Оглавление (стр. 2 )

2. Саратовская область

Проведя анализ информации Саратовского областного комитета государственной статистики о социально-экономическом положении области за 9 месяцев 1999 года, оценщик пришел к следующему выводу.

Промышленными предприятиями области произведено продукции на сумму,5 млн. руб., что на 9,7% больше, чем в январе-сентябре 1998 г. Инвестиции в экономику области составили 3 718,9 млн. руб., что на 18,6% меньше соответствующего периода 1998 г. К началу октября 1999 г. было введено 396,1 тыс. м2 общей площади жилых домов, что составляет 98,2% к соответствующему периоду 1998 года. Объем производства сельхозпродукции составил 5470,8 млн. рублей, что на 0,9% меньше соответствующего периода прошлого года. Валовой сбор зерна во всех категориях хозяйств составил 2024,8 тыс. т, что на 56,7% выше уровня 1998 г. Производство основных видов продукции животноводства во всех категориях хозяйств составило: мяса (в живом весе) – 111,1 тыс. т, молока – 747,8 тыс. т, яиц – 549,1 млн. шт., что составляет к уровню января – сентября 1998 г. соответственно 99,6%, 88,9% и 99,8%. Оборот розничной торговли составил,8 тыс. руб., что на 16,6% меньше, чем в январе-сентябре 1998 г. Оказано платных услуг на сумму 3120,2 млн. руб., что на 0,7% меньше соответствующего периода 1998 года.

В январе-августе 1999 г. сальдированный финансовый результат крупных и средних предприятий и организаций области (без сельскохозяйственных) составил 518,2 млн. руб. прибыли. Реальные располагаемые денежные доходы в сентябре 1999 года по сравнению с сентябрем 1998 года снизились на 10,1%. Денежные доходы (в среднем на душу) в сентябре 1999 г. составили 1023 руб. и увеличились по сравнению с уровнем августа 1998 г. на 32,1%.

На 1 октября 1999 г. службой занятости области зарегистрировано 15,7 тыс. безработных или 1,2% экономически адекватного населения. По сравнению с соответствующим периодом 1998 года численность зарегистрированных безработных снизилась на13,3%.

Вывод: Экономика региона и Саратовской области выходит из состояния спада и депрессии перестроечного периода, повышается жизненный уровень населения, а, следовательно, увеличивается покупательная способность населения.

1.8. Описание окружения по объекту оценки

Объект оценки – технологическая линия, находящаяся в производственном здании, которое расположенно по ул. XXX (Октябрьский район, г. Саратова), микрорайон XXX на пересечении ул. XXX и ул. KKK.

В целом этот микрорайон можно охарактеризовать как жилой с застройкой промышленными зданиями, расположенными между ул. XXX и рекой Волга. На берегу Волги, на бетонной дамбе размещены многочисленные стоянки маломерных судов, у причалов – сухогрузные самоходные баржи на период ледостава. Вдоль лодочных стоянок проходят подъездные железнодорожные пути к заводу Государственное предприятие «MMMM». Подъездные ж/д пути протянулись от АО «YYYY», расположенного выше по течению р. Волга в северо-восточном направлении. Далее проходит через территорию АО «UUUU» и . Между р. Волга и объектом оценки вдоль проезда от ул. XXX до р. Волга на первых этажах производственных построек ГП «EEE» размещены в основном мелкие предприятия: (лечение и протезирование зубов), фирма «OO» ЛТД, мастерская по ремонту теле-видео аппаратуры, электродвигателей. На противоположной стороне проезда - .

При въезде к производственному зданию с ул. XXX расположены заводские ГРП и силовая трансформаторная подстанция.

В северо-восточном направлении от него по ул. XXX, в сторону микрорайона «ДДДД», расположены (производственно-административные постройки и подъездные ж/д пути, эксплуатируемые совместно с АО «ККК» ГП «ЙЙЙ»), фирменные продуктовые магазина от . Далее в этом же направлении – офисы фирм, торгующих недвижимостью и оказывающих юридические услуги, фирмы, торгующие продовольствием, ломбард. На противоположной стороне ул. Чернышевского – жилые 5-9 этажные дома со встроенными торговыми помещениями. Напротив объекта оценки, на противоположной стороне ул. ХХХ расположены торговые павильоны – минимаркеты.

