Первый региональный Рождественский саммит
«Итоги развития рынка недвижимости в 2008 году» - САМАРА
Стенограмма. Вторая часть мероприятия.
, президент Гильдии управляющих и девелоперов: Мы начинаем работать вторую часть дискуссионного клуба. На ваших стульях были разложены 2 таблички – синяя с красной, и анкеты. Но как вы понимаете, что как результаты каждого блока, наши эксперты будут давать свои оценки позиции каждого из участников. Призываем активно участвовать зал в этой дискуссии. Эксперты, когда выскажутся, наверняка смогут повлиять своим мнением на ваше мнение, и после каждой дискуссии будет голосование, поэтому большая просьба: как только будет объявлено голосование, поднимать таблички, согласно вашему выбору, и вашему отношению к той позиции, и агрессивности той аргументации, которая будет представлена каждым из участников. У нас есть счетная комиссия, девушки будут считать, и результаты будут в начале неформальной части оглашены.
Уважаемые коллеги, формат совсем новый, он родился недавно, и мы когда этот формат обсуждали, всегда предполагали активность зала. Поэтому у меня к вам просьба – участвовать в этой дискуссии. Мы непременно будем отдавать приоритет и предпочтения тем поднятым рукам основных участников дискуссии, но тем не менее, это не значит, что зал не участвует. Я сейчас хочу пригласить Дениса Хадеева, старшего вице-президента Объединенный Банк» и Вячеслава Рандаева, заместителя генерального директора УК «Эл-траст», которые в первой части нашей дискуссии составят оппозицию с одной стороны – банкира, с другой – девелопера. Вопрос сформулирован следующим образом: «Банкир и девелопер – и не друг, и не враг, а как…?» Поскольку банкиров в зале мало, в основном девелоперы, начнем с девелоперов?
Мария Иванова, издатель журнала Rent&Sale, технический модератор: Нет, начнем с блиц-опроса, который подготовлен для начала дискуссии… Посетители торговых центров, что они думают насчет девелоперов и банкиров.
Транслируется видеоролик.
Александр Ольховский: Вообще, меня порадовало последнее мнение, что помощь нужна банкам. Поэтому я предлагаю начать с банкиров, но, тем не менее, вот этот опрос не совсем является предметом нашего обсуждения. Все-таки, наверно, предметом нашего обсуждения являются взаимоотношения банкиров и девелоперов. Если можно, тогда мнение от банковского сообщества представят в отношении финансирования проектов в области девелопмента, либо тех сегментов рынка, которые, так или иначе, связаны с недвижимостью. В том числе, и уровень потребительского спроса, коим является и ипотечный кредит.
Денис Хадеев, старший вице-президент Объединенный Банк»: От любви до ненависти как известно один шаг, и если сравнивать отношения между банкирами и девелоперами, строителями и желающими взять ипотечный кредит год назад и сейчас, то можно сказать, что они существенно изменились. Недавно банкиры сами обращались к девелоперам, чтобы предоставить проектное финансирование, кредиты и т. д. Буквально сейчас мы уже наблюдаем обратную картину: когда банкиры просто боятся девелоперов. Но больше они боятся, что те девелоперы, которым они дают деньги, их не возьмут. Это такие получаются очень тяжелые отношения между ними, но я думаю, что со временем все более-менее устаканится. Если говорить о том, что делают сейчас банкиры, то это более выжидательная позиция – деваться некуда, и денег больше не становится, становится меньше, денежный банк сжимается, резко выросли ставки. И существует такое, что заемщики начинают попрекать нас тем, что мы ставим ставки завышенные. Но могу сказать, что реально сейчас те ставки, которые предлагают банкиры, являются ниже себестоимости, как бы это ни казалось странно. Потому что, если бы банкир ставил деньги по себестоимости, которая сейчас есть на рынке, то ставки были бы по цене в районе 30-35% годовых – в рублях. В долларах ситуация совершенно обратная: в долларах сейчас банкиры готовы отдавать по 12 годовых, но спрос на долларовые кредиты сейчас практически отсутствует. Рубли очень дорогие сейчас в стране, поэтому естественно, финансирование каких-либо проектов очень сложно, вообще с точки зрения аккумуляции денежной базы под такие проекты, и оценки рисков тех или иных проектов. Чем более длинный проект сейчас, тем больше рисков. Та доходность, которую показывал строительный рынок, ритэйл, девелопмент, да и в принципе – вся наша экономика, существенно ниже, чем те, под которые готов давать банк. Поэтому естественно возникает вопрос, очень существенный – возврата средств. Третьим моментом, очень важным, является, наверно, полная потеря ликвидности. Мы смотрели в первой части проекты по предложениям, и достаточно плавные. Если бы вот такая плавность была, ничего страшного бы не было. Но сейчас, к сожалению, вопрос о реализации залогов не так-то прост. Причем, если мы говорили о проблеме с реализацией залогов. И если год назад, мы говорили, с точки зрения досудебной практики и законодательных ограничений, то сейчас основная проблема – нет рынка. Есть предложение, но нет реальной покупательной активности, соответственно банк принимает залог, либо он должен делать огромнейший дисконт. Но это чаще всего – банк отказывается принимать такие залоги. Касательно ситуации с кризисом, то последние 3-4 месяца в среде банкиров обсуждают три буквы, сейчас обсуждают уже две буквы. В первой части я рассказывал про них – это U, V и L, это виды кризиса. Зависит от того, какая буква, так и будет развиваться экономика, отношения между банкирами и девелопментом, и вообще приниматься вопрос о том, будет ли вообще существовать девелопмент и имеет ли он вообще умрет, как это было в начале 90-х. буквы – это кривые, отражающие кризис. В начале кризиса мы надеемся, что это будет буква V, короткое падение и такой же быстрый отскок. А сейчас уже все понимают, и в том числе, правительство, надеются все на букву U, притом что буква U по глубине не меньше 2-3 лет, но потом все-таки она вырвется. Но и самый худший вариант тоже рассматривается, причем рассматривается очень серьезно, в том числе, обладателями серьезных капиталов, кто может финансировать большие проекты – это букву L, это совсем другая экономика, это затяжной кризис, который может длиться десятилетиями.
И в общем когда мы говорим сейчас про многие страшилки – нет, это не страшилки, такое было, да, это была Великая депрессия США, это и ситуация на фондовом рынке и на рынке недвижимости в Японии. Но с другой стороны, мы считаем, что человек ко всему привыкает, поэтому даже если будет буковка L, мы не умрем, вопрос совсем в другом – иногда мы увидим какие-то нелицеприятные проявления этого кризиса. Говорится, в первую очередь, что вернется какая-нибудь торговля челночная, нелепые киоски и т. д. Но и вполне возможно, что случится так, и мы надеемся на букву У. Если же буква U появится, то я думаю, что капитал банковский, капитал частный, помимо непосредственного управления банковским, есть еще частный капитал, который в банки взносят, я думаю, что его тоже будут выдавать на рынок недвижимости, но опять же при том условии, что норма доходности на рынке недвижимости будет существенно выше, чем норма доходности по вкладам. Люди в будущем будут оценивать доходность не только из роста стоимости, как раньше: приходили к нам клиенты и говорили «вот моя недвижимость, или торговый центр, вот такая рентабельность, 30-40 годовых». По словам все хорошо, но то, что нужно делать какие-то сезонные отчисления, и недвижимость встанет до 3, 5 и 10 годовых, никто думать не хотел – недвижимость должна была расти всегда. Я думаю, от этой аксиомы мы уйдем, и следующие клиенты будут ориентироваться уже на более качественные проекты, с точки зрения, прежде всего, рентабельности проекта.
Александр Ольховский: Денис, ваша позиция укладывается буквально в 2 тезиса. На рынке неопределенность, спрогнозировать ситуацию не представляется возможным, совершенно непонятно, по какому пути пойдет развитие данного кризиса, а соответственно, каким образом финансировать, и мы не понимаем, каким образом будет развиваться рынок. Если он устойчив, и сможет ли он формировать тот поток денежный, который девелоперы представляют в своих бизнес-планах, и так далее. Плюс еще ряд доводов, которые Денис озвучил, я на них останавливаться не буду, в общем, абсолютно логичная и понятная позиция.
