Тема: ипотечное кредитование

ТЕМА: ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Содержание

1.  Учебные цели модуля.

2.  Сущность и принципы ипотечного кредитования.

3.  Механизм функционирования ипотечного кредитования.

4.  Законодательные основы управления ипотечного кредитования.

5.  Практика решений наиболее актуальных проблем ипотечного

кредитования.

6.  Выработка рекомендаций, способствующих становлению и

развитию ипотеки.

7.  Тесты для самопроверки.

8.  Глоссарий.

9.  Список рекомендуемой литературы.

1. Учебные цели модуля

1.  Ознакомление с сущностью и важнейшими принципами ипотечного кредитования.

2.  Изучение механизма функционирования ипотечного кредитования.

3.  Рассмотрение законодательных основ управления ипотечного кредитования.

4.  Анализ результатов практических решений наиболее актуальных проблем ипотечного кредитования через сложившийся международный опыт и отечественную практику функционирования ипотечных отношений.

5.  Выработка практических рекомендаций, связанных с управлением ипотечного кредитования.

2. Сущность и принципы ипотечного кредитования

Особое место среди различных способов улучшения жилищных условий занимает ипотека или, что более правильно, ипотечный кредит.

Термин «ипотека» обычно охватывает два понятия:

1.  ипотека, как правоотношение - залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке);

2.  ипотека, как ценная бумага
подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Система ипотечного кредитования выполняет следующие функции:

-  является экономическим инструментом привлечения

финансовыхасредствавасферу материального производства;

- обеспечивает возврат заемных средств;

-  стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные

способы (купля-продажа, потребительский кредит и др.)

экономически нецелесообразны или юридически

невозможны;

-  формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных

бумаг и др.

Система ипотечного кредитования состоит из трех взаимосвязанных подсистем:

- безинфляционное накопление средств;

- целевое инвестирование;

- кредитование.

Ипотечное жилищное кредитование должно быть основано на следующих принципах:

·  Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения в России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;

·  Необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачная и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования;

·  Система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;

·  Система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не только субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам – в зависимости от объекта кредитования, способа обеспечения гарантии возврата ссуд, характера рынка ипотечных облигаций и субъекта кредитования.

В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты можно подразделить на ссуды: для приобретения земельных участков; на жилищное строительство; освоение земельных участков; под нежилые строения.

По гарантии возврата кредиты классифицируются в зависимости от степени обеспечения их страховой защиты и страховой организации.

В зависимости от характера рынка ипотечных облигаций
различают ипотечные листы первичного и вторичного рынка.

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья могут подразделяться на кредиты, предоставленные непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам. Последние практикуются в тех случаях, когда окончательный владелец здания неизвестен в период строительно-монтажных работ, или он не может финансировать проект самостоятельно, или заинтересован только в получении готового объекта.

3.  Механизм функционирования ипотечного кредитования

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

- снижение рисков ипотечного кредитования;

- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т. п.);

- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

Ипотека с переменными выплатам или кредиты с шаровым платежом. Кредиты с «шаровым» платежом предусматривают крупный итоговый платеж по долгу, известный как «шаровый» платеж. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается ее малая часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка.

Данный порядок погашения кредита удобен для заемщика небольшими ежемесячными платежами с одной стороны, но увеличивает сумму выплачиваемых им процентов за весь период кредита и возлагает нагрузку по выплате в конце срока кредита крупной суммы, кроме того, поскольку не происходит постепенного погашения основного долга, возрастает риск того, что кредитор может не получить сумму выданного кредита по истечении срока кредитования.

Кредит с фиксированным платежом основной суммы. Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Выплаты по ним процентов изменяются.

Ежемесячный постоянный платеж заемщика будет уменьшаться, что снижает нагрузку на него, но в то же время исходя из требований кредитора об определенном максимальном значении показателя платежа по кредиту в ежемесячных доходах заемщика (обычно до 35%) уменьшается сумма возможного к получению кредита, так как она рассчитывается с учетом первых платежей, которые больше, чем в случае с самоамортизирующимся кредитом.

Нарастающие платежи. Ипотеки с нарастающими платежами (ИНП) предусматривают переменные выплаты. При оценке таких кредитов платежи могут быть сгруппированы по времени их получения и затем для определения их текущей стоимости дисконтированы
по требуемой ставке отдачи. ИНП применяются главным образом домовладельцами, рассчитывающими на рост доходов. В течение, например, первых 3-х лет платежи по ним остаются низкими, однако за 3-6 лет они достигают уровня, позволяющими полностью самортизировать кредит.

