Дайджест СМИ по теме «Международный инвестиционный форум Proestate» (стр. 1 )

ДАЙДЖЕСТ СМИ

по теме

МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОРУМ

PROEstate

13 – 31 октября 2008 года

Санкт-Петербург

2008 г.

Содержание

13.10.2008 Ведомости (*****) // На воздухе: Загородные зигзаги 13.10.2008 «Ведомости» (№// На воздухе: Загородные зигзаги 13.10.2008 «Недвижимость и строительство Петербурга» // Пригороды «рулят» 14.10.2008 «*****» (Самара) новости // Вышел новый номер «Самарского вестника архитектуры и строительства» 15.10.2008 «Федеральный строительный рынок»(*****)(Санкт-Петербург) // Инновации: проблемы и решения 15.10.2008 «Федеральный строительный рынок» № 7 (72) // Инновации: проблемы и решения 15.10.2008 «Домострой» (Рязань) // Легко ли быть девелопером? 16.10.2008 «Commercial Real Estate. Северо-Запад» // Правила командного кастинга 16.10.2008 «Commercial Real Estate. Северо-Запад» // PROEstate: девелоперы в кризисе 17«Строительный тендер» // Международный форум PROEstate ***** (Санкт-Петербург) // Площадь Восстания окружат надземными и подземными ТЦ 17.10.2008. «Большой портал недвижимости»(***** ) // Площадь Восстания окружат надземными и подземными ТЦ 20.10.2008 "Шанс. RU" (Санкт-Петербург) // Заложен первый камень в основание торгово-офисного комплекса «Стокманн» Невский 20.10.2008. «Ассоциация строителей России» // Площадь Восстания окружат надземными и подземными ТЦ 24.10.2008 АСНинфо // Петербургская архитектура начала ХХI века: «карманный» стиль 27.10.2008 ИА "Контекст-медиа" (Киев): Мониторинг украинской прессы // Европа теряет объемы продаж коммерческих объектов 28.10.2008 "Южноуральская панорама" (Челябинск) // Об организации выставочно-конгрессной деятельности

Полные тексты статей

13.10.2008, №

Ведомости (*****)

Ведомости (13.10.2008, №

На воздухе: Загородные зигзаги

Дочка собирается поступать в университет на философский. Я ей толкую: иди лучше на юридический, родное государство всяко без работы не оставит! Не слушает. А зря.

Отечественное законодательство настолько причудливо и непредсказуемо, что еще не одно поколение адвокатов прокормится, разбираясь в проблемах управления и собственности. Особенно много лакун и неувязок в сфере загородной недвижимости.

По расчетам экспертов компании Village Consulting, объем рынка загородного жилья в Ленинградской области и ближайших пригородах Петербурга на середину 2008 г. оценивается примерно в $5 млрд.

По данным аналитиков агентства «Итака», в III квартале 2008 г. застройщики продавали дома и участки в 115 коттеджных поселках. Прирост с начала 2007 г. составил 37%. К выходу на рынок готовятся как минимум еще 82 проекта. За 2007 г. завершились продажи в 20 поселках (по данным «Петербургской недвижимости», всего продано 970 домов и примерно такое же количество участков); в 2008 г. уже реализовано 10 поселков.

Конечно, по объему продаж рынок Петербургского региона серьезно уступает Московскому. На форуме PROEstate директор регионального развития Rodex Group Валерий Лукинов приводил данные по продажам домовладений в Подмосковье: от 400 до 700 сделок в месяц, в среднем — около 600. То есть по количеству сделок в организованной коттеджной застройке разница между Ленобластью и Подмосковьем — в 3-4 раза, по обороту денег — конечно, существенно больше.

Объем коттеджной застройки под Петербургом и в Ленобласти на начало второго полугодия составляет 1,34 млн кв. м. Прирост относительно I квартала 2007 г. — 83%. В строящихся поселках насчитывается около 9400 домов и участков под застройку.

По данным «Итаки», территория, занятая под организованное коттеджное строительство, составляет 1694 га, прирост к началу 2007 г. составляет 34%. (Village Consulting приводит другие данные: 2267 га). По данным консалтингового центра «Петербургской недвижимости», с января по июль открылись продажи в 58 новых коттеджных поселках, а также началась реализация семи дополнительных очередей уже известных проектов (например, «Новое Минулово» — 3-я очередь, «Солнечный берег» — 2-я очередь и т. д.).