Вячеслав Рандаев, заместитель генерального директора УК «Эл-траст»: На самом деле, позиция банков понятна, и можно характеризовать ее на сегодняшний день действительно как позиция выжидания. Выжидания понятной рыночной ситуации – куда развивается рынок, для того, чтобы как-то спрогнозировать свою стратегию развития и поведения на рынке. На самом деле, у девелоперов проблемы те же, такая же ситуация, девелоперы тоже сейчас во многом заморозят свои проекты, не отказываются от них, либо проводя реконцепцию существующих проектов опять же не останавливают строительство, и тем не менее, тоже занимают определенную выжидательную позицию. Но давайте все-таки посмотрим, что и как делает кризис на этом рынке. Цепная реакция пошла, да, рыночные условия меняются, более того, я бы не сказал, что условия меняются целиком и полностью негативно. Есть и позитив, уже тот позитив, который привнес кризис на наш рынок. Во первых, это снижение стоимости проектов. Это очень серьезная вещь, и мы по сегодняшним нашим проектам, по крайней мере, по тем проектам, которые планируем или только-только начали, уже надеясь на новую конъюнктуру, 2009 года, можем говорить, что снижение себестоимости, реальное снижение себестоимости девелопера, может составить 25-30%. Это очень хороший задел, очень хорошая подушка безопасности. То есть речь идет о том, что правильный прогноз, правильно выбранная кризисная, в том числе стратегия, может позволить даже в этих условиях, даже если мы уйдем на буковку Л, пытаться зарабатывать на этом рынке, пытаться осуществлять какие-то проекты. Но на чем стоит любой девелоперский проект, любой, он стоит на источнике финансирования. И другие проекты в каких-то аспектах, да, есть проекты социально-направленные, есть проекты бюджетно-направленные, давайте их сейчас рассматривать не будем. Все мы рыночники, и все мы рассчитываем на процесс реализации, с целью зарабатывания на этом рынке. Поэтому вопрос финансирования проектов, на самом деле встает очень остро и серьезно. Что мы, как девелоперы, видим под финансированием проекта. Кредитование девелоперов, самих непосредственно – это необходимо, и это важная составляющая в любом проекте. На самом деле, очень сложно начинать какие-то, особенно, масштабные, проекты с собственным капиталом, да просто нет этого капитала, ни у одного девелопера нет достаточного капитала, чтобы вытащить мало-мальски серьезный проект на стадию генерации выручки уже самим проектом. Необходима финансовая поддержка какая-то банком – это один из источников. Второй источник – естественно рыночные условия, когда деньги приходят уже в процессе реализации площадей, сдачи в аренду, и т. д., поэтому бюджет я пока не рассматриваю. Поэтому если нет кредита самому девелоперу, на что это влияет? Это влияет на то, что проект выходит на какие-то иные сроки реализации. Сроки будут осуществляться медленнее, в зависимости от того, каким капиталом обладает сам девелопер, стройка будет в вялотекущем режиме, но, тем не менее, она будет продолжаться. Давайте посмотрим, что будет, если нет притока денег с рынка. В этом случае вообще ничего не будет, потому что смысл реализации самого девелоперского проекта на этом теряется. Поэтому, на мой взгляд, вот сейчас, если выбирать две стороны того же кредитования, девелоперы или потребителя, я вижу однозначно, что без поддержки потребителя нашего строительного продукта, без финансовой поддержки, рынка просто в дальнейшем не будет. Поэтому я и не говорю, что банкам нужно начать кредитовать немедленно девелоперов, хотя антикризисные меры девелоперам тоже нужны, чтобы сейчас поддержать, не уйти с рынка, нужны и необходимы. Но наиболее важным, наиболее значимым, что мне представляется на сегодняшний момент – это разработка каких-то новых программ в новых рыночных условиях на поддержку нашего потребителя, как в секторе жилья особенно, и это, на мой взгляд, на сегодняшний день реально, так и в секторе коммерческой недвижимости. Почему бы на сегодняшний момент не попробовать банкам не начать какую-то более рисковую процессию.
Александр Ольховский: У девелоперов есть проблема, вот давайте банки нам помогут! Чтобы у банков тоже были проблемы? Аргументация недостаточная, Вы говорите, банки должны их кредитовать, почему они должны кредитовать? Банки обязаны сохранить денежные средства, и у них есть своя ответственность за свой бизнес, будь то частный или государственный. Основная задача банков – получать деньги назад из всех кредитов. Это не фонды, которые безвозвратно финансируют, безвозвратно поддерживают, кому-то выдают какие-то льготы – это чистый бизнес. И ключевая задача банкира – обеспечить возвраты, и только потом обеспечить доходы. Даже вопрос не в ставке – вопрос с возвратом. И в Вашей логике я не услышал, почему банкир может быть уверен в том, что произойдет возврат по тому кредиту, который будет выдан тому или иному проекту. И банки что говорят на сегодняшний день: да мы готовы кредитовать, нам вот так это надо, потому что нам надо зарабатывать наши деньги, мы же зарабатываем на марже. Тогда объясните, почему рисков нет? На самом деле, риски есть.
Вячеслав Рандаев: Давайте все-таки, в ситуации с банком сохранить активы, сохранить средства – это одна сторона медали. Но, тем не менее, Вы правильно сказали: любой банк – это бизнес, бизнес должен зарабатывать. И если банк будет сейчас сидеть как бы на деньгах, урезать собственную доходность, бизнес остановится банковский. Т. е. банки должны иметь инструменты для вложения средств. Насколько я понимаю, девелоперские проекты, положение бизнеса у многих банков, занимает достаточно значимую долю их финансирования, и отказавшись от этого сегмента целиком и полностью, наверно, банкам тоже будет не совсем хорошо. Это у девелоперов главный аргумент, почему все-таки банки должны обращать внимание на этот сегмент рынка. Второе, да, правильно, рисков сейчас на рынке стало больше по проектам девелоперским – ситуация такая. Опять же, если мы говорим о том, что банку интересен этот сегмент финансирования, давайте пытаться разрабатывать сейчас какие-то утверждающие маневры, утверждающие программы. Пусть в пессимистичном прогнозе, пусть это будут не те объемы финансирования, но полная остановка финансирования строительного рынка, напрямую или опосредованно, через потребителей – это будет только усугублять ситуацию в дальнейшем
.
Александр Ольховский: Банкиры себе придумали хорошую историю в настоящий момент: берут активы, вкладывают ее в валюту, продают в форвардах, либо на фьючерсные контакты, получают доходность 40 годовых.
Денис Хадеев: Все наоборот. К сожалению, у банкиров были пассивы в рублях, потом, когда началась паника, пассивы в мгновение превратились в доллары, а кредиты все остались в рублях.
Александр Ольховский: А причем тут кредиты? У вас рубли в пассиве есть, взяли денег у населения? Дальше купили на них валюту.
Денис Хадеев: Нет.
Александр Ольховский: Ну, как нет? Не нет, а да! А кто покупает валюту в тех объемах, которые снижают наш валютный резерв? У каких клиентов есть сейчас свободные рубли? У физических лиц?
Денис Хадеев: Да.
Александр Ольховский: Еще что?
Денис Хадеев: Крупные корпорации.
Александр Ольховский: Нет в крупных корпорациях тех ресурсов в тех объемах, о которых идет речь! Та рублевая масса, которая уходит в доллары, она во многом. связана с теми бюджетными фондами, которые представляют себе банки, для того, чтобы финансировать реальный сектор. При этом банкир получает на свой корсчет, или в кассу, денежные средства, и далее осуществляет выбор между теми секторами, которые он будет финансировать, или в которых будет размещать свои ресурсы. Одним из направлений является возможное приобретение валюты, с последующим хеджем, т. е. страхованием, той операции, которая производит данный банкир. Есть такие операции на рынке – есть. Дальше если произойдет ситуация следующая: допустим, в январе или феврале-месяце опустят рубль, он войдет в свой баланс отношений между рублем и долларом, в итоге выяснится, что операции, связанные с валютными спекуляциями, будут создавать ту систему, которая будет необходима. Необходимо будет финансировать реальный сектор, иначе будут финансовые убытки. А кого финансировать? Что, у нас девелопмент – самый худший? А что тогда мы различаем, Магнитки, бланковый кредит, или под залог оборудования – это здорово, что ли? Что потом будет делать с этим оборудованием финансист, или банкир? Так лучше уж получить недострой, если уж сравнивать такие активы, хотя не всегда это недострой. Можно взять проектное финансирование, поступательно, с контролем всех инвестиций непосредственно в проект. И любой девелопер из здесь присутствующих, скажет, что дайте мне целевое финансирование и поставьте хоть 15 компаний, которые будут контролировать каждый рубль, вкладываемый в объект, только дайте, чтобы я мог построить. Да, тогда можно предположить, что появится невозврат. Но, тем не менее, а что делать с той денежной массой, которая будет давить через какой-то короткий промежуток времени? Почему не недвижимость, почему не девелопер?
Денис Хадеев: Это как раз то, о чем я пытался сказать во время своего первого выступления. Посему банкиры не вкладывают в кредитование, в покупку недвижимости просто недвижимости. Все дело в том, что у нас сейчас есть более широкие альтернативы, причем кредитование реальных секторов экономики, и в т. ч. по кредитованию федеральному, государственному. Сейчас мы имеем обвал на фондовом рынке, который коснулся не только рынка акций. Рынок акций – это спекулятивная часть, и ни один крупный банк больше, чем залоговых активов, процентов не вкладывает, это понятно. Но сейчас даже на рынке облигаций, еврооблигаций, наблюдается настоящий обвал. Облигации банка ВТБ сейчас торгуются с доходностью послушайте какая: 60 годовых.
Александр Ольховский: Рублевых?
Денис Хадеев: Нет, в валюте – евробонды ВТБ. Поэтому, в такой ситуации, что мы будем делать? Кредитовать государственный банк под 60 годовых, или же Газпром, или Сбербанк под 25 годовых в валюте – это практически наивысшие, самые защищенные активы. Или идти в стройку, где ноль определенности, ноль ликвидности, и куча хлопот. Я не знаю, какой сейчас строитель придет и скажет «дайте мне под 50 годовых деньги», это тот, кто не будет возвращать их.
Александр Ольховский: Среди банкиров есть, кто готов дать? Альтернативные инструменты, которые ликвидны и в значительной мере доходны. Никакой банк не может предложить тот уровень ставок, который можно получить на финансовом рынке.