Переменная ставка. Ипотечные обязательства с переменным процентом (ОПП) имеют процентную ставку, изменяющуюся по индексу, определяемому ситуацией на денежном рынке. Данный кредит вводится с тем, чтобы предоставить возможность выбора тем заемщикам и кредиторам, которые не хотят использовать фиксированную ставку процента на долгий срок. Максимальный уровень выплачиваемой ежегодно ставки процента может быть ограничен; может быть установлен потолок и минимальный уровень для самой высокой и самой низкой ставки. Повышение или понижение ставки процента вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и/или в размерах ежемесячных платежей. Рост процентной ставки требует удлинения амортизационного периода и увеличения выплат; обратное произойдет при снижении ставки. Механическая оценка ОПП с использованием показателей отдачи затруднена, вследствие невозможности составить точный прогноз будущих процентных ставок. Текущая стоимость может быть определена исходя из минимального и максимального уровней процентной ставки.

Перед кредитором стоит двоякая проблема – защитить прибыльность кредитных операций от высокого риска процентной ставки и в то же время обеспечить доступность кредитов для заемщиков.

Для решения этого вопроса был разработан инструмент с регулируемой отсрочкой платежей – ИРОП. Использование ИРОП предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «контрактной ставкой» и определяет тот размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов. Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе межбанковской ставки процента плюс фиксированная банковская надбавка. Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разницу между величиной платежа, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и той, что он платит по платежной ставке, ежемесячно прибавляют к сумме основного долга заемщика.

Механизм получения кредита в банке выглядит следующим образом. Клиент может обратиться в банк с просьбой выдать кредит на определенный срок. Для этого заемщику нужен пакет документов, подтверждающих его платежеспособность. Банк рассматривает документы, детально изучает личность заемщика: его социальный статус, образование, профессиональный уровень, перспективы для карьерного роста и т. д. Некоторые программы кредитования отличаются отсутствием некоторых существующих ограничений и дополнительных требований. В первую очередь, они подразумевают лояльную систему подтверждения платежеспособности потенциальных клиентов. Так, при определении уровня дохода кредитуемого, во внимание принимается не только документально подтвержденная заемщиком зарплата по основному месту работы, но и дополнительные законные источники доходов, а также косвенные указатели на них, такие как банковские депозиты, ценные бумаги, доход от аренды движимого и недвижимого имущества и другие. Для получения кредита также не требуется предоставления поручительства третьих лиц. Подытожив полученные данные, банк определяет размер кредита: одобряет запрашиваемую сумму, увеличивает или уменьшает ее. Уменьшить размер кредита банк может, скажем, в том случае, если посчитает квартиру неликвидной.

Документы, подписываемые при оформлении сделки:

- кредитный договор;

- договор купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства кредита;
- договор об ипотечном страховании;

- нотариально удостоверенное обязательство Заемщика и членов его семьи об освобождении квартиры в случае обращения на нее взыскания;

- договоры поручительства (при наличии поручителей).

Для получения ипотечного кредита залогодателю необходимо оформить три вида обязательных страховых договоров на сумму около 1,5% от стоимости недвижимости:

- договор страхования приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения;

- договор страхования риска утраты права собственности на приобретенную квартиру;

- договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика.

Такое страхование является обязательным требованием кредитного договора. Банк предоставляет список страховых компаний, участвующих в программе обязательного ипотечного страхования, которые оформят все три вида страхования по минимальным тарифам, согласованным между банком и страховой компанией. Расходы по страхованию несет залогодатель.

Страхование защищает заемщика и банк от дополнительных рисков. Если наступит страховой случай, страховая компания перечислит банку необходимую сумму для погашения кредита, и залогодатель будет освобожден от необходимости производить дальнейшее погашение кредита.

Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками.

Существует несколько схем предоставления креди­тов для приобретения жилья:

А. Схема кредитования с оформлением Договора за­лога.

Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомнен­ное достоинство данной схемы в том. что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федераль­ным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Клиент заключает Кредитный договор и Договор залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимает­ся, жилье остается в собственности клиента. При не­возврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путем продажи с пуб­личных торгов, либо с согласия залогодателя, не до­водя до суда, реализует жилье через риэлторскую фир­му по цене, сложившейся на рынке (с учетом процен­тов за кредит, штрафных санкций и других издержек).

