Трудности при определении стоимости строительства объектов. Как их преодолеть

Трудности при определении стоимости
строительства объектов.

Как их преодолеть

Минувшим летом прошли два совещания по проблемам сметного нормирования и ценообразования в строительстве в современных условиях с уче­том опыта России, а также Белоруссии, Казахстана и Украины.

К сожалению, на совещании представителей регионов РФ, принимаю­щих участие в формировании принципов определения стоимости строительства объ­ектов, не прозвучало ничего нового. Существенных предложений по совершенствованию принципов сметного нормиро­вания и ценообразования в строительстве с учетом условий рыночной экономики не было. А ведь необходимость таких действий очевидна: начиная с 1996 года, когда практиче­ски повсеместно начали определять стоимость выполненных СМР с учетом сильно заниженных норм накладных расходов и сметной прибыли в процентах от фонда оплаты труда, доля убы­точных рядовых подрядных строительно-монтажных организаций ежегодно равня­ется примерно 40 процентам. Не путайте их с управляющими компа­ниями, строящими объекты на продажу, в том числе жилье. У тех прибыль формиру­ется за счет разницы между фактическими затратами организации на указанные цели и ценой продажи построенного объекта с учетом повышенного спроса.

Намного интереснее было совещание по этой проблеме с участием представи­телей Белоруссии, Казахстана и Украины.

Очень важным на данном совещании следует считать заявление первого за­местителя министра архитектуры и строительства о том, что в отличие от Российской Федерации и, возможно, других республик в Белоруссии строительный комплекс сохранился полностью. В выступлениях его и директора ­канский научно-технический центр по ценообразованию в строительстве» Олега Во­робьева раскрыты условия достигнутого, в числе которых можно отметить:

— непрерывное совершенствование сметно-нормативной базы. С появлением новых строительных материалов и технологий специалисты разрабатывают технологические карты по их использованию, на основе которых разрабатываются ЭСН и базовые расценки. После трех - или шестимесячной их апробации они включаются в постоянную нормативную базу. В результате в республике существует три вида норм и базовых цен: нормы и цены 1991 года; нормы 2001 года, а цены 1991 года; нормы и цены 2006 года;

— осторожное отношение к контрактным, договорным и твердым ценам на строительство объектов с учетом здравого смысла и трудностей в их определении;

— отслеживание последствий принимаемых мер и внесение необходимых кор­ректив, позволивших значительно повысить уровень рентабельности на предприятиях стройиндустрии (с 9,0-9,5 до 16 процентов) и строительно-монтажных организаций (от нуля до 10 процентов), чему не мешают, а возможно, и способствуют централизованное решение ряда вопросов ценообразования государством и адекватный контроль за этим с его стороны. При этом никто не трубит об экономии во что бы то ни стало бюджетных средств. Преодолен дефицит стройматериалов, что позволит сохранить и даже улучшить положение дел в стройкомплексе республики.

Учитывая возможности вычислительной техники, заслуживает внимания отказ на Украине от использования для определения стоимости выполненных работ сборников ЕР. Хотя для большего удобства даже при составлении локальных смет и актов выполненных работ целесообразнее иметь сборник СНиР, в котором будут приведены коды материальных ресурсов и их базовые цены, что создаст дополнительные удобства для сметчиков.

На совещании обсуждалась необходимость разработки предложений по еди­ной концепции ценообразования в строительстве для стран СНГ. Правильнее было бы сказать — о проблемах сметного нормирования и ценообразования как тесно взаимосвязанных, но требующих собственных подходов к их решению.

Элементные сметные нормы(ЭСН) были введены в СССР с 1 января 1955 года в составе СНиП (IV часть), и до 1 января 1991 года они регулярно уточнялись, дополня­лись, совершенствовались с учетом научно-технического и социального прогресса и мероприятий по охране окружающей среды в стране (НТиСП). Основными принци­пами сметного нормирования были: укрупнение (одна ЭСН для определения расхода ресурсов на бетонирование ленточных фундаментов шириной до 1 м и одна — более 1 м); усреднение (одна ЭСН на бетонирование колонн периметром до двух метров, то есть для колонн 30x30 см, 40x40 см и 50x50 см); оборачиваемость материальных ресурсов (как понуждение исполнителя к их экономии в любых случаях — возможных и невозможных). Это было допустимо при наличии у исполнителя не включаемых в объем выполняемых СМР оборотных средств (для оплаты полагающейся обороту части материальных ресурсов, временно вложенных в дело, которая не возмещалась заказчиком). Эти средства предоставлялись ему государством, а цены на материальные ресурсы поддерживались неизменными весьма долго (до 15 лет).