В юго-западном направлении по ул. ХХХ в сторону Заводского района г. Саратова на первом этаже производственного корпуса ГП «WWW» расположены в основном фирмы, оказывающие разнообразные услуги автомобилистам: фирма «FFFF» (продажа автозапчастей), автомобильная мойка «AAA», , салон по торговле краской «DDD».

В том же направлении за производственным корпусом завода – административно-бытовой корпус ГП «WWW», на первых этажах которого разместились многочисленные предприятия, среди которых: предприятие «JJJ», магазин мелкооптовой торговли «ZZZ», (операции с недвижимостью), офис компании «VVV» (сотовые сети). На противоположной стороне улицы – 10 этажный панельный жилой дом ЖСК «BBB». В этом же направлении от объекта оценки, в 100-150 м от него – центральный вход в GGG.

В северо-западном направлении от объекта оценки, в противоположной стороне от него и ул. XXX расположен обширный жилой массив, состоящий из 5-9 этажных домов. В этом же направлении по ул. KKK, примерно в 150 м от ул. XXX расположена XXX. Далее – гостиница «УУУ», профессионально-техническое училище №NN.

Ул. ХХХ представляет собой оживленную транспортную магистраль с круглосуточным режимом загрузки. Она связывает Заводской, Октябрьский и Волжский районы г. Саратова. По ул. ХХХ курсирует как грузовой, так и пассажирский автотранспорт.

2. Расчет рыночной стоимости оборудования

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при всех условиях, удовлетворяющих справедливым торгам, когда продавец и покупатель действуют честно и осознанно и цена не назначается под давлением. Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок.

Обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.

Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.

Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке.

Оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.

Оценка рыночной стоимости: В соответствии со стандартами Российского Общества Оценщиков рассмотрено определение рыночной стоимости объекта оценки тремя подходами. И произведена оценка стоимости двумя подходами: затратным и сравнимых продаж.

Подготовка и оформление отчета по установленной форме.

2.1. Определение восстановительной стоимости оборудования.

Восстановительная стоимость оборудования определена по контракту фирмы поставщика «ПЕТЕР-ЛИСЕК» (Австрия) № 8/00004. Монтажные, пусконаладочные работы и транспортировка оценщиками учитывались.

Таблица 12.

№ пп	Название оборудования	Тип	Стоимость
В немецких марках, по контракту	В рублях по курсу ЦБ на дату оценки
1	Станция подачи в моечную машину	RTVB-27/20WE	16 948
2	Моечная и сушильная машина	RTL-20B		1
3	Приспособления к моечной машине: а) фильтр с клапаном б) резервуар с насосом		3 780 7 390	63 413
4	Транспортная задерживающая станция	RTYB15/20S	10 660
5	Станция монтажа рамки	HMLN 25/20-3	31 712
6	Станция подачи для сборки и прессования	RTVB 15/20ST	10 660
7	Станция сборки и прессовки	HLP	92 824	1
8	Станция приема	PTVB-27/20WE	16 948
9	Вращающиеся столы герметизации: а)первый стол герметизации б)второй стол герметизации	ER 140 ER 140	11 004 11 004
10	Одноголовочный адаптер	ER 100	1 176	19 729
11	Автоматическая установка смешивания и дозировки	TAL 60 PS/N	60 652	1

12	Устройство для наполнения абсорбентом	A4AL	4 032	67 641
13	Автомат машина для нанесения бутила	LBH 25 Y	42 924
14	Пила для резки профиля	MFL 600	8 316
15	Устройство наполнения газом	GM	12 600
16	Устройство для задержки времени реакции смешанного двухкомпонентного герметика	KHB 35	10 248
17	Устройство для гнутья рамки	ARF/M	1 260	21 138
18	Стол для резки с воздушной поддержкой и столом	GFB 37/26 FF BTH 37/33	1 680	28 184
19	Устройство для обработки	ARF/M		2
20	Монтаж, пуско-наладочные работы			2
21	Транспортировка		20 000
Итого		12

2.2. Затратный подход оценки.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества. Согласно затратному подходу, стоимость объекта оценки определяется, как сумма восстановительной стоимости составляющих элементов объекта за вычетом накопленного износа.