Денис Хадеев: Немного более рискованно стимулировать спрос. Вы все помните, к чему привела такая практика наших американских друзей, и с чего весь кризис начался – именно с того, что стали стимулировать спрос и не влиять на ликвидность. А еще самая важная тема: есть такие 2 угла, 2 стороны, и нет третьей, которая как раз и решает этот вопрос между банкирами и строителями.
Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company: Мы сделали 77 конструкционных проектов за последние 3,5 года, из них примерно 50 шли на улучшение финансирования, ну и все, за редким исключением, получились кредитные. Я хочу поговорить о проектном финансировании, вообще о сути проблем, которые сейчас существуют между банкирами и девелоперами. Дело в том, что практически все полученные кредитные линии, многие из них проходили даже как проектное финансирование. В реальной жизни, это никому не секрет, наши девелоперы, особенно федеральные, у которых 2, 3, 4, 5 площадок, они в последнее время гнались за одним фактором – за капитализацией. Там понятно, что доходность их интересовала, окупаемость их интересовала, но в первую очередь, их интересовала капитализация, и конечное размещение на всевозможных биржах. И они получали кредитование, и в т. ч., в виде проектного финансирования, которое расходовали на собственные нужды, но никак не на реализацию конкретного проекта. И это все привело к тому, что в итоге банкиры посчитали, что девелоперы рискованные ребята, эти девелоперы, которые брали и тратили эти деньги. Реально проблема состоит в том, чтобы как-нибудь все-таки наладить механизм реализации проектного финансирования, и жестко контролировать. Спросите у любого банка, и в, т. ч. у ВТБ, нет сейчас системы, которая контролирует, как расходуются деньги проектного финансирования.
Александр Ольховский: Есть, и в этом вообще нет никаких проблем. На самом деле, есть абсолютно понятный процесс, которым многие пренебрегают. Но по факту есть абсолютно понятная конструкция, где банк и заемщик, он же девелопер, или проектная компания в управлении этого девелопера, заключают тройственный договор, с расходной компанией, которая ежемесячно контролирует вложения, каждый рубль, который получен по проектному финансированию, с точки зрения объемов, с точки зрения качества, и с точки зрения целевого использования. Никаких сложностей нет. Я могу вам сказать, что если банкир не коррумпирован, он абсолютно четко может отличить, действительно ли эти деньги вкладываются в проект, потому что ставятся веб-камеры на объекте, и в этом нет особых сложностей в плане контроля. И на самом деле, не этот вопрос сегодня проблемный. Основной проблемный вопрос – в 2х составляющих: есть альтернативные, менее рисковые вложения, высокодоходные, априори. А то, что касается основного вопроса, это неопределенность, потому что облигации сегодня такие, завтра они будут стоить меньше. Безусловно, ситуация за короткий промежуток времени, с такой высокой доходностью по облигациям, разрешится. Я думаю, что уже в первой половине 2009 года, мы не увидим доходности по подобного рода бумагам выше, чем 15 годовых, что вполне сопоставимо с финансированием девелоперских проектов. Невозможно спрос предугадать – вот в этом основная проблема того, на тот продукт, который этот девелопер возвел. На жилье, тем более, на коммерческую недвижимость. Вот сегодня говорили об арендных ставках. Есть примеры существенного снижения арендных ставок, и где они остановятся неизвестно, потому что они связаны с потребительским спросом, а как себя будет вести потребительский спрос – неизвестно. По теории вероятности с первого класса, мы помним, что вероятность происшествия события есть производное от двух вероятностей. Где гарантия возврата?
Леонид Боярский, генеральный директор ГК «Спектр недвижимости»: Я так получилось, что выступаю со стороны девелопера, со стороны девелоперской компании. И мне хочется обратить внимание на тот момент, что мы увидели некий мир через замочную скважину банкира, но на самом деле он более широкий. И вот эта иллюзия, что вся экономика пропадет, а банки останутся, позиции на темы ГКО тоже известны и узнаваемы. На сегодняшний день, мы совершенно спокойно можем оперировать реальными фактами, учебниками экономики 3-го класса: цену и равновесие определяет спрос и предложение. Мы видим катастрофическое снижение предложения, мы видим функцию защитную – недвижимость, когда люди видят единственный способ защитить свои сбережения. Тут собрались профессионалы, и мы можем позволить себе говорить фразы, которые отличаются от того, что мы видим и слышим по телевизору. Сегодня для того, чтобы собственно самим выходить из кризиса, естественно задача у государства – чтобы средства остались в банках, и там они накроются тем самым медным тазом. И как только граждане побежали в банк, *** - и мы видим увеличение спроса на ***. Возникла та самая PR-программа, которую ведут лучшие PR-консулы страны, которые участвуют в выборных процессах: не вкладывайте денежки в недвижимость, оставьте их в банках. Именно ради этого был поднят курс доллара, чтобы деньги остались в банках. На сегодняшний день, когда с одной стороны банкиры закрывают инвестиционные клапаны, с другой стороны идет давление на реальный приток строительных компаний, естественно складывается ситуация, когда денег нет, третьего источника нет. Но при этом, роется очень серьезная яма под себя: выдано огромное количество залогов банкам, и что же произойдет? Кто же будет платить ту самую ипотеку, если завтра можно будет в 4 раза дешевле купить такой же самый объект недвижимости, и не обслуживать предыдущий кредит? Что я хотел бы еще отметить: сегодня вспоминают 98 год. Очень похожая ситуация: падение цены на нефть, рост доллара. И вот если мы посмотрим на тот самый рублевый рынок, рынок недвижимости: а что тут произошло к весне 99 года? Где-то порядка $1000, тогда был долларовый рынок, стоил метр квадратный. Доллар 6 рублей, приблизительная цена 5,5 рублей за метр. Сегодня, летом 2008 года, квадратный метр стоил 55 рублей за метр. И здесь сейчас такая сказочная игра цифр – это неудивительно. А весной 99 года метр стоил уже 8,5-9 рублей. И если мы используем тот самый коэффициент, 10, то мы говорим, что при том снижении предложение колоссальное, потому что многие стройки останавливаются. Притом, отложена стройка, увеличена стройка старобюджетных организаций, министерство обороны, минэкономразвития. Мы сегодня оставим нашего потребителя без жилья, и его в массовом порядке просто обманут. И если говорить о взаимодействии, то если вспоминать вчерашнее взаимодействие девелопера и банка, это были две самодостаточные структуры. Т. е. девелопер строил, имел точечное финансирование от банков, и соответственно, имел финансирование от потребителя. Как правило, финансовые институты находили себе неких партнеров, где-то смотрели на их качество, где-то закрывали глаза, приобретали имущественные права, под их залог выдавали кредиты в расчете на ту самую доходность, которую сейчас пытаются упразднить. Выяснилось, что и то, и другое неразлучно. Выяснилось, что точечного финансирования очевидно уже не хватает, а банкиры обладают набором очень эклектичным имущественных прав, которые, скорее всего, никогда не буду реализованы в проекты, и соответственно будут продаваться и реализовываться почем-ничего, находясь либо в правовом коллапсе, либо в финансовом коллапсе. О чем собственно вывод: мы делаем одно дело, сегодня надо заходить в проекты, когда банк четче понимает все процессы девелоперские, а девелопер имеет того самого финансового брата, чтобы доводить процесс до завершения, т. е. внимательнее формировать партнерские отношения. И этот путь, по сути, та самая черепаха, который позволяет победить, выйти из кризиса, выйти завтра к объемам проектов реализованных жилой и коммерческой недвижимости, которые будут, и вы скорее получите доходность.
Александр Ольховский: Леонид сказал много, давайте вычленим один вопрос, который, на мой взгляд, является одним из шагов к дальнейшему обсуждению. Давайте представим, что нет этих альтернативных инструментов, эти факторы непредсказуемы. В коммерческой недвижимости это сложнее отложено, и будем говорить о жилье. На том фоне, который сейчас мы имеем по строительным компаниям, объем ввода почти наверняка упадет. Ваше мнение: банки, которые почти все понимают, что объем ввода жилья в горизонте 2010 года упадет, год, сейчас может быть, достроились все те проекты, которые начались в начале годов. Этот цикл завершится примерно в 2010 году, а новых проектов будет несопоставимо меньше. На фоне того, что обеспеченность жильем в России принципиально ниже, чем в Америке больше, чем в 3 раза, а в Европе больше, чем в 1,5 раза, понятно совершенно, что возникновение потребительского спроса, которое появится через некий горизонт, не важно, U-образный, L-образный, этот спрос будет. Цена на жилье, скорее всего, начнет расти пилотирующими темпами. Риск ли для банкиров финансировать такого рода проекты в жилье, которое правильно сделано концептуально, контроль за финансовыми ресурсами, которые производит банк, есть? Остается один риск – риск оценки того уровня цены, который сформируется на момент вывода этого объекта на рынок. Все равно какой-то риск банкиру принимать надо, ведь банкиры зарабатывают на рисках, правда?
Денис Хадеев: Все-таки да, в году начнется галопирующий рост цены на недвижимость, мы все-таки не совсем понимаем, что такое буква L. Буква L– это когда АвтоВАЗ встал...
Александр Ольховский: Давайте говорить про У, это не 2010 год.