Когда уровень рентабельности предпри­ятий и организаций, в том числе строительно-монтажных, из-за роста у них издержек в связи с изменением ценообразующих факторов, обусловленных НТиСП, снижался до уровня, недопустимого по условиям плановой экономики, принималось решение о переходе на новый, более высокий уровень цен, и цикл повторялся.

На основании ЭСН разрабатывались единичные расценки с учетом цен на ре­сурсы на дату их ввода в стране. При последующем переходе на новый уровень цен на продукцию и услуги в стране эта процедура повторялась и имела наименование: «Переход на новый уровень сметных норм и цен» (а не «Новая СНБ»).

После 1 января 1991 года в странах, входящих в СНГ, сохранилась и использует­ся основная масса ЭСН, разработанных и действовавших до этого. Более того, при­нимаемые меры по их уточнению, дополнению и совершенствованию осуществля­ются с сохранением упомянутых выше основных принципов разработки ЭСН. Но ведь они непригодны для государств с рыночной экономикой! Это и является одной из необоснованных причин убыточности исполнителя, не зави­сящей от его деятельности.

В концепции по сметному нормированию следует рекомендовать, что если невоз­можно или нецелесообразно избежать укрупнения и усреднения, то следует приме­нять максимально возможную детализацию. А если предстоит выполнение какого-то вида работ, для определения расходов ресурсов на выполнение которой имеется укрупненная/усредненная ЭСН, в очень больших объемах, то для такого случая сле­дует применять ЭСН с полным конкретным набором всех ресурсов.

Принцип оборачиваемости не должен применяться вообще. Исполнителю, вложившему материал в дело (будь это бетон, леса, опалубка или что другое), заказчик обязан возместить издержки (п. 2 ст. 709 Гражданского кодекса РФ). Возмож­ность и объем повторно используемых материальных ресурсов, которые поступают в распоряжение заказчика, должны определяться актом (п. 4.100.1 МДС 81-35.2004) и впредь могут использоваться в качестве давальческого материала в соответствии с п. 5 ст. 154 Налогового кодекса РФ. Это имеет существенное значение для пробле­мы списания материалов и упрощения бухгалтерского учета по этой операции.

До последнего времени в ЭСН предусматривается время использования строительных машин в машино-часах на выполнение соответствующего вида работ. Практика подтверждает, что фактическое время использования машин на строи­тельной площадке и затраты на их эксплуатацию по многим причинам превышают предусмотренное в ЭСН. Это приводит к серьезным разногласиям по определению и возмещению затрат на эксплуатацию строительных машин между организациями строймеханизации, генподрядчиком и заказчиком. Наметилась тенденция исключе­ния основных (по затратам на их эксплуатацию) строительных машин из ЭСН и оп­ределения времени их использования на строительной площадке и соответственно затрат на их эксплуатацию в соответствии с ПОС/ППР. В строительно-нормативной территориальной базе Москвы из ЭСН исключили все основные подъемные механизмы. Практика подтвердила целесо­образность этого.

В Белоруссии из состава накладных расходов исключили статью «Единый со­циальный налог», чего пока не сделали в РФ. А это надо сделать, потому что показатель величины суммы налога в норме накладных расходов определен от ФОТ, а налогооблагаемой базой является показатель величины суммы зарплаты, который больше аналогичного показателя ФОТ на 20-50 процентов (в зависимости от инвестицион­ного климата в регионе). Это еще одна из причин убыточности исполнителя. Кроме того, возникает двойное налогообложение суммы зарплаты. Сначала взимают ЕСН, а потом на сумму зарплаты с ЕСН в составе СМР начисля­ется налог на добавленную стоимость. Исправление такого положения позволит снизить стоимость строительст­ва объектов на 1,5-2,0 процента.

