Управление Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии
ежемесячный электронный журнал
недвижимое имущество:
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ прав и сделок, КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ
 внесении изменений в подраздел 3 раздела 1 части первой ГК РФ»
" width="374" height="141"/> |
Внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным (далее - ГК РФ), касающиеся объектов гражданских прав.
Согласно поправкам объектами гражданских прав являются вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество (в т. ч. безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги
, имущественные права), результаты работ и оказание услуг. Кроме того, к объектам гражданских прав относятся интеллектуальная собственность и нематериальные блага.
Уточняются признаки объектов гражданских прав некоторых видов. Из ГК исключается понятие "объект, изъятый из оборота". Объекты, которые в настоящее время признаются изъятыми из оборота, будут относиться к объектам, ограниченным в обороте, при этом особенности их правового режима сохранятся.
Конкретизируется определение неделимой вещи. Закрепляется, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без ее разрушения (повреждения) или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой и в том случае, если она имеет составные части.
Вводится понятие "единый недвижимый комплекс" – недвижимая вещь, участвующая в обороте как единый объект, представляющая собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов, либо расположенных на одном земельном участке. Согласно Федеральному закону к единым недвижимым комплексам будут применяться правила о неделимых вещах.
Федеральный закон вступает в силу 1 октября 2013 года.
 муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства»
" width="422" height="263"/> |
Федеральным законом внесены изменения в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Так, право на преимущественный выкуп предоставляется на помещения, арендуемые не менее 2 лет по состоянию на 1 июля 2013 года.
Разрешен выкуп помещений, запрещенных к приватизации и предназначенных для оказания имущественной поддержки малому и среднему бизнесу, если лицо арендует это имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года не менее 5 лет и оно включено в перечень таких помещений также не менее 5 лет.
Кроме того, сняты ограничения на максимальный размер площади арендуемых помещений, планируемых к приватизации. Те, кому ранее было отказано в выкупе по причинам несоответствия площади, срока аренды, запрета на выкуп, могут повторно обратиться с заявлением о выкупе (кроме случаев, когда имущество выставлено на торги или унитарным предприятием заключен договор о его отчуждении).
Субъекты малого и среднего бизнеса могут обжаловать установленную оценщиком рыночную стоимость объекта недвижимости. При этом на время обжалования срок заключения договора купли-продажи данного объекта будет приостанавливаться. При приобретении имущества в рассрочку ее минимальный срок составит 3 года.
Действие льготного периода приватизации недвижимости продлено еще на 2 года - до 1 июля 2015 года.
Поправки распространяют возможность заключать на новый срок без проведения конкурсов или аукционов на все договоры аренды субъектами малого и среднего бизнеса государственного или муниципального имущества, а не только на заключенные до 1 июля 2008 года.
Власти могут устанавливать льготы по аренде для субъектов малого и среднего бизнеса, занимающихся не только социально значимыми, но и иными приоритетными видами деятельности.
Расширен перечень объектов инфраструктуры, необходимых для поддержки малого и среднего бизнеса. В него включены промышленные и индустриальные парки, центры трансфера технологий, коллективного доступа к высокотехнологичному оборудованию и др.
Предусмотрены субсидии государственным фондам поддержки научной, научно-технической и инновационной деятельности.
Федеральный закон вступил в силу с 1 июля 2013 года, кроме отдельных положений, для которых предусмотрен иной срок введения в действие.
 целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости на 2годы
" width="447" height="167"/> |
Утверждена Концепция федеральной целевой программы «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости на 2годы за счет средств федерального бюджета с прогнозным объемом финансирования в 60416,05 млн. рублей
Целью Программы является гармонизация сферы земельно-имущественных отношений, базирующаяся на соблюдении баланса интересов, взаимной ответственности и скоординированности усилий государства, бизнеса и общества и обеспечивающая переход к инновационному социально ориентированному типу экономического развития Российской Федерации.
В Программе предусматривается реализация комплекса скоординированных мероприятий по приоритетным направлениям развития системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости.