География предложения в последние несколько лет не меняется. В трех северных районах области (Выборгском, Всеволожском и Приозерском), а также в Курортном районе СПб сосредоточено 70% всего предложения коттеджных поселков. Здесь и наблюдается наибольший прирост: девять новых проектов с начала года запущено в Выборгском, 16 — во Всеволожском. Однако южное направление понемногу теснит стереотипы: в Тосненском, Ломоносовском, Гатчинском начали строиться 10 поселков.

Анализируя изменения предпочтений по конструктивным материалам, специалисты отмечают плавный рост популярности каркасных вариантов. Многие эксперты полагают, что в 2008 г. каркас совершит прорыв и резко увеличит долю рынка за счет новых проектов комфорт-класса.

По данным Village Consulting, земельные участки продаются в 29,2% поселков, в 35,8% реализуются готовые объекты, 35% приходится на участки с подрядом.

По расчетам экспертов «Итаки», с начала 2007 г. стоимость площади в коттеджах низшей ценовой категории увеличилась на 52% (с начала 2008 г. — на 22%); в категории бизнес-класса рост был скромнее — 10%-ный с I квартала 2007 г. и почти нулевой в 2008 г. Объекты премиум-класса и элитные продемонстрировали наиболее впечатляющую динамику: плюс 96% и плюс 42% за 1,5 года соответственно.

По мнению Village Consulting, за 2007 г. рост цен по рынку в целом составил 35-40%; за шесть месяцев 2008 г. цены прибавили еще 18%, и прогнозируется дальнейший плавный рост до конца года.

Несомненно, что оборот рынка пригородного жилья мог быть существенно выше, если бы не проблемы с нормативной базой и не высокие юридические риски. Не существует точных данных о том, какую часть покупателей отталкивают именно эти обстоятельства: правовая непрозрачность сделок с загородными объектами, специфичные методы риэлторской деятельности. Но таких историй немало. Известный бизнес-консультант Михаил Гринфельд года три назад собрался прикупить домик на Карельском перешейке. В агентство недвижимости (одну из крупнейших фирм) он пришел с юристом, тот и указал ему на строчку петитом: при расторжении сделки (по любым причинам) залог остается в агентстве… предпочитает отдыхать в Финляндии.

Генеральный директор рекламной фирмы «С-Топ» Марина Баканова тоже хотела приобрести домик. «Я пересмотрела несколько десятков объектов. Некоторые мне нравились. Но я ни разу не увидела нормального пакета документов».

Юрисконсульт «Центра согласований» Мария Николаева отмечает: «Степень юридических рисков при строительстве остается довольно высокой на любой стадии — от приобретения земельного участка под строительство до оформления прав собственности на строение». Существенно важным фактором риска Мария Николаева считает «изменение градостроительных регламентов, которые могут сделать невозможным предполагаемое строительство по назначению или по размерам и объемам на данном земельном участке».

Земля и политическая воля

Особенно интересно получается, когда законодательные новации носят не запретительный, а разрешительный характер.

В конце сентября депутаты законодательного собрания Ленобласти приняли закон о бесплатном предоставлении гражданам земельных участков под ИЖС. В течение двух месяцев администрация ЛО должна разработать и принять порядок его реализации; затем в муниципальных образованиях будут создаваться комиссии, в которые граждане, которым это положено, могут обращаться за бесплатной землей.

Максимальные и минимальные размеры участков устанавливаются ОМСУ — «в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса РФ». Важное ограничение: чтобы претендовать на участок, гражданин должен постоянно проживать в Ленобласти не менее пяти лет. В первом варианте формулировка была более жесткая: земля предоставлялась только «зарегистрированным по месту жительства на территории ЛО» не менее пяти лет. Но юристы из правового управления правительства ЛО в своем отзыве заметили (со ссылкой на статью 3 закона «О праве граждан… на свободу передвижения…»): «Регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения <...> прав и свобод граждан».

