансоваяЭкономическая
Время: • Даты2015 год2016 год
Документы в финансовой сферев инвестиционнойФинансовые документы - программы

Техника

АвиацияАвтоВычислительная техникаОборудование(Электрооборудование)РадиоТехнологии(Аудио-видео)(Компьютеры)

Общество

БезопасностьГражданские права и свободыИскусство(Музыка)Культура(Этика)Мировые именаПолитика(Геополитика)(Идеологические конфликты)ВластьЗаговоры и переворотыГражданская позицияМиграцияРелигии и верования(Конфессии)ХристианствоМифологияРазвлеченияМасс МедиаСпорт (Боевые искусства)ТранспортТуризм
Войны и конфликты: АрмияВоенная техникаЗвания и награды

Образование и наука

Наука: Контрольные работыНаучно-технический прогрессПедагогикаРабочие программыФакультетыМетодические рекомендацииШколаПрофессиональное образованиеМотивация учащихся
Предметы: БиологияГеографияГеологияИсторияЛитератураЛитературные жанрыЛитературные героиМатематикаМедицинаМузыкаПравоЖилищное правоЗемельное правоУголовное правоКодексыПсихология (Логика) • Русский языкСоциологияФизикаФилологияФилософияХимияЮриспруденция

Мир

Регионы: АзияАмерикаАфрикаЕвропаПрибалтикаЕвропейская политикаОкеанияГорода мира
Россия: • МоскваКавказ
Регионы РоссииПрограммы регионовЭкономика

Бизнес и финансы

Бизнес: • БанкиБогатство и благосостояниеКоррупция(Преступность)МаркетингМенеджментИнвестицииЦенные бумаги: • УправлениеОткрытые акционерные обществаПроектыДокументыЦенные бумаги - контрольЦенные бумаги - оценкиОблигацииДолгиВалютаНедвижимость(Аренда)ПрофессииРаботаТорговляУслугиФинансыСтрахованиеБюджетФинансовые услугиКредитыКомпанииГосударственные предприятияЭкономикаМакроэкономикаМикроэкономикаНалогиАудит
Промышленность: • МеталлургияНефтьСельское хозяйствоЭнергетика
СтроительствоАрхитектураИнтерьерПолы и перекрытияПроцесс строительстваСтроительные материалыТеплоизоляцияЭкстерьерОрганизация и управление производством

Каталог авторов (частные аккаунты)

Авто

АвтосервисАвтозапчастиТовары для автоАвтотехцентрыАвтоаксессуарыавтозапчасти для иномарокКузовной ремонтАвторемонт и техобслуживаниеРемонт ходовой части автомобиляАвтохимиямаслатехцентрыРемонт бензиновых двигателейремонт автоэлектрикиремонт АКППШиномонтаж

Бизнес

Автоматизация бизнес-процессовИнтернет-магазиныСтроительствоТелефонная связьОптовые компании

Досуг

ДосугРазвлеченияТворчествоОбщественное питаниеРестораныБарыКафеКофейниНочные клубыЛитература

Технологии

Автоматизация производственных процессовИнтернетИнтернет-провайдерыСвязьИнформационные технологииIT-компанииWEB-студииПродвижение web-сайтовПродажа программного обеспеченияКоммутационное оборудованиеIP-телефония

Инфраструктура

ГородВластьАдминистрации районовСудыКоммунальные услугиПодростковые клубыОбщественные организацииГородские информационные сайты

Наука

ПедагогикаОбразованиеШколыОбучениеУчителя

Товары

Торговые компанииТоргово-сервисные компанииМобильные телефоныАксессуары к мобильным телефонамНавигационное оборудование

Услуги

Бытовые услугиТелекоммуникационные компанииДоставка готовых блюдОрганизация и проведение праздниковРемонт мобильных устройствАтелье швейныеХимчистки одеждыСервисные центрыФотоуслугиПраздничные агентства