По мнению авторов Концепции, задачи программы позволят создать скоординированную систему направлений деятельности и детализирующих их мероприятий по развитию единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости, а также обеспечить:
- условия для решения существующих проблем;
- переход от принципа функционального управления ресурсами к проектному финансированию конкретных направлений деятельности;
- активное вовлечение в реализацию мероприятий Программы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований;
- сотрудничество с участием всех заинтересованных сторон в государственном, муниципальном и частном секторах с привлечением гражданского общества.
 |
Создана Комиссия по урегулированию разногласий, возникающих при рассмотрении заявлений религиозных организаций о передаче имущества религиозного назначения, находящегося в государственной собственности Белгородской области
В состав Комиссии входят представители исполнительных органов государственной власти Белгородской области (в том числе и представитель от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области), представители Белгородской и Старооскольского Епархиального управления Московского Патриархата, представители общественных организаций.
Комиссия осуществляет следующие функции:
- запрашивает у исполнительных органов государственной власти Белгородской области и организаций информацию, необходимую для выполнения возложенных на нее задач;
- заслушивает на своих заседаниях представителей исполнительных органов государственной власти Белгородской области, организаций и специалистов в области религиоведения, культурологи, права и других областях по вопросам, входящим в компетенцию Комиссии;
- привлекает для участия в работе в Комиссии представителей исполнительных органов государственной власти Белгородской области, организаций и специалистов в области религиоведения, культурологи, права и других областях.
Закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества» вступит в силу с 1 октября 2013 г., за исключением отдельных положений, которые начнут действовать с 1 января 2014 г. Эти нормы касаются деятельности кадастровых инженеров.
В соответствии с Законом заявление о регистрации прав на недвижимое имущество можно будет подавать в электронном виде, а собственники недвижимости смогут запретить совершать сделки с имуществом без своего личного участия. Кроме того, будет уточнен порядок регистрации права собственности на вновь созданные объекты, а также проведения кадастрового учета.
Закон содержит, в частности, поправки к следующим нормативным правовым актам:
- Федеральному закону от 01.01.2001 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав);
- Федеральному закону от 01.01.2001 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости).
1. Регистрация прав на недвижимое имущество
Электронный документооборот
Для лиц, обращающихся в Росреестр с целью регистрации прав на недвижимое имущество, Закон устанавливает возможность подавать заявления и другие необходимые документы в электронном виде. Они должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.
После вступления Закона в силу документом, подтверждающим право на недвижимое имущество, будет признаваться не только свидетельство о регистрации права, но и выписка из ЕГРП.
Порядок направления документов в электронном виде должно будет утвердить Минэкономразвития России. Оно же будет определять правила уведомления в электронном виде заявителей и правообладателей о совершении Росреестром иных действий, например о приостановлении государственной регистрации прав или исправлении технической ошибки.
Из Закона о регистрации прав будут исключены нормы, устанавливающие правила направления сообщения об отказе в государственной регистрации прав и выдачи подлинников представленных заявителем документов. Данные правила должно будет утвердить также Минэкономразвития России.
Новые способы защиты прав собственника: возражение в отношении прав и личное участие в их государственной регистрации
Закон устанавливает два новых способа защиты собственником прав на недвижимость.
Первый способ - внесение в ЕГРП записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на недвижимое имущество. Такая запись будет вноситься по заявлению того лица, чье право собственности было зарегистрировано ранее. Данная информация не повлияет на возможность действующего собственника распоряжаться имуществом, однако при наличии подобной записи потенциальные контрагенты будут поставлены в известность о том, что права на имущество могут быть оспорены, поскольку соответствующие сведения будут включаться и в выписку из ЕГРП.
Запись о наличии возражения погашается автоматически, если предыдущий собственник не обратился в суд с заявлением об оспаривании права в течение трех месяцев с момента внесения данной записи либо если имеются иные основания (например, прекращение права, установление судом права иного лица).
В Законе указано следующее: для того чтобы внести запись о возражении в отношении права собственности, предыдущий собственник должен подать заявление в орган Росреестра. Отметим, что дополнительные документы (например, подтверждающие основание возражения) представлять не требуется. При этом вернуть заявление без рассмотрения Росреестр вправе только при наличии оснований, содержащихся в Законе. Данные основания связаны исключительно с внесением аналогичных записей ранее. Так, заявления могут быть возвращены без рассмотрения в случаях, если предыдущая запись погашена судом или правообладатель просит внести запись повторно в отношении одного и того же объекта по истечении трех месяцев с момента внесения первоначальной записи.