Замена «регистрации» на «постоянное проживание» должна обрадовать многочисленных гостей Ленобласти, обживающих пригородную зону с временной регистрацией или вовсе без оной, — тех же, например, сертоловских или вырицких оседлых цыган. Определенные надежды могут также питать петербургские дачники и садоводы. Напомним: недавно Верховный суд (теоретически) подтвердил право садоводов регистрироваться по месту жительства. Это дает юристам определенные основания для оспаривания отказов. Похоже, толкование термина «постоянное проживание» может прокормить не одно поколение адвокатов и судей.

Участок будет выделяться один раз, в пределах муниципального района, на период строительства — три года с правом продления до пяти лет. Затем гражданин может оформить его в собственность.

Законодатель счел необходимым подробно перечислить категории граждан, имеющих право на бесплатную землю: очередники, молодые семьи, отставные военные… Для бюджетников, молодых специалистов и работников агропромышленного комплекса «стаж оседлости» заменяется пятилетним (или бессрочным) трудовым контрактом.

В предварительном варианте положения о предоставлении участков есть важный пункт: при освоении участок под ИЖС администрация поселения за свой счет обязана обеспечить инженерную подготовку территории, строительство систем водоотведения, дорог и квартальных проездов, микрорайонных линий электроснабжения, магистральных линий газо - и водоснабжения. На этом можно было бы закрыть тему, потому что денег на это у подавляющего большинства муниципалитетов нет. (А там, где есть деньги, уже давно нет свободной земли.) Но в документ включена спасительная оговорка: финансирование инженерной подготовки может осуществляться и за счет инвесторов — «по договорам комплексного освоения территорий». Что кончено, открывает массу интересных возможностей — и для местных властей, и для инвесторов, и для тех служб, которые построенное будут согласовывать.

Также в положении расписан порядок формирования и состав комиссии, которая будет заниматься изысканием свободных земель и учетом граждан, на них претендующих. Ключевая роль будет принадлежать районным администрациям. Но и значимость муниципальных властей повышается: не захотят найти участки — так ведь и не найдут.

Председатель постоянной комиссии ЗС ЛО по государственному, административно-территориальному устройству Юрий Соколов отмечает: «Надо отдать должное [губернатору] Валерию Сердюкову — он выполнил обещание, которое давал на выборах. Мучительно проходило обсуждение, некоторые опасались, что начнется разбазаривание земли. Принятый закон — дополнение к национальному проекту “Доступное и комфортное жилье”. В совокупности с ранее принятым законом о выделении делянок для заготовки деловой древесины, в том числе для ИЖС, он должен помочь жителям области решить жилищную проблему».

Мария Соколова обращает внимание на несколько спорных моментов. Первый — обоснование «постоянного проживания» (для тех, у кого нет регистрации). Претендентам могут пригодиться договор аренды, справка о временной регистрации, договор социального найма и даже квитанции коммунальных платежей. Вообще же судебной практики в этом вопросе нет и как она будет складываться, прогнозировать сложно, считает Мария Николаева. Не меньше проблем будет связано с инженерным обеспечением: практически повсеместное его отсутствие дает формальные основания для отказа в предоставлении участков.

Бесхозный «Спутник»

Вопрос о том, сколько в области пустующих земель, далеко не праздный. Территория обширная, но, как только инвестор присматривается к какому-либо привлекательному наделу, как правило, оказывается, что у него уже есть хозяин. Администрация ЛО в 2006 и 2007 гг. заявляла о начале регулярных торгов участками под ИЖС. По всем муниципалитетам с трудом наскребли 500 га. Если с таким скрипом изыскивается земля на продажу, откуда вдруг возьмутся гектары для бесплатной раздачи?

Между тем параллельно происходят весьма любопытные процессы. Специалисты ТУ Роснедвижимости и сотрудники областной природоохранной прокуратуры провели во Всеволожском районе проверку использования земель сельхозназначения.

Самым крупным нарушителем оказалось . По документам это хозяйство, разместившееся на площади в 3787 га, разводит крупный рогатый скот. Контролеры обнаружили на землях предприятия огромную свалку, частный аэродром и промзону с десятками арендаторов. Эксперты даже брали пробы земли, чтобы установить, пасли здесь коров или нет.

Земли бывшего совхоза «Спутник» оформлены в бессрочное пользование. По данным сайта 47news, на землях «Спутника» ведут производственную деятельность около 60 арендаторов: изготавливают металлоконструкции и пенобетон, фасуют жареные орехи, ваяют памятники… По документам, однако, «Спутник» в 2006 г. был убыточным предприятием, а в 2007 г. его годовой доход составил всего руб.

