Отчет по результатам осмотра общедомовых помещений и инженерных коммуникаций жилого комплекса «Алые Паруса»

ОТЧЕТ

по результатам осмотра общедомовых помещений и инженерных коммуникаций жилого комплекса

«Алые Паруса»

При проведении 14 декабря 2012 года и 22 января 2013 года визуального осмотра мест общего пользования (входные группы, лифтовые холлы, лестницы, переходы, паркинги, балконы) и вспомогательных помещений (технические этажи, технические помещения, расположенные в паркингах, ЦТП, РТП) было обнаружено, выявлено, зафиксировано на фото следующее.

ЧАСТЬ 1. Техническое состояние конструкций МКД в жилом комплексе «Алые Паруса» (фото № 01-19)

(Постановление правительства РФ № 000 от 01.01.2001 г. «Об утверждении правил содержания общего имущества в МКД», Свод правил СП 48.13330.2011 «Организация строительства»)

· Обнаружены глубокие трещины на несущих железобетонных конструкциях (фото).

· На некоторых трещинах установлены «маячки» из газет без отметок о том, кем и когда они установлены. Два маячка на момент осмотра (22 января 2013 г.) были повреждены.

· Ширина трещин составляет до полутора сантиметров. Есть и сквозные (фото).

· Большинство трещин идут от межпанельных стыков.

· Необходимо заказывать мониторинг фасадов здания и на основании экспертного заключения принимать меры.

· Во многих местах общего пользования (лестничные клетки, переходные балконы, паркинги, технические этажи) видны значительные повреждения стен, потолка из-за протечек (фото).

· На технических этажах происходит нарушение теплового контура из-за сквозных трещин, не отрегулированных окон и дверей. Это ухудшает состояние перекрытий и швов, еще больше снижает надежность конструкций.

ЧАСТЬ 2. Эксплуатация коммуникаций в жилом комплексе «Алые Паруса» ( фото 20-49)

(Постановление Правительства Москвы от 2.11.2004 «Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда», постановление Правительства РФ № 000 от 01.01.2001 «Об утверждении правил содержания общего имущества в МКД»)

· Стояки отопления в технических помещениях находятся в неудовлетворительном состоянии, прогреваются не все – несколько стояков не технических этажах холодные. В сильные морозы может произойти заморозка стояка, более того, ситуация усугубляется тем, что в технических помещениях не все окна исправно закрываются, на некоторых окнах отсутствуют ручки (фото). Это также приводит к повышенному расходу тепловой энергии.

· Канализационные стояки закреплены слабо, местами раскручены хомуты, фиксирующие канализационную трубу, а так же есть места, где прикрепленные к трубе хомуты не прикреплены к несущим конструкциям (к стенам и потолку) (фото). В случае гидроудара труба может вылететь из хомутов, разорваться, тогда произойдет протечка фекалий, что отразится не только на состоянии технического этажа, но и на потолках и стенах в квартирах.

· На стояках ХВС и ГВС подвешены ведерки и бутылки (фото), так как имеются протечки. Меры по устранению не принимаются. Это влечет за собой снижение давления подачи воды, и на определенном уровне напор воды будет ниже, чем на первых этажах.

· Слаботочная система расположена хаотично, щитки с подключением не закрыты, провода не убраны в короба, коробки с проводами разбросаны по техническому этажу, что противоречит требованиям СНИП. Со стороны службы эксплуатации отсутствует должный контроль за тем, как устанавливают поставщики услуг связи свое оборудование и в каком состоянии содержат (см фото).

· В технических помещениях расположены настенные ящики электрощитков; все дверцы щитков открыты, проводка находится в неудовлетворительном состоянии, не везде есть схемы распределения проводки, внутри щитки захламлены мусором (см фото). За электрическим хозяйством жилого комплекса не ведется должный контроль, в случае аварии своевременно не будет проведено устранение, так как отсутствует маркировка. В случае пожара его ликвидация займет много времени, и за этот период будет нанесен значительный ущерб, так как система пожаротушения не укомплектована в соответствии с требованиями.