Заемщик, не исполнивший обязательств по кредитно­му договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве сред­ства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной кварти­ре залогодатели и члены его семьи обязаны освобо­дить квартиру после обращения на нее взыскания толь­ко при соблюдении одновременно двух условий: а) квартира была заложена в обеспечение возврата кре­дита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры; б) проживающие с залогодателем члены семьи дали до заключения договора об ипоте­ке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже — до их вселения, нотариально удостоверен­ное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на нее взыскания.

Б. Схема кредитования с оформлением Договора куп­ли-продажи и трехстороннего договора с участием Бан­ка, клиента и риэлторской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У нее существует несколь­ко этапов прохождения:

Вариант 1. Кредит выдается риэлторской фирме. Зак­лючается Кредитный договор между банком и риэл­торской фирмой (кредит выдается фирме), на этот кредит она приобретает жилье по Договору купли-про­дажи с клиентом и заключает Договор залога с бан­ком на данное жилье (в обеспечение Кредитного дого­вора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения из­держек, Договор залога можно не регистрировать. Фир­ма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом — Договор купли-прода­жи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жилье на рынке недвижимости и воз­вращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдается клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кре­дит выдастся клиенту), при этом одновременно зак­лючается Договор купли-продажи жилья между кли­ентом и риэлторской фирмой, а она выступает зало­годателем по Договору залога в обеспечение Кредит­ного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погаше­нии кредита утрачивает силу Договор залога, потом — Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то (в соответ­ствии с условиями Договора залога) риэлторская фир­ма реализует жилье на рынке недвижимости и возвра­щает кредит, В данном случае можно заключить Дого­вор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемо­го жилья.

Положительным в данной схеме является следую­щее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необ­ходимости ее реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадет в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заемщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве сред­ства платежа широко применяется в гражданском обо­роте, Этот риск будет снижен, если цена продажи
квар­тиры заемщиком риэлтеру будет приближена к рыноч­ной.

В. Схема ипотечного кредитования. разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема заключается в сле­дующем:

1. Клиент берет в банке ипотечный кредит и закла­дывает недвижимость с оформлением закладной, ко­торая переходит банку;

2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жестко закрепить за ипотечными облигациями залого­вое обеспечение недвижимостью, при продаже обли­гации права на залог должны будут переходить к ново­му владельцу автоматически);

3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т. д.;

4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответ­ствующую облигацию ее нынешнему держателю;

5. Ипотечные облигации, в случае банкротства бан­ка-эмитента, не будут включаться в конкурсную мас­су и недвижимость переходит в собственность инвес­торов (нынешних обладателей облигаций), либо ее хозяину при полном погашении им облигации.

Рынок предоставляет много способов приобретения жилья в рассрочку. Это стройсберкассы и жилищно-строительные кооперативы («Строительная сберегательная касса», «Строим вместе», «Доступное жилье»), когда люди сообща финансируют строительство жилья. И «социальные» программы застройщиков, позволяющие постепенно оплачивать квартиру во время строительства. И, конечно, банковские кредиты.

Сейчас финансируют покупку жилья Сбербанк, Внешторгбанк, Собинбанк, Райффайзенбанк, «ДельтаКредит», «К.», «Русский Банкирский Дом», Европейский Трастовый Банк, Фора-банк и Промэнергобанк. Большинство из них предлагают валютные кредиты, и только шесть банков — Внешторгбанк, Газпромбанк, «Европейский Трастовый Банк», «Русский Банкирский Дом», Промэнергобанк, «Российский капитал» — работают по программе «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), позволяя получать рублевые ссуды на покупку жилья на самых выгодных условиях (15% годовых с рассрочкой платежа 20 лет). Собственная «рублевая» ипотечная программа есть и у Сбербанка, но пока его ипотечные кредиты стоят 18% годовых.

Валютные ставки кредитования составляют сегодня 9-15% годовых. Самые низкие — 9% — сейчас предлагает Внешторгбанк. Чуть выше, 10% — «ДельтаКредит» и «К.», Сбербанк оценивает валютные ипотечные кредиты в 11% годовых. Кстати, «ДельтаКредит», иностранный банк, принадлежащий американскому инвестиционному фонду «США—Россия», на сегодня считается лидером ипотечного кредитования в России. К настоящему времени он выдал около 2 тысяч кредитов более чем на $75 млн. По мнению экспертов, 9% годовых —это нижний предел ставок валютных ипотечных кредитов. Хотя по крайней мере два иностранных банка — участника российской ипотеки —«ДельтаКредит» и Райффайзенбанк, имея под рукой недорогие западные ресурсы, могут себе позволить и более дешевое кредитование. Но дальнейшему снижению процентов препятствует налоговое законодательство, по которому долларовые кредиты стоимостью ниже 9% подлежат налогообложению.

