Сделки с недвижимостью (стр. 2 )

Безвозмездное пользование - это сделка, по которой одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Договор безвозмездного пользования имуществом по своему содержанию очень близок к договору аренды. В каждом случае стороны (арендодатель либо ссудодатель) передают во временное пользование имущество (вещь) другой стороне (арендатору либо ссудополучателю), которая обязуется вернуть его в том же состоянии, но с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Отличие между этими договорами - это возмездный характер аренды и безвозмездный ссуды.

Договор ссуды имеет безвозмездный характер и поэтому в его регулировании есть ряд особенностей.

Так, право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит собственнику, который может распоряжаться ею, а также иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. При этом разрешение собственника имущества может быть оформлено доверенностью, договором, другим письменным документом. Статья 660 ГК РФ предусматривает, что ссудодателем может быть не собственник, а другое лицо, например арендатор предприятия. Что касается государственных и муниципальных предприятий, у которых имущество находится на праве хозяйственного ведения, то они могут передавать в пользование недвижимость лишь с согласия собственника (уполномоченного им органа).

Кроме того, запрещается коммерческим организациям передавать имущество в безвозмездное пользование лицам, являющимся их учредителями, участниками (акционерами), членами их органов управления или контроля. Подобный запрет необходим во избежание различных злоупотреблений, и если договор все-таки был заключен, он будет признан недействительным (ничтожным).

Мена - это сделка, по которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Обмениваемыми товарами могут быть любые вещи, кроме тех, которые изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В соответствии с ГК РФ товары (в том числе и недвижимость), подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности, если из договора мены не вытекает иное.

Если обмениваемые товары (недвижимость) признаются неравноценными, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения обязанности по передаче товара (конечно, если договором мены не предусмотрен другой порядок оплаты).

Дарение - сделка, по которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Передача дара может осуществляться посредством символической передачи (вручение ключей и т. п.) либо вручения правоустанавливающих документов. При этом одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Необходимо сказать, что в некоторых случаях законом предусмотрен запрет на дарение.

Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда:

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

В соответствии со ст. 131 ГК РФ все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом регулируется Федеральным законом от 01.01.01 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября 2004 г.) (далее - Закон N 122-ФЗ). Право собственности на любое недвижимое имущество возникает только при наличии документа - свидетельства, выдаваемого органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающего наличие такого права.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты. Наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. В соответствии со ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственная регистрация прав) - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

8) иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр или план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией по учету объектов недвижимого имущества.

В отличие от земли как природного ресурса, объектом имущественных, гражданских отношений является земельный участок. Территориальные границы участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством. Пункт 2 ст. 6 ЗК РФ устанавливает, что земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В этой связи Федеральным законом от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" предусмотрено, что государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Кроме того, ст. 30, 32, 37 Земельного кодекса РФ предусматривает, что объектом купли-продажи, аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации описывается объект недвижимости. Характеристики объектов недвижимости указываются в соответствии с документами кадастрового и технического учета, например, для земельных участков должны быть указаны адрес (местоположение), наименование, назначение (категория земель) и площадь. Тем не менее учетные характеристики земельных участков не всегда соответствуют правоустанавливающим документам и требованиям государственной регистрации, в связи с чем возникают трудности при оформлении прав. Границы участка как природного объекта субъективны и без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений. Как объект гражданских прав земельный участок таков, каким он учтен в Едином государственном реестре земель. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

В соответствии с установленной классификацией объектов гражданских прав недвижимость относится к индивидуально-определенным вещам, ведь земельные участки не создаются трудом человека, они выделяются, формируются из земли как несоздаваемого и непотребляемого природного ресурса. Формирование участка происходит путем землеустройства и кадастрового учета (ст. 261 ГК РФ, ст.ЗК РФ, Федеральными законами "О государственном земельном кадастре", "О землеустройстве"). Значение государственного кадастрового учета заключается прежде всего в том, что без кадастрового учета участок не существует как объект недвижимости.

Объектом гражданских прав, т. е. недвижимостью, земельный участок становится только после того, как он описан и учтен в государственном земельном кадастре; приобретение прав на участок, а также совершение сделок с ним и государственная регистрация возможны только после кадастрового учета.

Федеральной службой государственного земельного кадастра России (Росземкадастром) утверждены Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района от 01.01.01 г. N П/119 (в ред. от 01.01.01 г.) и Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т. О от 01.01.01 г.

Кадастровый план включает такую информацию, как общие сведения об участке, которая содержит кадастровый номер; наименование и местоположение участка; категорию земель; разрешенное и фактическое использование, площадь участка; особые отметки (порядок определения площади и границ).

Необходимо добавить, что правовой режим земельного участка определяется:

1) оборотоспособностью (ст. 129 ГК РФ, ст. 27 ЗК РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ);

2) категорией земли - ее целевым назначением (ст. 1, 7 ЗК РФ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения);

3) разрешенным использованием участка (ст. 1, 7 ЗК РФ);

4) территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений) (Градостроительный кодекс РФ, ст. 85 ЗК РФ).