· Система пожаротушения, по всей видимости, подключена не везде, так как некоторые пожарные стояки не заполнены. Пожарные шкафы укомплектованы не полностью, вопреки требованиям шкафы открыты, защитные стекла разбиты. Не везде есть огнетушители. (фото)

· На местах, где установлен примыкающий стык коммуникационных труб к стенам или потолку, видны сильные подтеки, вздутие побелки на стенах и потолках. По всей видимости, соединение труб со следующим элементом выполнено не полностью, нарушена герметизация, что может привести к постоянным протечкам. Служба эксплуатации не производит соответствующего комплекса мероприятий по устранению протечек (см фото).

· На техническом этаже пятого корпуса (дом 77) установлена система, позволяющая регулировать перетопы для снижения расхода тепловой энергии. Монометр разбит, что может повлечь за собой некорректную работу.

· На технических этажах некоторые стояки захламлены мусором (фото).

ЧАСТЬ 3. Паркинги жилого комплекса «Алые паруса» (фото 49-66)

(Постановление Правительства Москвы от 01.01.2001 «О реализации мероприятий по эксплуатации гаражей-стоянок и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 01.01.2001 », Федеральный закон № 69 от 01.01.2001 «О пожарной безопасности»)

· Паркинги находится в неудовлетворительном состоянии. Во многих местах обнаружены сильные протечки (фото). Большинство протечек расположены в стилобатной части, вода после дождей и таяния снега стекает в паркинг.

· Местами видны навесы, которые, скорее всего, были установлены после того жалоб собственников машиномест.

· Система пожаротушения в паркингах не наполнена водой, в случае пожара сплинкерная система не сработает. Стояки необходимо держать под давлением.

· На нижних этажах паркингов в приямках стоит вода, стоки не очищаются.

· При осмотре паркингов обнаружен мусор, скопления воды на полу, уборка паркингов неудовлетворительна.

ЧАСТЬ 4. Незаконное проживание в жилом комплексе «Алые Паруса» (фото № 66-84)

· На технических этажах расположены отдельно-отведенные помещения с индивидуальной дверью, укомплектованной запирающим устройством. Обнаружены комнаты для проживания персонала, санитарные узлы, установлены душевые кабинки, стиральные машинки, раковины и рукомойники. (фото)

· Технические помещения не предназначены для проживания, любое обследование органами контроля, такими как Мосжилинспекция, Федеральная миграционная служба и Санэпидемстанция, повлечет за собой штрафные санкции. А в случае, если отсутствует разрешение на работу, регистрация, то штраф до 850 тысяч рублей за каждого проживающего.

ЧАСТЬ 5. Безучётное потребление коммунальных ресурсов (фото № 85-93)

(Постановление Правительства РФ № 000 от 4.05.2012 г. «О функционировании розничных рынков электрической энергии…», постановление Правительства РФ 354 от 6.05.2011 г. «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», постановление Правительства РФ от 01.01.2001 г. «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения н+а 2013 год»)

· К стоякам ХВС и ГВС подсоединены дополнительно шланги водоотведения. Данная конструкция позволяет без учета расходовать коммунальный ресурс в неограниченном количестве. В связи с безучётным потреблением воды, расход ложится на собственников помещений.

· Безучётное потребление ГВС и ХВС приводит к снижению давления на верхние этажи напора холодной и горячей воды.

· Обнаружено безучётное подключение к сетям электроэнергии. В отсутствие электросчетчиков расходы также распределяются на собственников. Штраф за безучетное подключение электрической энергии составляет до 50 тысяч рублей.

· В связи с тем, что проживающих на технических этажах немало, установлено несколько душевых, санитарных узлов, стиральных машинок, то расход может составлять до 2000 кубометров воды в месяц. Что приблизительно составляет 84 тыс. руб. за ГВС и приблизительно 30 тыс. руб. за ХВС. Данный расчет очень приблизительный в плане объема потребления, в действительности он может быть гораздо больше.

· Если проживание на технических этажах - данность, необходимо установить индивидуальные приборы учета воды, и оплату, согласно показаниям счетчика, возлагать на проживающих в этих помещениях, а не перекладывать на жителей.