Денис Хадеев: Если говорить про U, то мы для себя приняли решение, что мы ипотеку не закрываем, мы не закрыли, мы продолжаем работать, несмотря на то, что ставки по программам до сих пор еще низкие. Мы их заморозили на все эти продукты, и готовимся к тому, что в году быть готовыми к кредитованию населения, предприятий и т. д. Но мы боимся, что все может быть гораздо хуже, и тогда цена недвижимости не будет расти, просто потому, что не будет того населения, которое будет иметь платежеспособный спрос, и риск в этом большой. А любой строительный проект – все равно это достаточно долгосрочное кредитование. Я не говорю про то, что это правильная позиция. Вообще, для того, чтобы банки работали с какой-то моралью, нужна поддержка государства. Если этого не будет, представьте себе то, что было у нас в 90-х годах. Вообще, в 90-е годы слова «ипотека» не было как такового, оно стало где-то в 99-2000 гг. – где-то тогда. А в середине 90-х годов люди занимались тем, что они сидели по ларькам, и про такие долгосрочные планы никто не думал.
Вячеслав Рандаев: Так вот как раз, на ходе всех этих мыслей, нужно все-таки как-то попытаться выработать какую-то стратегию кризисную, в кризисной ситуации. Но мы пришли к пониманию, что если сейчас не вложить деньги, если сейчас не начать реализацию каких-то долгосрочных проектов, то через 2 года ипотека будет никому не нужна, хотя бы по причине того, что нечего будет покупать. Т. е. этот рынок надо формировать сейчас, тот, который будет через 2 года – это первый момент. Второй момент: я не зря сказал, что сейчас сложилась отчасти позитивная конъюнктура рынка, в части нового строительства, в части доступности новых площадок, сейчас у нас аукционы проводят по условной цене, 1 млн. рублей за площадку – только возьмите. А почему бы сейчас не попытаться все-таки войти в эти проекты? Более того, я провел несколько расчетов, и на мой взгляд, цифры тоже говорят сами за себя, что наибольшее у банка давление на рынок в плане процентных ставок происходит в месте кредитования физических лиц, уже на этапе ипотеки. А вот на этапе девелоперского проекта, проекты ведь не настолько чувствительны к процентной ставке банка, насколько они чувствительны к той же себестоимости, к ценам реализации. Увеличение процентной ставки с 15 до 20% на девелоперском проекте приводит к удорожанию квадратного метра в относительных величинах на 1%. Т. е. мы говорим о том, что банку сейчас вполне реально, вполне возможно, размещать в девелоперские проекты средства с большей доходностью. Только эта доходность отчасти будет отложена на период года.
Александр Ольховский: Никто не против, банкиры прекрасно понимают, что можно. Это операция, когда входишь в капитал и кредитуешь проект. И за счет эффективности вложения в капитал, можно получить существенно большую доходность. Сейчас девелоперы, подавляющее большинство, готовы к таким разговорам с банком. Поэтому вопрос для банка заработать – он все равно вторичен. Девелопер должен доказать, что на его продукт будет спрос, и это очень сложно сделать в настоящий момент. Хотя если изменится рынок, если мы будем строить не жилье элитное по малопонятным ценам, а жилье эконом-класса, и то, о чем уже было сказано с включением государства в этот процесс, то в принципе, есть шанс сохранить своих девелоперов, шанс производить пусть меньше, но какой-то объем жилья. Конечно, к сожалению, нет третьей стороны – государства, но мы сейчас на государство, поскольку его нет, конечно, все возложим – заочно это принято, но надо все-таки к чему-то приходить и между собой. И с нашей единой позицией потом приходить к государству. Например, процесс, связанный с ипотечным кредитованием, он часто обсуждается по достаточно понятной схеме: старший и младший кредиторы. Старший – государство, которое берет на себя основной риск; банк – финансирует заемщика как физическое лицо, предположим 80% от объема ипотечного кредита. Если обслуживание долго у физического лица осложнено, то в первую очередь, он будет отдавать денежные средства банку, а потом и государству. И на самом деле, рол государства в тех процессах, которые описаны, неоценима и незаменима, И я думаю, что все участники круглого стола, безусловно, все это понимают. Пожалуйста, вопросы и умозаключения.
Никита Петухов: Добрый день, у меня вопрос. Петухов Никита, генеральный директор Royal Estate boutique, я тоже консультант, у меня, к сожалению, нет проектов по регионам, о которых приводили примеры, но у меня есть примеры 3-4 самарских торговых центров на разных стадиях запуска, и реальные примеры 3-4 самарских банка, в т. ч. Сбербанк. И у меня вопрос, здесь говорится, что надо объединяться. Вопрос к банкам, готовы ли они будут выступить вот этим важным кредитором. И вопрос к девелоперам, что делают девелоперы, когда получают банковские кредиты: они или делают ставки аренды такие, которые, во-первых, позволят закрыть кредит, во-вторых, заработать, и, в-третьих, еще что-то себе провернуть. Вопрос о том, что если у нас будет буква У или буква Л, то тогда всем в любом случае будет плохо. Если всем будет плохо, почему бы не остаться на позиции целенаправленных кредитов, т. е. четкого проектного финансирования до стадии запуска, абсолютно будет отслеживаться каждая денежная масса, причем не только, куда она тратится на этот проект, а в том, какие цели устанавливаются. То же самое я хочу сказать и о торговом центре, людям в любом случае надо будет где-то что-то покупать, и не будет такого, что все торговые центры просто раз, и закроются, и будут только одни рынки. Все наши рынки где-то должны будут стоять. И если мы сейчас, у нас есть реальный пример на самом деле, возьмем, и будем договариваться с банком о том, что он нас финансирует, и пропишем в этом финансировании, что мы будем делать именно такие цены. Причем, мы же цены мы можем регламентировать, т. е. мы можем позвать специально поставщика товара и сказать: мы для тебя сделаем такую арендную ставку, чтоб ты цены больше не поднимал. И тогда покупатели будут приходить покупать, в конце концов, он будет организован тут-то, вплоть до районов торгового центра, где будет продаваться только местный производитель, почему бы нет. И если это не прибыли, какие были раньше, то хотя бы это ноль с плюсом, это не буква L, когда стоят куча товаров, которые не продаются, а куча кредитов и куча просто помещений, ангаров, не может быть приспособлена. Вопрос первый, к девелоперам: готовы ли вы отказаться от части прибыли, для того, чтобы четко специализироваться и выходить с предложением о сотрудничестве, не утстанавливать цены выше оговоренного и на 100% подписаться под этим? Если банк готов ли идти, и вместе прийти к государству, сказать, ребята, мы сделаем вам рабочие места, потому что люди все равно сюда будут приходить, все равно будут покупать, и этот товар по низкой цене будет реализовывать.
Леонид Боярский: Давайте я попробую ответить на этот вопрос: на самом деле, конечно готовы, а для нас абсолютно естественно отказаться от прибыли в строну, конечно же, «консультантов». Но действительно задал очень хороший вопрос, и дал очень вразумительный на него ответ. Несколько слов, учитывая, что Александр постоянно ко мне обращается, когда говорим о терминах, я уже не мог себя сдержать. Говорим о роли государства: на самом деле, мы живем в такое время, когда большой кризис. И все это наступило, государство, говоря уже много лет об инвестиционном фонде, что в кризис надо помогать и поддерживать экономику, сделало первый шаг. Оно помогло, поддержало банки, т. е. выдало беззалоговые кредиты, была проведена санация больных банков, основных ключевых, и собственно, банковское сообщество сегодня себя замечательно чувствует. На самом деле, должно государство осознать, что реальный сектор экономики – это не только банки, реальные места – это не только девочки в банках. Это еще и рабочие на стройках, это водитель КАМАЗа, и другие – это огромный сегмент людей, который сегодня совершенно заслуженно опасается за свои рабочие места. Если мы посмотрим на историю депрессий, то правительство является локомотивом экономики. Т. е., называя вещи своими именами, я могу привести пример компании в секторе недвижимости, у нас работает 500 человек. Мы не рассчитываем, что завтра уже то, о чем говорит сегодня правительство, что будут уполномоченные банки, что они будут обязаны рефинансировать кредиты, что они будут обязаны не увеличивать ставки, несмотря на какую-то супер-доходность.
Мы говорим о том, что уже сегодня прозвучало на РБК, во всех банках, которые получают средства на беззалоговых аукционах, есть представитель правительства на предмет, как эти деньги использовать, и идут ли они на реальный сегмент экономики. И если вдруг будут наказаны виновные, то тут представители реального сегмента экономики, будут очень, честно говоря, довольны. Сегодня да, наш сектор экономики, девелоперский сектор экономики, нуждается в помощи, и на самом деле, очень тяжело работать, когда нет денег, когда обменный эквивалент: деньги – бетон – металл – квадратный метр. И в дискуссии, на мой взгляд, выдернута одна составляющая этого момента. Если государство говорит о созидании, говорит о недопущении безработицы, говорит о не допуске реального снижения на 70-80% объемов строительства, о том энергетическом кризисе, политическом кризисе, продовольственном кризисе, которые могут быть, то мы все-таки верим, что будет все-таки созидательное начало, и не остановится только потому, что где-то кто-то может заработать спекуляцией 60%. Мы говорим об объединительной позиции.