Мария Николаева комментирует: «Нецелевое использование участка земель сельхозназначения в течение трех лет в соответствии с законом, ведет к его принудительному изъятию. Однако отнять землю у «Спутника» не так просто. Хотя нецелевое использование налицо, и земле можно было бы найти гораздо более правильное (и экономически обоснованное) применение.

Весной этого года в арбитражном суде уже слушалось дело: представители областного КУГИ и управления Роснедвижимости как раз и пытались доказать, что руководители «Спутника» используют свои владения совершенно ненадлежащим образом. И на основании актов многочисленных проверок требовали «прекратить право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок».

Суд разобрался. Проверки были. Нарушения фиксировались. Только беда в том, что территория «Спутнику» была предоставлена в 1998 г., границы не определены, площадь «установлена ориентировочно». В актах проверок, проводившихся с 2003 г., указано: не используются участки «Карьерный» (230 га), «Соколье-Компенсатор» (108,5 га) и т. д. Однако истец, как следует из решения суда, не представил документов, где территории с такими названиями как-то были бы обозначены.

В поместье «Спутник» входят не только луга и пашни, но и болота (более 400 га), и «участки, находящиеся под водой» (249 га). В общем, идентифицировать нарушения не представляется возможным. Потому что сам предмет иска юридически не установлен. И суд постановил: в иске отказать.

Теперь, чтобы все-таки добиться принудительного изъятия земли, администрации придется сначала провести межевание, определить границы, подробно занести все хозяйство в кадастр — и через три года попробовать еще раз.

Красносельский прецедент

В пригородах, административно подчиненных Петербургу, юридические казусы тоже не редкость.

Например, в Красносельском районе Петербурга прошли общественные слушания по проекту Правил землепользования и застройки. В ходе дискуссии выявились интересные подробности: граждане подозревают, что власть, внося поправки в схему зонирования, покушается на их право распоряжаться земельными участками.

Красносельский район — один из самых малоэтажных в городской черте. По данным на начало 2008 г., здесь насчитывается 4772 частных дома, из них 3417 — 1-этажных, это больше, чем в Курортном (4716 частных домов).

В самом Красном Селе несколько сотен, если не больше, частных домовладений. Но это все же город, и участки у граждан преимущественно небольшие: 5-8 соток, есть и меньше. По схеме, включенной в проект правил, Красное Село отнесено к зоне, обозначенной как Т1ЖД2-2. На такой территории предусмотрена застройка индивидуальными домами с участками не менее 1200 кв. м (12 соток).

По прежним нормативам таких ограничений не было: разрешалось строительство жилья (в том числе сблокированного) на участках от 150 кв. м (1,5 сотки). По ходу дискуссии чиновники успокаивали жителей: закон обратной силы не имеет, никто никого выселять не собирается. Один из представителей администрации сообщил, что таким образом, наоборот, граждан защитят от скупки их наделов под таунхаусы.

Однако участки, подпадающие под ограничения, фактически выводятся из рыночного оборота. Если даже на нем уже стоит дом, снести его и построить новый не получится.

В результате, если владелец небольшого надела захочет свой старый домик снести и построить новый, разрешение на строительство ему не дадут. И даже с реконструкцией будут проблемы: проект скорее всего не согласуют. Продать участок без разрешения на строительство можно будет только за очень небольшие деньги — тому, кто приобретает и соседние земли тоже. Оценщики пока не готовы сказать, сколько теряют на этой юридической закорючке собственники небольших участков.

Жители Красного Села предполагают, что в правила затесались интересы девелоперов, скупающих наделы у частников под комплексную застройку. Они полагают, что их таким образом вынудят постепенно, по мере обветшания жилья, продавать свои участки по минимальной цене.

Рынок выжидает

Финансовые катаклизмы, сотрясающие мировую экономику, на рынке пригородной недвижимости пока не сказались. Сфера купли-продажи жилья — среда весьма инерционная. Тем более загородный сегмент, где сделки тянутся не один месяц, а обдумываются не один год. Однако через какое-то время на покупательской активности начнет сказываться повышенная осторожность банков; пониже будет всплеск спроса, обусловленный начислением годовых бонусов топ-менеджерам. Возможно, пересмотрят свои планы сырьевые гиганты, в начале года заявившие масштабные проекты — по 300 га и более.

