Аналитический материал (стр. 2 )

Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что на документе совершается удостоверительная надпись нотариусом. Нотариальная форма требуется для совершения сделок в случаях прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон.

Наряду с простой письменной и нотариальной формами совершения сделок, законом введена дополнительная стадия совершения некоторых сделок – государственная регистрация. Требование государственной регистрации устанавливается только законом.

Несоблюдение нотариальной формы сделки либо требования о государственной регистрации всегда влечет недействительность сделки.

4.3. Заключение договора

4.3.1. Общий порядок заключения договоров

Заключение договоров проходит две стадии:

-  оферта (предложение заключить договор);

-  акцепт (согласие заключить договор).

Соответственно, стороны называются оферент и акцептант.

Оферта должна содержать существенные условия договора. Договор считается заключенным, когда оферент получает акцепт от акцептанта.

Необходимо иметь в виду, что акцептом, наряду с ответом о полном и безоговорочном принятии условий оферты, признается совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

Чаще всего заключение договора происходит путем подписания сторонами одного документа, содержащего условия сделки.

4.3.2.Наименование договора

Наименование договора не только указывает на его вид, но и индивидуализирует сам договор, а тем более облегчает его толкование, особенно если в дальнейшем предстоит рассмотрение в арбитражном суде правоотношения, вытекающего из договора. Правда, в том случае, если наименование договора не будет соответствовать его содержанию, к договору будут применяться те нормы действующего законодательства, которые регулируют отношения, установленные в самом тексте договора.

4.3.3.Момент заключения договора

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Соглашение сторон считается состоявшимся в тот момент, когда оферент получил согласие акцептанта, а при составлении договора в форме единого документа – после подписания его всеми сторонами договора. В тех случаях, когда Гражданский кодекс РФ требует обязательной передачи вещи, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (например, договор займа вступает в силу с момента фактической передачи денег займодавцем заемщику).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

4.3.4. Место и дата заключения договора

Местом заключения договора является то место, которое указано в самом договоре. Если в договоре не указано место его заключения, то считается, что он заключен по месту жительства гражданина или в месте нахождения юридического лица
, направившего оферту.

Подписание договора без указания места его заключения или с открытой датой должно быть исключено, поскольку включение в последующем в его текст различных данных о дате и месте заключения договора при определенных обстоятельствах может свидетельствовать о заключении различных договоров. Легко прогнозируема в данном случае ситуация, когда недобросовестная сторона, получив исполнение по одному договору, может потребовать исполнения обязательств и по другому экземпляру того же договора, содержащего иные сведения о дате и (или) месте заключения договора.

Место заключения договора существенно и для решения некоторых других вопросов, например, установления цены в возмездном договоре, если она не была предусмотрена и должна определяться применительно к цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги. Место заключения договора должно приниматься во внимание также при толковании условий договора. Если договор был заключен на ярмарке или выставке, при толковании его условий должны учитываться действующие на ярмарке (выставке) правила и обычаи ее проведения.

4.3.5.Начало и окончание действия договора

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом стороны договора вправе указать в тексте договора, что его условия применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.

Истечение срока договора только тогда прекращает его действие, когда стороны надлежащим образом исполнили все лежащие на них обязанности. Если не исполнена хотя бы одна обязанность, вытекающая из договора, то он не прекращает своего действия и по истечении срока, на который был заключен.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Если таких правил не установлено, вытекающие из договора обязательства сторон сохраняются до их надлежащего исполнения. В любом случае окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

4.3.6. Заключение договора в обязательном порядке

В случаях, когда в соответствии с гражданским законодательством заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону либо о принятии договора в ее редакции, либо об отклонении протокола разногласий. Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

4.3.7. Заключение договора на торгах

Договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги. В некоторых случаях, указанных в Гражданском кодексе РФ или иных законах, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Например, заложенное имущество продается только на торгах. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса, которые в свою очередь могут быть открытыми или закрытыми. В открытом аукционе или конкурсе может принимать участие любое лицо, в закрытом принимают участие только лица, специально приглашенные.

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.

Действительность заключенного на торгах договора зависит от действительности проведенных торгов. Если торги будут признаны судом недействительными, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги.

4.3.8. Условие договора о сроке

Договор, в котором отсутствует условие о прекращении обязательств в связи с истечением срока договора, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Иными словами, если стороны закрепили, например, что договор, по которому одна сторона обязуется передать за плату другой стороне товар, заключен на срок до 31 декабря текущего года, и до указанной даты стороны не исполнили своих обязательств, то данный договор признается действующим до момента фактического исполнения обязательств по нему.

