«Содержание договора аренды недвижимости» (стр. 1 )

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3

Министерство образования Российской Федерации

Московский новый юридический институт

Дипломная работа

по гражданскому праву

на тему:

«Содержание договора аренды недвижимости»

Студентки 6 курса ВО – 2002

____________________________________

Адрес: _____________________________

Зачетная книжка №___________________

Преподаватель_______________________

Установленный срок сдачи работы______

Работа сдана на проверку______________

Работу проверил______________________

Оценка______________________________

Тамбов 2005


Содержание

Введение

3

Глава I. Понятие и сущность договора.
§ 1. Общая характеристика договора.
§ 2. Основные принципы договорных отношений. Понятие риска.
§ 3. Стадии договорного процесса.

10
20
29

Глава II. Аренда недвижимости в современной России.
§ 1. Категория недвижимости: анализ различных подходов к понятию.
§ 2. Понятие аренды. Виды аренды.
§ 3. Содержание договора аренды недвижимости в российском гражданском праве.

39
47
51

Заключение

64

Нормативные акты

68

Материалы юридической практики

69

Литература

70

("1")
Введение

Договор аренды недвижимого имущества – очень распространенная сделка, и в современной российской юридического практике нередко рассматриваются споры, связанные с данной проблемой. Неудивительно, что в этой области возникает множество вопросов. С одной стороны, сказывается несовершенство правового регулирования в данной сфере, а с другой – нечеткое представление субъектов гражданского оборота о понятиях «недвижимость», «договор», «аренда».

Основные принципы договорных отношений изложены в первой части Гражданского кодекса:

    равенство сторон; неприкосновенность частной собственности; свобода договора; недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела; необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Вторая часть Кодекса, посвященная отдельным видам обязательств, также соответствует этим принципам. Кроме того, она более детально решает другую важную задачу, которая преследовалась при разработке Кодекса, — обеспечение стабильности договорных отношений путем установления единых правил поведения для всех участников договорных отношений.

До принятия Гражданского кодекса в 1995—1996 гг. старый Гражданский кодекс РСФСР не отражал регулирование новых рыночных отношений, а помимо него действовало множество нормативных документов Президента, Правительства, министерств и ведомств, зачастую противоречиво и чрезмерно регулировавших договорные отношения.

Новый ГК РФ устранил эти противоречия, установив и максимально детализировав основные правила поведения в сфере договорных отношений, оставив на усмотрение сторон все остальные вопросы.

Для предпринимательских отношений это означает, что при заключении договоров стороны руководствуются положениями Кодекса о соответствующем виде договоров, а если этих положений недостаточно или Кодексом сторонам предоставлено право выбора из нескольких условий, то стороны устанавливают собственные условия договора. Главное, чтобы эти условия не противоречили общим положениям Кодекса.

Естественно, что некоторые виды обязательств настолько сложны, что не могут быть полностью урегулированы одним кодексом (например, страхование). Поэтому нормы гражданского права могут содержаться в других, принятых в соответствии с Кодексом законах. Причем в Кодексе специально установлено, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК.

Вторая часть ГК РФ состоит из 31 главы, двадцать шесть из которых посвящены отдельным видам договоров и пять — обязательствам, возникающим не из договоров, — из деятельности в чужом интересе без специального поручения, из объявления конкурса, из публичного обещания награды, из причинения вреда и из неосновательного обогащения.

В зависимости от особенностей регулируемых отношений главы Кодекса об отдельных видах обязательства можно разделить на несколько подгрупп. Сначала идут главы, включающие положения об отчуждении имущества в собственность (купля-продажа, мена, дарение), далее — о предоставлении имущества в пользование (аренда, наем жилого помещения, безвозмездное пользование имуществом), потом идут главы, касающиеся выполнения работ (подряд, научно-исследовательские и опытно конструкторские работы). Затем следует комплекс глав о договорах об оказании услуг. Среди последних обычно выделяют два достаточно крупных раздела. Первый — это банковские услуги (банковский вклад, банковский счет). Второй — посреднические услуги (договор поручения, договор комиссии, агентский договор).