Категория земель должна быть указана в актах государственных и муниципальных органов о предоставлении земельных участков; договорах в отношении участков; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав; иных документах. Тем не менее в соответствии с п. 6.2 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района и п. 3.2 Правил оформления кадастрового плана участка ГЗК-1-Т. О допускается:

1) указание категории всего участка;

2) указание категорий разных частей участка;

3) отсутствие категории.

Вообще категория земли является одной из важнейших правовых характеристик участка, от которой зависят оборотоспособность, порядок приобретения права, предельный максимальный или минимальный размер участка. Земельный участок с неустановленной правовым режимом категорией земли не может участвовать в обороте.

Кадастровый план с неустановленной категорией земли или частично установленной категорией и разрешенным использованием (градостроительным регламентом) не позволяет:

1) правильно оформить правоустанавливающие документы на участок;

2) провести правовую экспертизу при государственной регистрации прав в силу неопределенности норм законодательства, регулирующих приобретение прав на такой участок и возведенное на нем строение;

3) правильно внести запись в ЕГРП и оформить свидетельство о государственной регистрации права.

Таким образом, если документы кадастрового учета по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, учреждением юстиции в государственной регистрации будет отказано.

На сегодняшний день ранее приобретенные земельные участки для вовлечения их в оборот должны быть учтены и оформлены по действующим правилам землеустройства и государственного кадастрового учета, а также права, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации, должны быть зарегистрированы в ЕГРП.

Фактическая площадь участка и площадь, указанная в правоустанавливающем документе (постановлении, свидетельстве, договоре и пр.), проверяется при межевании, государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав. При этом несоответствие площадей не должно превышать допустимую погрешность определения площади при межевании; допустимые расхождения площадей определяются в зависимости от категории земель и площади участков (допустимое расхождение на землях городов на участке 6 соток составляет 9 кв. м, 10 соток - 11 кв. м, 50 соток - 25 кв. м; на землях сельских населенных пунктов и пригородных зон, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства, допустимое расхождение на участке 6 соток - 18 кв. м; 10 соток - 22 кв. м; 25 соток - 36 кв. м; 50 соток - 50 кв. м). Погрешность указывается в описании участка по результатам землеустройства (в межевом деле).

В том случае, если расхождение площади участка при межевании превышает допустимую погрешность, перед кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на него требуется "юридическое оправдание" увеличения площади - внесение изменений в правоустанавливающий документ или документ о дополнительном предоставлении участка.

Возможность "юридического оправдания" определяется:

1) способом приобретения права на участок;

2) законодательством, действовавшим в месте и во время приобретения;

3) предельным максимальным размером участка, установленным для данного разрешенного использования.

Пример.

Гражданин купил в 1996 г. земельный участок размером 10 соток. По данным межевания 2003 г., площадь участка составила 14 соток. По общему правилу внесение изменений в договор купли-продажи возможно только по соглашению продавца и покупателя, но данный договор прекратил действие в 1996 г. после расчета сторон и оформления участка на покупателя, внесение изменений в него в 2002 г. невозможно. В орган кадастрового учета и учреждение юстиции необходимо представить обоснование увеличения площади купленного участка на 4 сотки, например постановление органа местного самоуправления о предоставлении дополнительного участка. В противном случае в регистрации права на участок в 14 соток на основании договора купли-продажи участка в 10 соток может быть отказано на основании того, что "правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект" (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав). Ведь земельный участок таков, каким он учтен в земельном кадастре. По данным кадастрового учета существует участок размером 14 соток, но правоустанавливающий документ на него отсутствует, с другой стороны, у гражданина есть правоустанавливающий документ на участок в 10 соток, но такой участок не учтен, а следовательно, такого объекта недвижимости нет.

Вообще, если в правоустанавливающий документ необходимо внести соответствующие изменения, огромное значение будет иметь общая площадь участка, а также размер ее превышения. Ведь общая площадь участка не должна превышать предельного максимального размера участков, приобретаемых в соответствии с порядком, действовавшим во время и в месте приобретения участка. При этом расхождение площади не должно быть больше не только погрешности землеустройства, но и установленного минимального размера участка, а общий его размер не должен превышать предельного максимального размера, установленного для данного вида использования.

Пример.

По постановлению главы местной администрации гражданину в 1993 г. безвозмездно предоставлен садовый участок площадью 6 соток. По данным межевания 2003 г., площадь участка составила 10 соток. Внесение изменений в такой распорядительный документ через 10 лет после его принятия невозможно, тем более если в 1993 г. максимальный размер представляемых бесплатно садоводческих участков в данной местности составлял 6 соток. Кроме того, 4 сотки - самостоятельный участок, который должен быть приобретен в установленном порядке. В этом случае внесение изменений в постановление десятилетней давности невозможно и необходим новый документ о предоставлении (выкупе) дополнительного участка. <*>

<*> Марианна Пискунова. "Кадастр - всему голова. Характеристики земельных участков при кадастровом учете и государственной регистрации прав". Старший научный сотрудник Российской правовой академии Министерства юстиции РФ.

