Пояснения ГБУ Калужской области «Центр кадастровой оценки»

по Отчетам /0319, 12152/0319, 12153/0319, 12154/0319 об оценке рыночной стоимости земельных участков

№№ 40:27:030801:92, 40:27:030801:105, 40:27:030801:104, 40:27:030301:106 (; ; ;

Весна»)


Объектами оценки являются земельные участки земель категории населенных пунктов с кадастровыми номерами:

- 40:27:030801:92, общей площадью 885 кв.м., расположенный по адресу: Калужская область, а, с видом разрешенного использования: для эксплуатации пристроенного нежилого здания (магазина промышленных товаров);

- 40:27:030801:105, общей площадью 740 кв.м., расположенный по адресу: Калужская область, г. Обнинск, мкр. 38, с видом разрешенного использования: торговля, общественное питание, бытовое обслуживание, объекты общей площадью свыше 800 кв.м.;

- 40:27:030801:104, общей площадью 797 кв.м., расположенный по адресу: Калужская область, г. Обнинск, мкр. 38, с видом разрешенного использования: торговля, общественное питание, бытовое обслуживание, объекты общей площадью свыше 800 кв.м.;

- 40:27:030301:106, общей площадью 2 955 кв.м., расположенный по адресу: Калужская область, г. Обнинск, пр. Ленина, д. 208, с видом разрешенного использования: для эксплуатации здания магазина «Весна».


  1. Анализ рынка

Анализ рынка проведен на основе 7 предложений о продаже земельных участков, при этом дата публикации объявлений, указанная в фотообазах - 2011-2016г.г., что допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение пользователей.

Часть предложений не соответствует по ВРИ сегменту объектов оценки, при анализе это никак не учитывается:

  • предложение № 3 – ВРИ под ЛПХ (стр.18, 19 Отчетов);
  • предложение № 6 – ВРИ под ИЖС (стр. 18, 20 Отчетов);
  • в Предложении № 3 указывается на наличие помещения площадью 1000 кв.м.

Более того, достоверность представленных в отчете фотообразов объявлений вызывает сомнения. В данных Отчетах Оценщик использует информацию о предложениях по продаже земельных участков с сайта https://www.informetr.ru/. При переходе на данный сайт вверху страницы не отображается, приложенные фотообразы в нечитаемом виде.

В разделе «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов» (стр. 22-25 Отчетов) не проанализированы все факторы стоимости, указанные в разделе «Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами» (стр. 33, 34 Отчетов), а именно: «месторасположение», «расположение относительно красной линии», не указаны интервалы значений этого фактора.

Вывод: нарушены требования ч. 3 ст. 11 Федерального закона -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; п. 5 ФСО № 3.



  1. Корректировка цен аналогов

На стр. 27 Отчета Оценщик отказывается от Предложения №1, указывая, что объект-аналог расположен в д. Кривское, который является пригородной частью г. Обнинска и несопоставимым районом, однако на стр.32 применяет его в расчетной таблице под аналогом №1, чем вводит в заблуждение пользователей Отчета.

В своем расчете Оценщик использует аналог с ВРИ для ЛПХ, что не соответствует сегменту рынка объекта оценки (стр. 30, 31 Отчета – аналог № 3), что также подтверждается ПЗЗ г.Обнинска, зона Ж-1( Зона застройки индивидуальными малоэтажными жилыми домами). Более того, согласно тексту объявления, аналог № 3 застроен – указано наличие помещения площадью 1000 кв.м. Необходимо ввести корректировки.

Некорректное определение местоположения в пределах города объектов оценки и аналогов приводит к необоснованным корректировкам. Не приведено описание процесса определения территориальной зоны расположения объектов-аналогов в пределах города, отсутствуют ссылки на источники информации.

На стр.37 в аналоге №1 по корректировке «Расположение относительно красной линии» указан адрес ул. Белкинская и не применяется корректировка, однако указанный аналог находится в д.Кривское Боровского района, должна применяться повышающая корректировка. Отсутствует обоснование определения расположения объектов-аналогов относительно красной линии, более того, нет подтверждения применения поправочного коэффициента по нижней границе доверительного интервала (стр. 33, 37 Отчетов) с учетом п. 13 ФСО №3.

Валовая коррекция цен некоторых аналогов достигает 49,48% (с учетом корректировки на торг), что свидетельствует о существенных отличиях ценообразующих факторов аналогов и объекта оценки, несопоставимости объектов и невозможности их использования в качестве аналогов.