В данной работе будет говориться, прежде всего, о договоре аренды недвижимости.

Недвижимость (недвижимые вещи) – это объекты, перемещение которых в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Права на недвижимость – такие, как право собственности, иные вещные права, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре. Таким образом, гражданский оборот недвижимости несколько осложнен, поскольку по общему правилу сделки с ней подлежат государственной регистрации, то есть работоспособность такого имущества требует соблюдения дополнительных формальностей.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости (например, специальная регистрация промышленного предприятия как источника повышенной опасности, учет зданий и сооружений как памятников истории и культуры и т. п.).

("2") К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Особой разновидностью недвижимого имущества признается предприятие как особый единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В то же время в Гражданском Кодексе Российской Федерации нашел отражение и иной критерий отнесения вещей к недвижимости, опирающийся на сугубо юридическое свойство – требование государственной регистрации отдельных объектов, например, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, искусственных космических объектов. Регистрация прав на эти объекты осуществляется в особом порядке. Регулирование отношений по поводу недвижимости, как правило, носит специальный характер, что находит выражение, например, в обязательствах по передаче ее в собственность, в использование и др.1

Как отмечает исследователь Л. Щенникова, нет, пожалуй, в гражданском праве другой такой категории, к которой все мы были бы столь неравнодушны, как недвижимость.

Самым простым и очевидным интерес к недвижимости оказывается у самих собственников недвижимых вещей, так называемых «владельцев заводов, домов, пароходов».

Интересом более высокого порядка выступает интерес политический. Любая консервативная партия, по утверждению К. Победоносцева, ученого цивилиста и политического деятеля России XIX в., сильна поддержкой интересов владельцев недвижимости, а, собственно поземельное владение выступает лучшим обеспечением гражданского порядка.2

Наконец, к недвижимости можно обнаружить и социальный или общегражданский интерес, выражающийся формулой «интерес всякого и каждого» субъекта гражданского права. «В чем состоит данный интерес, - продолжает рассуждать Л. Щенникова, - образно описал американский писатель А. Бирс в одном из своих сатирических произведений под названием «Словарь Сатаны». Если земля, рассуждал А. Бирс, это часть суши, рассматриваемая как собственность, то она принадлежит А, Б и В. Отсюда следует вывод, что на ней уже нет места Г, Д и Е, которые еще народятся. Так что само их рождение, с печалью отмечал американец, равно как и последующая жизнь противозаконны. Этот гротеск сатирика не может не наталкивать на мысль о том, что имущественные права на недвижимость, оформленные законодательно, в конечном счете, оказывают влияние на саму жизнь».

Итак, актуальность работы очевидна. Она базируется на том, что любое физическое и юридическое лицо неминуемо сталкивается с проблемой недвижимости, и часто – с вопросами аренды недвижимости, без которых трудно представить любую деятельность, в том числе предпринимательскую.

Для начала необходимо определить суть понятия «договор аренды недвижимости». Договором аренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и (или) во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату (ст. 606 ГК РФ).

В ГК РФ договору аренды посвящена глава 34 (более шестидесяти статей). Давая понятие договора аренды, законодатель исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи и т. п.

Таковы общие понятия, связанные с проблемой договора аренды недвижимости в современном российском гражданском праве. Глубокий анализ названных понятий составляет одну из задач данной дипломной работы

Надо заметить, что анализ различных периодических изданий (таких как журналы «Юридический мир», «Хозяйство и право», «Актуальные проблемы правоведения», «Российская юстиция», «Законность», «Бухгалтерский учет», «Журнал российского права» и другие) позволяет говорить о том, что проблема, которая рассматривается в данной работе, освещена недостаточно. Однако целый ряд исследователей, например, , , Гусев И., Щенникова Л., , Ломидзе О., Егоров А., так или иначе затрагивают проблему договора аренды недвижимости. Они анализируют различные подходы к понятию недвижимости, комментируют основные принципы договорных отношений, а также обращают внимание на сложные моменты трактовки некоторых законодательных актов.