СТ = ПВС - Ин, где Ин = Ифиз + Ифунк + Ивн

Под восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта в первоначальном виде, включая в них прибыль завода изготовителя.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом на момент оценки в процентном выражении, под воздействием физических, функциональных и внешних факторов.

Бухгалтерские методы начисления износа носят формальный характер и показывают износ, как долю хронологического возраста оборудования в установленном нормативном сроке службы.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

ü  расчет затрат на производство новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта;

ü  определение величины накопленного износа;

ü  уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.

2.3. Определение накопленного износа.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, накопленный износ определяется как совокупность трех типов износа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Ин = Ифиз + Ифунк + Ивн

Физический износ (Ифиз) - снижения стоимости, связанной с частичной или полной потерей конструктивными элементами имущества и его оборудования свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, стихийных бедствий, аварий, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или отступлении от требований и нормативов.

Функциональный износ - это потеря стоимости, вызванная факторами, присущими самому объекту собственности в результате развития новой технологии. Оно включает такие вещи, как изменение в дизайне, материалах или производственном процессе, приводящее к появлению сверхмощностей, нехватке мощностей, несоответствию, избыточным эксплуатационным затратам, избыточным конструкциям или недостатку полезности.

Экономический износ - это потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, таких как государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьевыми материалами, изменение управленческих концепций, потеря рынков, потеря рабочей силы и т. д.

Для определения физического износа применялись методы:

ü  Метод экспертного анализа физического состояния.

2.3.1. Метод экспертного анализа физического состояния.

Согласно шкале экспертных оценок для определения коэффициента износа при обследовании физического состояния оборудования износ определяется - 0%:

Таблица 13.

Наименование	Оценка состояния	Характеристика физического состояния	Износ, %
Оборудование	Новое	Новое, установленное оборудование в отличном состоянии	0

2.4. Согласование величин физического износа и рыночная стоимость, полученная затратным подходом

Оценщики считают корректным определить общую величину физического износа как среднюю величину, полученную методами срока жизни и экспертного анализа физического состояния. Результат расчетов приведены в таблице ниже:

Таблица 14.

№ п/п	Наименование	Год выпуска/ввода	Полная восстановительная стоимость, руб.	Общая величина износа,%	Рыночная стоимость, руб.
1	2	4	5	6	7
1.	Станция подачи в моечную машину			0
2.	Моечная и сушильная машина		1	0	1
3.	Приспособления к моечной машине: а) фильтр с клапаном б) резервуар с насосом		63 413	0 0	63 413
4.	Транспортная задерживающая станция			0
5.	Станция монтажа рамки			0
6.	Станция подачи для сборки и прессования			0
7.	Станция сборки и прессовки		1	0	1
8.	Станция приема			0
9.	Вращающиеся столы герметизации: а)первый стол герметизации б)второй стол герметизации			0 0
10.	Одноголовочный адаптер		19 729	0	19 729

11.	Автоматическая установка смешивания и дозировки		1	0	1
12.	Устройство для наполнения абсорбентом		67 641	0	67 641
13.	Автомат машина для нанесения бутила			0
14.	Пила для резки профиля			0
15.	Устройство наполнения газом			0
16.	Устройство для задержки времени реакции смешанного двухкомпонентного герметика			0
17.	Устройство для гнутья рамки		21 138	0	21 138
18.	Стол для резки с воздушной поддержкой и столом		28 184	0	28 184
19.	Устройство для обработки		2	0	2
20.	Монтаж, пуско-наладочные работы		2	0	2
21.	Транспортировка			0
	ИТОГО:		12		12

Итого рыночная стоимость объектов оценки, полученная затратным методом с учетом округлений на дату оценки составила:

12 Двенадцать миллионов сто семьдесят тысяч девятьсот пятьдесят пять) рублей, в том числе НДС.