Александр Ольховский: Перед тем, как я вам дам буквально по 2 минуты для последнего слова, я хочу рассказать Леониду анекдот, который подтверждает, что у банкиров тоже не так все хорошо. Встречаются 2 дворника, и один другому говорит: «Слушай, я тебя в этой униформе не узнаю, ты в каком банке работал?». Так что это нормальная ситуация, у банкиров не так все хорошо, как вам кажется. Вячеслав, 2 минуты, если можно, и подводим итоги.
Вячеслав Рандаев: На самом деле, девелоперы готовы на сегодняшний день идти на меньшую норму доходности. Более того, девелопер на сегодняшний день, в последние 2-3 года, идет укрупнение девелоперского рынка, укрупнение рынка строительства. Вывели практически уже полностью с рынка те компании и девелоперов, которые на самом деле зарабатывали на единственном объекте, добиваясь максимальной отдачи. Большинство компаний ушли на работу с оборота, требуя для себя не высокой нормы доходности уже на этих проектах, и особенно на региональных проектах. Здесь и до последних 2-3 лет и так не было высоких доходов, поэтому девелоперу на сегодняшний день, важно поддержать ту оборачиваемость собственных активов, и оборачиваемость рынка, для того, чтобы продолжать на этом рынке зарабатывать, выжимать и функционировать. Как мы вспоминали, любой оборот, увеличение оборота, или поддержание тех темпов, которые сейчас набраны, без циркуляции этого финансового эквивалента внутри этой системы просто невозможно. Я призываю к чему: что в наших силах, девелоперов вместе с банками, сформировать под себя этот рынок, в маленьких региональных каких-то аспектах, может быть, если подключится государство, в масштабах целой страны. Формированием рынка под себя надо начать заниматься уже сейчас, сейчас наилучшие условия, на мой взгляд, для этого.
Денис Хадеев: Я со своей стороны, начну тоже. По данным, которые опубликованы на октябрь-ноябрь месяц, среди топ-100 российских банков больше половины зафиксировали убытки. Банки сейчас на чем-то наживаются, это как минимум ***. Второй момент, банки являются частью экономической системы страны, не завязаны на какой-то отдельной отрасли, и поэтому банки заинтересованы в том, чтобы вся экономика страны развивалась. И они ни в коем случае не пытаются переложить свои проблемы на девелоперов, строителей. Это правда, мы были бы рады, если бы строительная отрасль вся в целом возобновилась, работала, мы в этом отношении не враги, мы друзья. К сожалению, мы наблюдаем скорее не финансовый кризис, финансовый кризис у нас был в сентябре-октябре. У нас не строительный кризис сейчас. У нас глубочайший экономический кризис, который охватил всю страну и весь мир. И поэтому каких-то простых решений сейчас не может быть. И я думаю, что отрасль строительная, в свою очередь, отреагирует. Как и банки, так и строители, оказались в той части экономики, которая первой реагирует на кризис. Поэтому я думаю, что и у строителей, и у банкиров, все будет хорошо, когда начнет оживать вся экономика в целом. Когда появится и платежеспособный спрос у населения, когда будут сажать в офисы своих людей, когда государство начнет опять же поддерживать строителей, потребителей, в первую очередь – вот тогда у нас все наладится.
Из зала: А государство, помогая банкам, разве не ставило целью помощь экономике?
Денис Хадеев: Отдельно девелоперам, отдельно банкирам прийти к государству – это невозможно. Нужно прийти вместе, те банки, кто работает нормально, ответственно, в этом никакой проблемы нет. Наша задача – чтобы у государства, и у девелоперов, и у банкиров, нашлись общие точки.
Александр Ольховский: Здесь прозвучало про государство, прозвучало про девелоперов, прозвучала позиция банкиров. И то, о чем сказал Денис – что никто не готов пойти первым. На самом деле, эту роль могу выполнить общественные организации, инструменты. Вот то, что мы сейчас сформулировали, в т. ч. в адрес федеральных властей, было частично изложено у Вячеслава Семененко в его докладе, который он делал в первой части. То, что касается позиции банков, мы озвучим следующую позицию: для того, чтобы не было сомнений в том, что бюджетный средства, которые доставляются банкам для развития реального сектора, могут идти по другой схеме. Они могут быть сформированы в рамках некоего единого фонда, как бы со всех точек бюджетных ресурсов эти средства будут аккумулированы. Могут также быть выделены линии кредитные с помощью Центральный банк (цб), определившиеся по тем или иным показателям, и соответственно, масштабы устойчивости, их первых 150 банками, которые имеют у себя открытые кредитные линии. И денежные средства из этого фонда банк может только после того, когда он примет риск на конкретного заемщика, будь то производитель чего-либо, или девелопер и застройщик, и т. д. И речь будет идти о формировании маржи, которую будет получать банк за принятый риск на заемщика, из тех средств, которые он получит из бюджета. Готов банк принять риск на него – не вопрос, значит, получает эти средства из бюджета.
Денис Хадеев: Можно всех обрадовать: почти все из сказанного, почти все есть, только оно еще все не доработано.
Александр Ольховский: Сейчас, так или иначе, для государства , контрагентом является банк, а не конечный заемщик, на которого выделяются целевые лимитные средства. В том варианте, о котором я говорил, банк не получает на корсчет свои деньги от бюджетных источников, пока не принял решения на конечного заемщика. Мы около полутора месяцев назад сформулировали меру, и через законодательное собрание пронесли в адрес руководителей страны, посмотрим, дай бог, чтобы это все заработало.
Голосование.
Александр Ольховский: Вторая часть нашей дискуссии, она на самом деле, требует атмосферы, потому что если бы мы знали, когда все точно закончится, то банкиры бы точно дали деньги девелоперам, в этом у меня нет никаких сомнений. У нас во второй части Вячеслав Семененко, вице-президент Setl Group, и Дмитрий Баранов, начальник отдела исследований рынка УК «Молл-менеджмент», пообщаются между собой, при помощи Леонида, на тему «Когда наступит дно кризиса и кто выплывет?».
Вячеслав Семененко, вице-президент ГУД, Член Совета директоров холдинга Setl Group: Важный момент такой: практический совет девелоперов, советую вам в домах с зависшими квартирами начинать делать отделку.
Рассуждать на тему наступления дна кризиса, опираясь только на макроэкономические показатели
– это все равно, что гадать на кофейной гуще. Иначе, почему же ошиблись в своих расчетах столь много экономистов?
Дно кризиса у нас будет тогда, когда совпадут несколько характеристик. Во-первых, когда рынок упадет до точки поддержки, т. е. до того состояния, когда падать дальше уже будет некуда. Для каждого сегмента это будет свой уровень, для рынка жилья – это себестоимость. Во-вторых, именно на «дне» игроки рынка начинают реальную консолидацию. Я не питаю иллюзию, что сегодня можно начинать новые проекты, но нормальные девелоперы должны сегодня готовить для себя завтрашний день. И если это не произойдет весной 2009, то тогда мы получим на рынке процессы, которые будут носить необратимый характер. И начало этих процессов уже становится заметным: рост безработицы, замораживание строек.
И поэтому правильная позиция – это то, что девелопер должен готовить проект, доводить их до стадии рабочей, разрабатывать концепции, пересматривать, выходить из сложных сегментов. Это первый момент, а второй – консолидация начнется тогда, когда банкиры поймут, что при имеющихся объемах строительства риск получить неуправляемую строительную организацию с неуправляемой ситуацией на строительных площадках выше, чем поддержание ликвидности на этих площадках. Плюс государство подключит свои инструменты по регулированию спроса и отраслевого такого кредитования, то, о чем говорили. Эта консолидация произойдет весной, ранняя весна – поздняя весна, если консолидация не произойдет, и девелоперы, и банки, и государство, т. е. все участники рынка, то мы получим те продукты, которые будут носить необратимый характер. Это будет огромная безработица, это налаживание строек, понятно, что стройка не может существовать без хозяйственного ока, она начинает разрушаться, иметь убытки. Это произойдет весной, для этого необходима какая-то форма координирования: это форма контроля над финансовыми потоками. Где-то для меня дно? Это конец весны, это май-июнь. И вот когда банки поддержат существующие объекты, достроить, я вообще сейчас про новое не говорю; государство подключит процесс стимулирования потребителя, государственные инструменты могу чуть раньше появиться, может быть – в марте. И третье обстоятельство – когда будет: безработица – столько-то процентов, такие-то отрасли недееспособны. Видимо, весной это уже произойдет, мы окажемся на дне, но вот это дно, оно нам тоже нужно, чтобы на него опереться.
Александр Ольховский: Дмитрий, Вы с чем-нибудь не согласны?
Дмитрий Баранов, начальник отдела исследований УК «Молл Менеджмент»: На самом деле, мы обсуждали эту тему сейчас. Тема очень конфликтная, особенно учитывая тот факт, что мы представляем девелоперские компании. Просто единственное отличие заключается в том, что наш девелопмент - это торговый девелопмент, и я честно говоря, не был готов к тому, чтобы оценивать дно по календарному принципу, хотя наши предположения строятся примерно таким же образом. Т. е. мы говорим, что скорее всего, мы увидим, куда пойдет дальше кризис в марте-апреле. Единственное, что мы говорим всегда отличающееся от вашей позиции, что если мы в состоянии сейчас строить, давайте будем строить, потому что через 1,5-2 года мы выйдем уже на готовые объекты, и на положение на рынке, в котором мы сможем дальше как-то действовать. У нас единственное отличие от всего сказанного, потому что, да, мы действительно оцениваем дно кризиса, если говорить календарно, примерно в тот же период. Единственное, что я лично склонен говорить, что дно кризиса будет тогда, когда кризис затронет конечного потребителя. Когда потребитель уже будет скован настолько, что он либо уже не сможет покупать жилье, либо приходить в торговые центры, либо он не сможет отдавать деньги в торговом центре – да, это будет уже финал, это будет уже из ситуации U мы перейдем в L.