Что касается технического учета других объектов недвижимости, то он не имеет такого принципиального юридического значения, как кадастровый учет участков. Здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения представляют собой не природные, а искусственно созданные трудом человека объекты. Такие вещи существуют в том виде, в котором они созданы (построены, реконструированы). Здания, сооружения, помещения возникают как вещи с момента ввода в эксплуатацию и существуют реально без проведения технического учета. При техническом учете происходит только описание реально существующего объекта, и объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений (стены, перегородки, потолки).

Техническая инвентаризация регулируется распорядительными актами исполнительной власти: Постановлениями Правительства РФ от 01.01.01 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности"; Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.98 N 37; Правилами ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утвержденными Приказом Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 01.01.2001 N 120.

Несмотря на вспомогательное, описательное значение технического учета, его отсутствие в случае возникновения права с момента его государственной регистрации (сделки, новое строительство) делает невозможным приобретение прав на недвижимость, поскольку планы объектов являются необходимым документом для представления в учреждение юстиции. Для государственной регистрации технический учет не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования. Незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей при государственной регистрации прав не допускается.

Право на объект недвижимости без технической инвентаризации возможно только в порядке правопреемства, ведь при наследовании или реорганизации юридических лиц право возникает не с момента регистрации, а с момента прекращения правопредшественника.

Объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учету и технической инвентаризации (объектами учета), являются:

1) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;

2) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);

3) объекты, незавершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;

4) бесхозяйные объекты.

Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности предусматривают, что вместе с жилыми и нежилыми зданиями к градостроительным объектам относятся жилые комплексы, комплексы гражданских зданий, производственно-технологические комплексы (совокупности недвижимых вещей).

К техническому паспорту домовладения прилагаются технические паспорта зданий с их поэтажными планами. Сведения об объекте вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) на основании технического паспорта единого объекта инвентаризации (домовладения, производственно-технологического комплекса, иного комплекса зданий и сооружений).

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица
, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

К компетенции органов по государственной регистрации прав относятся: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах; принятие на учет в порядке, установленном Правительством РФ, бесхозяйных недвижимых вещей; выдача правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Орган по регистрации прав - государственный орган, который является юридическим лицом, имеет печать с изображением Государственного Герба РФ и наименованием своего учреждения.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям законодательства, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ началом срока государственной регистрации прав является день подачи заявления о проведении государственной регистрации.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов и осуществляются в строгой последовательности.

Согласно п. 3 ст. 192 ГК РФ срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Если в том месяце, на который приходится окончание срока, нет соответствующего числа (например, при подаче документов 31 января), то срок истекает в последний день следующего месяца (28 февраля или 29 февраля в високосном году). В случае, когда окончание срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока является следующий за ним рабочий день. Нерабочими являются выходные дни и праздничные, в том числе и перенесенные Правительством РФ выходные дни. Регистрация прав на жилые помещения, приобретенные гражданами в порядке приватизации, осуществляется в течение 14 календарных дней.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Закона N 122-ФЗ информация о зарегистрированных правах или мотивированный отказ заявителю выдается в течение пяти календарных дней.

Исчисление срока начинается в день поступления заявления и оканчивается на пятый день. Если последний день срока приходится на нерабочий день, то днем окончания срока считается следующий за ним рабочий день.

В соответствии с требованиями п. 1 ст. 19 Закона N 122-ФЗ при возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации и необходимости истребования в связи с этим дополнительных сведений и документов регистратор в письменном виде должен известить об этом заявителя без принятия решения о приостановлении сроков государственной регистрации. В письме регистратор должен предупредить заявителя о том, что в случае, если дополнительные сведения не будут представлены в течение месячного срока регистрации в государственной регистрации будет отказано.

Государственная регистрация прав приостанавливается регистратором прав при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Регистратор прав обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Регистратор прав обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

В указанных случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. Государственная регистрация прав может быть приостановлена регистратором прав на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Регистратор прав обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить стороны договора о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.

О приостановлении государственной регистрации регистратор выносит решение.

О принятом решении приостановить государственную регистрацию регистратор в срок не позднее трех дней извещает заявителя с указанием оснований принятого решения.

Решения о приостановлении в обязательном порядке должны направляться: в дело заявителю (заявителям), в службу делопроизводства.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

1) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав;

2) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

4) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

8) правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного Закона сделки с объектом недвижимого имущества;

9) не представлены необходимые документы для государственной регистрации прав;

10) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Так, регистратор прав может отказать в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, если ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем.

Пример.

Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и индивидуальным предпринимателем (покупателем).

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 01.01.01 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г., 12 ноября 2004 г.) в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации.

Что касается государственной регистрации ипотеки, то она проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

На государственную регистрацию ипотеки представляются:

1) заявление залогодателя или залогодержателя о регистрации ипотеки (в заявлении должны содержаться в том числе данные о залогодателе и залогодержателе, необходимые для заполнения соответствующих подразделов Единого государственного реестра прав, а также аналогичные данные о представителе залогодателя или залогодержателя);

2) подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию ипотеки (который должен быть возвращен заявителю), и его копия (которая помещается в дело правоустанавливающих документов);

3) документ, удостоверяющий личность физического лица (для предъявления);

4) подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);