Роман Лескин, начальник отдела маркетинга компании «НеваИнвестПроект», говорит: «30-35% обратившихся к нам потенциальных домовладельцев рассчитывают приобрести жилье за городом с привлечением ипотечных программ, около 47% обратившихся планируют получить рассрочку до конца строительства. И лишь оставшаяся часть готова внести оплату за домовладения полностью. Мировой финансовый кризис негативно отразится и на потенциальных покупателях, и на ряде девелоперов. Для потребителей сложившая ситуация чревата ужесточением условий выдачи кредитов и повышением процентных ставок. В свою очередь, девелоперы, рассчитывавшие на заемное банковское финансирование, также столкнутся с проблемой повышения процентов по кредитам и уменьшением сроков кредитования». уверен, что резкого снижения спроса на загородную недвижимость и падения цен не будет, так как «количество возводимого жилья, особенно для постоянного проживания, существенно меньше, чем требуется».

Дмитрий Альхов, руководитель компании «Гарант-Девелопмент», полагает, что через 2-3 месяца доверие на кредитном рынке будет восстановлено. С меньшими потерями переживут кризис те компании, которые строят с минимальным использованием кредитных средств.

Выброс на рынок жилищного строительства новых земельных участков (реформа по Дмитрию Медведеву — изъятие земель у госучреждений с последующей передачей под застройку) ситуацию радикально не изменит: ниже рыночной цены продавать никто не будет, а вскоре и действующее предложение вот-вот упрется в порог платежеспособного спроса (в Подмосковье это уже произошло).

Решение областных властей о бесплатной раздаче земли практических последствий еще долго иметь не будет, однако неизбежно окажет сильное психологическое воздействие на рынок, особенно на покупателей. Непросто принимать решение о покупке (тем более на десятки и сотни тысяч долларов), если рядом такой же товар вот-вот начнут раздавать бесплатно.

13.10.2008

"Недвижимость и строительство Петербурга"

Пригороды "рулят"

В сентябре Фонд имущества реализовал на аукционах девять аварийных расселенных зданий и 25 лотов, в состав которых входили встроенные помещения. Выручка составила более 335 млн рублей.

В сентябре по сравнению с августом индекс покупательской активности на торгах немного подрос: из 34 предложенных лотов удалось продать 29, т. е. 85%. В августе показатель реализации составил 70%, зато объекты вызвали больший интерес: на 19 лотов претендовали 178 заявителей, в то время как в сентябре на 29 предложений откликнулись только 250 участников.

По итогам двух месяцев в процессе торгов начальная цена в среднем увеличивалась в 1,3 раза. Самой дорогостоящей сделкой в сентябре стало приобретение комплекса зданий бывшей базы отдыха в Комарово. Торги проводились в рамках международного форума PROEstate. Единым лотом продавались шесть корпусов на Морской улице, 42 с прилегающей территорией. Общая площадь построек — 492,6 кв. м, участка под ними — 7800 кв. м.

На лот претендовали восемь заявителей. В процессе торгов стоимость возросла с 37 млн до 63,6 млн рублей. Здания исторической ценности не представляют, и по условиям договора победитель (частное лицо) должен снести их и построить на освободившемся месте индивидуальные жилые дома.

Больше всего заявок (17 штук) поступило на аукцион по продаже переведенного в нежилой фонд аварийного здания площадью 426 кв. м на Лесопарковой улице, 20. Оно предлагалось вместе с наделом в 1548 кв. м. Начальная цена увеличилась почти в 4,5 раза, с 3,31 млн до 14,51 млн рублей. Это уже вторая попытка продать здание. Полтора года назад победителем торгов по этому объекту стал его арендатор. Предложив максимальную цену, в дальнейшем он отказался оплачивать сделку, поэтому Фонду имущества пришлось проводить повторные торги.

Отметим, что район Лесопарковой улицы (бывший жилой квартал, ныне зона общественно-деловой застройки) пользуется популярностью среди участников торгов Фонда. В мае соседнее аварийное здание (Лесопарковая, 16) также ушло с молотка, причем с серьезным превышением начальной цены. На участок площадью 3394 кв. м с «аварийкой» претендовали 19 заявителей.