Цель исследования: раскрытие содержания договора аренды недвижимости в современном российском гражданском праве.

Задачи исследования:

    рассмотреть отдельные понятия «договор», «аренда», «недвижимость»; проанализировать понятие «договор аренды недвижимости» с точки зрения ГК РФ; изучить и сопоставить мнения исследователей об аренде недвижимости в современной России.

Структура работы. Дипломная работа «Содержание договора аренды недвижимости» состоит из введения, двух глав и заключения.

В первой главе работы «Понятие и сущность договора», во-первых, рассматривается проблема понятия договора как такового. Опираясь на работы О. Ломидзе, Э. Ломидзе, , В. Груздева и других, я анализирую договорной процесс и его существование в законодательстве.

Во-вторых, исследую принципы договорных отношений и вопрос о распределении неблагоприятных последствий случая между сторонами договорного обязательства; проблема рассматривается на примерах некоторых наиболее распространенных договорных конструкций.

В-третьих, рассматриваю дискуссионный вопрос процесса заключения договора, его стадий.

("3") Глава вторая называется «Аренда недвижимости в современной России». В ней я перехожу непосредственно к рассмотрению проблемы договора аренды недвижимости, в связи с чем подробно изучаю категорию недвижимости, провожу анализ различных подходов к понятию. Затем ввожу понятие аренды как таковой, в том числе подробно перечисляю виды аренды.

Тема дипломной работы наиболее полно раскрывается в § 3 второй главы работы, поскольку изученные ранее понятия и нюансы проблемы позволяют плодотворно рассуждать о содержании договора аренды недвижимости в российском гражданском праве. Здесь я обращаюсь, прежде всего, к мнению таких ученых, как Л. Щенникова, .

При написании дипломной работы использовались материалы арбитражной практики.

Заключение содержит практические выводы, сделанные в результате исследования.

Список нормативных актов составляет 11 наименований.

Список используемой литературы составляет 22 наименования книг и статей.


Глава I. Понятие и сущность договора.

§ 1. Общая характеристика договора.

Договор — это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, которые и составляют его практическую суть. Он является основным средством регулирования деятельности участников рыночных отношений

Любой договор — это сделка, и поэтому, как и любая сделка, он устанавливает, прекращает или изменяет гражданские права и обязанности. Именно поэтому к договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ. А к обязательствам, которые возникают из договоров, применяются общие положения об обязательствах.

Стороны договора (физические и юридические лица) свободны в заключении договора, они обладают свободой воли, имущественно независимы и самостоятельны. В совокупности эти признаки образуют один из фундаментальных принципов гражданского права — принцип свободы договора.

Принцип свободы договора имеет огромное значение для предпринимательской деятельности. Свобода договора выражается и находит свое применение в следующих трех основополагающих правилах, которые создают основу предпринимательства в современном его понимании.

    Стороны договора самостоятельно определяют, с кем вступать в договорные отношения и вступать ли в них вообще. Понуждение к заключению договора допускается лишь в случаях, прямо оговоренных в законодательстве или добровольно принятым обязательством. Стороны сами определяют вид договора, который они будут использовать. Причем перечень видов договоров, предусмотренных ГК РФ, не является исчерпывающим. В случае, если ни один из них стороны не устраивает, они могут использовать свой собственный вид договора. Единственное условие — такой договор не должен противоречить основным принципам гражданского права. Возможно также использование так называемой смешанной формы договора, который содержит в себе условия различных видов договоров, предусмотренных ГК РФ. Стороны сами определяют условия договора по своему усмотрению. Договор не может противоречить законам и иным правовым актам, действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий иные правила, чем те, которые действовали при его заключении, условия заключенного договора сохраняют силу, за исключением случаев, когда в законе установлено, что его действия распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Большое значение для предпринимательской деятельности имеет разделение договоров на возмездные и безвозмездные. Возмездным признается такой договор, по которому одна из сторон должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. По своей сути возмездный договор создает сложное обязательство, в котором каждая из сторон является одновременно и кредитором, и должником, — в отношении того, что одна сторона должна сделать для другой, она является должником, в отношении же того, что она вправе потребовать от другой стороны, она является кредитором. В подавляющем большинстве гражданско-правовые договоры являются возмездными.

