ЕРОШЕНКОВ Кирилл Михайлович
Взаимодействие государственных и предпринимательских структур в инвестиционной градостроительной деятельности
Для многих россиян жизненно важна реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Активизация крупномасштабного жилищного строительства экономически необходима в региональных узлах ускоренного развития. На примере формирования такого узла в Домодедовском городском округе Московской области дается оценка возможностей реализации градостроительных мегапроектов, необходимости и порядка взаимодействия властных структур (федерального правительства и региона) и крупного бизнеса в градостроительной деятельности.
Задача обеспечения граждан России доступным и комфортным жилье объявлена приоритетным национальным проектом. Для ее решения недостаточно возможностей точечной застройки, необходимы масштабные градостроительные программы. Для реализации таких программ в Москве не хватает земельных участков. Стратегический выход – в градостроительном развитии Московской области и других российских регионов. Наиболее перспективно региональное градостроительство в уздах ускоренного развития, формирование которых обусловливается основными тенденциями социально-экономического развития региона и России в целом.
Для Московской области и других российских регионов жизненно важна реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Необходимо существенное увеличение объемов и качества жилищного строительства, наращивание объемов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры [1, 2]. Активизация крупномасштабного жилищного строительства необходима в узлах ускоренного экономического развития, где возникает острая потребность в большом количестве квалифицированной рабочей силы.
Одним из наиболее крупных секторов градостроительного развития является Домодедовский городской округ Московской области. Этот округ уникален тем, что в нем естественным образом формируются два узла ускоренного экономического развития - международный аэропорт «Домодедово» и крупнейший логистический центр на пересечении международных экспортных коридоров II (Берлин-Москва-Екатеринбург) и IX (Хельсинки-Москва-Бухарест). Это обусловливает ускорение жилищного строительства, реализуемого в рамках проекта «Большое Домодедово», направленного на формирование на базе фактически сложившейся городской агломерации полноценного города общей численностью 450 тыс. человек. Для достижения данной цели в течение 7 лет предполагается построить:
· жилья высокой и средней этажности – 11 млн. кв. м;
· малоэтажного жилья – 1 млн. кв. м;
· объектов социальной инфраструктуры – 2 млн. кв. м.
Суть проекта «Большое Домодедово» - комплексная жилищная застройка на большой площади в Домодедовском городском округе Московской области как пилотный крупномасштабный проект приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Общая сумма инвестиций в данный проект составит более 250 млрд. рублей, в том числе на строительство и модернизацию инфраструктуры – 51 млрд. рублей
Стратегическая цель России на международной арене: перейти от экспорта энергетических ресурсов к использованию геополитических преимуществ. Московский регион является ключевым звеном в трансконтинентальной транспортной системе, по его территории проходят ключевые международные транспортные коридоры, 60% грузопотока России. Домодедово – уникальное место: пересечение транспортных коридоров, это - самостоятельный промышленный объект (логистический центр). Важнейшими особенностями Домодедовского района, определяющими перспективы его развития, являются выгодное географическое положение. Развитая транспортная инфраструктура в Домодедовском районе обеспечивается наличием трасс и объектов федерального значения. Эти обстоятельства обусловливают эффективность позиционирования Домодедовского района как крупнейшего транспортного узла, логистического центра, узла ускоренного градостроительного развития московской области. Такое позиционирование делает актуальной задачу крупномасштабного жилищного строительства. В Домодедовском районе имеются существенные ресурсы для снижения себестоимости жилищного строительства. В первую очередь, это наличие сырьевой базы и производства строительных материалов, что снижает транспортные расходы. Домодедовский район имеет объективные предпосылки для развития как промышленной зоны (транспортно-логистические центры), так и селитебной зоны. «Большое Домодедово» будет формироваться как единый населённый пункт.