В ходе аукциона цена поднялась с 6,69 млн до 18,69 млн рублей. А в начале этого года продано здание по адресу: Лесопарковая, 30. Несмотря на обременения (действующий договор аренды), его купили за 15,7 млн рублей, что почти в 2,5 раза больше начальной цены.

14.10.2008

"*****" (Самара) новости

Вышел новый номер «Самарского вестника архитектуры и строительства»

Поступил в продажу очередной, сентябрьский номер (№9, 2008) журнала «Самарский вестник архитектуры и строительства», основной темой которого стала коммерческая недвижимость и ее места в городской среде Самары.

Обзор событий и проектов, которые были представлены на форуме PROEstate 2008 в Санкт-Петербурге, дополнен интервью с одним из разработчиков генплана Северной столицы Владимиром Аврутиным, рассказавшем об опыте Санкт-Петербурга в решении градостроительных вопросов.

Стратегию реализации самарской градостроительной политики представили первый заместитель Главы и главный архитектор Андрей Смирнов. Они рассказали о перспективе проведения новых аукционов по развитию застроенных территорий и о разработке «Правил застройки и землепользования».

Обзоры рынков коммерческой недвижимости и загородного жилья Самары дополняют материалы рубрик «Дискуссия» и «Зарубежный опыт», в которых читатели могут узнать мнение специалистов об архитектуре коммерческой недвижимости Самары и о наиболее ярких ее образцах в крупнейших мировых мегаполисах.

В новой рубрике «Районы Самары» свои успехи и перспективы в сфере градостроительства представит Ленинский район, отметивший в сентябре 75-летие.

И, как обычно, в журнале много интересного можно найти в рубках «Новости», «Право», «Проекты», «Инженерные сети», «Официальные документы». Более подробно о содержании нового номера журнала можно узнать на сайте *****. Алексей Сергушкин, специально для *****

15.10.2008

"Федеральный строительный рынок" (story-press.ru)(Санкт-Петербург)

"Федеральный строительный рынок" № 7 (72)

Инновации: проблемы и решения

В рамках деловой программы форума PROEstate 2008, прошедшего в Санкт-Петербурге, состоялась конференция «Инновации в строительстве», в ходе которой были обсуждены опыт внедрения инноваций, роль западных архитекторов в освоении новых технологий, перспективные инновационные решения и возможности их адаптации к российским реалиям.

Модератором конференции выступил главный редактор CompEtencE Circle Андреас Шиллер; в работе приняли участие президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин, президент YIT International Construction Services Кари Каунискангас, старший вице-президент Europolis Real Estate Asset Management Александр Босак и другие специалисты.

В частности, архитектор Сергей Чобан (архитектурное бюро NPS Tсhoban) рассказал о нестандартных архитектурных решениях, в качестве примера приведя бизнес-центр «Бенуа». Комплекс индивидуален: на его фасаде, на стекле, помещены принты театральных эскизов Александра Бенуа, сделанные в начале прошлого века для «Русских сезонов» в Париже. По замыслу создателей, перенесенные на промышленную постройку яркие декоративные панно придают зданию особый колорит, и вместе с тем его фасад органично вписывается в архитектурную традицию Петербурга. Современные технологии, в том числе для декорирования зданий, активно применяются и в жилищном, и в промышленном, и в бизнес-строительстве.

Говоря об особенностях архитектурного дизайна в Петербурге, архитектор отметил «другой свет, более мягкий по сравнению с Францией или Италией, где больше солнца и больше игры теней. Петербургская архитектура — это рельеф, цвет — это антитеза туманному петербургскому климату».

Здесь в качестве примера были приведены здание бывшего завода «Химволокно», где пластически обыгрываются четыре элемента — огонь, вода, земля, воздух, бывшее здание медсанчасти на проспекте Обуховской обороны — бизнес-центр «Обухов» с огромным золотым куполом и металлическими фасадами, «Дом у моря» на набережной Мартынова.

Касаясь проблем сохранения архитектурного наследия, Сергей Чобан сказал: «В Берлине были бы счастливы, если бы исторический центр сохранился. Но его бомбили и рушили. Город развивается там, где нет ценной застройки. Ценность застройки определяют горожане и органы, отвечающие за выделение участков под застройку». Эти принципы управления действуют и в Европе, и в России. Так, в Петербурге площадки под застройку в основном располагаются за пределами исторического центра.