Таким образом, у собственников объектов недвижимости возникает риск, связанный с тем, что подобные записи могут вноситься по обращениям любых предыдущих собственников. Это может негативно отразиться, например, на переговорах о продаже данного имущества или о его внесении в уставный капитал. Ответственность за подачу заявления о внесении в ЕГРП записи о возражении в отношении прав при отсутствии оснований для их оспаривания Законом не предусмотрена.
Второй способ защиты прав собственника на недвижимость - введение запрета на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения соответствующего права без личного участия собственника. Собственник недвижимого имущества сможет подать в Росреестр заявление о невозможности осуществления регистрации без своего личного участия. После этого совершать сделки с недвижимостью будет вправе только сам собственник либо его законный представитель. Соответственно, ни представитель по доверенности, ни другая сторона по сделке в отсутствие собственника не смогут осуществлять госрегистрацию прав.
Отметим, что термин "личное участие" в Законе не определен. Вероятно, таким участием признается в том числе подача электронных документов, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью собственника.
Наличие в ЕГРП записи о невозможности госрегистрации прав без личного участия собственника не повлечет препятствий для их регистрации по решению суда, по требованию судебного пристава-исполнителя (в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 01.01.2001 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве") и в иных установленных федеральными законами случаях.
Внесение изменений в ЕГРП при отсутствии заявления правообладателя
Закон о регистрации прав будет дополнен нормой, согласно которой в случае изменения сведений о правообладателе в базовых государственных информационных ресурсах регистрирующие органы будут вносить соответствующую информацию в ЕГРП самостоятельно (при отсутствии заявления правообладателя). Однако такие изменения не должны приводить к переходу, прекращению, ограничению (обременению) права на объект недвижимости.
Напомним, что требования к формированию, актуализации и использованию базовых государственных информационных ресурсов утверждены Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 N 928 "О базовых государственных информационных ресурсах".
Регистрация созданного объекта недвижимости и объекта незавершенного строительства
В Законе уточнено, какие документы необходимо представить для регистрации созданного объекта недвижимого имущества и объекта незавершенного строительства.
Чтобы зарегистрировать созданную недвижимость, нужно подать правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Документы на участок представляются, если последний не зарегистрирован в ЕГРП на имя заявителя, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - если получение такого документа обусловлено требованиями законодательства РФ. Подать указанное разрешение заявитель может и самостоятельно, однако его непредставление не повлечет препятствий для регистрации права. При непредставлении разрешения заявителем орган Росреестра будет обязан самостоятельно запросить его в органе, выдавшем данный документ.
Для регистрации объекта незавершенного строительства необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство, если его получение требуется согласно законодательству РФ. По аналогии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, если заявитель не подает в Росреестр разрешение на строительство, указанная служба должна запросить документ самостоятельно.
Отметим, что в судебной практике встречается позиция, в соответствии с которой регистрация прав собственности возможна без представления правоустанавливающих документов на земельные участки. Некоторые арбитражные суды указывают, что заявитель может представить только разрешение на ввод в эксплуатацию, поскольку согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ оно не выдается при отсутствии прав на землю.
2. Кадастровый учет недвижимого имущества
В соответствии с Законом в Закон о кадастре недвижимости также будут внесены многочисленные изменения. В частности, будет устранено дублирование сведений, содержащихся в ЕГРП и в государственном кадастре недвижимости. Вместо этого будет установлено общее правило о том, что информация, внесенная в ЕГРП, считается включенной в государственный кадастр.
Перечень данных, подлежащих включению в государственный кадастр недвижимости, будет расширен. В нем будут указываться, в частности, сведения о назначении сооружения, степени готовности объекта незавершенного строительства и др.