Специфика проекта «Большое Домодедово»:
1. концентрация земельных ресурсов, большая часть необходимых земельных участков земля находится в собственности одного владельца - фирмы Коалко, то есть владелец, который готов быть частью национального проекта;
2. концентрация инвестиционного капитала для организации эффективного частно-государственного партнерства (есть крупный частный инвестор для реализации проекта крупномасштабного жилищного строительства);
3. экономически оправдан выбор места жилищного строительства в Домодедовском городском районе, так как здесь наиболее активно растет спрос на жилье (это региональный узел социально-экономического развития);
4. имеется стратегическая перспектива места застройки, позволяющая привлечь в качестве покупателей жилья большое число молодых специалистов, которые в будущем образуют большой пласт российского среднего класса, что значительно снижает риски инвестирования в жилищное строительство;
Городской округ Домодедово традиционно считается базовым в стране по развитию сельского хозяйства и его наиболее сложной отрасли - молочного животноводства
. Так, первое место по производству молока в России занимает племенные заводы, входящие в группу компаний «Коалко-Агро». Шесть хозяйств из восьми в Домодедовском городском Районе наделены статусом племенных заводов. В 2004 г. вошла в строй одна из крупнейших в Подмосковье птицефабрика «Моссельпром», построенная за счёт совместных инвестиций «Коалко-Агро», и группы инвесторов – в сумме более 2,4 млрд. рублей.
В настоящее время завершена разработка Генерального плана городского округа Домодедово (далее – Генплан). При развитии в соответствии с Генпланом территория Домодедовского городского района дает возможность для крупномасштабного жилищного строительства. Комплексная схема градостроительного развития городского округа Домодедово дает предложения по наиболее рациональному использованию и развитию сложившейся градостроительной ситуации городского округа с учетом природных особенностей территории, возможностей развития производственного потенциала, особое место занимает международный аэропорт «Домодедово», который будет развиваться и займет значительную часть территории городского округа, решения вопросов улучшения условий жизни населения и вопросов охраны окружающей среды.
Существующая функциональная и архитектурно-планировочная организация территории складывается под влиянием двух основных факторов. Первый - природный каркас, формируемый долинами рек Пахра, Рожайка, Злодейка, Северка, а также водораздельными речными массивами, являющимися основой природных, рекреационных, сельскохозяйственных зон и зон исторически сложившегося сельского расселения. Второй - планировочной оси транспортных магистралей: Каширское шоссе, автомагистраль «Москва - Ростов-на-Дону», железнодорожная магистраль Павелецкого направления - с севера на юг. Центральная кольцевая автодорога, Большое железнодорожное кольцо - с запада на восток. Они формируют каркас урбанизированных и субурбанизированных зон городского округа.
Генпланом развития Домодедовского городского района предлагается установление новых границ города Домодедово, с выделением территории под жилищное строительство и объектов культурно-бытового обслуживания. Система сезонного расселения, сформировавшаяся на базе коллективных некоммерческих объединений, в перспективе может постепенно интегрировать в систему постоянного расселения.
Существующая развитая сеть автомобильных дорог и железнодорожное сообщение между селитебными и промышленно-складскими территориями дают возможность к дальнейшему усовершенствованию и развитию транспортных соединений с новыми площадками для освоения территории.
Огромные возможности для создания новых рабочих мест дает перспективное развитие международного аэропорта «Домодедово», Центральной кольцевой автомобильной дороги, производственно-складских комплексов вблизи Белых Столбов и Барыбино (вошедших в Программу Московской области по развитию промышленных округов). Эти объекты относятся к первоочередным объектам капитального строительства по Московской области и к узлам ускоренного развития.
Численность постоянно проживающего населения городского округа Домодедово на 1.01.05г. составила 125,7 тыс. чел., в том числе г. Домодедово 82,3 тыс. чел ( 65,5%), и сельских округов 43,4 тыс. чел. (34,5%). На рассматриваемой территории расположены город Домодедово, включающий микрорайоны Востряково, Барыбино и Белые Столбы.
Трудовые ресурсы городского округа составляют 72,6 тыс. человек, из которых 66,7 тыс. чел. занято в экономике города и 8,5 тыс. человек (6,7%) выезжают на работу за его пределы. В настоящее время в сфере материального производства занято 73% и в сфере услуг - 23% .
Жилищный фонд на территории городского округа составляет 3,222 млн. кв. м общей площади, в том числе по городу Домодедово - 1,9 млн. кв. м (59,8%) и в сельских поселениях -1,3 млн. кв. м (40,2,0%). Средняя жилищная обеспеченность по городскому округу составляет - 25,6 кв. м /человека. В перспективе предусматривается увеличение средней жилищной обеспеченности до 42 кв. м /человека. Объем нового жилищного строительства составит 11,876 млн. кв. м общей площади. Жилищный фон городского округа возрастет до 15,098 млн. кв. м общей площади.