Если в договор не включено условие об оплате, то по общему правилу договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа самого договора не вытекает иное.

Возмездный договор имеет свою цену, установленную соглашением сторон. В некоторых случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то органами. В случаях, когда цена в договоре не предусмотрена и не может быть определена, исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно назначается на аналогичные товары, работы или услуги. При этом наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной.

Безвозмездным признается такой договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления (договор дарения, договор безвозмездного пользования имуществом). Однако в современной предпринимательской практике безвозмездные договоры практически не встречаются.

Одной из наиболее частой в предпринимательской деятельности разновидностей договоров является публичный договор — договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи и т. п.). Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Не допускается также отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии у нее возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги или выполнить для него соответствующие работы. Разногласия сторон по отдельным условиям публичного договора могут быть переданы потребителем на рассмотрение суда, независимо от согласия на это коммерческой организации. При разрешении споров по искам потребителей о понуждении коммерческой организации к заключению публичного договора необходимо учитывать, что бремя доказывания отсутствия возможности передать потребителю товары, выполнить соответствующие работы, предоставить услуги возложено на коммерческую организацию.

("4") Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, приведенные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре может быть предусмотрено, что его отдельные условия определяются примерными условиями, разработанными для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати. Примерные условия могут быть изложены в форме примерного договора или иного документа, их содержащего.

Стоит отметить, что при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В случае неясности их значения оно устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) от одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения). Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта при условии, что акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока, а при отсутствии в оферте срока для акцепта — до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актам: Если срок для акцепта не определен ни самой офертой, ни законом или иными правовыми актами, договор считается заключенным при условии, что акцепт получен в течение нормально необходимого для этого периода времени.

Если в оферте, законе, иных правовых актах, помимо срока для акцепта оферты, определен срок для ее рассмотрения и извещение об акцепте направлено адресату в пределах указанного срока, договор должен признаваться заключенным даже в том случае, если извещение об акцепте получено адресатом с опозданием, за исключением случаев, когда сторона, направившая оферту, немедленно уведомит другую сторону о получении ее акцепта с опозданием.

Необходимо иметь в виду, что акцептом, наряду с ответом о полном и безоговорочном принятии условий оферты, признается совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

Кроме того, для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом Кодекс не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или в месте регистрации юридического лица, направившего оферту.

Особое значение для практического применения имеет форма заключения договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не предусмотрена определенная форма. Однако Кодексом специально установлено общее правило о том, что сделки юридических лиц между собой, а также с физическими лицами обязательно должны быть заключены в письменной форме.

Договор в письменной форме должен быть совершен путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (бланк определенной формы, скрепление печатью и т. п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются правила несоблюдения простой письменной формы сделки. Это означает, что несоблюдение такой формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки (в том числе внешнеэкономической) влечет ее недействительность.

Договор в письменной форме может быть заключен:

    путем составления одного документа, подписанного сторонами;
    обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от
    стороны по договору; путем совершения лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению
    указанных в ней условий договора - так называемых конклюдентных действий.

Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронной и цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Принятый 10 января 2002 года Закон «Об электронно-цифровой подписи» наконец-то заполнил правовой пробел, который не позволял на практике широко использовать средства электронно-цифровой подписи при заключении сделок. После создания соответствующей рыночной инфраструктуры электронно-цифровая подпись прочно войдет в повседневный коммерческий документооборот.