Срок временной постановки образованных объектов недвижимости на учет будет существенно увеличен. В настоящее время такой срок зависит от вида объекта: для земельных участков он составляет два года, для прочих объектов недвижимости - один год. Согласно Закону эти сроки увеличатся до пяти лет. Пять лет будет составлять также срок временного кадастрового учета части объекта недвижимого имущества. Если до истечения данного срока право собственности на указанные объекты зарегистрировано не будет, то сведения о соответствующем объекте подлежат исключению из государственного кадастра недвижимости.
Законом предусмотрены и иные поправки к Закону о кадастре недвижимости, связанные с установлением порядка электронного документооборота, изменением правил определения границ земельного участка, введением новых оснований для аннулирования квалификационного аттестата кадастрового инженера и т. д.
кадастровой оценки"
" width="455 height=233" height="233""/>
Регламентирован порядок предоставления Росреестром сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки
Сведения предоставляются на основании запроса путем обращения к соответствующему разделу официального сайта Росреестра любого заинтересованного лица, а также на основании запроса исполнителей работ по определению кадастровой стоимости.
Предоставление таких сведений осуществляется в следующие сроки:
- для заявителей - непосредственно после обращения к сайту и автоматической обработки сведений, содержащихся в Фонде данных;
- для заявителей-исполнителей - в срок, не превышающий шести рабочих дней, с даты поступления соответствующего запроса.
Государственная услуга предоставляется без взимания государственной пошлины или иной платы.
Определены состав, сроки и последовательность административных действий должностных лиц Росреестра при выполнении данной функции.
В приложении к документу приведена форма запроса сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки.
 культурного наследия (памятников истории и культуры) и режимов использования земельных участков в границах данных территорий"
" width="429" height="197"/> |
В целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) в их исторической среде утверждены границы территорий, расположенных на территории города Белгорода. Утверждены режимы использования земельных участков в границах территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных на территории города Белгорода.
 |
Приказ "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории" утверждает формы ряда документов, подтверждающих внесение сведений в государственный кадастр недвижимости
К этим документам относятся кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, кадастровый паспорт земельного участка, кадастровая выписка о земельном участке, кадастровый план территории (формы этих документов применяются с 1 июля 2013 года), а также кадастровый паспорт помещения и кадастровая выписка о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства.
Форма кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, в частности, предусматривает включение в этот документ различных сведений о местоположении объекта, основных характеристиках (типе, значении, степени готовности объекта незавершенного строительства), назначении объекта, этажности, материале стен, годе ввода в эксплуатацию, кадастровой стоимости и т. д.; форма кадастрового паспорта помещения - сведений о кадастровом номере здания, в котором расположено помещение, этаже, общей площади, местоположении (почтовый адрес либо описание местоположения), назначении, виде помещения в многоквартирном доме, кадастровой стоимости и т. д.
Предусматривается, что указанные документы будут изготавливаться и выдаваться на необходимом количестве листов формата A4, прилагаемые к ним планы и схемы, при необходимости - на листах большего формата.
Минэкономразвития России даны разъяснения по вопросу подготовки технического плана здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства
Согласно части 8 статьи 41 Федерального закона от 01.01.01 г. «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости, а также декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости (далее -Декларация).
Таким образом, для подготовки технического плана может быть использован любой из перечисленных документов.
В соответствии с пунктом 4 Требований к подготовке декларации об объекте недвижимости, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 г. № 000 (далее - Требования), Декларация заполняется в случае отсутствия разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации объекта недвижимости или технического паспорта на объект недвижимости.
В состав технического плана, составленного на основании Декларации, технический паспорт не включается.
В соответствии с пунктом 2 Требований Декларация составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости или его представителем в отношении здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства.
Согласно пункту 17 Требований в реквизите «Правоустанавливающие документы на объект недвижимости» указываются наименования, номера, даты документов, устанавливающих право на объект недвижимости (то есть здание, сооружение, помещение либо объект незавершенного строительства).
Технический паспорт объекта недвижимости не является документом, устанавливающим право на такой объект недвижимости.