Между тем закон допускает возможность указания в договоре, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств по договору.

При необходимости норму о сроке действия договора необходимо правильно отразить в его тексте, чтобы она влекла прекращение договора. В частности, сторонам следует указывать, что договор действует до определенной даты, после наступления которой права и обязанности по нему прекращаются. В случае отсутствия последней фразы обязательства будут юридически действовать и после наступления определенной в договоре даты.

Необходимо, кроме того, учитывать, что, устанавливая временные рамки действия договора, стороны берут на себя и риски, связанные с неисполнением обязательств. После истечения срока действия договора они уже не смогут потребовать от неисправного контрагента реального исполнения его части договора.

4.3.9. Ответственность по договору

Гражданский кодекс РФ предусматривает две формы ответственности: возмещение убытков и уплату неустойки.

Убытки традиционно делятся на реальный ущерб, который иногда именуют положительным ущербом, и упущенную выгоду, для которой существует еще одно равнозначное наименование - неполученные доходы. Реальный ущерб - это, во-первых, фактически понесенные стороной расходы, возникшие в результате нарушения договора ее контрагентом, во-вторых, реальный ущерб может быть выражен в расходах, которые придется понести в будущем для устранения последствий нарушения договора.

Под упущенной выгодой понимают доходы, которые были бы получены кредитором при обычных условиях, если бы обязательство не оказалось нарушено должником. При определении этих доходов гражданское законодательство предписывает учитывать принятые для их получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Кроме того, размер неполученного дохода должен определяться с учетом разумных затрат, которые пришлось бы понести кредитору, если бы обязательство было исполнено надлежаще.

Другая, помимо убытков, форма ответственности, состоит во взыскании с нарушителя обязательства неустойки, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, уплачиваемая должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора. В подавляющем большинстве случаев неустойка устанавливается в договоре, но если она предусмотрена законом, то она применяется в отношениях сторон независимо от того, говорится о ней в договоре или нет. Стороны вправе повысить размер законной неустойки, если закон этого не запрещает.

Специальная разновидность ответственности за неисполнение денежных обязательств предусмотрена в ст. 395 Гражданского кодекса РФ. Она заключается в том, что лицо, которое без должных правовых оснований пользуется чужими денежными средствами (не оплачивает в срок полученный товар (работы, услуги) либо, получив оплату, не производит встречного исполнения и т. п.), уплачивает проценты на сумму этих средств в размере ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что данная ответственность установлена для случаев неисполнения денежных обязательств. Поэтому она не может быть применена в таких договорах, как мена, в которых движение денег отсутствует или в случаях, когда сторона договора просрочила поставку товара (выполнение работ, оказание услуг).

В случае отсутствия в договоре условий об ответственности к отношениям сторон применимы положения Гражданского кодекса РФ, в силу которых должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные нарушением обязательства. Взыскание убытков, однако, сопряжено с необходимостью обосновать их размер и установить наличие причинной связи между действием (бездействием) нарушителя обязательства и фактом возникновения убытков. Гораздо проще было бы определить в договоре штрафные санкции в отношении исполнителя - за задержку представления заказчику результатов работ, и последнего - за задержку приемки работ и их оплаты.

4.3.10. Претензионный (досудебный) порядок урегулирования споров

Досудебное урегулирование возникающих между сторонами договора разногласий путем проведения сторонами соответствующих переговоров возможно и без указания на данное право в тексте договора. Однако если данное условие договором предусмотрено, его соблюдение является обязательным.

Согласно правилам процессуального законодательства арбитражный суд (суд общей юрисдикции) в случае несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора оставляет исковое заявление без рассмотрения. В свою очередь, соблюдение истцом данного порядка должно быть подтверждено путем представления в суд соответствующих документов (претензий, документов, подтверждающих их вручение контрагенту, и др.), свидетельствующих о принятии стороной всех возможных мер по урегулированию спора, что, несомненно, является препятствием к оперативному разрешению возникших разногласий.

4.3.11. Количество экземпляров договора

Анализ практики договорной работы свидетельствует о целесообразности заключения договора в нескольких экземплярах (как правило, по одному экземпляру для каждой из сторон) с указанием на это в тексте самого договора. Выполнение данного требования необходимо в целях исключения:

1) возможной утраты, подмены договора;

2) одностороннего дополнения текста договора новыми положениями (исключения из текста договора отдельных положений).

Кроме того, во избежание подмены отдельных страниц договора сторонам рекомендуется подписывать каждую его страницу.

4.3.12. Подписание договора

При заключении (подписании) договора необходимо удостовериться, что договор визирует уполномоченное на то лицо.

