Рынок аренды коммерческой недвижимости Москвы. Январь 2011.
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения вакантных площадей коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги января 2011 г.
С точки зрения деловой активности минувший январь, как и во все предыдущие годы, был поделен на две почти равные части: полный штиль до старого нового года и резкий старт в оставшиеся две недели. В итоге активность второго периода нивелировала ярко выраженную пассивность первого и в целом по итогам месяца рынок не впечатлил какими-то существенными изменениями.
Так, объем предложения на рынке аренды в январе снизился всего на 8% по количеству и вырос на 10% по общей площади, и это не смотря на традиционное снижение деловой активности в январе. Всего в январе экспонировалось 3109 объектов общей площадью 2601 тыс. кв. м. Арендная ставка (505 $/кв. м./год), по сути, осталась на уровне декабря: рост в 1% явился следствием снижения курса доллара.
Правда, если рассматривать более длительный временной период, начиная с января 2009 года, то можно увидеть, что сейчас столь значительных колебаний объема предложения, которые наблюдались в предыдущие годы, не происходит. Это говорит о том, что арендодатели чувствуют себя более уверенно и тех хаотичных попыток увеличить арендный поток которые предпринимались в кризис (например, выставить в рекламу помещение, в котором есть арендодатели, в надежде сдать его дороже и т. д.), сейчас не происходит. Это лишний раз подтверждает, что кризис для владельцев арендных площадей близок к завершению.
Данную тенденцию подтверждает и динамика цен. Абсолютно во всех сегментах наблюдается рост заявленных арендных ставок: как по сравнению с предыдущим месяцем, так и за год.
Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 60%. Далее идут производственно-складские (31%) и торговые помещения (9%).
Все сегменты | Количество | Суммарная ГАП, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средняя ставка, $/кв. м/год |
значение | 3 109 | 1 069 | 2 601 | 0,84 | 505 |
− 8% | + 9% | + 10% | + 19% | + 1% | |
+ 34% | + 28% | + 22% | − 9% | + 5% |
Торговая недвижимость: ставки в центре выросли почти на 20%.
Первый же месяц года (а с учетом периода праздников, речь идет о двух неделях января) ознаменовался значительными изменениями арендных ставок в торговом сегменте. Средняя заявленная собственниками ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в январе по сравнению с декабрем выросла на 19% и составила 1851 $/кв. м./год, побив при этом рекорд последних двух лет.
Впрочем, по мнению специалистов, ничего особенно удивительного в данном факте нет. Ведь торговый сегмент в центре столицы представлен, в основном, помещениями «топового» стрит-ритейла, который пользовался спросом даже в самый острый период кризиса, а за 2010 год успел снова превратиться в самый дефицитный «товар» на рынке коммерческой недвижимости. К тому же высказывания руководителей города по поводу запрета строительства новых торговых объектов в пределах Садового Кольца переводят в разряд почти невосполнимых ресурсов и площади в ТЦ.
«Тем не менее стоит отметить, что основную роль в росте ставок сыграл не только повышенный спрос, но и волотильность сегмента из-за структурных изменений. – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. - Отчасти, рост ставки произошел за счет выхода в январе сразу нескольких дорогих объектов: на Тверской 9 $/кв. м./год; 56 кв. м., 4364 $/кв. м./год; 431 кв. м., 5181 $/кв. м./год), на Новом Арбате (269 кв. м., 3628 $/кв. м./год), в Столешниковом пер. (90 кв. м., 6505 $/кв. м./год). При этом рынок поглотил более дешевые объекты, привнеся дополнительный вклад в почти двадцатипроцентный прирост в январе.»
Объем предложения торговой недвижимости в январе в связи с большим количеством праздничных дней снизился на 23% по количеству и на 16% по общей площади. Всего в январе экспонировалось 497 объектов площадью 244 тыс. кв. м., из них 74 объекта предлагалось в центре и 423 – за пределами Садового Кольца.
Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в январе также выросла, однако рост был гораздо менее значителен, чем в центре, и составил всего 3%, в результате чего средняя арендная ставка составила 750 $/кв. м./год. Данный рост так же, как и в центре, возник в связи с появлением в январе ряда дорогих объектов, таких как на Новинском бульваре (399 кв. м., 2072$/кв. м./год), на Ленинском пр-те (92 кв. м., 2176 $/кв. м./год), на Волгоградском пр-те (301 кв. м., 2359 $/кв. м./год), на 7 $/кв. м./год) и на Ленинградском пр-те (96 кв. м., 2996 $/кв. м./год). Средняя ставка по объектам, продолжившим экспонирование, осталась на уровне декабря.
Торговые внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средняя ставка, $/кв. м/год |
значение | 74 | 51 | 31 | 0,42 | 1 851 |
к декабрю 2010 | − 19% | − 9% | − 22% | − 4% | + 19% |
к январю 2010 | + 6% | + 88% | + 51% | + 42% | + 22% |
Торговые вне СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средняя ставка, $/кв. м/год |
значение | 423 | 133 | 213 | 0,50 | 750 |
к декабрю 2010 | − 24% | − 16% | − 15% | + 11% | + 3% |
к январю 2010 | + 13% | − 5% | − 11% | − 21% | + 21% |
Офисная недвижимость: класс С стал менее востребован.
Если в торговом сегменте позитивные перемены для арендодателей видны довольно отчетливо, то в офисном все же было бы правильнее говорить о стабильности.
Арендные ставки в сегменте офисной недвижимости остались на уровне декабря. В центре аренда офисной площади предлагалась, как и в конце прошлого года, в среднем 675$/кв. м./год, за пределами Садового Кольца рост ставок составил 2% (до 431 $/кв. м./год), что полностью нивелируется снижением курса доллара. При этом, чтобы вернуться к расценкам двухгодичной давности нынешним ставкам нужно вырасти еще процентов на 30%.
Правда, по сравнению с январем 2010 года арендные ставки в офисном сегменте все же выросли: в центральной части столицы на 6%, в периферийной – на 3%. Так что нынешняя стабильность сохраняется все же на фоне начала плавного подъема рынка.
Впрочем, этот плавный подъем ожидается далеко не во всех категориях офисных площадей. Объем предложения по офисным объектам в январе снизился на 3% по количеству и вырос на 17% по площади. Рост объема предложения, по данным мониторинга RRG, произошел за счет появления на рынке крупных объектов преимущественно класса С. Экспонирование подобных крупных площадей свидетельствует о том, что вакантность в этой категории офисных помещений остается значительной, и арендодатели стремятся сдать площади «оптом».
«В разгар кризиса офисы класса С и ниже были одними из самых востребованных. Этому способствовала и низкая цена, и кабинетная планировка, дающая возможность аренды небольших комнат и блоков. – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Сейчас ситуация изменилась. Экономика пошла на подъем и компании стремятся воспользоваться кризисным снижением цен для аренды качественных офисов. Соответственно, объекты низкого качества в данный момент менее востребованы, хотя уверенно занимают свою нишу.»
Офисные внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средняя ставка, $/кв. м/год |
значение | 458 | 191 | 269 | 0,59 | 675 |
к декабрю 2010 | − 1% | + 5% | + 4% | + 5% | 0% |
к январю 2010 | + 30% | + 29% | + 19% | − 9% | + 6% |
Офисные вне СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средняя ставка, $/кв. м/год |
значение | 1 676 | 553 | 1 290 | 0,77 | 431 |
к декабрю 2010 | − 3% | + 21% | + 20% | + 24% | + 2% |
к январю 2010 | + 40% | + 33% | + 26% | − 10% | + 3% |
Производственно-складские помещения
Всего в январе экспонировалось 478 производственно-складских объектов общей площадью 799 тыс. кв. м., что на 9% ниже объема предложения декабря по количеству и на 9% выше - по общей площади.
Средняя ставка по производственно-складской недвижимости в январе выросла на 1% до 177 $/кв. м./год.
ПСП | Количество | Суммарная ГАП, млн. $ | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средняя ставка, $/кв. м/год |
Значение | 478 | 140 | 799 | 1,67 | 177 |
к декабрю 2010 | − 9% | + 10% | + 9% | + 20% | + 1% |
к январю 2010 | + 49% | + 36% | + 29% | − 13% | + 4% |