На Западе ставки ипотечных кредитов намного ниже российских — 1,5-2% в год. В остальном же условия нашего ипотечного кредитования практически приблизились к мировым стандартам. У них суммы первоначальных взносов составляют 5-30% от стоимости квартиры (5% — обычно для молодых семей), а сроки кредитования —15-30 лет. И у нас начальный платеж — 5-30%, а сроки кредитования —10-20 лет.

Минимальные первоначальные взносы — 5% — в строительных кооперативах. 10% предоплаты требуют Газпромбанк и Фора-банк (ипотечный кредит «Молодая семья»). По 15% нужно вначале уплатить Внешторгбанку, «ДельтаКредиту», «К.». Самые длительные сроки кредитования — 20 лет — предлагают банки, работающие совместно с АИЖК. Ипотечные кредиты на 15 лет выдают Сбербанк, «ДельтаКредит», «К.».

4.  Законодательные основы управления ипотечного кредитования

Среди многочисленных нормативно-правовых актов Российской Федерации можно выделить ряд документов, в соответствии с которыми осуществляется реализация ипотечного кредитования:

1.  Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488; весь параграф 3, главы 23).

2.  Указ президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» № 000 от 01.01.01г.

3.  Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 01.01.01г.

4.  Федеральный закон РФ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 01.01.01 г.

5.  Федеральный закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах
№ от

6.  Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.01.01 г.

7.  6.Федеральный закон РФ «О банках и банковской деятельности» от 3 февраля 1996 г.

8.  Закон г. Москвы от 01.01.01 г. № 11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве».

9.  Постановление Правительства РФ от 01.01.01 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

10.Постановление Правительства Москвы от 11.08.98 № 000 «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве.

11.Распоряжение Мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. «Об осуществлении пилотного проекта Московской ипотечной программы» (с изменениями от 1 апреля 1999 г.).

12. Распоряжение Мэра Москвы от 01.01.01 г. «О порядке финансирования Московской ипотечной программы в гг.» (с изменениями от 5 июля, 5 октября 2000г.).

13.Постановление Правительства Москвы от 01.01.01 г. № 000 «О реализации президентской программы «Государственные жилищные сертификаты» в г. Москве».

Для завершения строительства законодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

- «О кредитных историях» — позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов;

- «О стройсберкассах» — закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья;

- «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» — закон, позволяющий
снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья;

- «Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан»;

- «О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российское Федерации».

В настоящее время комиссией Госдумы совместно с Правительством РФ сформирован пакет законопроектов, направленный на развитие рынка жилья и ипотечного кредитования. Кроме вышеперечисленных, в ряду других, планируется принятие следующих законов:

- «О внесении изменений в часть первую статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации»;

- «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»;

- «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залог недвижимости)»;

-  «О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных

ценных бумаг»;

-  «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- «О внесении изменений и дополнений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации (в части особенностей налогообложения эмитентов облигаций с ипотечным покрытием)»;

- «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об организации страхового дела в Российской Федерации»;

- «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей» (в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья).

Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов
привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

5. Практика решений наиболее актуальных проблем ипотечного кредитования

Развитие ипотечного бизнеса в нашей стране зависит о внимания и поддержки со стороны Правительства России и ЦБ. Модели системы ипотечного жилищного кредитования должны иметь социальную направленность, в связи с чем основными целями должны являться: улучшение жилищных условий граждан, увеличение объемов жилищного строительства в муниципальных образованиях, развитие рынка ипотечных жилищных кредитов, доступных для граждан-заемщиков.

Финансирование строительства жилья должно осуществляться в виде субвенций, при этом размер субвенций на строительство вновь вводимого жилья для муниципалитета не должен быть ограничен.

Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставлена безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получение ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

Также возможна система софинансирования - приобретения жилья

гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30-50%, на доли государственных субсидий в среднем 20-30% и на ипотечный кредит

40-50%. Это повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

На сегодня основными участниками ипотечного рынка РФ являются:

- финансовые институты и организации;

- риэлтерские, оценочные и консалтинговые компании;

- агентства по ипотечному кредитованию;

- страховые компании;

- фонды жилищного строительства и ипотечного кредитования;

- учреждения, занимающиеся проблемами ипотеки.

