Оценка 0 означает, что информация об услугах и работах по содержанию и ремонту общего имущества, предлагаемых (оказываемых) управляющей организацией, отсутствует на сайте управляющей организации в сети Интернет или недоступна для потребителей.
Проведение оценки
Оценка по данному критерию выполняется на основе информации на сайте управляющей организации в сети Интернет, на котором она размещает информацию в соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации. Необходимая информация должна быть размещена в следующих разделах раскрываемой информации: выполняемые работы и оказываемые услуги по содержанию общего имущества в МКД, стоимость работ (услуг) управляющей организации, проект договора управления МКД, сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого МКД.
Критерий 4. Информация о стоимости услуг и работ, представленная на сайте управляющей организации в сети Интернет
Важность критерия
Управляющая организация, работая в условиях рынка, должна дать потенциальным клиентам информацию о том, какие услуги и работы она готова им предложить, сколько они стоят, какую пользу получат клиенты, если закажут эти услуги и работы. Это обычная практика при продаже товаров, услуг и работ на рынке. Для предоставления информации потребителям компании выпускают прайс-листы. Эта информация помогает потребителям ориентироваться в большом количестве предложений на рынке, выбрать необходимый уровень качества по доступной цене.
Подобного подхода к информированию потребителей услуг управляющих организаций на сайте в сети Интернет требует и Стандарт раскрытия информации[22] в отношении информации о стоимости работ (услуг) управляющей организации, которая должна содержать:
а) описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена федеральным законом, иным нормативным правовым актом Российской Федерации или предлагается управляющей организацией), указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг);
б) стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 пог. метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.).
Иными словами, Стандарт требует от управляющей организации размещения на сайте того, что в обычной практике называется прайс-лист услуг и работ, содержащий не только характеристику работ и услуг, которые предлагаются потребителю, но и их стоимость в расчете на такую единицу измерения, которая соотносится с особенностью данной услуги или работы.
Подобный подход к формированию цены договора управления коренным образом меняет порядок определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД. Размер платы в расчете на 1 кв. метр общей площади помещения собственников получается как результат распределения общих расходов на управление, содержание и ремонт дома между всеми участниками долевой собственности на общее имущество в МКД, а не как индексированный в сравнении с прошлым периодом общий городской «тариф», не отражающий индивидуализированного перечня услуг и работ для конкретного МКД и различие в стоимости услуг и работ разных управляющих организаций.
Представление управляющими организациями на своем сайте информации о стоимости услуг и работ в расчете на единицу измерения помогает собственникам:
- сформировать заказ на услуги и работы, необходимые им для надлежащего содержания МКД и достижения целей управления;
- выбрать на основе сравнения ценовых предложений, представленных в каталогах и прайс-листах разных управляющих организаций, ту организацию, которая наиболее соответствует их финансовым возможностям;
- рассчитать размер общих расходов на МКД, используя информацию о ценах и количественные характеристики различных элементов общего имущества в своем доме, на содержание которых направлена та или иная услуга или работа.
Надлежащим образом представленная информация о стоимости услуг и работ – важнейший показатель ориентированности управляющей организации на запросы потенциальных и реальных потребителей.
Содержание критерия
Согласно данному критерию оценивается наличие у управляющей организации информации о стоимости работ и услуг, представленной в таком виде, который позволяет собственникам помещений в МКД (другим потребителям) самостоятельно формировать заказ на услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту МКД, исходя из текущего состояния дома, требований законодательства и целей управления, а также определять размер общих расходов на оплату заказываемых услуг и работ.
Оценки по критерию
Оценка 5 означает, что для каждой услуги и работы по содержанию МКД установлена стоимость (цена) в расчете на соответствующую данной услуге / работе единицу измерения (на 1 квадратный метр общей площади помещений в МКД, на 1 погонный метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу в МКД, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.), позволяющая рассчитать расходы собственников на услугу/работу с учетом количественно-качественных характеристик общего имущества в МКД.
Оценка 4 означает, для одних услуг и работ по содержанию МКД установлена стоимость (цена) в расчете на соответствующую данной услуге/работе единицу измерения, а для других – в расчете на 1 квадратный метр общей площади помещений в МКД.
Оценка 3 означает, что для каждой услуги и каждой работы по содержанию МКД установлена стоимость (цена) в расчете на 1 квадратный метр общей площади помещений в МКД.
Оценка 2 означает, что предлагается общая стоимость содержания и текущего ремонта МКД в расчете на 1 квадратный метр общей площади помещений в МКД с учетом индивидуальных особенностей дома (конструктивные особенности, физический износ, техническое состояние), отличная от установленной органами власти г. Москвы для нанимателей жилых помещений по договору социального найма.
