Испания. Анализ рынка
В 2007 году Испания вошла в тройку лидеров по уровню спроса на недвижимость. Сейчас на нее приходится около 20% российского спроса на зарубежную недвижимость. В Испании очень высокие темпы жилищного строительства. Ежегодно возводится более 700 тыс. кв. м – более 15% объема новостроек Евросоюза.
На первичном рынке преобладают загородные дома на побережье: береговая линия Испании является самой протяженной в Европе. Здесь – основной спрос со стороны россиян. Популярность направления объясняется разумным соотношением цены и качества жилья, широким выбором объектов недвижимости для покупки и доступностью ипотечных программ.
Средняя цена предложения находится в диапазоне 350–500 тыс. евро, хотя, разумеется, покупают и более дорогие объекты.
Определившиеся со своими желаниями покупатели делятся на две основные категории: тех, кто покупает домик в Испании для жизни и отдыха, и тех, кто, как в сберегательной кассе, хранит деньги в испанской недвижимости. Первые покупают «мечту» – просторный или не очень, но комфортабельный дом, в основном для отдыха. Лидеры спроса – развитые туристические зоны: Коста Брава, Коста Бланка, Коста дель Соль. Здесь можно найти как небольшое бунгало, так и шикарную комфортабельную виллу. Спросом пользуются все виды жилья.
Разброс цен по всему побережью очень велик. Стоимость 1 кв. м зависит от местоположения, инфраструктуры, удаленности от моря. Наибольшим спросом пользуются квартиры площадью 50–70 кв. м в диапазоне 100–200 тыс. евро, комфортабельные апартаменты за 300–500 тыс. евро, таун-хаузы и дома стоимостью 150–650 тыс. евро. Меньшим спросом пользуются особняки и виллы от 600 тыс. евро и дороже.
Есть места традиционно дорогие – Коста Брава и Коста дель Соль, где строятся преимущественно виллы, и демократичные – Коста Бланка, где можно купить простенькую квартиру в городке у моря, продав среднюю по цене в Петербурге, за 100–150 тыс. евро.
Как правило, дома продаются с полной отделкой, оборудованной кухней или даже с мебелью, оснащенные системой кондиционирования-обогрева, имеющие удобную парковку и коммунальный бассейн. При покупке дорогого дома, более 1 млн евро, удобств существенно больше. Площадь земельного участка вместе с домом, как правило, не больше 5–6 соток. Стоимость земли достигает 50 евро за сотку, в зависимости от близости к морю.
Вторая категория покупателей недвижимости в Испании ищет ликвидное жилье как в деловых центрах Испании – Мадриде и Барселоне, так и на побережье, которое является надежным способом хранения и преумножения капитала. Недвижимость в Испании дорожает в среднем на 20% в год.
Динамика цен
Национальное Агентство по оценке недвижимости Испании TINSA опубликовало данные по динамике цен на испанскую недвижимость. Последние 10 лет цены на испанскую недвижимость постоянно растут – в среднем по 10,9% в год. Поэтому построить домик в Испании можно не только для отдыха: он пригодится для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи, если хотите заработать.
Быстрее всего дорожает недвижимость на курортах. На первом месте провинция Мурсия (26%) – побережье Коста Калида, далее следует Андалусия (21%), где наиболее популярна провинция Малага (побережье Коста дель Соль), далее – Каталония, Валенсийское сообщество и Балеарские острова (по 20%). Внутри этих автономий быстрее всего растут цены на жилье в провинциях Барселона (побережье Коста Брава) и Аликанте (побережье Коста Бланка). Меньше всего цены увеличиваются в провинции Наварра (8%).
Цена за квадратный метр недвижимости класса «люкс» на Мальорке сегодня колеблется между 4,5 и 6 тыс. евро, хотя в отдельных районах острова, например, Андраткс, она уже перевалила отметку 8 тыс. евро. По подсчетам испанских властей, в первом квартале уровень цен здесь поднялся в среднем на 9%, хотя некоторые независимые эксперты называют другую цифру – от 10% до 15%.
Цена на многие объекты недвижимости растет прежде всего потому, что остров переживает наплыв туристов. К примеру, в 2006 году здесь побывали 12,5 миллионов человек. Также местная недвижимость весьма ценится богатыми жителями самой Испании.