На практике положения Кодекса о форме договора означают, что:

    для подтверждения факта заключения большинства стандартных договоров (купля-продажа, поставка), используемых в повседневной предпринимательской деятельности, совсем необязательно предоставлять письменный договор. Достаточно предоставить письменные и другие доказательства, подтверждающие совершение контрагентом по сделке действий по выполнению указанных в ней условий. Например,
    договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. А отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий;
    вопреки распространенному мнению, для подтверждения факта заключения большинства стандартных договоров (купли-продажи, поставки), используемых в повседневной предпринимательской деятельности, также, как правило, не требуется и наличие на договоре печати организации, достаточно только подписи уполномоченного лица.

В некоторых случаях законом прямо предусмотрена обязанность сторон к заключению договора. Например, победитель конкурса (аукциона) имеет право требовать заключения договора от продавца, а банк обязан заключить договор банковского счета с клиентом, обратившимся с предложением открыть счет на объявленных банком для открытия счетов данного вида условиях.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Кодексом установлено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Это означает, что истечение установленного в договоре срока его действия не ведет к прекращению обязательства. Как правило, вытекающие из договора обязательства сторон сохраняются до их надлежащего исполнения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

("5") В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону либо о принятии договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий. Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги. В некоторых случаях, указанных в ГК РФ или иных законах, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Например, заложенное имущество продается только на торгах. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса, которые в свою очередь могут быть открытыми или закрытыми. В открытом аукционе или конкурсе может принимать участие любое лицо, в закрытом принимают участие только лица, специально приглашенные.

В практическом понимании для большинства предпринимателей именно договор служит фундаментальной основой рыночных отношений и является основным инструментом правового регулирования деятельности предпринимательства. Значение договора для предпринимательства хорошо объясняют известные большинству юристов выработанные еще древнеримскими юристами правила о том, что договор имеет силу закона для сторон, его заключивших, а условия договора неизменны. Именно поэтому основная задача положений Гражданского кодекса об изменении расторжении договоров - сохранение стабильности договорных отношений.

Для изменения или расторжения договора требуется взаимное согласие сторон, если иное не предусмотрено законодательством или самим договором. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в следующих случаях:

    при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной
    из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что
    была вправе рассчитывать при заключении договора; в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть,
    договор вообще не был бы ими заключен
    или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. По своей сути существенное изменение обстоятельств - это нечто среднее между форс-мажорными обстоятельствами и нормальными условиями для исполнения договора;
    в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором.

В случае полного или частичного отказа от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а в случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны только при наличии одновременно следующих условий:

    если в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; если изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть, хотя проявила такую степень заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
    если исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
    если из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет
    заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Наделение суда столь широкими полномочиями вызвано самой исключительностью таких мер, как расторжение или изменение договора в судебном порядке.

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.3

§ 2. Основные принципы договорных отношений. Понятие риска.

Об основных принципах договорных отношений, изложенных в первой части Гражданского кодекса, я уже упоминала. Это равенство сторон; неприкосновенность частной собственности; свобода договора; недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела; необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Однако бывают случаи, когда принципы могут быть нарушены. Зачастую взаимодействие сторон в процессе исполнения договорного обязательства подвержено влиянию различных обстоятельств, не зависящих от контрагентов. Существует вероятность, что лицо, вступившее в договорное правоотношение ради получения определенного социального блага, этого блага не получит. По ряду причин, в частности в связи с вещественностью объекта и возможным негативным влиянием на него, вплоть до уничтожения, как действий (бездействия) иных субъектов, так и природных явлений; невозможностью достижения результата (положительного эффекта) договора по объективным причинам. Вмешательство случая — не зависящих от стороны данного обязательства непредвиденных обстоятельств и, как следствие, неисполнение стороной возложенной на нее обязанности, несмотря на должную степень проявленной ею заботливости и осмотрительности, предполагает неблагоприятные имущественные последствия.

Вероятность случая, влекущего неблагоприятные имущественные последствия, обусловливает потребность в нормативном решении вопроса о распределении этих последствий между взаимодействующими сторонами. Анализ действующего законодательства позволяет привести многочисленные примеры, когда данный вопрос разрешается с помощью нормативных установлений, оперирующих термином «риск». М. Танаев, исследуя понятие «риск» в Гражданском кодексе РФ, справедливо обращает внимание на «многоязычность этого слова, что требует максимально корректного его использования, с четким указанием (определением) того аспекта этого понятия, который конкретно подразумевается»4. Здесь и далее понятие «риск» употребляется в значении возможной опасности имущественных потерь.