Оценка 1 означает, что предлагается общая стоимость содержания и текущего ремонта МКД в расчете на 1 квадратный метр общей площади помещений в МКД, равная размеру соответствующей платы, установленной органами власти г. Москвы для нанимателей жилых помещений по договору социального найма;
Оценка 0 означает, что информация о стоимости услуг и работ отсутствует на сайте управляющей организации в сети Интернет или недоступна для потребителей.
Проведение оценки
Оценка по данному критерию выполняется на основе информации на сайте управляющей организации. В раскрываемой информации в соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации[23]должен быть отдельный «Стоимость услуг и работ». Кроме этого, для оценки необходимо проанализировать раздел «Порядок определения цены договора» проекта договора управления МКД и заключенные договоры управления.
Критерий 5. Наличие планов работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, находящихся в управлении управляющей организации, и отражение в планах индивидуальных потребностей дома
Важность критерия
Профессиональное управление многоквартирным домом предполагает подход к нему как к отдельному объекту управления. Это означает, что управляющая организация для каждого МКД, находящего в ее управлении, на основании осмотра общего имущества определяет необходимые мероприятия (услуги, работы, ремонты) для обеспечения соответствия МКД требованиям законодательства. На основе этих мероприятий и с учетом выявленных интересов и финансовых возможностей собственников помещений управляющая организация разрабатывает годовой план работ по содержанию и ремонту МКД, который утверждается общим собранием собственников помещений в МКД.
Такой план всегда индивидуален, потому что каждый дом и коллектив собственников помещений в каждом доме неповторимы. Наличие утвержденного годового плана снимает вопросы собственников: «Почему мы должны столько платить?».
Информация о плане работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества МКД должна раскрываться управляющими организациями в соответствии со Стандартом раскрытия информации[24].
Содержание критерия
Согласно настоящему критерию оценивается выполнение управляющей организацией одной из важнейших задач управления – разработать план работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, основанный на оценке состояния МКД, целях и возможностях собственников помещений. Утвержденный общим собранием собственников помещений в МКД годовой план содержания и ремонта МКД, в свою очередь, являются основой для определения необходимого размера платы за содержание общего имущества.
Оценка по критерию
Оценка 5 означает, что для каждого из МКД, находящихся в управлении управляющей организации, выполняются следующие условия:
· разработан годовой план работ по содержанию и ремонту общего имущества (с указанием сроков выполнения), отражающий индивидуальные особенности состояния дома;
· в план включены работы/мероприятия для обеспечения соответствия состояния МКД обязательным требованиям (по результатам полного осмотра общего имущества и оценки его состояния), в том числе по энергоэффективности;
· годовой план утвержден общим собранием собственников помещений в МКД;
· представлены сведения о выполнении годового плана и о причинах отклонения от него.
Оценка 4 означает, что выполняются следующие условия:
· для большинства из МКД, находящихся в управлении, разработаны годовые планы работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, отражающие индивидуальные особенности состояния дома и содержащие работы/мероприятия для обеспечения соответствия состояния МКД обязательным требованиям, в том числе по энергоэффективности;
· в остальных МКД используются одинаковые годовые планы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, содержащие только обычные виды работ и услуг;
· в большинстве МКД годовые планы утверждены общим собранием собственников помещений в МКД;
· для большинства МКД представлены сведения о выполнении годового плана и о причинах отклонения от него.
Оценка 3 означает, что для МКД, находящихся в управлении, используются одинаковые годовые планы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, содержащие только обычные виды работ и услуг. Информация об утверждении годовых планов общим собранием собственников помещений в МКД и о выполнении годовых планов и о причинах отклонения от них отсутствуют.
При этом не менее чем для десяти МКД разработаны годовые планы работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, отражающие индивидуальные особенности состояния дома и содержащие работы/мероприятия, необходимые для обеспечения соответствия состояния МКД обязательным требованиям, в том числе по энергоэффективности. Эти планы утверждены общим собранием собственников помещений в МКД.
Оценка 2 означает, что для МКД, находящихся в управлении, используеются одинаковые годовые планы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, содержащие только обычные виды работ и услуг. Информация об утверждении годовых планов общим собранием собственников помещений в МКД и о выполнении годовых планов и о причинах отклонения от них отсутствуют.
При этом хотя бы для одного - трех МКД разработаны годовые планы работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, отражающие индивидуальные особенности состояния дома и содержащие работы/мероприятия, необходимые для обеспечения соответствия состояния МКД обязательным требованиям, в том числе по энергоэффективности. Эти планы утверждены общим собранием собственников помещений в МКД.
Оценка 1 означает, что для всех МКД, находящихся в управлении, используется одинаковый годовой план работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, содержащий только обычные виды работ и услуг, не отражающий индивидуальные потребности МКД в содержании и ремонте. План не утвержден общим собранием собственников помещений в МКД или информация об этом не представлена. Сведений о выполнении годового плана и о причинах отклонения от него не представлено.