Можно и нужно совершенствовать основные принципы разработки ЭСН. Однако бывают случаи непродуманного вмешательства федеральных органов или администрации региона в регулирование цен на ресурсы в строительстве. Примером может служить неоправданный запрет использования территориаль­ной СНБ-2000 для использования на федеральных стройках в городе Москве. В условиях рыночной экономики теоретически не предусмотрено государст­венное регулирование цен на продукцию и услуги хозяйствующих субъектов (кроме цен на продукцию и услуги монополий, к которым не относятся рядовые подрядные строительно-монтажные организации — РПСМО). Однако бывший федеральный орган по строительству по согласованию с Минэкономразвития РФ и Минфином РФ ввел с 1992 года в действие заниженные примерно в 2,0-2,5 раза нормы накладных расходов и сметной прибыли, которые заставляют применять как обязательные. Ад­министрации в регионах утверждают как обязательные (или рекомендательные, но навязываемые) индексы (а это же ЦЕНА!) для определения стоимости выполненных работ в текущих ценах, которые значительно ниже реального уровня роста стоимо­сти СМР в регионе. Сборники базовых цен на проектные работы и ежеквартальные индексы к ним федерального органа, не прошедшие положенную госрегистрацию в Минюсте РФ, называются рекомендательными, но навязываются исполнителям и рассматриваются представителями контролирующих и проверяющих органов как обязательные.

Занижение норм накладных расходов и сметной прибыли ведет к за­нижению величины текущих индексов в регионах против реального роста цен на 20-25 процентов. Это является одной из основных причин убыточности исполнителей, ес­ли в ситуацию не удается внести каких-то изменений, смягчающих указанный нега­тив. Это же создает значительные трудности для РПСМО, которые не могут строить объекты на продажу и получать нормальную прибыль. А подряд на строительство объектов для частного инвестора бывает не всегда и не во всех регионах. Строительная деятельность, как любой малый и средний бизнес, должна быть прибыльной. Однако в сумме фонда оплаты труда, предусмотренной в ЕР, при разработке текущих индексов или определении стоимости выполненных СМР ресурсно-индексным методом не могут быть учтены те доплаты, которые предусмотрены трудовым законодательством за работу сверхурочно, в выходные и праздничные дни, премиальные, соцпомощь и прочее, с учетом которых и складывается заработная плата. Следовало бы определить законодательно минимальные показатели норм накладных расходов и сметной прибыли. Для нормально хозяйст­вующих субъектов эти показатели могут быть такими:

— рядовые подрядные строительно-монтажные организации — 15 процентов;

— предприятия стройиндустрии и строительных материалов — 25 процентов (а при на­правлении на модернизацию или реконструкцию до 20 процентов прибыли уровень рента­бельности повышать до 40 процентов);

— организации строймеханизации, автотранспортные хозяйства, карьеры (в свя­зи с преобладающей частью в основных фондах оборудования, по которому показа­тели темпов научно-технического прогресса и соответственно цены в 1,5-2 раза выше, чем по СМР) — 35 процентов;

— проектные и изыскательские организации — 25 процентов (50 процентов от ФОТ),

В современных условиях отечественные частные инвестиции в виде капиталь­ных вложений наиболее охотно направляются на строительство коммерческого жи­лья, при продаже которого можно получить прибыль на капитал (фактические затра­ты на строительство объекта в смешанных ценах плюс сумма выплат по процент­ной ставке за кредит) в размере до 30-50 процентов (в зависимости от инвестиционного климата в регионе), или 13-18 процентов годовых. В связи с этим трудно себе представить, чтобы частные инвесторы без стимула стали направлять свои средства на строительство социального жилья не на продажу, а также не собственных объектов производственного назначения без ощутимого уровня рентабельности. Поэтому следовало бы установить норму затрат на содержание таких частных компаний по управлению строительством объекта за счет бюджетных средств в размере 5-7 процентов от базовой стоимости строительства объекта с индексацией в период строительства.

Предлагаемые меры по возмещению объективных фактических издержек РПСМО на выполнение СМР, как это предусмотрено п. 2 ст. 709 Граждан­ского кодекса РФ, приведут к увеличению сметных затрат в базовых ценах на ресур­сы на строительство объектов на 25-30 процентов, но это существенно меньше, чем тратится бюджетных средств (непосредственно, через пред­ставление льгот, на создание ипотечного фонда и так
далее) на покупку социального жи­лья и для государственных нужд. Кроме того, реализация предлагаемых мер позволит постепенно возродить количество и качество РПСМО в былых масштабах, так необ­ходимое для решения многих острых и важных социальных и экономических задач в народном хозяйстве России. В том числе за счет создания нормальной конкурентной ат­мосферы на строительном рынке. А то ведь привлечение строительных организа­ций из других районов, и особенно инофирм, обойдется еще дороже.