Вывод: нарушение ч. 3 ст. 11 Федерального закона -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 5, 13 ФСО №3. п. 22 ФСО № 7.


Пояснения ГБУ Калужской области «Центр кадастровой оценки» по Отчету /0719 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: 40:03:068319:118 ( УРАЛ»)


  1. Анализ рынка

Анализ рынка проведен на основе 14 предложений о продаже земельных участков производственного назначения, диапазон цен предложений составил 550-2100 руб./кв. м, средняя цена - 1371 руб./кв. м. (стр.30-32 Отчета). При анализе рынка Оценщик не учитывает различия объектов по условиям продажи (срочная продажа – Предложения №4, 8 на стр. 30, 31) и наличию улучшений (застроенные/незастроенные участки – Предложение № 5 на стр. 30), что приводит к искажению ценовых показателей исследуемого сегмента рынка, неоднозначному толкованию и вводит в заблуждение пользователей Отчета.

Вывод: нарушены требования ч. 3 ст. 11 Федерального закона -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; п. 11 ФСО №7.

На дату оценки сотрудниками ГБУ выявлены иные сделки/предложения о продаже аналогов, диапазон цен сделок/предложений составил 738,92-3846,15 руб./кв. м, средняя цена – 1725,87 руб./кв. м (см. Приложение).


  1. Сравнительный подход

Корректировка на расположение относительно автомагистрали.

Оценщик допускает техническую ошибку на стр. 43 Отчета и ошибочно применяет корректировку на расположение относительно автомагистрали +26% для значения фактора «в непосредственной близости от крупных автодорог» для цены Аналога №4.

Более того, отсутствует обоснование применения данной корректировки (не установлено понятие «непосредственная близость» и «удален» в километрах; не определено, какие дороги являются «крупными» для сегмента рынка объекта оценки). Например, в тексте объявления Аналога № 2 на стр. 30 указано, что участок расположен в 400 м от Киевского шоссе, Оценщик присваивает ему значение фактора «удален от крупных автодорог». Одновременно на стр. 9 Отчета Оценщик отмечает, что объект оценки расположен в 3 км от Киевского шоссе и на стр. 43 определяет ему значение фактора «в непосредственной близости от крупных автодорог», что вводит в заблуждение пользователей Отчета.

Валовая коррекция цен аналогов достигает 59,3% (стр. 44 Отчета), что свидетельствует о существенных отличиях ценообразующих факторов аналогов и объекта оценки, несопоставимости объектов и невозможности их использования в качестве аналогов.

Вывод: нарушение требований ч. 3 ст. 11 Федерального закона -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 5 ФСО №3. п. 22 ФСО № 7.


Пояснения ГБУ Калужской области «Центр кадастровой оценки»

по Отчетам от 01.01.2001г. № 000-3/0719

об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером(Ю.)


Объектом оценки является земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под одноэтажное кирпичное здание
водопроводно-насосной станции «Железнодорожная» (строение 1), одноэтажное кирпичное здание мастерских ВНС «Железнодорожная» (строение 2), общей площадью 2 112 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, г Калуга, ул. Яченская,


  1. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)

Анализ НЭИ земельных участков проведен Оценщиком некорректно на основании следующего.

В соответствии с п. 16 ФСО №7 для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства.

Согласно п. 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта.

Таким образом, с учетом цели оценки и предполагаемого использования ее результатов, а также отсутствием документов, подтверждающих невозможность продолжения текущего использования земельных участков, их наиболее эффективным использованием следует считать фактическое использование.

Определение Оценщиком НЭИ оцениваемых земельных участков как «для размещения промышленных объектов» (стр. 15 Отчета) не обосновано и не подтверждается представленной в Отчетах информацией, а также противоречит п. 16, п.20 ФСО № 7, п. 1.2, 1.8 Методических указаний.

Согласно информации, представленной в Отчете (стр. 8-9), текущее использование объекта оценки под одноэтажное кирпичное здание водопроводно-насосной станции «Железнодорожная» (строение 1), одноэтажное кирпичное здание мастерских ВНС «Железнодорожная» (строение 2). Информацию о наличии на участке указанных выше объектов подтверждает и его ВРИ по документу.