2.5. Оценка доходным подходом

Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

Доходный подход рассматривает стоимость в качестве текущей стоимости будущих выгод, получаемых от собственности, и обычно определяется путем капитализации определенного уровня дохода.

Доходный подход, как правило, используется для оценки всего делового предприятия (бизнеса). При этом бывает сложно распределить получаемые прибыли по отдельным активам на каком-либо разумном основании, из-за совокупности действия всех факторов, оказывающих влияние на прибыльность компании. Однако в данном случае прибыльность на базе имущественного комплекса обеспечена функционированием технологической линии. Поэтому оценщик посчитал целесообразным применение доходного подхода в данном случае.

Кратко опишем технико-экономические характеристики технологической линии по производству стеклопакетов. В описание включим только те характеристики, которые буду применяться в настоящих расчетах, учитывая условия контракта на поставку линии (см. Приложение).

1.  Мощность линии:

ü  в смену: 500 м2 стеклопакетов;

ü  в год: м2 стеклопакетов.

(500 м2 в смену) х (в сред. 21 смена в мес.) х (12 мес.) = м2

2.  Полагаем, что примерно 2% стоимости технологической линии пришлось на ремонт и модернизацию дополнительно к стоимости контракта.

3.  Примерно 70% продукции составляют 1-но камерные стеклопакеты и 30% приходится на 2-ух камерные стеклопакеты.

4.  Продажная цена 1 м2 1-но камерного стеклопакета с учетом налогов в среднем составляет 13,7$ (см. в Приложении прайс-лист на аналогичную продукцию институт стекла»).

Полагаем, что средние издержки на производство 1-но камерного стеклопакета составляет 9$. Прибыль до уплаты налогов составит: 13,7$ - 9$ = 4,7$.

Продажная цена 1 м2 2-ух камерного стеклопакета с учетом налогов составляет 21,85$ (см. в Приложении прайс-лист на аналогичную продукцию институт стекла»).

Полагаем, что средние издержки на производство 1 м2 2-ух камерного стеклопакета составляет 13$. Прибыль до уплаты налогов составит: 21,85$ - 13$ = 8,85$.

Отметим, что в том и другом случае взяты минимальные цены 1 м2 стеклопакета, чтобы избежать неоправданного завышения доходов, получаемых с помощью этой технологической линии.

5.  Прибыль, получаемая за смену:

(500 м2) х (0,7 х 4,7$ + 0,3 х 8,85$) = 2 975$

Прибыль, получаемая в год:

(м2) х (0,7 х 4,7$ + 0,3 х 8,85$) = $

Полагаем, что линия будет стабильно работать при 90% загрузки. Это определяет корректировку суммы годовой прибыли:

$ х 0,9 = $.

6.  Амортизационные отчисления составляют 11,1% в год согласно раздела «Машины и оборудование стекольной промышленности», стр. 80*.

7.  Ставка налога на имущество 2% годовых. Налог на прибыль 35%.

8.  При вычислении стоимости технологической линии доходным методом пользуемся методикой, изложенной в «Методология оценки стоимости промышленного оборудования». – М., Институт промышленного развития (Информэлектро), 1996, - 64 с. Оцениваемы объект представляет собой технологическую линию следующего тысячелетия, надежность которой гарантирована производителем. Поэтому разумно предположить, что доходы, получаемые с помощью этой линии будут стабильными в течение всего полезного срока эксплуатации линии.

В такой ситуации применим метод прямой капитализации дохода.

Определение стоимости основано на уравнении (см. упомянутую выше книгу ):

;

где С – стоимость технологической линии, R – ставка капитализации.

Ставка капитализации определяется из предположения, что окупаемость инвестиций в технологическую линию наступает через 3 – 4 года. Для трехлетнего периода окупаемости , для 4-х летнего - . Нами будет использоваться средняя ставка капитализации: . С учетом сделанных предположений, приведенное выше уравнение можно представить в виде:

;

откуда С = 1 $.