("6") Положения, направленные на распределение рисков между сторонами договорного обязательства, служат эффективным приемом воздействия на экономический оборот. Законодатель использует нормативные установления о распределении рисков в целях обеспечения соответствия реального поведения сторон в процессе исполнения обязательства установленной законом и условиями договора модели. Это достигается путем закрепления негативных последствий для той стороны правоотношения, чье поведение не соответствует границам дозволенного (возможного и/или необходимого) поведения, и позитивных — для той стороны, чье поведение им соответствует. Например, негативные последствия случайной гибели товара, произошедшие после исполнения продавцом обязанности по его предоставлению в распоряжение покупателя, отнесены положениями ст. 458 и п. 1 ст. 459 ГК РФ на последнего. Негативные последствия случайной гибели (повреждения) материалов, оборудования и вещей, предназначенных для переработки (обработки), а также результата выполненной работы возлагаются на сторону, допустившую просрочку передачи или приемки результата работы - п. 2 ст. 705 и п. 7 ст. 720 ГК РФ.

Далее. Посредством решений в сфере распределения рисков устанавливаются дополнительные (по сравнению со смежными договорными конструкциями) возможности для одной из сторон правоотношения за счет противоположной его стороны. Так, нормы п. 2 ст. 595 ГК РФ предоставляют право плательщику постоянной ренты требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты при случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного под выплату ренты за плату. Диспозитивное правило ст. 669 Кодекса, в отличие от общих положений об аренде, возлагает риск случайной гибели или случайной порчи имущества, арендованного по договору лизинга, на арендатора (с момента передачи ему арендованного имущества). Положения ст. 696 возлагают на ссудополучателя риск случайной гибели или случайного повреждения вещи в случаях использования вещи не по назначению, передачи ее третьему лицу без согласия ссудодателя, а также, если ссудополучатель мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3



Подпишитесь на рассылку:

Аренда недвижимости

Недвижимость

Учет земли и недвижимости
Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Оценка объектов недвижимости
Агентства недвижимости
Производственная недвижимость
Аукционы по недвижимости
Жилье
Земельно-имущественные отношения
Общественные здания
Кадастры

Операции с недвижимостью
Аренда недвижимости
Покупка-продажа недвижимости
Управление недвижимостью
Доверительное управление

Документация
Договора дарения квартиры
Протоколы в отношении объектов недвижимости
Протоколы конкурсов на реконструкцию недвижимости

 Договора по типам

Списки договоров, примеры и конкретные договора, рассортированные по тематическим спискам.

Cмотрите также


Проекты по теме:

Недвижимость
Строительство
Архивы:
А АкведукиАрхитекторАрхитектураАрхитектура МосквыАрхитектурно-строительный факультетАрхитектурное проектированиеАсфальтирование ББассейныБетономешалкаБуровзрывные работы ВВодопроводВодоснабжение и водоотводВодостокВыдача планов на земельные участки ГГазопроводГенеральные планыГеоинформационные системы и технологииГидроизоляцияГородское строительство и хозяйство ДДачи и коттеджиДачные домаДвериДеревоДеревообработкаДеревянные домаДизайн интерьераДолевое строительствоДома из клееного брусаДома из оцилиндрованного бревнаДымоход ЖЖилплощадь ЗЗастройкаЗащита прав потребителейЗемлепользованиеЗемлеустройствоЗемляные работыЗвукоизоляция ИИмущественное правоИнвентаризация объектовИнвестиции в строительствеИнженерно-геологические изысканияИнженерные системыИнтерьер ККаминыКвадратный метрКирпичная кладкаКондиционирование и вентиляцияКоттеджные поселкиКровля ЛЛандшафтный дизайнЛенточный фундаментЛесопилка ММалоэтажное строительствоМногоквартирные домаМонтажМонтажникМусоропровод ННормативные материалы ООбследование зданийОбщая площадьОбъекты для ввода в эксплуатациюОкнаОтделочные материалы и работыОтоплениеОхрана труда в строительствеОцилиндрованное бревноОчистка естественных и стоковых вод ППервоочередные объектыПечьПодрядное строительствоПолимербетонПолы и покрытияПотолкиПроектная документацияПроектные декларацииПроектные работыПроизводственная недвижимостьПромышленное и гражданское строительство РРемонтРемонт дорогРемонт жильяРемонт лифтовРемонт помещенийРемонтные работыРемонт жильяРеконструкцииРешения на строительство ССанитарные нормыСантехникаСметные нормативыСметыСоюзы строителейСтеныСтройматериалыСтроитель Строительнная: ТехникаБюджетыРаботыВыставкиКолледжиОрганизацииСтроительство жильяКвартир ТТеплоизоляцияТерриториальное планированиеТехническое обслуживание, ремонт и реконструкция зданийТраншеяТрубопровод УУправления капитального строительства ФФасадные работыФундамент ЧЧастный сектор ШШпатлевкаШпонШумоизоляция ЭЭкономика предприятий строительстваЭлектроинструментЭлектропроводкаЭлектротехнические работы
Договора
Регионы
АдыгеяАлтайский крайАмурская обл.Архангельская обл.Астраханская обл.Башкортостан (Башкирия)Белгородская обл.Брянская обл.БурятияВладимирская обл.Волгоградская обл.Вологодская обл.Воронежская обл.Еврейская обл.ДагестанИвановская обл.Иркутская обл.Кабардино-БалкарияКалининградская обл.КалмыкияКалужская обл.Камчатская обл.Карачаево-Черкесская РеспубликаКарелияКемеровская обл.Кировская обл.Костромская обл.Краснодарский крайКрасноярский крайКурская обл.Курганская областьЛенинградская обл.Липецкая обл.Магаданская обл.Марий ЭлМордовияМосковская обл.Мурманская обл.Нижегородская обл.Новгородская областьНовосибирская обл.Омская обл.Оренбургская обл.Орловская обл.Пензенская обл.Пермский крайПриморский крайПсковская обл.Ростовская обл.Рязанская обл.Самарская обл.Саратовская обл.Саха (Якутия)СахалинСвердловская обл.Северная ОсетияСмоленская обл.Ставропольский крайТамбовская обл.ТатарстанТверская обл.Томская обл.Тульская обл.Тюменская обл. и Ханты-Мансийский АОУдмуртияУльяновская обл.Уральская обл.Хабаровский крайЧелябинская обл.Чечено-ИнгушетияЧитинская обл.ЧувашияЧукотский АОЯмало-Ненецкий АОЯрославская обл.
Основные порталы, построенные редакторами

Домашний очаг

ДомДачаСадоводствоДетиАктивность ребенкаИгрыКрасотаЖенщины(Беременность)СемьяХобби
Здоровье: • АнатомияБолезниВредные привычкиДиагностикаНародная медицинаПервая помощьПитаниеФармацевтика
История: СССРИстория РоссииРоссийская Империя
Окружающий мир: Животный мирДомашние животныеНасекомыеРастенияПриродаКатаклизмыКосмосКлиматСтихийные бедствия

Справочная информация

ДокументыЗаконыИзвещенияУтверждения документовДоговораЗапросы предложенийТехнические заданияПланы развитияДокументоведениеАналитикаМероприятияКонкурсыИтогиАдминистрации городовПриказыКонтрактыВыполнение работПротоколы рассмотрения заявокАукционыПроектыПротоколыБюджетные организации
МуниципалитетыРайоныОбразованияПрограммы
Отчеты: • по упоминаниямДокументная базаЦенные бумаги
Положения: • Финансовые документы
Постановления: • Рубрикатор по темамФинансыгорода Российской Федерациирегионыпо точным датам
Регламенты
Термины: • Научная терминологияФинансоваяЭкономическая
Время: • Даты2015 год2016 год
Документы в финансовой сферев инвестиционнойФинансовые документы - программы