Рис. 1

В странах Евросоюза до 80% всех кредитов выдается под залог недвижимости, что свидетельствует о развитости экономики. Сроки кредитования достаточно продолжительны (достигают до 40 лет). Кредитные проценты меняются под воздействием макроэкономических процессов, В основе ипотеки находится государственная система оценки дальнейшей переоценки недвижимости. Кадастровая (нормативная) опенка служит основанием для исчисления налога на недвижимость и служит объективной мерой величины ипотечного кредита, В случае неуплаты кредита, ипотечный банк имеет возможностъ принудительной продажи заложенной недвижимости. Как правило, для ипотечного кредитования банки привлекают сторонние средства через размещение на фондовом рынке собственных ценных бумаг - ипотечных облигаций, которые весьма надежны.

В настоящее время выделяются две схемы ипотечного кредитования:

Американская модель

Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.

Немецкая модель

Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источникомитных средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных| организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособностъ населения, и самое главное - активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

Тем не менее, уже сегодня имеется значительное число субъектов Российской Федерации, реализующих собственные ипотечные (псевдоипотечные) программы и накопившие определенный опыт в этой сфере.

Первая программа ипотечного кредитования в Российской Федерации была разработана акционерным обществом «Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком России и Госстрахом России.

Эта программа предусматривает несколько схем ипотечного кредитования жилищного строительства:

1. «Форвард-кредитинвест». Эта схема рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые осуществляют строительство жилья с целью его дальнейшей продажи состоятельным клиентам, включая коммерческие структуры. Предметом залога в этом случае является сам строительный объект. Оформление залога и выдача кредита осуществляются при этом поэтапно, по мере строительства объекта.

2. «Ретрокредитинвест». Данная схема предназначена для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Кредит выдается под залог существующей квартиры, и только в том случае, если ее рыночная стоимость выше затрат по строительству новой.

3. «Фьючерсинвест». Эта схема предназначается для граждан, которые не желают закладывать свою недвижимость. По ней возможны два варианта:

- квартира продается с аукциона с условием отсрочки выселения до окончания строительства нового жилья. Бывший собственник жилья самостоятельно вкладывает вырученные от продажи квартиры деньги в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета инвестора-застройщика;

- собственник жилья поручает инвестору-застройчику продажу старого жилья и строительство нового, перекладывая при этом на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены нового строительства.

4.«Комбинвест». В основу этой программы положена комбинированная схеме организации процесса инвестирования жилья через систему жилстройсбережений и долевого инвестирования этих сбережений в конкретные объекты и предоставление соответствующего жилья гражданам.

Источниками инвестирования по данной программе могут быть:

а) личный целевой вклад. Размер этого вклада является фиксированной величиной и определяется по разнице между расчетной инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гражданин, и расчетным размером субсидии, если таковая имеет место. Личные вклады граждан могут вноситься как единовременно, так и в ходе накопительного этапа, этапа инвестирования и этапа завершения расчетов. Данные средства вносятся на расчетный счет генерального менеджера проекта или банка по его поручению. Право на конкретный адрес дома-новостройки возникает у каждого гражданина только при условии оплаты на накопительном этапе не менее 50 % расчетной величины совокупного личного вклада;

б) адресные субсидии местных органов власти, субсидии коммерческих организаций, в которых работают граждане, субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером проекта в рамках системы за счет привлечения к строительству юридических и физических лиц;

в) средства от продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры;

г) краткосрочный заем, который можно получить у генерального менеджера проекта в размере недовнесенного на первых двух этапах остатка расчетного личного вклада.

В ряде областей Нечерноземной зоны России (в том числе и Ленинградской) разработана схема кредитования жилья в сельской местности, используя, как средство погашения кредита, сельхозпродукцию.

Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования.

Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:

- аренда жилья с последующим выкупом;

- создание фондов с использованием бюджетных средств которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

- дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;

- ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

В Москве наряду с попытками реализовать «американскую» и «.немецкую» модели прорабатываются варианты «молодежной» ипотеки. Один из них предусматривает оплату 30 % стоимости квартиры молодой семьей с ребенком, другие 30 % компенсирует столичная администрация, на оставшуюся сумму предоставляется кредит в рассрочку на 15 лет.

Проанализировав практику работы российских бан­ков по программам ипотечного кредитования необходимо выделить ряд существующих проблем, сдерживающих развитие ипотеки.

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, налет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах дек­ларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того чтобы сде­лать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денеж­ные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае — привлечение целевого фи­нансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности заемщика. Как известно, оценка платежеспособности физичес­кого лица базируется на сопоставлении доходов (зара­ботной платы, дивидендов, арендных платежей и т. п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т. п.). Однако подтвердить величину зарплаты — основного источни­ка доходов — могут немногие граждане. Это, в основ­ном, сотрудники инофирм и госбюджетных организа­ций. Главная же целевая группа — сотрудники российс­ких коммерческих структур — получают заработную - плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут пред­ставить официальной справки, подтверждающей реаль­ную ее величину.