Учитывая, что курс американского доллара к рублю по данным Центрального банка на дату оценки 11 декабря 1999 года (см. Российскую газету от 01.01.01 года) составил 26,83 руб., С =руб.

Итого рыночная стоимость объекта оценки, полученная доходным методом с учетом округлений на дату оценки составила:

40 Сорок миллионов семьсот девяносто пять тысяч) рублей, в том числе НДС.

3. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости технологической линии.

Анализируя применимость каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта, оценщик пришел к следующим выводам:

1.  Затратный подход оценки дает наиболее обоснованные результаты при оценке объектов, имеющих незначительный износ, способ наилучшего и наиболее эффективного использования которых совпадает с фактическим способом их использования и типичным способом приобретения которых является индивидуальное изготовление.

2.  Рыночный подход более отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В тоже время не стоит слишком доверяться исходной информации об условиях продаж объектов-аналогов, их цене и прочее в силу относительной прозрачности информации о реальных ценах сделок и тем, что в настоящее время рынок технологических линий по производству стеклопакетов в г. Саратове практически отсутствует, поэтому данный подход не применим.

3.  Доходный подход в оценке стоимости следует применять с известной степенью осторожности, поскольку он базируется на принципе ожидания и учитывает многочисленные предположения и допущения оценщика, объясняемые достоверностью исходной информации в методике оценки.

Учитывая все вышеизложенное, оценщик пришел к следующим весовым коэффициентам, отражающих долю каждого из используемых нами подходов в определении итоговой рыночной стоимости. Весовые коэффциенты были определены экспертным путем.

Таблица 16.

№ п/п	Название подхода	Весовой коэффициент
1	Затратный	66
2	Рыночный	Не использовался
3	Доходный	34

Следовательно, итоговая стоимость определяется как:

руб.

С учетом проведенного анализа, всех допущений, ограничений и округлений рыночная стоимость технологической линии на дату оценки составила:

21 Двадцать один миллион девятьсот тысяч) рублей.

4. Сертификат рыночной стоимости

У подписавшего данный отчет не было личной заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке объекта, рассматриваемого в настоящем отчете или в отношении сторон, имеющих к ним отношение. Он выступал в качестве беспристрастных консультантов.

С учетом наилучшего использования наших знаний и опыта, я удостоверяю, что изложенные в отчете факты, на основании которых производился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.

Оценка произведена с учетом всех ограничительных условия и предпосылок, наложенных либо условиями исходной задачи, либо введенных нижеподписавшимся лицом самостоятельно. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете.

Исследованный имущественный комплекс был непосредственно осмотрен в период с NN NNN по NN NNN 1999 г. ниже подписавшимся лицом.

Расценки на это исследование никоим образом не связаны с величиной стоимости объекта, оцениваемого в настоящем отчете, или с каким бы то ни было иным причинам, кроме как выполнением работ по настоящему договору.

Работник, участвовавший в данной работе, имеют все необходимые образовательные документы на производство оценки.

В разработке отчета принимали участие специалист–оценщик:

___________________ //

Список использованной литературы

1.  Постановление Государственного комитета СССР по делам Строительства от 01.01.2001 г. №94 «Об утверждении индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек».

2.  Журнал КО-ИНВЕСТ, Выпуск (2) 31, 2000.

3.  Тарасевич оценки недвижимости. – СПб, 1995.

4.  Тарасевич инвестиций в недвижимость. – СПб, 1996.

5.  Тарасевич недвижимости. – СПб, 1997.

6.  Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. М., 1994.

7.  Учебник. Оценка бизнеса. Под ред. . – М., 1998.

* - объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования;

** - данные по крупным с средним предприятиям;

н. д. – нет данных.

* Нормы амортизационных отчислений выбраны в соответствии с «Едиными нормами амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР», утвержденными Постановлением Совета Министров СССР от 01.01.01 года № 000 (Раздел «Машины и оборудование стекольной промышленности»). См. кн. Начисление амортизации (износа). – М., «Приор», 1996. – 126 с.