Проектом предлагается реконструкция большей части усадебной застройки в многоэтажную жилую застройку, развитие культурно-бытовых центров обслуживания и мест приложения труда. Развитие рекреационных зон за счет природных факторов - благоустройство прибрежных территорий, организацию лесопарков на базе существующих лесных массивов, создание лугопарков и прочие.
При развитии транспортной инфрастуктуры городского округа предусматривается:
· реконструкция федеральной автодороги «Москва - Ростов-на-Дону» с расширением проезжей части автодороги до 6-ти полос;
· в качестве альтернативы Каширскому шоссе в г. Домодедово предлагается строительство новой магистральной улицы общегородского значения, которая пройдет через весь город с севера на юг и будет иметь выходы на автодорогу «Дон»;
· улучшение внешних связей аэропорта «Домодедово» с городами и районами Московской области и г. Москвой за счет строительства новых автомобильных и железных дорог, строительства линий скоростного пассажирского транспорта нового поколения;
· реконструкция существующих территориальных и местных дорог и строительство подъездов к деревням с улучшенным покрытием;
· для улучшения обслуживания рассматриваемой территории предусматривается организация новых маршрутов общественного транспорта.
Жилищная проблема стоит в среднем по России перед 61%, для удовлетворения этой потребности необходимо увеличить жилищный фонд на 46%. В настоящее время в Домодедовском городском округе живет более 126 тыс. человек, а жилищный фонд составляет 3,222 млн. кв. м. Следовательно, средняя оценка потребности в жилье нынешних жителей составляет 1,481 млн. кв. м. Однако, далеко не все жители имеют возможность удовлетворить свою потребность. Спрос на жилье, определяемый потребностью со стороны домохозяйств, имеющих средства и доходы в объемах, достаточных для приобретения жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов, составляет четверть (25%) от общей потребности населения в жилье. Тем самым оценка существующего спроса на жилье в Домодедовском городском районе дает величину 370 тыс. кв. м.
Далее, реализация проекта «Большое Домодедово» привлечет в новый город тех жителей Московской области, которые в настоящее время живут в радиальном направлении, проходящим через г. Домодедово (всего в Московской области естественно – по каждой основной магистрали - выделяется 11 направлений). Потребление жилья в последние годы в Подмосковье находится на уровне 5 млн. кв. м./год., следовательно, в среднем, каждое направление, в том числе и Домодедовское, потребляет 450 тыс. кв. м в год каждое. По планам области к 2010 г. потребление жилья дойдет до 9 млн. кв. м./год. Следовательно, потенциальный спрос на жилье в городе «Большое Домодедово» со стороны жителей Московской области (с учетом возможностей его активизации на основе жилищного ипотечного кредитования) составляет 5,091 млн. кв. м за 7 лет.
Теперь попробуем оценить потенциальную величину спроса на жилье в «Большом Домодедово» со стороны семей граждан, имеющих государственную поддержку. Общее количество таких семей по основным социальным категориям на данный момент составляет 664 087 (согласно ФЦП «Жилище»), среди которых:
· семей военнослужащих, подлежащих увольнению – 327 423;
· граждан, уволенных с военной службы – 84 686;
· граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера – 218 397;
· граждан, отселяемых с Байконура – 8100;
· граждан, принимавших участие в ликвидации аварий (Чернобыль и т. п.) – 25481.
Учитывая, что на среднюю семью требуется квартира площадью 70 кв. м, при размещении в «Большом Домодедово» порядка 15% от общего количества семей по каждой социальной категории получаем суммарную величину спроса 6,974 млн. кв. м.
В итоге, потенциальный спрос на жилье в городе «Большое Домодедово» можно оценить в размере 12 млн. кв. м.
Всего по проекту «Большое Домодедово» планируется суммарный объем строительства порядка 15 млн. кв. м., из которых объем сборно-железобетонного строительства составляет 10,5 млн. кв. м., а монолитно-кирпичного строительства - 4,5 млн. кв. м.. Потребность в строительных материалах велика и по основным материалам составляет: цемент – 3 603 900 т, гравий - 8 687 250 куб. м, песок – 10 000 000 тонн, арматура – 1 608 750 т, кирпич – 900 000 тыс. штук, столярные изделия – 5 250 000 кв. м. Столь большой объем строительства требует предварительной оценки потенциальных возможностей строительной индустрии для реализации такого крупномасштабного проекта.