Обобщая доклад, Сергей Чобан отметил, что для каждой эпохи характерна своя узнаваемая архитектура. Невозможно представить Михайловский дворец или Эрмитаж, скажем, в XII или XIII столетиях. Современная архитектура несет свои черты; как в старой, так и в современной архитектуре есть плохие и хорошие здания, язык современной архитектуры иной, но он точно так же богат и многогранен.

Павел Горячкин посвятил свое выступление проблеме расчета стоимости проектов и другим актуальным аспектам градостроительной деятельности. По его словам, очень важна взаимосвязь между единовременными и инновационными затратами; в России большую проблему представляет оценка единовременных затрат на строительство. Нет специалистов, которые бы занимались обследованием инновационных решений, начиная от конструктивной части. Отсутствуют нормативы не только проектирования, но и оценки новых материалов и технологий, например вентилируемых фасадов.

В Санкт-Петербурге сегодня, на взгляд Горячкина, абсолютно непонятна ситуация со стоимостью делового центра «Охта» и стадиона на Крестовском остове. Называются разные цифры, что вызывает справедливое недоумение и вопросы.

Сегодня также приходится сталкиваться с тем, что когда проектированием занимаются западные компании, возникает непонимание вопроса оценки стоимости и, как следствие, проблемы с определением бюджета. «К сожалению, у наших производственников нет инструментов оценки; по сути, наша нормативная база СНиПов застыла на уровне 50–60-х гг. прошлого века, последний раз она обновлялась в 1984 г. Нормативы рассчитаны для старых материалов и ориентированы во многом на применение ручного труда», — сказал глава Союза.

По словам Павла Горячкина, Союз инженеров-сметчиков обращался и обращается к строителям с просьбой о помощи в подготовке базы для определения стоимости работ и материалов. «Последние 10 лет очень серьезно занимаемся этим вопросом, выпускаем справочники «Сметы и ГОСТЫ по новым технологиям». Сегодня многие технологии действительно для наших строителей являются новыми, и в наших изданиях мы приводим чертежи и расчеты», — добавил Горячкин.

По мнению Кари Каунискангаса, основной целью инновационных решений в сфере деловой недвижимости является создание добавочной стоимости для клиентов.

Поэтому компания проводит постоянный ребрендиг и брендинг своих разработок, адаптирует бренды для других стран. Апробация нового бренда проходит в Финляндии, после чего опыт распространяется на другие страны.

Александр Босак полагает, что здание и через годы должно оставаться интересным для арендатора; решающим фактором здесь является его месторасположение.

Важно также и создать отличия от продукта конкурентов, иметь хороших якорных арендаторов, обеспечивать устойчивость арендной платы, предвидеть будущее хотя бы на десять лет вперед.

В ходе дискуссии участники конференции пришли к заключению, что создание качественной среды обитания становится возможным благодаря формированию современной градостроительной компетенции, выходу девелоперов за рамки менталитета застройщика советских времен. Внедрение инновационных решений — сложный, многовекторный процесс, требующий ломки устоявшихся стереотипов.

15.10.2008

"Домострой" (Рязань)

Легко ли быть девелопером?

Почему с каждым годом инвесторам становится все труднее реализо-вывать свои проекты на российском рынке? Об этом шла речь на конференции "Привлечение инвестиций в регионы. Конкуренция за ресурсы", которая состоялась в рамках Международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate-2008, сообщает "Деловая недвижимость".

По словам председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максима Соколова, по итогам I квартала текущего года объем иностранных капиталовложений в российскую экономику снизился почти на 30%. За последнее время структура инвестиций существенно поменялась. Если в прошлые годы активным привлечением средств в экономику занимались 3-4 российских региона, то сейчас борьбу за инвесторов ведут более 10 субъектов нашей страны. При этом приходится преодолевать множество административных барьеров. И если административная поддержка отсутствует, в России невозможно осуществить ни один сколь-нибудь крупный и значимый проект.