Таким образом, руководствуясь п. 16, п. 20 ФСО № 7, п. 1.2, 1.8 Методических указаний, наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка являются его фактическое (текущее) использование – под водонапорную станцию и мастерскую.

Дополнительно обращаем внимание, что согласно градостроительному зонированию1 городского округа «Город Калуга», оцениваемый земельный участок находятся в зоне Т-3 - Зона объектов автотранспортных предприятий и транспортной инфраструктуры. Для градостроительной зоны Т-3 правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калуга» также предусмотрено размещение коммунального обсаживания. Таким образом, фактическое использование оцениваемого земельного участка под водонапорную станцию и мастерскую не противоречит действующему законодательству.

Более того, для градостроительной зоны Т-3 правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калуга»» предусмотрено размещение производственно-складской недвижимости в качестве условно-разрешенного вида использования (стр. 24 Отчетов).

Таким образом, вывод оценщика о НЭИ объектов оценки в качестве земельных участков под производственно-складскую недвижимость противоречит установленным требованиям для данного использования.


Вывод: нарушены требования п. 13, п. 16, п.20 ФСО №7, информация не подтверждена, как это требуется ч.3 ст. 11 Федерального закона -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 5 ФСО №3.


  1. Анализ рынка и выбор аналогов

Анализ рынка проведен на основе 13 предложений о продаже земельных участков для промышленного использования, диапазон цен предложений составил 390-1522 руб./кв. м, средняя цена – 726 руб./кв. м. При анализе Оценщик не учитывает различия объектов по передаваемым имущественным правам (Объекты № 2-5 на стр. 26 Отчета – передаются права аренды) и наличию улучшений (Объект № 10 на стр. 27), что приводит к искажению ценовых показателей исследуемого сегмента рынка, неоднозначному толкованию и вводит в заблуждение пользователей Отчета.


Вывод: нарушены требования ч. 3 ст. 11 Федерального закона -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; п. 11, 22 ФСО №7.


Пояснения ГБУ Калужской области «Центр кадастровой оценки»

по Отчету /0919 об оценке рыночной стоимости земельного :04:090501:13 ( элемент-Рента-К»)

Объектом оценки является земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения склада готовой продукции завода по производству газобетонных изделий, общая площадь 117 035 кв.м, расположенного по адресу: Калужская область, Дзержинский район, д.Обухово,


1.Анализ рынка и выбор аналогов

Анализ рынка проведен на основе 8 предложений. В анализе 7 из 8 предложений не соответствуют объекту оценки (11,7 га) по площади (0,15-2 га).


Вывод: нарушены требования п. 11-в ФСО №7.


2. Корректировка цен аналогов.

Для расчета рыночной стоимости выбраны 3 аналога 1 аналог выбран из территории не схожих по экономическим характеристикам с территорией расположения объекта оценки. Объект оценки расположен в черте д.Обухово Дзержинского района, а объекты-аналог – в с. Перемышль, на значительном расстоянии от автомагистралей, санитарно-защитной зоне.

Экономические характеристики (наличие ограничений в использовании, иные характеристики). Для определения поправок на Экономические характеристики (наличие ограничений в использовании, иные характеристики) для аналогов Оценщик применяет экспертные корректировки (стр.37-38). В соответствии с п. 13 ФСО №3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). Рассчитанные данным методом корректировки цен аналогов достигают 38%, таким образом имеют существенное влияние на величину определяемой стоимости. Применение Оценщиком сравнительного подхода также обуславливает наличие рыночный информации для его реализации. Таким образом, в нарушение п. 13 ФСО № 3 в Отчете не приведен анализ экспертных значений на соответствие рыночным данным.

Более того, в самом расчете корректировки на наличие ограничений содержатся противоречивые сведения. Согласно методике, оценщик применяет балльную шкалу оценки факторов стоимости (от 0 до 5). В таблице на стр. 38 указано, что при оценке юридической возможности использования земельных участков по назначению (объекта оценки и аналогов) при значении фактора «возможно использовать» присваивается максимальный балл – 5, при значении «невозможно использовать» – минимальный балл – 0. Оценщик в расчете для объекта оценки и Аналогов № 2 и №3 указывает значение «возможно», однако в противоречие представленной методике необоснованно присваивает им по 3 балла. Аналогичное противоречие имеется и при оценке степени влияния ограничений на ликвидность земельного участка: для значения фактора стоимости «низкая степень влияния» необходимо применить максимальный балл – 5, однако оценщик необоснованно присваивает по 3 балла, что приводит к занижению рыночной стоимости.