4. Валюта кредитования, В настоящее время сто­имость квадратного метра жилья фиксируется в долла­рах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачи­вается в рублях, В данной ситуации, как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к россий­ским условиям. Например, программа ипотечного кре­дитования российских банков совместно с Американ­ским инвестиционным фондом слишком "идеальна" для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (при­чем высокая) выплачивается официально.

6.Отсутствие у банков опыта размещения средств на сроки более года и высокая инфляция. По оценкам специалистов банков, занимающихся ипотечным кредитованием, наиболее предпочтительная продолжительность кредитного периода для клиентов составляет до трех лет.

7. Для банков огромной проблемой ликвидации является разрыв между сроками привлечения краткосрочных ресурсов и длительными сроками размещения ресурсов при ипотечном кредитовании. Решение проблемы привлечения ресурсов для ипотечного кредитования решается рядом ипотечных банков за счет выпуска крупных облигационных жилищных займов.

8. Чтобы ипотека была массовой, охватила процентов 70 населения (хотя бы в перспективе), надо, чтобы деньги, которые человек выплачивает банку, не облагались подоходным налогом.

9. Все операции с квартирами облагаются налогом на добавленную стоимость.

10. Банки не дают ипотечные кредиты на начальной стадии строительства – ведь предмета залога не существует. В итоге жилищное ипотечное кредитование на 90% используется при покупке жилья на вторичном рынке.

11. Банки выработали методики оценки платежеспособности клиента на основании косвенных признаков, увеличивая круг потенциальных заемщиков. В то же время банки вынуждены страховать возникающие риски и поднимать цену кредитования, снижая его доступность.

12. Создание фонда отселения. Несмотря на то, что российские заемщики вполне добросовестные, платежи по ипотечным кредитам вносятся аккуратно, и отказов платить по обязательствам не зафиксировано, банки должны быть готовы к плохим сценариям. В случае, если должник оказывается несостоятельным, его надо выселять, а квартиру продавать. Сегодня Гражданский кодекс РФ этого не позволяет. Возможные расходы на судебные тяжбы также закладываются в стоимость кредита.

6.  Выработка рекомендаций, способствующих становлению и развитию ипотеки

Основными направлениями содействия органов государственной власти становлению и развитию ипотеки являются:

- защита интересов вкладчиков, заемщиков и кредиторов через разработку
и реализацию нормативных актов, методических и инструктивных

материалов;

- снижение рисков кредиторов через правительственные (органы местной
власти) гарантии и систему страхования;

- субсидирование целевых сберегательных счетов, предназначенных
на приобретение недвижимости, ее реконструкцию, ремонт;

- освобождение от налогов доходов по вкладам на целевые сберегательные
счета;

- безвозмездные государственные взносы на эти счета в пропорциях к
величине сбережений вкладчиков;

- оплата части процентной ставки по ипотечному кредиту;

- вычет из суммы, облагаемой подоходным налогом, выплат процентов по
ипотечному кредиту;

- оплата полностью или частично первоначального взноса, т. е. заемщику
предоставляется сумма безвозмездно или по очень низкой ставке по

сравнению с кредитной;

- снижение темпов инфляции;

- выдача строительными организациями под процент ниже кредитной

ставки банка временно свободных ресурсов для выдачи ипотечных

кредитов на приобретение продукции этих организаций;

- уменьшение финансовой нагрузки заемщиков, т. е. необходимо

снизить кредитные ставки и накладные расходы при заключении

ипотечных сделок;

- снизить процентные ставки, т. е. уменьшить банковские риски при

ипотечном кредитовании (что вполне по силам создаваемому сейчас

национальному кредитному бюро) и заполучить дешевые ресурсы.

Проблему «длинных» денег, по мнению экспертов, способны решить

выпускаемые в обращение ипотечные ценные бумаги. Их готовы

приобретать и Пенсионный фонд, и западные инвесторы.

Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

·  Совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

·  Создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

·  Создание инфрастуктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

·  Налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

·  Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

·  Создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

·  Уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов, а также их рефинансированию;

·  Формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

В целях расширения использования средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции Указом Президента Российской Федерации от 01.01.01 г. № 000 установлено, что юридические лица
, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, могут привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

- непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

- продажу ипотечных_кредитов на вторичном рынке (ипотечных

обязательств),акотораяаобеспечиваетадополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым – финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного рынка.