Самые дорогие города в Испании – естественно, Мадрид (средняя цена на вторичном рынке 2 905,8 евро за кв. м), Барселона,3 евро), а также Бильбао,4 евро) и Памплона,0 евро). В новостройках в престижных районах Мадрида и Барселоны в конце 2006 года цена превысила 7 000 евро за «квадрат».
Мадрид – второй в рейтинге самых дорогих квартир в Западной Европе. По сообщению еженедельника «Испанская ассоциация торговцев недвижимостью» (ИАТН), испанская столица вышла на второе место в Западной Европе после Лондона в рейтинге самых дорогих квартир. «Цена самой дорогой квартиры в Испании составляет 5,4 млн евро», – отмечает ИАТН. По данным ассоциации, такова стоимость квартиры с пятью спальнями, общей площадью 600 кв. м, которая продается в Саламанке, наиболее респектабельном районе Мадрида.
В январе 2007 года был опубликован новый бюллетень Общества по Оценке Земли и Недвижимости Испании (Sociedad de Tasaciones S. A). Представленные в отчете выводы были сделаны на основе информации, предоставленной более 7 600 риэлторскими агентствами Испании по 315 тысячам единицам жилья различных типов, размеров и месторасположения, находящихся в стадии строительства или уже сданных в эксплуатацию.
В исследовании были проанализированы данные по 400 муниципалитетам и представлены результаты по 50 столицам провинций, 21 городу с населением более 100 тысяч жителей, 50 городам с населением более 50 тысяч жителей и 73 городам с населением более 25 тысяч жителей.
В течение 2006 года рынок нового жилья в столицах автономных областей Испании развивался следующим образом:
– средняя стоимость жилья во всех автономных областях составила 2 763 евро за кв. м, то есть средняя стоимость жилья, общей площадью 100 кв. м составила 276.300 евро;
– средняя стоимость нового жилья в городах с населением более человек, не являющихся столицами автономных областей, составила 2.334 евро за кв. м и повышение составило 12,3%.
Самые высокие цены на недвижимость (на декабрь 2006 года) были зафиксированы в следующих городах (евро/кв. м) Барселона 4 192 |
Мадрид 3 870 |
Сан Себастьян 3 807 |
Самые низкие цены на недвижимость (на декабрь 2006 года) были зафиксированы в следующих городах (евро/кв. м) |
Понтебедра 1 405 |
Бадахос 1 423 |
Луго 1 452 |
Самый высокий процент роста стоимости недвижимости (за 12 месяцев) |
Сарагоса 17,4 |
Альбасете 17,1 |
Куэнка 16,1 |
Самый низкий процент роста стоимости недвижимости (за 12 месяцев) |
Витория 1,7 |
Овьедо 3,9 |
Замора 4,9 |
В Испании вы можете купить целый остров – около Ибицы. Остров Тагомаго принадлежит к островам Балеарского архипелага, расположен на расстоянии одной мили от северо-восточного побережья Ибицы. Его общая площадь – 580 тыс. кв. м, а самая высокая точка достигает 112 м над уровнем моря. Жилая площадь виллы, расположенной на острове – 441 кв. м, площадь террасы – 146 кв. м, шесть спален с ванной комнатой, большими окнами и выходом на террасу. Приблизительная стоимость острова составит около 10 млн евро.
Цены на жилье в зависимости от типа недвижимости
Самое дорогое жилье в Испании – вилла. Ее цена – от 250 тыс. евро. Зачастую это отдельно стоящее двухэтажное здание с отдельным гаражом и собственным бассейном. Как правило, виллы имеют две-три большие спальни, две ванные.
Немного дешевле виллы-шале, 170–250 тыс. евро. Это двухэтажный дом на две семьи с отдельными входами или два-четыре дома, примыкающих друг к другу углами. К каждой квартире полагается земельный участок.
Можно покупать квартиру в так называемом дуплексе (средняя цена – 150–170 тыс. евро). Это могут быть двухэтажный дом с террасой, городской дом или четырехсекционный таун-хауз. В дуплексах обычно две-три большие спальни, одна-две ванные, общий плавательный бассейн.
Бытует в Испании и понятие «бунгало». Так называют находящийся в собственности один из этажей двухэтажного жилого дома. Есть доступ к общему бассейну. Средняя стоимость – 120–150 тыс. евро.
Есть также понятие «квартира» или «апартаменты»: одна-три спальни, одна-две ванные, доступ к общему бассейну и зеленой зоне. Средняя стоимость – 90–120 тыс. евро.