Иные характеристики, влияющие на стоимость (изъяны рельефа). Отсутствует обоснование применения величина данной корректировки на максимальном уровне доверительного интервала. Оценщик необоснованно указывает в качестве изъяна рельефа наличие деревьев на участке.

Валовая коррекция при сравнительном подходе достигает 55,73-147,54%, что свидетельствует о существенных отличиях ценообразующих факторов аналогов и объекта оценки, несопоставимости объектов и невозможности их использования в качестве аналогов.

Вывод: нарушение ч. 3 ст. 11 Федерального закона -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 5 ФСО №3. п. 22 ФСО № 7.


Пояснения ГБУ Калужской области «Центр кадастровой оценки»

по Отчету /0919

об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 40:03:068301:17, 40:03:068307:12, 40:03:068307:13

(АО «Калужская ипотечная корпорация»)


Объектами оценки являются земельные участки с кадастровыми номерами 40:03:068301:17, 40:03:068307:12, 40:03:068307:13, категория земель: земли населенных пунктов, для малоэтажного и многоэтажного жилищного строительства, расположенные по адресу: Калужская обл., р-н Боровский, д. Киселево, д. Никитинское.

 Отчет представлен повторно, ранее указанные замечания устранены.


Пояснения ГБУ Калужской области «Центр кадастровой оценки»

по Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером()


Объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером, расположенный по адресу: обл. Калужская, р-н Боровский, г. Балабаново, дор. Киевское шоссе 96 км, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование по документу: для использования в целях размещения производственной базы.

Отчет представлен повторно, ранее указанные замечания устранены.


Пояснения ГБУ Калужской области «Центр кадастровой оценки»

по Отчету РО-1 об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровым номером( и автохимия»)


Объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером, расположенный по адресу: Калужская область, г Обнинск, промзона Мишково, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование по документу: для строительства производственно-складского комплекса.


  1. Анализ рынка

На дату оценки в открытых источниках информации Оценщиком выбраны предложения по продаже земельных участков, категория земель — земли населенных пунктов, с возможностью использования для размещения производственно-складской недвижимости (стр. 40-42 Отчета): 6 предложений с диапазоном цен от 100 руб./кв. м до 2100,57 руб./кв. м, средняя цена предложения – 1254,17 руб./кв. м.

В этом случае при недостаточности информации следовало расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Аналог №4 – в объявлении (стр. 111 Отчета) указано две площади: 1,2 га – в тит сот. – в тексте объявления. Противоречивая информация об объекте-аналоге вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке и нарушает требования законодательства.

Вывод: несоответствие п. 11-б, 11-в ФСО №7, п. 5 ФСО №3.


  1. Обоснование выбора используемых подходов и методов к оценке

Единственным методом, использованным Оценщиком для оценки земельного участка, является метод сравнения продаж. Однако, обоснованность такого выбора вступает в противоречие с информацией о рынке земельных участков под производственно-складскую недвижимость, приведенную Оценщиком в главе «Анализ рыночной ситуации» (стр. 37-42 Отчета): неактивность сегмента рынка; неоднородность и широкий диапазон цен предложения (от 100 руб./кв. м до 2100 руб./кв.). При таком состоянии сегмента рынка результат, полученный только сравнительным подходом, вызывает недоверие.

Поскольку оцениваемый земельный участок застроен улучшениями, соответствующими его наиболее эффективному использованию и способными генерировать доход, считаем отказ от использования метода остатка в рамках доходного подхода, необоснованным.


Пояснения ГБУ Калужской области «Центр кадастровой оценки»

по Отчету РО-2 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером( и автохимия»)


Объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером, расположенный по адресу: Калужская область, г Обнинск, промзона Мишково, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование по документу: для строительства производственно-складского комплекса.


  1. Анализ рынка

На дату оценки в открытых источниках информации Оценщиком выбраны предложения по продаже земельных участков, категория земель — земли населенных пунктов, с возможностью использования для размещения производственно-складской недвижимости (стр. 39-41 Отчета): 6 предложений с диапазоном цен от 100 руб./кв. м до 2100,57 руб./кв. м, средняя цена предложения – 1254.17 руб./кв. м.