Оценка 0 означает, что для МКД, находящихся в управлении, годовые планы работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД отсутствуют на сайте управляющей организации или недоступны для пользователей.
Проведение оценки
Для проведения оценки по данному критерию проверяется наличие соответствующей информации на сайте управляющей организации, включая:
- общая информация об услугах и работах управляющей организации по управлению, содержанию и ремонту МКД (есть ли среди услуг управляющей организации услуга по составлению годового плана);
- предлагаемый управляющей организацией проект договора управления МКД;
- представленные действующие договоры управления МКД;
- планы работ по содержанию МКД, находящихся в управлении;
- сведения о выполнении планов по содержанию МКД, находящихся в управлении;
- отчеты управляющей организации об исполнении ею договоров управления МКД (содержится ли в них информация о разработке годового плана содержания общего имущества в МКД).
Критерий 6. Соответствие договора (проекта договора) управления МКД, представленного на сайте управляющей организации в сети Интернет, законодательным требованиям по существенным условиям договора
Важность критерия
Согласно гражданскому законодательству[25] договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия:
- о предмете договора;
- условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
- условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Предметом договора управления МКД[26] является оказание управляющей организацией по заданию собственников помещений в МКД (органов управления ТСЖ, ЖК) услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, предоставление коммунальных услуг пользователям, осуществление иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности.
Жилищный кодекс[27] к существенным условиям договора управления отнес указание в нем:
1) состава общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Например, если Жилищный кодекс определил одним из существенных условий установление порядка осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору, то просто указать в договоре на право собственников осуществлять такой контроль, например, в виде участия в осмотрах общего имущества в МКД и (или) присутствия при приемке выполненных управляющей организацией работ и оказанных услуг, явно недостаточно. Следует описать саму организацию контроля. Порядок осуществления контроля включает установление:
- перечня работ / услуг, исполнение которых контролируют собственники;
- сроков (периодичности) проведения контроля;
- членов комиссии по контролю и их функций;
- порядка оповещения представителей собственников для участия в мероприятиях;
- формы акта для оформления результатов контроля (с указанием граф о гарантийных сроках на работы и лицах, уполномоченных подписать акт);
- порядка урегулирования претензий со стороны собственников к качеству работ / услуг;
- порядка привлечения представителей собственников помещений (членов совета многоквартирного дома) в качестве наблюдателей или участников отборочной комиссии при проведении конкурентного отбора подрядчиков для выполнения средних и крупных (по объему и стоимости) ремонтных работ;
- другие мероприятия.
Существенные условия договора управления содержатся также в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 000 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», которые в настоящее время не вступили в силу[28].
По общему правилу, если в договоре отсутствует или искажено хотя бы одно из установленных действующим законодательством существенных условий, по которым должно быть достигнуто согласование сторон, договор не считается заключенным. Например, если в договоре управления МКД не указан состав общего имущества в МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, или отсутствует обязанность управляющей организации предоставлять коммунальные услуги, то договор управления МКД не считается заключенным.
Важность рассматриваемого критерия заключается в том, что в случае признания договора управления МКД не заключенным или при наличии в договоре формально изложенных существенных условий, могут возникнуть серьезные последствия юридического, финансового и организационного характера, негативно влияющие на надлежащее содержание дома.
Содержание смысл критерия
По настоящему критерию оценивается исполнение управляющей организацией требований законодательства в отношении заключаемого ею с собственниками помещений или ТСЖ (ЖК) договора управления МКД.
Оценки по критерию
Оценка 5 означает, что выполняются следующие условия:
· управляющая организация разработала, предлагает и использует договор (проект договора) управления МКД, который полностью соответствует законодательным требованиям по существенным условиям договора;
· существенные условия договора прописаны подробно и содержательно, что не позволяет двояко толковать их;
· представлены все приложения к договору управления;
· предложены варианты договора (проекта договора) управления МКД в зависимости от того, кто является второй стороной договора (собственники помещений в МКД, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив).
Оценка 4 означает, что выполняются следующие условия:
· управляющая организация разработала, предлагает и использует договор (проект договора) управления МКД, который полностью соответствует законодательным требованиям по существенным условиям договора;
· одно из существенных условий договора прописаны неполно;
· представлены все приложения к договору управления;
· предложен договор (проект договора) управления МКД только с собственниками помещений в МКД или только с ТСЖ.
Оценка 3 означает, что выполняются следующие условия:
· управляющая организация разработала, предлагает и использует договор (проект договора) управления МКД, который соответствует законодательным требованиям по существенным условиям договора;
· существенные условия договора прописаны неполно.