Вместе с тем, учитывая положения статей 25 и 25.3 Федерального закона от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), если право на здание, сооружение, помещение либо объект незавершенного строительства не оформлено в установленном Законом о регистрации порядке либо в порядке, установленном до вступления в силу Закона о регистрации, то в данном случае реквизиты «Правообладатель объекта недвижимости», «Сведения о представителе правообладателя объекта недвижимости», «Правоустанавливающие документы на объект недвижимости» формы Декларации заполняются в отношении земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
При этом в указанных реквизитах после слов «объект недвижимости» указывается «(земельный участок)» в соответствующем падеже.
Минэкономразвития России даны разъяснения по вопросам образования земельного участка и оформления межевого плана земельного участка
Порядок образования земельных участков установлен главой 1.1 Земельного кодекса (далее - ЗК) Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2, пунктом 1 статьи 11.4 ЗК Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 4 статьи 11.2 ЗК установлено, что раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
Исходя из положений статьи 22 Федерального закона от 01.01.01 г. «О государственном кадастре недвижимости», одним из документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка, является межевой план.
Форма межевого плана и требования к его оформлению утверждены приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 г. № 000 (далее - Требования).
Согласно подпункту 5 пункта 23 и пункту 27 Требований в случаях, предусмотренных федеральными законами, для подготовки межевого плана используются в том числе утвержденные в установленном порядке проекты границ земельных участков, проекты организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, проекты перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения и подлинники или копии таких документов включаются в состав приложения межевого плана. Вместо проектов организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, а также проектов перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения в состав приложения межевого плана могут быть включены извлечения из данных документов либо копии их отдельных составных частей, в том числе фрагменты графических изображений и т. д.
Таким образом, для подготовки межевого плана кадастровый инженер должен использовать документы, необходимые для проведения кадастровых работ, определенные пунктом 23 Требований (в том числе иные документы, устанавливающие распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении).
Кроме того, в соответствии со статьей 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях ответственность за отражение в межевом плане сведений несет кадастровый инженер.
.
Минэкономразвития России даны разъяснения по документам, подтверждающим наличие ограничения (обременения) вещного права на земельный участок, которые необходимы для осуществления государственного учета части земельного участка
Согласно пункту 7 части 1 статьи 22 Федерального закона от 01.01.01 г. «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) необходимым для кадастрового учета документом является, в том числе копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости).
При этом согласно пункту 10 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведения о части земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь земельный участок.
В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Статьей 420 ГК РФ определено, что к договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ.
Следует отметить, что в силу пунктов 1, 2, 4 статьи 421 ГК РФ юридические лица
свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Так, согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Так, например, в соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса Российской Федерации, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 01.01.01 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) (пункт 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что договор аренды земельного участка и договор аренды здания, сооружения регулируют сходные правоотношения, касающиеся аренды объектов недвижимости (договора аренды, подлежащего государственной регистрации), возможно применение по аналогии к письменной форме договора аренды земельного участка норм о форме договора аренды здания, сооружения, заключенного на срок более 1 года.
Статья 274 ГК РФ также не устанавливает требования к форме соглашения об установлении частного сервитута.
Вместе с тем, учитывая изложенное, в том числе то, что к письменной форме иных договоров, предметом которых являются объекты недвижимого имущества (купли продажи, ипотеки, аренды), устанавливаются требования об их заключении путем составления одного документа, подписанного сторонами, полагаем возможным применение по аналогии данного требования к соглашению об установлении частного сервитута.
 |
Минэкономразвития даны разъяснения по вопросу о порядке погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записей об ипотеке на основании решения арбитражного суда о признании должника банкротом.
В соответствии со ст.1 Федерального закона -ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц, которые могут быть признаны несостоятельными (банкротами) в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК), регулируются Законом о банкротстве.
Статьей 6 Закона о банкротстве установлено, что рассмотрение дел о несостоятельности (банкротстве) относится к исключительной компетенции арбитражных судов.
На основании и во исполнении п.6 ст.131 ГК порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом -ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) и принятым в соответствии ЧС ним иными нормативными правовыми актами.
В соответствии с п.4 ст.29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 01.01.2001 от «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).
При этом ст. 25 Закона об ипотеке установлены основания погашения регистрационной записи об ипотеке, но не основания прекращения обязательства. Согласно указанной статье, если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течении трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решение суда о прекращении ипотеки; для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
Поскольку специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае признания должника банкротом Законом об ипотеке и Законом о банкротстве не установлен, государственная регистрация прекращения ипотеки в данном случае осуществляется на общих основаниях.