Техника

АвиацияАвтоВычислительная техникаОборудование(Электрооборудование)РадиоТехнологии(Аудио-видео)(Компьютеры)

Общество

БезопасностьГражданские права и свободыИскусство(Музыка)Культура(Этика)Мировые именаПолитика(Геополитика)(Идеологические конфликты)ВластьЗаговоры и переворотыГражданская позицияМиграцияРелигии и верования(Конфессии)ХристианствоМифологияРазвлеченияМасс МедиаСпорт (Боевые искусства)ТранспортТуризм
Войны и конфликты: АрмияВоенная техникаЗвания и награды

Образование и наука

Наука: Контрольные работыНаучно-технический прогрессПедагогикаРабочие программыФакультетыМетодические рекомендацииШколаПрофессиональное образованиеМотивация учащихся
Предметы: БиологияГеографияГеологияИсторияЛитератураЛитературные жанрыЛитературные героиМатематикаМедицинаМузыкаПравоЖилищное правоЗемельное правоУголовное правоКодексыПсихология (Логика) • Русский языкСоциологияФизикаФилологияФилософияХимияЮриспруденция

Мир

Регионы: АзияАмерикаАфрикаЕвропаПрибалтикаЕвропейская политикаОкеанияГорода мира
Россия: • МоскваКавказ
Регионы РоссииПрограммы регионовЭкономика

Бизнес и финансы

Бизнес: • БанкиБогатство и благосостояниеКоррупция(Преступность)МаркетингМенеджментИнвестицииЦенные бумаги: • УправлениеОткрытые акционерные обществаПроектыДокументыЦенные бумаги - контрольЦенные бумаги - оценкиОблигацииДолгиВалютаНедвижимость(Аренда)ПрофессииРаботаТорговляУслугиФинансыСтрахованиеБюджетФинансовые услугиКредитыКомпанииГосударственные предприятияЭкономикаМакроэкономикаМикроэкономикаНалогиАудит
Промышленность: • МеталлургияНефтьСельское хозяйствоЭнергетика
СтроительствоАрхитектураИнтерьерПолы и перекрытияПроцесс строительстваСтроительные материалыТеплоизоляцияЭкстерьерОрганизация и управление производством

Каталог авторов (частные аккаунты)

Авто

АвтосервисАвтозапчастиТовары для автоАвтотехцентрыАвтоаксессуарыавтозапчасти для иномарокКузовной ремонтАвторемонт и техобслуживаниеРемонт ходовой части автомобиляАвтохимиямаслатехцентрыРемонт бензиновых двигателейремонт автоэлектрикиремонт АКППШиномонтаж

Бизнес

Автоматизация бизнес-процессовИнтернет-магазиныСтроительствоТелефонная связьОптовые компании

Досуг

ДосугРазвлеченияТворчествоОбщественное питаниеРестораныБарыКафеКофейниНочные клубыЛитература

Технологии

Автоматизация производственных процессовИнтернетИнтернет-провайдерыСвязьИнформационные технологииIT-компанииWEB-студииПродвижение web-сайтовПродажа программного обеспеченияКоммутационное оборудованиеIP-телефония

Инфраструктура

ГородВластьАдминистрации районовСудыКоммунальные услугиПодростковые клубыОбщественные организацииГородские информационные сайты

Наука

ПедагогикаОбразованиеШколыОбучениеУчителя

Товары

Торговые компанииТоргово-сервисные компанииМобильные телефоныАксессуары к мобильным телефонамНавигационное оборудование

Услуги

Бытовые услугиТелекоммуникационные компанииДоставка готовых блюдОрганизация и проведение праздниковРемонт мобильных устройствАтелье швейныеХимчистки одеждыСервисные центрыФотоуслугиПраздничные агентства

Блокирование содержания является нарушением Правил пользования сайтом. Администрация сайта оставляет за собой право отклонять в доступе к содержанию в случае выявления блокировок.