Оценим возможности увеличения объемов работ для крупных российских и зарубежных строительных организаций. Объем строительства жилья в Москве и Московской области за период гг. оценивается величиной 40,75 млн. кв. м (из них 21,75 млн. кв. м - в Москве, 19 млн. кв. м – в Московской области), то есть в среднем 4 млн. кв. м в год. Проект «Большое Домодедово» включает в себя комплексное решение основных проблем строительства жилья, поэтому можно ориентироваться на потенциал роста объема строительства российскими компаниями, определяемый величиной 30% от существующих объемов. Всего по проекту «Большое Домодедово» планируется построить за 7 лет 15 млн. кв. м. жилья и офисно-торговой недвижимости. В среднем получается 2,14 млн. кв. м. в год. 4 крупных российских строительных компании (СУ-155, ДСК-1, Мосстроймеханизация-5, группа компаний ПИК) в 2006 году построят 4,7 млн. кв. м., тем самым потенциал их роста можно оценить как 1,41 млн. кв. м. в год. Крупные зарубежные компании (CSCEC, Strabag) оценивают потенциал своего роста в России как 15% существующих объемов своего строительства. Следовательно, одна крупная зарубежная строительная компания способна построить в России 0,9 млн. кв. м. жилья в год. Всего получаем потенциальную возможность строительства 2,31 млн. кв. м. в год, что превышает потребность проекта.
В настоящий момент существует ряд строительных компаний, как зарубежных, так и российских, которые имеют достаточные строительные мощности и ресурсы для реализации проекта «Большое Домодедово». Среди них можно выделить крупные российские компании (СУ-155, ДСК-1, Мосстроймеханизация-5, группа компаний ПИК) обеспечивающие строительство около тыс. кв. м./год каждая. Кроме того, для реализации проекта целесообразно привлечь одну из крупных зарубежных строительных компаний (CSCEC (Китай), Strabag (Австрия) и т. д.), показывающие высокие темпы и объемы строительства в России и за рубежом.
Одним из наиболее существенных барьеров крупномасштабного строительства в Подмосковье является нехватка генерирующих мощностей. По проекту «Большое Домодедово» планируется построить 15 млн. кв. м. жилья и торгово-офисной недвижимости. Как показывают статистические оценки, в среднем требуется 80 вт на 1 кв. м., что дает необходимую мощность в 1,2 Гвт. Таких дополнительных мощностей РАО ЕС практически нет. Однако имеются, по крайней мере, два других варианта:
1. строительство газогенерирующих мощностей (по территории Домодедовского городского округа проходит магистральный газопровод, из которого - при условии выделении - необходимых лимитов, можно получить необходимое количество газа;
2. строительство атомной станции (сейчас Росатомстрой планирует строительство ряда новых атомных станций, сейчас можно согласовать выгодное для «Большого Домодедово» месторасположение одной из таких станций).
Для поэтапного строительства дополнительных энергетических мощностей в обоих вариантах достаточно в сумме трех лет, что вполне согласуется с предполагаемыми темпами строительства города «Большое Домодедово».
Для начала проекта необходимо:
· строительство коммунальной инфраструктуры;
· строительство энергетических мощностей;
· развитие строительной индустрии.
Проблемы и перспективы обеспечения коммунальной инфраструктурой:
· для «Большого Домодедово» не хватает инженерных сетей, нужно реконструировать существующие и строить новые;
· есть существенные преимущества создания новых инженерных сетей по современным технологиям;
· наличие новых сетей привлекательно для частных компаний, осуществляющих управление объектами коммунальной инфраструктуры;
· для строительства инфраструктуры эффективно использовать соинвестирование Правительства Российской Федерации, Правительства Московской области и фирмы Коалко в пропорциях, определенных ФЦП «Жилище».
В настоящее время проработаны вопросы по необходимому для проекта «Большое Домодедово» развитию электроснабжения, прорабатываются по газоснабжению. Для развития коммунальной инфраструктуры разработана Программа комплексного развития системы коммунальной инфраструктуры в городском округе Домодедово. Начальный этап роста города «Большое Домодедово» включает реализацию Программы комплексного развития системы коммунальной инфраструктуры, общий инвестиционных затрат которой составляет 50 млрд. руб., из которых в ближайшие 2 года потребуется 7 млрд. руб.