Кроме того, по словам участников конференции, в настоящее время складывается неблагоприятная ситуация в сфере финансирования крупных проектов. Банковские структуры предоставляют кредиты под 15-17% годовых, что почти в полтора раза выше ставок, существовавших год назад. В результате после окончания строительства здания большинство инвесторов не смогут расплатиться по кредиту за счет средств, полученных от сдачи помещений данного объекта в аренду. Вместе с тем непонятно, будет ли возможность рефинансировать долг. Таким образом, после завершения проекта инвестору придется продать возведенный объект, если на него найдутся покупатели.

Девелоперам стало сложнее находить баланс интересов - все больше инвесторов реализуют, скорее, свои амбиции, чем интересуются прибылью от осуществленного проекта.

16.10.2008

"Commercial Real Estate. Северо-Запад"

PROEstate: девелоперы в кризисе

С 3 по 5 сентября в Санкт-Петербурге состоялся второй Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate-2008.

3 сентября стал для петербургских чиновников и бизнесменов одним из самых напряженных дней в году. С 12:30 в седьмом павильоне выставочного комплекса "Ленэкспо" все ждали официального открытия международного форума PROEstate, а оно откладывалось. В этот день у губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко выдался особенно плотный график. В день начала работы форума Санкт-Петербург присоединился к федеральной программе ремонта ветхого жилья - в соответствии с соглашением, которое подписали Валентина Матвиенко и генеральный директор госкорпорации "Фонд содействия реформированию ЖКХ" Константин Цицин. Федеральной программой предусмотрено выделение Петербургу из "Фонда содействия реформированию ЖКХ" 8 млрд рублей в течение четырех лет. При этом городской бюджет будет выделять собственные средства на расселение ветхих домов. Как сообщила журналистам Валентина Матвиенко, "в 2009 году город выделит 24 млрд рублей на строительство бюджетного жилья, куда будут расселять жителей аварийных домов, и еще 12 млрд рублей из городского бюджета пойдут на ремонт жилого фонда".

Присоединение Петербурга к федеральной программе - хорошая новость для девелоперов и консультантов коммерческой недвижимости, так как это означает, что город будет активнее расселять депрессивные районы. А значит, могут освободиться новые территории, пригодные для реализации проектов комплексной застройки. "Воттолько длинных кредитных ресурсов на реализацию новых проектов катастрофически не хватает", - сетовали участники PROEstate в ожидании делегации правительства Санкт-Петербурга. По словам главного редактора журнала "Эксперт" Валерия Фадеева, если бы мы жили в 20-30-х годах, сейчас как раз была бы великая депрессия. "Наблюдается торможение цен на рынке недвижимости. Кредит остается дорогим. Российские банки не в состоянии предоставлять кредиты серьезных размеров. А в условиях мирового кризиса мы оказываемся последними в очереди на зарубежные займы", - отметил он.

Впрочем, от катастрофической ситуация все-таки далека. За годы развития рынка его участники построили достаточно квадратных метров, чтобы застраховать себя на случай стагнации. По мере того как темпы ввода новых площадей замедляются, готовые все чаще выставляются на продажу. Только в Петербурге на сегодняшний день на продажу выставлены офисные площади в новых бизнес-центрах на общую сумму более $1 млрд.

Губернатор Санкт-Петербурга приехала открывать форум в компании министра регионального развития РФ Дмитрия Козака. В сопровождении вице-губернатора Юрия Молчанова и главы Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Смольного Максима Соколова они сразу отправились осматривать выставочные стенды. Внимание высоких гостей привлек сначала стенд УК "Морской фасад", реализующей в западной части Васильевского острова крупнейший в Европе проект развития намывных территорий. Затем их заинтересовала коллекция проектов Ленинградской области. Необходимо отметить, что г-жа Матвиенко давно выступает за объединение двух отдельных субъектов Федерации, которыми на сегодняшний день являются Санкт-Петербург и Ленобласть. В последнее время эта идея находит все больше понимания в федеральном центре. Что же до петербургских консультантов,(tm) они, обсуждая концепции новых проектов, и вовсе говорят об этом как о деле чуть ли не решенном. "Если ослабнут административные границы, город очень быстро перешагнет кольцевую автодорогу, которая станет внутригородской магистралью", - заявил на пресс-конференции, посвященной развитию деловой зоны "Пулково", глава Knight Frank SPb Олег Барков. После Ленобласти члены делегации навестили коллег из регионов - на стендах Пермского края и Тверской области.