В этом случае при недостаточности информации следовало расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Аналог №4 – в объявлении (стр. 100 Отчета) указано две площади: 1,2 га – в тит сот. – в тексте объявления. Противоречивая информация об объекте-аналоге вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке и нарушает требования законодательства.

Вывод: несоответствие п. 11-б, 11-в ФСО №7, п. 5 ФСО №3.


  1. Обоснование выбора используемых подходов и методов к оценке

Единственным методом, использованным Оценщиком для оценки земельного участка, является метод сравнения продаж. Однако, обоснованность такого выбора вступает в противоречие с информацией о рынке земельных участков под производственно-складскую недвижимость, приведенную Оценщиком в главе «Анализ рыночной ситуации» (стр. 37-42 Отчета): неактивность сегмента рынка; неоднородность и широкий диапазон цен предложения (от 100 руб./кв. м до 2100 руб./кв.). При таком состоянии сегмента рынка результат, полученный только сравнительным подходом, вызывает недоверие.

Поскольку оцениваемый земельный участок застроен улучшениями, соответствующими его наиболее эффективному использованию и способными генерировать доход, считаем отказ от использования метода остатка в рамках доходного подхода, необоснованным (стр. 74-76 Отчета).

Вывод: при обосновании выбора используемых подходов и методов оценки нарушены требования п. 11 ФСО №1, п. 25-и ФСО №7.


Пояснения ГБУ Калужской области «Центр кадастровой оценки»

по Отчету № КД-12980/0919

от «21» октября 2019 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером( бульвар»)


Объектом оценки является земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу и резервный склад щебня, общая площадь 28 692 кв.м, расположенного по адресу: Калужская область, г.Обнинск, ул. Менделеева,


Анализ рынка.

На дату оценки в открытых источниках информации Оценщиком выбраны предложения по продаже земельных участков для размещения производственно-складской недвижимости (стр. 18-19 Отчета): 9 предложений с диапазоном цен от 635 руб./кв. м до 1773 руб./кв. м, средняя цена предложения – 1207 руб./кв. м.

Часть объектов относится к другим сегментам рынка:

- объект № 2 – ВРИ для организации открытых и закрытых автостоянок, для хранения транспортных средств,

- объект № 5 – ВРИ открытые и закрытые автостоянки для хранения транспортных средств).

Часть земельных участков застроены (объект № 2 – на участке расположена здание КПП с кадастровым № 40:03:110109:90) или имеют отличия по условиям продажи (объект № 7 – предусмотрена срочная продажа, цена предложения снижена). При анализе это никак не учитывается, что приводит к искажению показателей, характеризующих цены в исследуемом сегменте рынка.

Объем исследования рынка недвижимости не соответствует принципу достаточности. Согласно п. 11-б ФСО № 7 необходимо расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением объекта оценки.

При анализе основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости проанализированы не все факторы стоимости, а именно: местоположение (стр. 21-23 Отчета).

Вывод: нарушены требования ч. 3 ст. 11 Федерального закона -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; п. 10, 11 ФСО №7.


Выбор аналогов

Аналог №2 – ВРИ открытые и закрытые автостоянки для хранения транспортных средств не соответствует ВРИ объекта оценки.

Вывод: При выборе аналогов нарушаются требования пп. б, в п.22 ФСО № 7. Нарушается часть 3, ст. 11 Федерального закона -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».


Корректировка цен аналогов в сравнительном подходе

Отсутствует корректировка цены аналога № 2 на разницу по ВРИ.

Не произведено сравнение объекта оценки с объектами-аналогами по фактору «местоположение».

Вывод: сравнение ценообразующих факторов и корректировка цен аналогов не соответствует пп. д п. 22 ФСО № 7.


Пояснения ГБУ Калужской области «Центр кадастровой оценки»

по Отчету от 01.01.2001г. № 000/0619

об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером(АО «Калужский завод путевых машин и гидроприводов»)


Объектом оценки является земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для эксплуатации зданий и сооружений завода, общая площадь 598 569 кв.м, расположенного по адресу: Калужская область, ,


Валовая коррекция при сравнительном подходе достигает 55,64%, что свидетельствует о существенных отличиях ценообразующих факторов аналогов и объекта оценки, несопоставимости объектов и невозможности их использования в качестве аналогов.

Вывод: нарушение п. 22 ФСО № 7.



1 Правила землепользования и застройки городского округа «Город Калуга», утвержденными Решением Городской Думы города Калуги «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калуга»