Проект включает в себя комплексную застройку 9 новых жилых микрорайонов. Суммарная величина расходов составляет порядка 12 млрд. долларов. Себестоимость 1 кв. метра полезной площади составляет 765$.
Проект «Большое Домодедово» интересен Московской области и как формирование узла ускоренного градостроительного развития, и развитие с точки зрения социальной сферы (обеспечение жильем военнослужащих, очередников на жильё, научных работников и проч.). Развитие «Большого Домодедово» позволяет Московской области решить вопросы с «социальным» жильём, активно использовать ипотеку, чтобы совместить доступность жилья с социальным уровнем потенциальных жильцов. Реализация данного проекта одновременно позволит существенно ускорить выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем лиц, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, увольняемых военнослужащих, граждан из районов Крайнего Севера и иных категорий энергичного и трудоспособного населения.
Для организации ипотечного кредитования предполагается привлечь , и иные крупные российские банки с объемом кредитования не менее 45 млрд. рублей в год. При этом успешность ипотечных программ обусловлена одновременным созданием достаточного количества рабочих мест.
Проект находится в высокой степени готовности, в частности, за гг.:
· закончена разработка «Генерального плана (территориальной комплексной схемы) территориального образования Домодедово Московской области» и подготовлен проект черты г. Домодедово;
· начаты предпроектные проработки по объектам коммунальной инфраструктуры;
· консолидированы земельные участки общей площадью 10 тыс. га под управлением единого инвестора – группы компаний «Коалко», которая уже вложила в проект собственные средства в объеме более 2 млрд. рублей.
В силу масштабов проекта «Большое Домодедово» он не может быть реализован без поддержки федеральных министерств и ведомств и хозяйствующих субъектов естественных монополий, без эффективной организации взаимодействия властных и предпринимательских структур. По указанным причинам, в целях сохранения высоких темпов развития проекта необходим ряд мер по организации взаимодействия государственных и предпринимательских структур:
1. определить проект «Большое Домодедово» как пилотный проект в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», на котором отрабатывается технология формирования цельного городского поселения, включающего помимо строительства жилья создание рабочих мест и предоставить предусмотренные действующим законодательством меры государственной поддержки;
2. рекомендовать совместно с Правительством Московской области и группой компаний «Коалко» проработать вопрос о приоритетном выделении необходимых лимитов потребления газа и, при необходимости, реконструкции магистральных сетей, а также рассмотреть вопрос о строительстве соответствующих мощностей по генерации электроэнергии;
3. рекомендовать РАО «ЕЭС России» совместно с Правительством Московской области и группой компаний «Коалко» проработать вопрос о приоритетном строительстве энергораспределительных сетей и, при необходимости, генерирующих мощностей достаточной мощности;
4. поручить Министерству транспорта России
проработать вопрос о первоочередном строительстве участка Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) по южной границе территории проекта «Большое Домодедово»;
5. рекомендовать железные дороги» совместно с Правительством Московской области и группой компаний «Коалко» проработать вопрос об организации скоростного пригородного сообщения между Павелецким вокзалом Московской железной дороги и застраиваемыми микрорайонами г. Домодедово.
6. рекомендовать и совместно с Правительством Московской области и группой компаний «Коалко» проработать предложение о включении проекта «Большое Домодедово» в качестве приоритетного в программу ипотечного кредитования с объемом кредитования не менее 45 млрд. рублей в год;
7. определить Министерство Регионального Развития, Правительство Московской области и группу компаний «Коалко» координаторами исполнения проекта «Большое Домодедово».
При решении упомянутых вопросов прогнозируемые цены на жилье не превысят 24-27 тыс. рублей за 1 кв. м, что позволит достичь государственного стандарта по коэффициенту доступности жилья (в 2008 г. - 3,2, а в 2010 г. – 3,0).
Национальная программа о доступном жилье определена Президентом РФ одним из государственных приоритетов. Поэтому особое значение имеет проект «Большое Домодедово», на примере которого будет доказана эффективность сотрудничества властных структур (федерального правительства и региона) и крупного бизнеса.
Литература
1. Организация инвестиционно-строительной деятельности. - М: Центр экономики и маркетинга, 1999.
3. Жилье: комплексный взгляд / Под общ. ред. .. - М: А. В.Ч., 2001.