· представлены все приложения к договору управления;
· предложен договор (проект договора) управления МКД только с собственниками помещений в МКД или только с ТСЖ.
Оценка 2 означает, что выполняются следующие условия:
· управляющая организация разработала, предлагает и использует договор (проект договора) управления МКД, который соответствует законодательным требованиям по существенным условиям договора;
· существенные условия договора прописаны формально, что дает возможность двояко толковать их;
· представлены не все приложения к договору управления;
· предложен договор (проект договора) управления МКД только с собственниками помещений в МКД или только с ТСЖ.
Оценка 1 означает, что выполняются следующие условия:
· управляющая организация разработала, предлагает и использует договор (проект договора) управления МКД, который не полностью соответствует законодательным требованиям по существенным условиям договора;
· договор (проект договора) управления МКД содержит не все существенные условия
· не представлены или представлены не все приложения к договору управления;
· предложен договор (проект договора) управления МКД только с собственниками помещений в МКД или только с ТСЖ.
Оценка 0 означает, что договор (проект договора) управления МКД отсутствует на сайте управляющей организации в сети Интернет или недоступен для потребителей.
Проведение оценки
При оценке вначале проверяется наличие на сайте управляющей организации предлагаемого ею к заключению договора (проекта договора) управления МКД и все варианты договора (проекта договора) управления МКД в зависимости от того, кто является второй стороной договора (собственники помещений в МКД, ТСЖ). Далее проверяется наличие в договоре управления МКД всех существенных условий договора и анализируется их содержание и полнота.
3. Результаты оценки деятельности управляющих организаций
Тестирование Методики заключалось в проведении оценки деятельности управляющих организаций г. Москвы на основе разработанной Методики. Для тестирования Методики заказчиком были предложены 33 управляющие организации, осуществляющие свою деятельность в разных административных округах г. Москвы. Перечень репрезентативных (от фр. управляющих организаций представлен в таблице 4.
Исполнитель проанализировал имеющуюся в открытом доступе (в сети Интернет) информацию о деятельности управляющих организаций по управлению многоквартирными домами, в том числе соответствие объема, содержания и актуальности представленной информации требованиям Стандарта раскрытия информации.
Оценка управляющим организациям по каждому из критериев Методики выставлялась в соответствии с Методическими указаниями к проведению оценки деятельности управляющей организации.
Выставленные управляющим организациям оценки по критериям представлены в таблице 5. В Приложении 1 представлен анализ раскрываемой управляющими организациями информации и оценки по критериям, выставленные управляющим организациям, с комментариями.
Таблица 4. Перечень репрезентативных управляющих организаций
№ | Наименование управляющей организации | Административный округ | Район |
Государственные управляющие организации | |||
1 | ГУП ЭВАЖД | ||
2 | ГУП ДЕЗ района Митино | СЗАО | Митино |
3 | ГУП ДЕЗ района Марьино | ЮВАО | Марьино |
4 | ГУП ДЕЗ района Раменки | ЗАО | Раменки |
5 | ГУП ДЕЗ района Хамовники | ЦАО | Хамовники |
6 | ГУП ДЕЗ Алтуфьевского района | СВАО | Алтуфьевский |
7 | ГУП ДЕЗ района Нагатино-Садовники | ЮАО | |
8 | ГУП ДЕЗ района Соколиная гора | ВАО | |
Частные управляющие организации | |||
9 | Арбат» | ЦАО | Арбат |
10 | Центр» | ЦАО | Арбат |
11 | Дом-Мастер» | ЦАО | Басманный |
12 | ЦАО | Хамовники | |
13 | района Пресненский» | ЦАО | Пресненский |
14 | -24» | ВАО | Измайлово |
15 | Богородское» | ВАО | Богородское |
16 | гора» | ВАО | Соколиная гора |
17 | Дормер» | ВАО | Вешняки |
18 | ЮНИ-ДОМ» | ВАО | Перово |
19 | СК» | ЮВАО | Печатники |
20 | ЮВАО | Марьино | |
21 | Выхино» | ЮВАО | Выхино |
22 | Свиблов ГРАД» | СВАО | Свиблово |
23 | ГРИН» | САО | Хорошевский |
24 | «Тимирязевская» | САО | Тимирязевский |
25 | Сервис» | ЗАО | Тропарево-Никулино |
26 | СЗАО | Куркино | |
27 | Сервис дирекция Куркино СЗАО» | СЗАО | Куркино |
28 | района Северное Бутово» | ЮЗАО | Северное Бутово |
29 | района Южное Бутово» | ЮЗАО | Южное Бутово |
30 | района Черемушки» | ЮЗАО | Черемушки |
31 | Гагаринского района» | ЮЗАО | Гагаринский |
32 | |||
33 | -Эксплуатация» |
Таблица 5. Оценки по критериям управляющих организаций
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 |