Существует необходимость создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рынке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Цель – приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.

Рис. 2 Механизм рефинансирования банков, предоставляющих ипотечный кредит

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образов

(см. рис. 2):

1.  Заключение коммерческим банком с юридическими и (или) физическими лицами кредитных договоров под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных.

2.  Эмиссионно-финансовые компании (ипотечные агентства) производят выкуп закладных у банков путем выпуска облигаций, которые в дальнейшем размещаются на фондовом рынке.

3.  Денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору.

Исследование Центра ипотечного бизнеса показывают, что необходимо сформировать нормальный вторичный рынок закладных, как по жилому, так и нежилому фонду недвижимости. Причем, если в США этот рынок формировался сверху (по инициативе и под руководством правительства) через создание федеральной национальной ассоциации по закладным, то и в России этот процесс должен начинаться снизу, путем создания локальных вторичных рынков закладных под руководством местных органов власти.

Здесь необходимо поэтапное приближение к системе ипотечного кредитования, ориентированную на классическую модель, по мере увеличения платежеспособного спроса населения и развития российского рынка капитала. Стратегия предусматривает создание системы ипотечного кредитования снизу: в начале - создание первичного рынка, а лишь затем - формирование вторичного рынка.

Первый этап (2годы).

В пределах этого этапа будет организована подготовительная работа, разработана программа развития ипотечного жилищного кредитования, установлены и подготовлены источники финансирования под нее. Создается фонд, формируется рыночная инфраструктура долгосрочного жилищного кредитования.

Характерной особенностью данного этапа является отсутствие механизма рефинансирования. На этом этапе источником финансирования являются бюджетные и квазибюджетные ресурсы. Основным источником финансирования являются средства граждан и их ликвидная недвижимость. Финансирование производится через специально созданный фонд ипотечного кредитования.

Второй этап ( годы).

У этой модели появляется структура вторичного рынка. Происходит формирование совокупного кредитного портфеля всей системы за счет трансформации закладных в доходные бумаги и размещение их среди инвесторов. Фонд при этом создает механизм рефинансирования ипотечных кредитов (займов). С одной стороны, этот механизм обеспечивает постоянный поток денежных средств в систему жилищного кредитования, а с другой стороны, создает инструменты для вложения свободных средств и получения дохода «стратегическими инвесторами». Оба эти подхода сделают систему долгосрочного жилищного кредитования устойчивой и самодостаточной. Ее можно без всяких натяжек назвать ипотечной. Появляется структура, которая будет выступать в роли оператора вторичного рынка ценных: бумаг.

Основной ее функцией будет: рефинансирование кредитов (займов) на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного

кредитования, путем организации эмиссии ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными, для продажи финансовым инвесторам. Появляются специализированные ипотечные банки, осуществляющие ипотечное кредитование граждан. Стандарты ипотечных кредитов и государственные гарантии (или государственное страхование) обеспечивают их надежность, однако условие доступности кредитов для широких слоев населения делает их низкодоходными, и, следовательно, низколиквидными

Третий этап (2годы)

На третьем этапе предполагается переход на классическую двухуровневую модель ипотечного кредитования. В будущем эта система должна занять ведущее место на финансовом рынке, стать доступным и наиболее привлекательным для широких слоев населения способом финансирования покупки жилья.

Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Основным достоинством одноуровневой модели является сравнительная дешевизна ее организации по отношению к двухуровневой модели, что, в конечном счете, существенно снижает стоимость кредита для заемщика. Кроме того, одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании.

Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, специально созданным при участии государства. Этот механизм более сложен и требует дополнительных затрат на свое содержание.

В чистом виде классическая двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования возможна только в условиях с развитой рыночной экономикой, когда население спокойно размещает свои сбережения в ценных бумагах, пенсионных и инвестиционных фондах, в страховых компаниях, кредитных союзах, на депозитах банков.

Требуется использовать более гибкий подход к развитию системы ипотечного кредитования, а именно, необходимо поэтапное приближение к двухуровневой модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм ипотечного кредитования.

Вопросы для самопроверки

1. При реализации операции по покупке жилой недвижимости с использованием ипотечного кредита принимают участие:

1.  собственник покупаемой жилой недвижимости

2.  покупатель

3.  риэлторское агенство, представляющее интересы покупателя и (или) продавца

4.  банк, предоставляющий кредит

5.  нотариус

6.  государственная регистрационная палата

7.  поручители покупателя

8.  оценщики недвижимости

9.  страховые компании.