Александр Ольховский: Но если говорить о том, что это весна, то это никакое не U.
Вячеслав Семененко: Весна – это время, когда мы дойдем до дна, найдем решение, когда мы сможем дойти до консолидации, когда мы сможем решать проблемы вместе, а не только перетягивать канат. Я прекрасно понимаю, что мы еще тут канаты перетягивали, но тем не менее. Когда мы поймем, что работать нужно вместе, и действительно нужно поступаться частично своими интересами. Как мы обсуждали это в прошлый раз в октябре, когда говорили, что виноваты банки. Я ни в коем случае не говорю, что банки виноваты во всем, у каждого своя проблема, есть еще и девелоперы, и каждый виноват в своем. Есть известное открытое письмо ритейлеров, которое было опубликовано, где совершенно конкретно сказано «ребята, если во всех торговых центрах будет хоть кто-нибудь, давайте работать без денег». Я утрирую, конечно, но если это в менее жесткой форме, то «мы пока сидим, а деньги мы вам покажем в марте-апреле». Также есть позиция торговых центров «ребята, давайте не будем выступать, давайте сейчас не будем бодаться», и реально конечно, ситуация такова – потому что бодаемся. Когда мы все вместе поймем, что мы все сели в одну лодку, вот тогда у нас есть шанс пойти наверх.
Марк Афраймович, управляющий партнер Ross Group: Все зависит, я думаю, все равно от реального сектора, потому что как бы мы ни пытались эту ситуацию повернуть влево - вправо, потому что жилье – это отдельная совершенно тема. А то, что касается коммерческой недвижимости, то, что касается офисов, ритейла и прочего, понятно, что в конце января – начало февраля будет вторая волна увольнения, т. е. если сейчас озвучена цифра порядка 2 млн. безработных, то эта цифра будет серьезно увеличена. И поэтому, как только станет понятно, какая ситуация в реальном секторе, станет понятно, нужны ли офисы, и кому, средним предприятиям, корпорациям, или еще кому-то. А с ритейлом ситуация еще интереснее, тут еще сезонный характер накладывается, т. е. январь – это традиционный спад, потом весна – возможное оживление, и лето – опять спад. Так вот сможет ли ритейл пережить весну, январь-февраль и после этого май-июнь, и мы предполагаем, что все-таки дно – это где-то конец лета. Если к новым коллекциям к концу августа, к середине августа, ситуация с реальным сектором более-менее будет проглядываться, и будет хоть какое-то восстановление доверия, потому что все-таки кризис – это доверие, поэтому из банков деньги забирают, и люди потребительскую корзину ужали, хотя и ходят, но не покупают, но это сейчас преобладает повсеместно. Когда появится доверие у народа – вот тогда будет переломный момент с точки зрения ритейла.
Леонид Боярский: Я во многом согласен с Вячеславом, и в общем-то со всеми предыдущими ораторами, по поводу тех мест, которые необходимы для того, чтобы не было как в том анекдоте, «российский рынок достиг дна, пробил его и начал падать дальше». И я уже упоминал, что на мой взгляд, разруха она не в кризисе, разруха – в голове. И грубо говоря, те самые точки дна коррелируются с уровнем сменяемости понимания тех процессов, которыми необходимо управлять. А как нам защитить себя, защитить тех людей, которые работают на наших стройках, защитить тех завтрашних потребителей квартир, дольщиков – это консолидация. Естественно, дай бог, правительство примет меры по поддержке реального сектора экономики, реального сектора, это то, в чем мы нуждались в октябре, ноябре, декабре, ждем естественно в январе. Сегодня мы уже понимаем, что ждать ничего не надо, надо консолидировать наши дивизионы, надо искать формы взаимодействия с финансовыми институтами, которые позволят им не попасть в более сложную ситуацию, чем девелоперские компании, где имущественные права приобретены, но все останавливаются. И я хотел бы еще обратить внимание на такой момент: буквально в субботу, 14 числа, в городе Самаре проходило ежегодное вручение «Золотого ключа» - это награждение в области недвижимости в различных номинациях. Все проходило очень красиво, первый золотой ключ получил президент «Первого объединенного банка», на самом деле, это один из немногих банков, который строит реальные партнерские отношения с девелоперскими компаниями. Я хотел процитировать его, получая премию «Золотой ключ», он сказал очень ясные слова: «я желаю вам, чтобы было больше реальных ключей от новых квартир, тех, которые вы дадите своим потребителям, а то поле не было бы полем чудес, куда мы вкладываем свои деньги». И собственно говоря, о следующей номинации, были сказаны слова «давайте не будет зарывать наши денежки на поле чудес». О чем все-таки я хочу сказать, что сегодня, если мы за этим полем будем ухаживать, поливать, холить, лелеять, то оно, вне всякого сомнения, принесет нормальный человеческий урожай. Мы хотим сегодня показать, что надо это делать всем вместе, очень внимательно, продумывая все последствия, которые сегодня могут наступить.
Денис Хадеев: Я не совсем согласен по поводу уровня себестоимости, потому что на рынке существуют объекты ниже себестоимости, и себестоимость меняется, я наверно не буду оценивать падение. А по поводу сроков, соглашусь, наверно, с Марком, что мы все-таки ожидаем этой нижней точки, любой буквы, или U, или L, все равно это где-то лето, потому что на I-II квартал приходится очень большой объем погашения градообразующих предприятий России, крупнейших корпораций, и в зоне риска не у всех получится преодолеть беды всех потерь, будут все равно здесь проблемы. Т. е. это объективная реальность, это не какие-то даже наши собственные ощущения. Но надеемся, что это и будет дном.
Александр Ольховский: А почему это не может быть полочка с последующим движением вниз? На самом деле, это действительно тяжелый период, весна, на это время приходится громадный объем выплат по обязательствам, и совершенно очевидно, что все не справятся. Это будет банкротство целого ряда компаний, достаточно крупных, и это будет не просто точечное банкротство. Пока еще это не является системными массовыми банкротствами.
Из зала: А дефолт?
Александр Ольховский: Дефолт по облигациям – это еще знаете, для реального сектора это вообще ни о чем. Подумаешь, не заплатил вовремя – ну, бывает. Странный, да, показатель. Давайте порассуждаем, весна не будет никакой не точкой, от которой будет какой-либо отскок, или даже полочкой, это может быть короткой полкой для дальнейшего движения вниз.
Денис Хадеев:Мы это не исключаем как раз, мы обсуждали и на предыдущих дебатах, поэтому и закладываются на большие риски. Мы считаем, что государство как раз и должно всех поддержать
Александр Ольховский: За счет каких источников? Если они на нет сойдут.
Денис Хадеев: Сейчас очень многие кричат, что все ужасно, что денег в банках нет, еще что-то. Но цена на нефть те же самые $40 за баррель – это какой срок? Это не далеко какие-то лохматые 4 года назад. 4 года назад мы все были счастливы, и каждый мечтал взять в кредит Cayenne, или наличными оплатить, и купить себе огромную квартиру. В 2004 году был кредитный кризис, нов целом все равно все было достаточно. Кредитный кризис пошел в банк, но в целом в экономике даже не заметили. Поэтому ничего страшного такого нет, те резервы, которые сейчас есть, они за счет чего: резервов миллиард, огромнейший, 400 млрд. долларов, да, мы теряем почти 200.
Александр Ольховский: Если в течение ближайших двух месяцев не опустят рубль, будут его продолжать держать, все резервы улетят за ближайшие 4 месяца.
Денис Хадеев: Я прекрасно понимаю, почему – потому что, чтобы купить что-то ненужное, нужно сначала продать что-то ненужное. У нас уже рубли заканчиваются. Я просто смотрю по крупным банкам, основной объем конверсий и давления на рубль был как раз в октябре-месяце, когда как мы говорили, из-за крупных корпораций, крупных вкладчиков они уже девальваровались. Суммы основные они уже прошли.
Александр Ольховский:Я готов на эту тему поспорить. Надо говорить о том, что давление на рубль происходило с помощью свопов
в первую очередь со стороны банков и нерезидентов. Крупные корпорации – это капля в море, и физические лица в октябре никакого давления на рубль реального не оказывали.
Денис Хадеев: Я просто могу сказать, что на территории Самарской области в октябре было переведено более 4 млрд. долларов, а это далеко не Москва, не Питер. Но то, что вы говорите сейчас о незначительных суммах – я готов поспорить, 4 млрд. долларов – это большая сумма.
Александр Ольховский: Хорошо, насколько я понимаю, большинство участников дискуссии сходятся в том, что весной мы получим дно. Я правильно воспринял позицию?