При этом по смыслу п.1 ст.25 Закона об ипотеке при поступлении соответствующих заявлений и документов в обязанность государственного регистратора не входит проверка факта исполнения залогодателем своих обязательств перед залогодержателями.
Также следует учитывать, что ст.28 Закона об ипотеке установлена ответственность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в том числе за неправомерное погашение регистрационной записи об ипотеке.
Для сведения также отмечаем, что постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2001 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя «судам разъяснено, что, поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке в ЕГРП (см. п.10).
Согласно п.12 вышеназванного постановления при рассмотрении споров в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренного Законом о банкротстве (пп.4, 5, 8 – 19 ст. 110, п.3 ст. 111, абз.3 п.4.1 ст. 139) приводит к прекращению права залога в силу закона только применительно к пп.4 п.1 ст.352 ГК, абз.6 п.5 ст. 18.1 Закона о банкротстве.
30.12.2012 Президентом РФ был подписан Федеральный закон -ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части 1 Гражданского кодекса РФ» (далее – Закон ), согласно которому нормы ГК РФ, предусматривающие государственную регистрацию договоров продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558), договоров продажи предприятия (ст. 560), договоров дарения недвижимого имущества (ст. 574), договоров, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584), договоров аренды недвижимого имущества (ст.609, 651, 658) не применяются к договорам, заключаемым со дня вступления в силу Закона (с 1.03.2013).
Федеральным законом от 01.01.2001 №21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации (далее – Закон №21-ФЗ) из п.8 ст.2 Закон было исключено указание на ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ.
Таким образом, в настоящее время действовавший до принятия Закона порядок государственной регистрации аренды посредством государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года, не изменен.
Вместе с тем Закон вступил в силу с 01.03.2013, а Закон №21-ФЗ – с 04.03.2013.
Таким образом, в период с 01.03.2013 по 03.03.2013 действовала редакция Закона , предусматривающая, что к договорам аренды недвижимого имущества, заключенным после 01.03.2013, не применяются установленные ст. ст. 609, 651, 658 ГК РФ требования о государственной регистрации.
Департамент недвижимости Минэкономразвития России изложил свою позицию по данному вопросу.
В силу п.1 ст. 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Однако требование ст. ст. 609, 651 и 658 ГК о государственной регистрации договора аренды с 1 марта 2013 ввиду вступления в силу Закон не применялись.
Вместе с тем, необходимо иметь в виду позицию, изложенную в письме председателя Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального собрания от 01.01.01 №3.3-6/94 (далее – Письмо), согласно которой в действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.
Также согласно указанному Письму отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной Законом о регистрации процедуры регистрации аренды как обременения. Требование Закона о регистрации в части государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества как обременения сохранено.
Учитывая изложенное, полагаем, что на договоры аренды недвижимости, заключенные в период с 1 по 3 марта 2013 (включительно), распространяются нормы об обязательной государственной регистрации аренды, как обременения.
 |
Росфинмониторингом даны разъяснения по вопросу об организации работы индивидуальных предпринимателей, оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, в системе противодействия легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма.
30 июня 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 01.01.2001 N 134-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части противодействия незаконным финансовым операциям" (далее - Федеральный закон N 134-ФЗ), в соответствии с которым расширен перечень субъектов статьи 5 Федерального закона от 01.01.2001 N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" (далее - Федеральный закон N 115-ФЗ).
Права и обязанности, возложенные Федеральным законом N 115-ФЗ на организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, распространяются на индивидуальных предпринимателей, оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества.
Основываясь на изложенном, индивидуальным предпринимателям, оказывающим посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, необходимо встать на учет в Росфинмониторинге.
Порядок и сроки постановки на учет определены Административным регламентом предоставления Росфинмониторингом государственной услуги по ведению учета организаций, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом, в сфере деятельности которых отсутствуют надзорные органы, утвержденным приказом Росфинмониторинга от 01.01.2001 N 44.