ЧАСТЬ 6. Захламления технических помещений в жилом комплексе «Алые Паруса» (фото № 94-110)

(Постановление Правительства Москвы № 000 от 2.11.2004 «Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда», постановление Правительства РФ № 000 от 01.01.2001 г. «Об утверждении правил содержания общего имущества в МКД», Федеральный закон № 69 от 01.01.2001 г. «О пожарной безопасности»)

· На технических этажах выявлены многочисленные скопления строительного материала, мешков с мусором, 5-ти литровых бутылок из-под воды, поломанной мебели, армированные сетки, гипсокартон, тряпки, баллоны с газом, краски, лаки, кресла, диваны, столы, пепельницы, шланги (см фото). Захламления такого рода может привести к пожару, и его ликвидация будет длительной, так как пробраться до очага и до других мест для принятия мер к пожаротушению будет практически невозможно. Пожар может привести к значительному разрушению и ущербу, также в связи с тем, что канализационные трубы и стояки для отвода ливневых вод сделаны из пластика. Потребуются значительные затраты на восстановление.

· Пожарная инспекция в случае подобных нарушений применяет значительные штрафы и требует незамедлительного освобождения помещений от мусора и хлама.

ЧАСТЬ 7. Коммерческое использование мест общего пользования (фото № 000-122)

(Федеральный закон от 01.01.2001 «О рекламе»)

· При осмотре общих помещений жилого комплекса обнаружены несколько видов рекламы и коммерческого использования площадей: наружные вывески, в том числе световые, рекламные светящиеся стенды в холлах, стойки с брошюрами, журналами и буклетами, терминалы столик химчистки в холле, оплаты, картины в холлах.

· Чтобы установить рекламу или использовать в коммерческих целях общие помещения в многоквартирном доме, необходимо разрешение Управляющей компании, которое, в свою очередь, должно быть получено на общем собрании собственников помещений. В повестку общего собрания должны быть включены вопросы по установке рекламы, прописана стоимость, которую предлагает заказчик, и распределение данных денежных средств, то есть на что тратить деньги. Для размещения рекламной конструкции на фасаде здания прописана процедура получения разрешения, это длительный, трудоемкий и затратный процесс. По весьма приблизительным подсчетам, в месяц, из обнаруженного коммерческого использования площадей, можно извлекать несколько сотен тысяч рублей.

Часть 8. Эксплуатация мест общего пользования (фото 123-134)

(Постановление Правительства РФ № 000 от 01.01.2001 «Об утверждении правил содержания общего имущества в МКД», постановление Правительства Москвы от 2.11.2004 «Об утверждении нормативов по эксплуатации жилищного фонда»)

· В местах общего пользования - на лестницах, переходных балконах, паркингах обнаружены скопления мусора: бутылки, окурки, полиэтилен, пачки из-под сигарет. Окурками забиты водяные стоки. Засор водяного стока может привести к скоплению воды на этаже и к протечке на нижерасположенные этажи, вследствие чего понадобится дополнительный ремонт. На многих этажах видны протечки, как на потолках, так и на стенах. Но служба эксплуатации не принимает мер для устранения этих нарушений. (см фото).

· На пожарных лестницах, переходных балконах, в технических помещениях обнаружено множество повреждений напольной плитки – сколов, трещин, местами элементы плитки отсутствуют, часть - не зафиксирована.

· На перилах пожарных лестниц, на ограждениях переходных балконов обнаружено значительное отслоение краски, во многих мессах покраска вздута (см фото).

· Во многих местах общего пользования (лестничные клетки, переходные балконы, галереи, лифтовые холлы, паркинги) видны значительные повреждения покраски стен, потолка, трещины.

· На некоторых дверях и окнах разболтаны дверные ручки или вообще выкручены.

· В паркингах во многих местах обнаружены значительные протечки, покрывающие десятки квадратных метров, как на потолке, так и на стенах. Места протечек не зачищаются, притом, что известь, попадающая на автомобиль, разъедает краску, и в этом случае будет необходим ремонт пострадавших от протечек автомобилей.

· Освещение мест общего пользования находится в неудовлетворительном состоянии. При осмотре обнаружены колотые и битые плафоны, незафиксированная проводка освещения, неработающие лампы, прогорелые стены на местах установки ламп освещения (а это значит, что было короткое замыкание, зачистку на побелке не произвели, плафон и лампы не заменили), не везде установлены стартера. В некоторых местах видны лишь следы ламп освещения. В нарушение установленных правил не производится должный контроль над освещением мест общего пользования, возможно, не производится обход электриком мест общего пользования и фиксация нарушений в журнале обхода.

· Общие балконы не очищаются от снега (см фото), что приводит к разрушению стенок, может привести к нарушению герметизации крыши и протечкам на расположенные ниже этажи, тогда потребуется ремонт не только прижимной стенки парапета, но и ремонт и герметизация кровли, и ремонт входных групп.