Вячеслав Семененко: Дно действительно колкое. И я говорю о том, что может быть, если процессы консолидируются весной, то это будет дно; если не консолидируются, то это будет полка, а вот дальше, я про коммерческую недвижимость и торговые центры плохо знаю, но на бизнес-центры класса «А», которые у нас в проектах есть, на них денег тоже нет. Если весной не консолидируются участники отрасли жилищного строительства, что самое социально-актуальное, то тогда мы получим по сути разрушенность, поскольку тогда не банк не сможет перехватить управление над строительными компаниями, а залоговая масса, которая на банках сегодня висит, она просто огромная. Они просто не перехватят, потому что у деморализованной девелоперской компании, я в истории рынка наблюдал банкротство девелоперов – выносятся компьютеры на второй день, поскольку директор это публично произнес. Сегодня уже накоплены неплатежи, простой за отгрузку материалов между подрядчиками и заказчиками. Если весной все эти процессы не тормознутся, это будет маленькая полочка, и дальше мы полетим уже вниз, но полетим, заметьте, все: государство в виде социальной нагрузки, банки с непродаваемыми залогами. Мы должны будем справиться с этой ситуацией, потому что в случае банкротства девелоперской компании, удавалось поднять ее обороты только через 6-7 лет, потому что разобраться в ее договорах, разобраться с этими замороженными объектами, надо будет там все перепроектировать и переделывать, вот это уже будет через 6-7 лет. Или это весна, или уже точно не лето.
- Из зала был вопрос.
Владимир Душко: Владимир Душко, агентство «Неймс», тоже консалтер. Мне нравится, дискуссия идет в таком направлении сроков, предлагаю его перенести еще на обсуждение.
Александр Ольховский: Никто не говорил, что это весна 2009 года.
Владимир Душко: В экономике деньги могут появиться двумя путями. Если не дают сверху, надо, чтобы деньги приходили снизу. Чтобы у людей, которые будут ходить в торговые центры, покупать квартиры и т. д., появились деньги. Что происходит сейчас: людей лишают возможности заработать деньги, пытаются превратить эту ситуацию, дать компенсации где-то административно пытаются заставить заводы работать дальше. Но в итоге не решают другой момент: не дает государство людям новые источники заработка, не упрощает совсем малый бизнес, не дает льготы в схеме банков-предприятий, и т. д. Ситуация 98 года опять же: после безумного падения что происходит – появились люди-челночники, более-менее реальные деньги появились в надежде на лучшее, и начали брать кредиты. Есть большое предположение, что в следующем году это произойдет не раньше осени. Т. е. все лето люди будут находиться в растерянности, будут надеяться на государство, а потом пересиживаться на даче. И только осенью какая-то личностная и деловая активность появится, и ай бог, чтобы весной 2010 они снова смогли покупать объекты недвижимости и т. д.
Александр Ольховский: У меня к вам вот какой вопрос. Смотрите, как вариант, сценарий, опустить рубль, пусть он войдет в равновесное состояние, накачать денежными средствами экономику – рублем, теми необходимыми объемами, для того, чтобы она вообще появилась. Понятно, что это некие инфляционные процессы, но может быть, лучше с инфляцией, но с наличием средств в экономике?
Денис Хадеев:Мне кажется, что это не совсем верное решение, потому что в случае массовой девальвации рубля, мы потеряем то, что еле-еле создавали за последние годы, т. е. мы можем уничтожить весь средний класс, т. е. разные категории этого среднего класса, ведь не бюджетники и не миллиардеры являются основными покупателями квартир. Да, девальвация это сейчас выход, я против теории заговора Леонида, что правительство куда-то доллар. На самом деле, у нас девалютный конвент, так называемый, за полгода всего на 5% изменился. Движение идет доллар-евро, а не рубль. И правительство девальвируют рубль, чтобы накачать доходы бюджета, немножко вплеснуть рублевой массы, но от такой сильной девальвации, которая была в 98 году, я считаю, эффект будет не положительным. Потом все-таки не надо забывать про социальные вещи, в нашем правительстве все хорошо, пока у народа все хорошо, а как станет совсем все плохо, оно может потерять свои позиции.
- Если девальвацию не производить, то сколько непечатные рубли, они так или иначе, с уровня банков, либо с уровня корпораций, либо с уровня физических лиц – они так или иначе будут давить на несправедливое соотношение между рублем и долларом. Сначала нельзя искусственно сдерживать стоимость валюты, сначала нужно ее отпустить, сделать свободной, пусть она придет в равновесное состояние, а потом та денежная масса рублевая, которая появится, она будет выбирать направление своего движения, исходя из целого ряда факторов. А сейчас выбирать не надо, сейчас надо покупать валюту, и всем это понятно. Вопрос не в том, как доллар с евро, вопрос в том, что рубли уходят, и они не попадают в реальный сектор. И это впрямую для девелоперов вопрос, потому что от этого вопроса зависит все.
Я согласен, что сейчас надо покупать не доллар или евро, а 50% одного, 50% другого, это очень выгодно. К сожалению, наше государство и центральный банк с гордостью говорят о том, что они девальвируют по 1% в неделю. Это значит, что мы имеем 55 годовых, имеем на вложениях тупо валюту, это даже не облигации. По поводу того, что опустить: если бы у нас сейчас уровень не поддерживался, то у нас доллар был бы на уровне 9-10 рублей. Я думаю, что такие стрессы для социальной политики неприемлемы.
Александр Ольховский: Абсолютно согласен, что это социально потрясение, и уверен, что это не экономические действия, а политические. Кто приходит в торговые сети – физические лица, с наличием денежных средств. Сейчас безработица прогрессирует жуткими темпами. Если к весне, как говорил уже Вячеслав, не будут решаться проблемы, связанные с занятостью, хотя бы не остановятся темпы увеличения безработицы, не то что средний класс, у нас есть еще относительно большое количество бедных людей, которые не имеют никаких запасов, которые работают на тех самых предприятиях, которые в т. ч. возглавляет Леонид, которым платится заработная плата. Они занимают достаточно скромные позиции, у них нет возможности жить год, или полгода, или 2 года, ожидая, когда что-то сложится. Заслуга, что мы поддерживали доллар внутри России – это не заслуга, а объективная реальность, которую нужно было осуществлять, для абсолютно понятных целей, для соотношения импорта, экспорта, и прочих вещей. Поэтому мне кажется, что если вот эта проблема будет решена в экономической плоскости, если будут поступательно двигаться, опуская по проценту в неделю, то мы имеем шансы дойти до полки и улететь опять вниз.
- В этом главное отличие между столицей и регионом.
Денис Хадеев: Отличие в чем? Регионы сугубо рублевые, поэтому если мы вдруг сейчас резко опустим доллар, и он станет в один прекрасный момент не 27.80, как сегодня, а станет за 2-3 недели 50 рублей, за такие деньги население не купит продовольствия, потому что страна практически полностью завязана на импорте. Поэтому и в торговые центры народ будет ходить в 2 раза меньше, потому что они пойду на рынок.
- Если рынок будет.
Денис Хадеев: Ну или на дачу к себе уедут, у кого есть. В Москве в 98 году большинство людей получали зарплату в долларах, а в Самаре в 98 году про доллары знали всего 20-30% - вот в чем разница.
Леонид Боярский, генеральный директор ГК «Спектр недвижимости»: Я хотел сказать о том, о чем Денис сказал в последних словах. Господа, причем здесь доллар? Еще 2 месяца назад никто в Самаре не думал о долларе, и начали его покупать, когда он пошел вверх, и только тогда к нему возник хоть какой-то интерес. Я готов поддерживать молодого человека, который говорит о том, что сегодня нужно вернуть возможности населению приобретать. Расчет идет из двух показателей: склонность к сбережению и склонность к инвестированию. И перекосяк этих показателей как раз демонстрирует перекосяк в экономике. Сегодня полностью склонность к инвестициям снижена у нашего населения, и, причем, частично искусственно. В этот момент, когда люди должны были вносить деньги в банк, склонность к инвестициям в недвижимость была подвергнута массовому PR – говоря человеческим языком, это обман. И сегодня если будет возвращена склонность к инвестициям, у нас заработает мультипликатор Кейса, а, значит, оборотно-денежная масса вернется. И я полностью с Вячеславом солидарен, если сегодня не начать управлять, не начать помогать, неважно с государственной помощью, локальными вещами, то мы может прийти в режим коллапса, который будет прекращен черен энное время. Сегодня вопросы, которые мы обсуждаем, они на самом деле очень важны, очень насущны для наших компаний, насущны для банков, насущны для всей страны в целом, и для всех людей, которые работают на наших предприятиях, и уже сегодня эти люди могут не иметь возможность получать зарплату. А доллары, на мой взгляд, это исключительно искусственная на сегодняшний день выдумка. Первый вопрос, что сейчас нужно делать: печатать деньги, или не печатать, языком, понятным для девелоперов, и понятным для потребителей. Если говорить об экономике России вчерашней, то печатать деньги было бы плохо. Если говорить о сегодняшней экономике, то этот процесс был бы хорош. Одну и ту же точку надо рассматривать с разных сторон, поэтому сегодня процесс будет опущен, а те автомобили, квартиры, еще какие-то действия, которые являются теми самыми финансовыми аккумуляторами, да они дадут ту самую, пускай инфляционную, доходность. И потом мы повысим эти выдуманные 55-60. Кстати вот о долларе, давайте вспомним 1,5-2 месяца назад, Америка, погрязшая в иракской войне, абсолютно непонятные проекты по выборам президента, с обанкротившимся Леман Бразерсом, коллапсом на их авеню – и вдруг такая любовь к доллару. Окажется очень странным, когда доллар будет опущен, не до 6 рублей, но до 20 рублей.