Индивидуальным предпринимателям, оказывающим посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, в целях реализации положений законодательства о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма необходимо:
1. Разработать и утвердить правила внутреннего контроля. Правила внутреннего контроля разрабатываются в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.2001 N 667 "Об утверждении требований к правилам внутреннего контроля, разрабатываемым организациями, осуществляющими операции с денежными средствами или иным имуществом (за исключением кредитных организаций), и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации".
2. Представлять в Росфинмониторинг сведения обо всех операциях, подлежащих обязательному контролю, указанных в статье 6 Федерального закона N 115-ФЗ, о которых им стало известно в ходе осуществляемой деятельности, а также об иных операциях с денежными средствами или иным имуществом в соответствии с пунктом 3 статьи 7 Федерального закона N 115-ФЗ, в случае возникновения подозрений, что какие-либо операции осуществляются в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма.
Основные критерии выявления и признаки необычных операций (сделок), осуществление которых может быть направлено на легализацию (отмывание) доходов, полученных преступным путем, или на финансирование терроризма установлены приказом Росфинмониторинга от 01.01.2001 N 103.
Сведения предоставляются в порядке, установленном приказом Росфинмониторинга от 01.01.2001 N 245 "Об утверждении Инструкции о представлении в Федеральную службу по финансовому мониторингу информации, предусмотренной Федеральным законом от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма".
3. Идентифицировать клиента, представителя клиента и (или) выгодоприобретателя до приема на обслуживание. Требования к идентификации клиентов и выгодоприобретателей, в том числе с учетом степени (уровня) риска совершения клиентом операций в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, и финансирования терроризма, установлены приказом Росфинмониторинга от 01.01.2001 N 59.
4. Проверять наличие/отсутствие в отношении клиента, представителя клиента, выгодоприобретателя, бенефициарного владельца сведений об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму на основании Перечня, размещенного в сети Интернет на официальном сайте Росфинмониторинга по адресу www. *****.
 |
Состоялось мероприятие по популяризации электронных услуг Росреестра 02.07.2013 в Новооскольском районе, 04.07.2013 – Старооскольском районе, 09.07.2013 – Валуйском и Волоконовском районах, 10.07.2013 – Чернянском районе, 11.07.2013 – Ровеньском районе, 11.07.2013 – Вейделевском районе.
В обучающих семинарах участвовали представители администраций районов, администраций сельских поселений, нотариусы.
В ходе семинаров участники семинаров ознакомились с возможностями электронных сервисов Росреестра по предоставлению сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, были приняты запросы от изъявивших желание получить ключи доступа к информационному ресурсу.
Приказом Управления Росреестра по Белгородской области (далее - Управление) «О сокращенных сроках государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в территориальных отделах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области» (далее - Приказ) установлен сокращенный срок для ветеранов и инвалидов Великой Отчественной войны
Приказом установлено, что с 08.07.2013 в Управлении (центральный аппарата и все территориальные отделы) общий срок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 календарных дней (если менее продолжительный срок не установлен действующим законодательством) для следующих категорий граждан:
ветеранов Великой Отечественной войны;
инвалидов Великой Отечественной войны.
В целях подтверждения принадлежности к вышеуказанным категориям граждан, заявителю следует предъявить специалисту, осуществляющему прием документов на государственную регистрацию прав, соответственно, подлинный экземпляр:
удостоверения ветерана Великой Отечественной войны по образцу, утвержденному постановлением Правительства Российской «Об удостоверениях ветерана Великой отечественной войны»;
удостоверения инвалида Великой Отечественной войны по форме, установленной постановлением Госкомтруда СССР «Об утверждении единой формы удостоверения инвалида Великой Отечественной войны и инструкции о порядке заполнения, выдачи и учета удостоверений инвалидов Отечественной войны».
В случаях изменения образца (формы) вышеуказанных удостоверений, документами, подтверждающими отнесение заявителей к указанным категориям граждан, будут являться документы по установленному новому образцу в соответствии с действующим законодательством.
Копии указанных удостоверений, заверенные специалистами приема документов, приобщаются к делам правоустанавливающих документов и вносятся в расписку в получении документов на государственную регистрацию.