Часть 9. Содержание придомовой территории (фото 135)

(Постановление Госстроя РФ № 000 от 01.01.2001 г. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», постановление Правительства Москвы от 01.01.2001 «Правила санитарного содержания территорий, организации уборки и обеспечения чистоты и порядка в городе Москве»)

· На территории ЖК «Алые паруса» обнаружены многочисленные скопления снега, препятствующие движению пешеходов, занимающие места для парковки автомобилей.

Резюме

Эксплуатация жилого комплекса «Алые паруса» работает слабо:

· Инженерные коммуникации находятся в неудовлетворительном состоянии, некоторые её элементы требуют замены.

· Техническое обслуживание Комплекса неудовлетворительно, текущий ремонт мест общего пользования (за исключением входных групп и некоторых пожарных лестниц и квартирных холлов) не проводился в течение длительного периода времени. Вскоре понадобится уже капитальное восстановление.

· Слабый контроль со стороны персонала управляющей компании за вверенным им имуществом, коммуникациями.

· Уборка Комплекса проводится на уровне городской ставки простого жилья, а не на уровне элитного, где собственники платят за обслуживание десятки тысяч рублей в месяц. При осмотре обнаружены мусор, захламление, возможно, сказывается недостаток уборщиц.

· Центральные Тепловые Пункты (далее ЦТП), которые отвечают за поставку горячей воды и отопления находятся в неудовлетворительном состоянии (отчет прилагается отдельно). Фотографий с осмотра ЦТП нет, так как при проведении осмотра экспертам запретили фотографировать.

· Управляющая компания не предпринимает мер для предотвращения протечек, особенно в подземных паркингах.

· Слабый контроль со стороны управляющей компании за подрядными организациями.

· Фасад здания местами рассыпается. Имеются глубокие трещины на несущих конструкциях – стенах.

· Управляющая компания работает не профессионально, выявлены недочеты и нарушения, которые могут привести к значительным штрафным санкциям.

Управляющая компания предоставляет собственникам жилых помещений квитанции на оплату помещений с необоснованными цифрами, расшифровки по всем позициям нет, собственники не знают, за что платят. Также управляющая компания не может предоставить детализированный отчет о финансовой деятельности. Не раскрывается в соответствии с постановлением правительства Российской Федерации № 000 «О раскрытии информации…» отчетность Управляющей компании перед собственниками. Это влечет за собой штрафные санкции в размере 200 тысяч рублей на управляющую организацию и 50 тысяч рублей на руководителя.

Слабо видна работа Управляющей компании по решению ряда серьезных проблем Комплекса. В перспективе это может вскоре привести к снижению стоимости квадратного метра и изменения статуса жилого комплекса «Алые паруса».

Рекомендации:

· Необходим мониторинг фасадов, по результатам которого необходимо принимать срочные меры.

· Необходимо привести в соответствие с требованиями пожарной службы технические этажи Комплекса.

· Необходимо привести в рабочее состояние систему пожаротушения, укомплектовать пожарные шкафы.

· Необходимо провести комплекс мероприятий по устранению протечек во всех помещениях, относящихся к общедомовой собственности.

· Привести в надлежащее состояние инженерные коммуникации Комплекса и наладить должным образом их обслуживание.

· Необходим контроль электрического оборудования, нужно привести в порядок щитки, маркировку, схемы распределения.

· Закрепить должным образом стояки канализации и ливневых стоков на технических этажах.

· Наладить дренажную систему, прочистить стоки и устранить застой воды в приямках.

· Необходим текущий ремонт мест общего пользования, иначе в скором времени понадобится капитальное восстановление.

· Устранить нарушения теплового контура зданий.

· Необходимо поднимать вопрос с безучётным подключением ГВС и ХВС.

· Необходимо решить вопрос о незаконном проживании на технических этажах, по крайней мере, не оставлять это без контроля.

· Необходим контроль над работой подрядных организаций.

· Контроль над поставщиками услуг связи в жилом комплексе, их оборудование, установленное в комплексе, должно быть установлено и содержаться должным образом, необходима маркировка.

· Требует контроля использование общедомовой собственности в коммерческих целях. Следует выяснить, производится ли оплата за использование мест общего пользования в пользу данного многоквартирного дома, куда идут вырученные денежные средства за терминалы оплаты, рекламные конструкции, картинную галерею.