Вячеслав Семененко: Поскольку мы все люди умные, мы с вами должны думать о том, что будет завтра. Я хочу еще раз сказать насчет задач, которые мы перед собой увидели. Завтра рынок недвижимости и инвесторы, которые с нами работают, очень сильно все сместится. Система координации – это система игроков, и она потерпит сумасшедшие изменения, т. е. это уже очевидно. Это будет не то, что у нас было до этого, т. е. только банк, только девелоперы, которые на 100% сами, это все уже прошло, забыли. Есть более совершенные виды бизнеса: торговые форматы, очень продвинут продовольственный бизнес. Мы сегодня уже перед собой формулировали задачу создать клуб инвесторов для завтрашнего дня, когда будет понятно, что инвесторы – это крупные компании, фонды, специализированные всякого рода частные инвесторы. Я наша задача будет подготовить проекты на рынок, провести инвестиционную покупку, помочь компаниям управляющим девелоперским, провести реструктуризацию управления в бизнесе, найти новые целевые, смысловые ориентиры, подготовить ситуацию к тому, чтобы компании, входящие в гильдию, могли быть юридически прозрачными. Надо сегодня думать уже о завтрашнем дне, и собирать программу уже сегодня, из того, что есть, повышать ее качество, и готовиться к тому, что завтра мы должны будем иным образом подходить к организации бизнеса и абсолютно другие цели перед собой ставить.
Дмитрий Баранов: Хотелось бы поставить одну идею, которая ставилась уже несколько раз. Во-первых, это то, что касается консолидации, во-вторых, то, что касается доходов и прибыли девелоперов. На самом деле, готовы ли девелоперы отказаться от своей доходности и т. д. консолидация будет означать выход доходности девелоперов и прибыли девелоперов на разумный рациональный мировой уровень. Это тот уровень, который мы в состоянии поддерживать в своих национальных рамках. Он в состоянии функционировать и поддерживать цель своего развития. И при этом строительство и девелопмент будут продолжать являться показателями состояния экономики, продолжать поддерживать экономику в целом, и т. д. Но опять же: все, что для этого нужно – чтобы трое в лодке сговорились.
Александр Ольховский Коллеги, мы по времени должны заканчивать, я хотел бы дать слово каждому из участников, очень короткое, буквально по минуте, для того, чтобы высказать свое мнение, итоговое, по поводу все-таки той ситуации, в которой мы находимся, и тех прогнозов, которые есть на ближайшее время. Но очень кратко, только саму суть.
Игорь Рязанов, коммерческий директор : Мне легче говорить все-таки про Самару, потому что Питер-Москва все-таки оторваны от нашей сегодняшней действительности. Самара – это что такое, это конгломерат Самары и Тольятти, и если в Тольятти встанет Автоваз, то соответственно никаких девелоперских проектов и развития жилья там просто быть не может. Значит, Самара делится на всех девелоперов, у которых есть за спиной банк, и тех, у которых нет за спиной банка. Потому что товарищи, которые у нас импортировались, один банкир, имеющий девелоперскую компанию, дай бог им закончить свои проекты, не получить долгов по этим проектам для банков. Естественно, каких-то новых проектов в таком масштабе уже затевать не придется. В том, что говорил предыдущий оратор, об однокомнатных маленьких, двухкомнатных маленьких – и т. д. Того, что мы на рынке сегодня не видим, и наверно, не увидим еще в ближайшие несколько лет, потому что под это вряд ли будут выдаваться деньги, произойдет некоторый передел. Банкиры буду ждать, пока сегодня еще выйдет еще большее количество площадок, а на самарский рынок за прошедший месяц столько площадок вышло с готовой инфраструктурой, с готовыми документами, уже чуть ли не с проектами – вот здесь есть смысл выбрать, смысл проанализировать, и начинать тот проект, который действительно сегодня будет востребован. Так что наверно, будет каждый за себя, а не все вместе, мне так кажется.
Дмитрий Золин: Я бы еще одну тему затронул, говорили про Россию. Я еще хочу добавить, что 1 апреля наступает новый финансовый год у очень многих мировых корпораций, и рассматривать экономику России, то, как она сможет объединиться, договориться и дружно пойти вверх, разве можно, как отдельно взятое государство? Она пока еще не так развита, как Америка, которая может объединиться и как-то худо-бедно сама для себя существовать. Закрытый финансовый год по миру покажет, кто еще обанкротился, потому что мы не единственные кандидаты на вылет, и в Америке 3,5 млн. людей могут остаться без работы. Далеко не все в мире, кто может себя спокойно чувствовать. Может быть, мы как-то здорово договоримся в России, в Америке, и тогда может, это будет не У-образный, а В-образный кризис. Тем не менее, ситуация сложная, тяжелая, и нужно просто бороться, не сдаваться.
Денис Хадеев: Чем сильнее будет кризис, тем больше будет возможностей новых. Поэтому он может радовать тех, кто силен, кто умеет работать, кто желает работать. Поэтому я думаю, чем сильнее мы будем готовиться к этому кризису, оптимизировать свои структуры, свои затраты, себестоимость, искать диалог, с государством, друг с другом, с банкирами, те, кто выживет при этой атаке, те безусловно, выиграют. В ситуации растущего в целом рынка очень тяжело выйти на первые роли.
Марк Афраймович: Я хочу сказать, что кризис, с точки зрения возможностей, это все-таки фильтр. Не секрет, что львиная доля проектов действительно, вопрос не шутка насчет регионов, большинство все-таки проектов были некачественные. Не скрою, и вели некачественные проекты, стараясь как-то помочь девелоперам, но я думаю, что сейчас все-таки пришла пора качественных проектов. Т. е качественные проекты, с точки зрения и функциональности, и доходности, и востребованности, сейчас они только будут востребованы рынком.
Вячеслав Рандаев: На самом деле, качественные проекты были востребованы во все времена, другой вопрос, что в каждом времени свое качество. Сейчас мы переходим на новую ступеньку развития рынка, хотим мы того или нет, поэтому условия рынка и оценка качества будет иной. Наверно, правильная стратегия всех участников этого рынка – быть максимально гибкими в этой ситуации и не бояться экспериментировать с какими-то новыми инструментами, новыми предложениями к этому рынку, для того, чтобы попытаться максимально быстро адаптироваться. А как это будет быстро – это вопрос только шоковой терапии. Будет кризис развиваться быстро – значит, быстро выйдем, будет затягивание процесса – и выход из этой ситуации будет более длительным.
Виктор Антипов, Полномочный представитель ГУД в Самаре: При любом сценарии, на мой взгляд, нас ждут интересные времена, потому что перед кризисом, если вспомним – это определенная эйфория, заоблачные проекты, миллионы в метражах, миллиарды в деньгах и т. д. А сейчас, как говорится, наступает судный день, т. е. мы увидим, кто на самом деле, самый профессиональный, кто смог как-то прогнозировать, выплыть из критической ситуации. И хотелось бы подчеркнуть, не раз уже существующая в диалогах наших красная линия – это консолидация. Консолидация людей, работающих на рынке, путем диалога, путем того, что одна сторона может услышать другую. Но чтобы выработать какие-то определенные решения, нужно понимание, а оно произойдет только через консолидацию, и наверно, будет являться одним из залогов, чтобы все выплыли. Но фильтр, надеюсь, пройдем, может быть, не все, но, как говорится, естественный отбор – это эволюция.
Леонид Боярский: Во многом согласен с предыдущими ораторами по поводу качественного антикризисного управления и считаю, самым неблагодарным сейчас будет прогнозировать, когда оно будет, и какое оно. А задача не достигать дна, задача находить сегодня уже решение, находить подходы, для того, чтобы это дно и не приближать. Надо держаться в условиях своих компаний, в этих капельках вся экономика Российской Федерации, если каждая компания, взаимодействуя с каждым банком, ритейлером, не важно, будет находить решения и полностью выплывать, то наверно, вся Россия выплывет. А если не пойти этим путем, то на дне окажутся все. я все-таки за жизнь, за хороший заплыв, и за то, чтобы мы к следующему саммиту встретились с более радостными лицами, с более человеческими новогодними прогнозами.
Дмитрий Баранов: В общем-то опять же, слово консолидация произносили уже 300 раз, поэтому можно понять весь лейтмотив и закончить.
Вячеслав Семененко: Хочется закончить словами, что все будет нормально, поскольку во время дискуссии вы видели умные глаза, мне приходится ездить по разным регионам, и я очень поражен качеством дискуссии, которая здесь была. Спасибо большое.
Александр Ольховский: Я присоединяюсь к словам Вячеслава, действительно, серьезная дискуссия, вполне востребованная в свете уходящего года, приятно, что нам удалось сегодня так хорошо поговорить. Поскольку позиции наших «дуэлянтов», не знаю, как их правильно назвать, практически одинаковые, очень близкие, предлагаю проголосовать за эту позицию. Гильдия, а первый раз делает такой формат. Предлагаю поднять карточки, если понравилось – то синюю, если не понравилось – то красную, имеет ли смысл продолжать дальше? Спасибо всем большое.