Так, если в тексте договора указано, что лицо, подписывающее его, действует на основании устава, доверенности, иного документа, подтверждающего полномочия на подписание договора, это предполагает, что контрагент ознакомился с содержанием указанного документа, знал или должен был знать о неправомерности подписания сделки данным лицом. При этом договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным.

Во избежание подобной ситуации рекомендуется перед подписанием договора внимательно изучить соответствующую документацию (устав, доверенность, документ, удостоверяющий личность лица, подписывающего договор, и др.).

Помимо этого в случае осуществления контрагентом деятельности, требующей в соответствии с действующим законодательством наличия лицензии, уместно проверить ее наличие, а также подлинность.

В ст.160 Гражданского кодекса РФ говорится о том, что сделка в письменной форме должна оформляться документально. Но скрепление договора печатью Гражданский кодекс РФ относит лишь к дополнительному требованию, о котором стороны могут договориться по желанию. Поэтому при заключении договора стороны могут печати не ставить. Московские судьи также придерживаются этого мнения (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 01.01.01 г. N КГ-А40/П.

4.3.13. Порядок изменения и прекращения договора

Для изменения или расторжения договора требуется взаимное согласие сторон, если иное не предусмотрено законодательством или самим договором. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в следующих случаях:

- при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. По своей сути существенное изменение обстоятельств - это нечто среднее между форс-мажорными обстоятельствами и нормальными условиями для исполнения договора;

- в иных случаях, предусмотренных гражданским законодательством или самим договором.

В случае полного или частичного отказа от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

4.3.14. Значение и порядок оформления доверенности на представление интересов юридического лица при оформлении договорных отношений

В определенных обстоятельствах (занятость, болезнь, командировка и т. д.) руководитель юридического лица может поручить заключение договора другому лицу (представителю). Такой вид отношений получил название представительства.

Доверенность оформляется в строго определенных случаях и обязательно в письменной форме. Устная форма доверенности не допускается.

Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, и скрепляется оттиском печати организации.

Если юридическое лицо основано на государственной или муниципальной собственности, то доверенность от его имени на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей должна быть подписана также главным (старшим) бухгалтером.

По содержанию и объему полномочий, которыми наделяется представитель, различаются три вида доверенностей:

- генеральные (общие). Выдаются для совершения разнообразных сделок и иных юридических действий в течение определенного периода времени; пример такой доверенности - доверенность, выдаваемая руководителю филиала юридического лица;

- специальные. Выдаются на совершение ряда однородных сделок или иных юридических действий; к ним можно отнести доверенности для представительства в суде, арбитражном суде, на получение товарно-материальных ценностей от грузоперевозчика и т. п.;

- разовые. Выдаются для совершения одной строго определенной сделки или иного юридического действия.

Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, то она сохраняет силу в течение года со дня ее выдачи. Доверенность, в которой не указана дата ее выдачи, ничтожна (ст. 186 Гражданского кодекса РФ). Доверенность, предназначенная для совершения действия за границей и не содержащая указания о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.

Статьей 188 Гражданского кодекса РФ предусмотрены случаи, когда действие доверенности прекращается:

- истечение срока доверенности;

- отмена доверенности лицом, выдавшим ее;

- отказ лица, которому выдана доверенность;

- прекращение существования юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

- прекращение существования юридического лица, которому выдана доверенность.

Так, лицо, выдавшее доверенность, может в любой момент отменить доверенность или ее передоверие, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее.

Отмена доверенности порождает определенные правовые последствия. Так, лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность.

Пока лицо, получившее доверенность, не узнало о прекращении ее действия (или в срок, когда оно должно было об этом узнать), права и обязанности, возникшие в результате действий этого лица, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось (часть вторая ст. 189 Гражданского кодекса РФ).

После отмены доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность. Доверенность, срок действия которой закончился, также должна быть возвращена представителем (или его правопреемником) лицу, ее выдавшему, чтобы предотвратить возможность ее дальнейшего неправомерного использования.

Если сделка требует нотариальной формы, то доверенность на ее совершение также должна быть нотариально удостоверена. При этом нотариус ставит на доверенности удостоверительную надпись.

5. Организация договорной работы

Документооборот - основа правовой стабильности бизнеса. Правильно налаженная система договорной работы на предприятии может предотвратить ненужные ошибки и недоразумения, которые постоянно отвлекают людские и финансовые ресурсы организации, а следовательно, поможет избежать возникновения многих судебных споров.