На совещаниях всеми участниками отмечались объективные трудности в оп­ределении стоимости строительства объектов в базовых ценах на ресурсы в совре­менных условиях. Когда-то в сводных сметных расчетах строительства объекта учитывались средства на возмещение дополнительных затрат из-за из­менения ценообразующих факторов, происходящих в связи с научно-техническим и социальным прогрессом, а также охраной окружающей среды. Ежегодное удорожание определялось по СМР примерно в размере трех процентов и по оборудованию в размере 6-12 процентов. Сегодня в п. 4.97 МДС 81-35.2004 это рекомендуется учитывать дополнительно в сводном расчете уже после его утверждения. Но это может ухудшить расчетную эффективность про­екта. И что делать инвестору, который принял решение о строительстве объекта с учетом первоначальной эффективности, его устраивавшей?

На практике проектные организации определяют стоимость строительства объекта в базовых ценах на ресурсы. Для определения ее в ценах на ресурсы на дату утверждения используются индексы, разрабатываемые и утверждаемые админист­рацией регионов, о занижении которых мы уже говорили. Если даже проектная организация правильно определила стоимость строительства объекта в базовых ценах на ресурсы, то после индексации утверждаемый показатель оказывается уже заниженным. И нет виноватых, не с кого спросить. По­этому будет более правильным и, главное, достоверным, если и стоимость строитель­ства объекта в ценах на ресурсы на дату начала реализации проекта (базисную, тер­мин Госкомстата РФ) будет определять та же проектная организация. В этом случае появляется ответственное лицо по вопросу величины показателя базисной стоимо­сти строительства объекта.

Для экспертных, контролирующих, проверяющих органов считается доблестью снизить стоимость строительства объ­екта в базовых ценах на ресурсы, поскольку они не проверяют индексов, утвер­ждаемых администрацией регионов. Необоснованное снижение базовой стоимости строительства объекта по проектным решениям может привести к ухудшению его качества из-за игнорирования тенденций НТиСП, а необоснованное снижение стои­мости, обусловленной практикой сметного нормирования и ценообразования в строительстве, станет еще одним фактором убыточности РПСМО или проектно-изыскательских организаций (ПИО). И, конечно, несколько странно после снижения базовой стоимости строительства объекта в экспертном органе требовать от исполнителя снижения стартовой цены на торгах, конкурсах, аук­ционах. Недоверие экспертному органу? Тогда, может быть, и не поручать ему эту функцию и реально оставить за заказчиком и исполнителем определение цены услу­ги? А в качестве критериев для выбора исполнителя принимать уменьшение сроков строительства объекта и гарантированное обеспечение требуемого качества.

Заказчикам-инвесторам при определении показателя величины капитальных вложений в смешанных ценах следует принимать в расчет показатели величин темпов ин­фляции, которые фактически складываются в строительстве в регионе. И при этом оставлять резерв капитальных вложений (не путать с резервом на непредвиденные затраты в сводном расчете), в том числе по стройкам, финансируемым из бюджета. Это следу­ет делать для целей финансирования возможных дополнительных затрат в смешан­ных ценах, обусловленных на практике несовпадением по времени намеченных ра­нее и выполненных фактически работ. Указан­ные действия не приводят к увеличению стоимости построенного объекта в ценах на ресурсы на дату ввода его в эксплуатацию. При недостаточности бюджетных средств для нормального финансирования строительства объекта проблема должна решаться в соответствии с условиями, предусмотренными на этот случай в договоре подряда.

И еще одно. На начальных стадиях проектирования базовую стоимость строи­тельства на 80-90 процентов определяли на основе данных о стоимости построенных объ­ектов-аналогов. Сегодня, чтобы получить такие данные, их приходится рассчиты­вать, потому что заказчики-застройщики при оформлении актов по приемке и вводу в эксплуатацию законченных строительством объектов по форме КС-14 в строке «Стоимость принимаемых основных фондов», в нарушение инструкции Госкомстата РФ, указывают не показатель величины стоимости построенного объекта в ценах на ресурсы на дату ввода его в эксплуатацию, а показатель величины фактических за­трат заказчика-застройщика в смешанных ценах на ту же дату. Последние не могут быть названы какой-то стоимостью, так как являются промежуточными данными бухгалтерского учета и подлежат переоценке для получения показателя величины стоимости построенного объекта в ценах на ресурсы на дату ввода его в эксплуата­цию. Он и должен быть указан в соответствующей строке в форме КС-14.

Геннадий КОЗЬМИН,

член секции «Информатика

в строительстве»

РНТО строителей.