Каким образом распределяется активность участников в принятии главенствующего решения:

1.  в выборе банка:

а) собственник недвижимости

риэлторское агенство

б) покупатель

риэлторское агенство

в) собственник недвижимости

покупатель

г) поручители покупателя

собственник недвижимости

д) страховые компании

покупатель

2.  в подборе квартиры:

а) собственник недвижимости

риэлторское агенство

б) покупатель

банк, предоставляющий кредит

в) покупатель

риэлторское агенство

г) поручители покупателя

банк

д) риэлторское агенство

банк

3.  в оценке недвижимости:

а) собственник недвижимости

оценщики

б) покупатель

оценщики

в) поручители покупателя

оценщики

г) банк

оценщики

д) оценщики

страховые компании

4.  в оформлении залога:

а) собственник недвижимости

риэлторское агенство

банк

нотариус

б) покупатель

оценщики

гос. регистрационная палата

нотариус

в) риэлторское агенство

поручители покупателя

банк

нотариус

г) покупатель

гос. регистрационная палата

банк

нотариус

д) покупатель

риэлторское агенство

банк

нотариус

5.  отличие двухуровневой системы ипотечного кредитования от одноуровневой в:

а) выпуске ценных бумаг – закладных

б) рефинансировании ипотечных кредитов

в) в переуступке агенством ипотечных кредитов

г) в снижении стоимости кредита

д) в относительной доступности для населения

Глоссарий

Институт ипотеки предполагает регистрацию отношений кредитора и должника в специальных документах, имеющих юридическую силу, а также удостоверение прав собственности должника на закладываемую недвижимость.

Ипотека (гр. hypoteke –залог, заклад) – 1) залог недвижимости. Это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником (залогодержателем) обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости; 2) кредит, полученный под залог недвижимости.

Ипотека «пружинная» - кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Ипотека ролл-оверная (англ. Rollover) – ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Это кредит с плавающей процентной ставкой.

Ипотека с выплатой одних только процентов – «шаровая» ипотека, предусматривающая периодические выплаты только процентов.

Ипотека с обратным аннуитетом – финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. Остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических валют и всю сумму накапливаемых процентов.

Ипотека с пересматриваемой ставкой – вид ролл-оверного ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.

Ипотека с участием в приросте стоимости – ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости.

Ипотечная постоянная – это соотношение между ежегодными требованиями по ипотечному кредиту и первоначальной основной суммой кредита. Она выражается десятичной дробью или в процентах для кредиторов с равномерными платежами.

Ипотечная система – принятое в России до 1917 г. название поземельной системы регистрации прав собственников на землю и недвижимость. То же, что понятие «поземельный регистр» современных кадастровых систем.

Ипотечный кредит (real estate loan) – кредит, ссуда под залог недвижимой собственности.

Истейт – оценка недвижимости (предприятия), приносящей доход.

Заемные средства – денежные средства либо иная имущественная ценность, которые выдаются банком в виде ссуды предприятию во временное пользование. Эти ссуды носят, как правило, целевой характер и выдаются на определенный срок и за плату.

Залоговая стоимость – стоимость актива, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности заемщика. Она служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог актива.

Вторичный рынок закладных (secordary mortgage market) – рынок, на котором осуществляется продажа и покупка первых закладных. Дает возможность кредитору «продать кредит» до наступления срока его погашения.

Список рекомендуемой литературы

1.Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Дело, 1999

2. Финанс./№34, 3-9 ноября 2003

3.Известия. Приложение "Недвижимость"/12 ноября 2003

4. , Кудрявцева организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. – М.: Высшая школа, 1998

5. «Ипотека: стратегия развития. М: Диалог – МГУ, 2000г.

6. «Приобретение жилья с помощью долгосрочного кредита под залог недвижимого имущества» // «Хозяйство и право», № 8, 2000 г.

7. Г, «Ипотечное кредитование, сущность, проблемы и
перспективы развития». — Новосибирская государственная академия
экономики и управления. — Новосибирск, 1996.

8. «Банковское кредитование: российский и
зарубежный опыт». — М.: Русская Деловая Литература, 1997.

9. «Ипотечное жилищное кредитование в России:
история и современность». - «Банковское дело», 10/2000.

10. «Основы банковского дела».М.:
Международный Славянский Университет им. , 2000.

11. «Менеджер по ипотечным операциям». — М.:
Издательский дом «Аудитор», 2000.