Можно выделить несколько причин возникновения судебных споров. К ним относятся такие явления, как:

- недобросовестность одного из контрагентов по договору;

- бизнес-кризис одного из контрагентов;

- неверное толкование норм законодательства, положений договора или правовых терминов при подписании договора;

- правовой пробел в тексте договора;

- неверное оформление документации, подтверждающей исполнение договора сторонами.

В первом случае могут помочь тщательная проверка нового контрагента (проверка уставных документов, полномочий подписывающих договор лиц, запрос бухгалтерского баланса и др.), максимальная защита интересов при подписании первого договора (100% предоплата или, наоборот, предпоставка).

Во втором случае положительную роль может сыграть хорошо разработанная кредитная политика.

Случаи же с третьего по пятый требуют грамотно построенной системы договорного документооборота. Эта система состоит из множества аспектов: от разработки типовых форм договоров наиболее приспособленных к виду деятельности, клиентуре, бизнес-методам, бизнес-процессам организации, постановки документооборота и до обучения персонала организации основам правовой грамотности в пределах должностных обязанностей, разработки должностных инструкций.

К сожалению, на настоящий момент сложилась практика, при которой работа с договорами и договорной документацией на предприятии часто поручается сотрудникам, для которых данная работа не характерна. В результате страдает качество договорной работы.

Простейшая ошибка в договорной работе может привести не только к налоговому спору, но и возбуждению "налогового" уголовного дела. Это может существенно снизить репутацию организации в глазах иностранных партнеров и отрицательно повлиять на результаты тендеров.

Иногда бывают случаи, когда, уже передав юристу первичную документацию для подачи иска, организация обнаруживает, что созданная ею документация такого низкого качества, что не обладает какой-либо доказательственной силой.

Неверное оформление документации, подтверждающей исполнение обязательств по договору, самое распространенное "заболевание" из всех вышеперечисленных. Очень часто организация заключает вполне качественный договор, после чего губит прекрасное начинание на корню, выставляя акты без указания стоимости работ, не оформляя передачу разработанной документации, не оформляя или неправильно оформляя передачу материалов субподрядчикам.

Создание системы договорной работы можно условно разделить на следующие этапы:

- обследование бизнес-процессов и методов предприятия. На этом этапе особое внимание следует уделять имевшим место проблемам, судебным спорам, претензионной переписке;

- разработка форм договоров и отчетной документации;

- разработка алгоритма договорного документооборота в связи с созданием, корректировкой, заключением и исполнением договоров. На этом этапе определяются участки ответственности и компетенция руководителя, бухгалтерии, секретариата, коммерческой дирекции, исполнительного персонала и других подразделений;

- разработка рабочих и должностных инструкций по договорной работе;

- инструктаж персонала, вовлеченного в договорной документооборот;

- аудит. На этом этапе проверяется корректность работы системы, выявляются проблемы, шероховатости;

- консалтинг.

Для успешного ведения договорной работы, а главное, для повышения ответственности подразделений, принимающих участие в подготовке, заключении и исполнении договоров, целесообразно также разработать локальный нормативный акт. Важно, чтобы данный документ четко регламентировал работу по заключению договоров и оказывал методическую помощь исполнителям.

Основными принципами должны быть целесообразность установления договорных отношений и экономическая выгода, поэтому финансовые и производственные возможности сторон договора необходимо оценить до его заключения.

Для проверки деловой репутации партнера по сделке вполне разумно запросить у контрагента копии Устава, Свидетельства о постановке на учет в налоговых органах, Выписку из ЕГРЮЛ.

В случаях, когда осуществление предпринимательства, выполнение работ или оказание услуг подлежит лицензированию, необходимо затребовать от стороны по договору лицензию на осуществление соответствующего вида деятельности.

Когда от имени контрагента договор подписывает не руководитель, а другое должностное лицо, то логично приложить к договору копию доверенности, на основании которой действует подписант, либо приказа о делегировании полномочий руководителя.

В соответствии с требованиями действующего законодательства в ряде случаев необходимо одобрение крупных сделок или сделок с заинтересованностью до их совершения уполномоченными органами управления юридического лица. Отсутствие одобрения делает сделки оспоримыми, что создает риск применения последствий их недействительности. Поэтому, когда существуют предположения о крупной сделке или сделке с заинтересованностью, необходимо прибегнуть к правовой экспертизе соответствующих документов контрагента и своего предприятия.

При обсуждении целесообразности заключения сделки, оценке предпринимательского риска нелишним будет подобрать способы обеспечения исполнения обязательств.

После подписания документов договорная работа вступает в следующий, не менее важный этап: надлежащее исполнение принятых сторонами обязательств.

Практика показывает, что весьма эффективным методом является закрепление за договором конкретного исполнителя. Локальным нормативным актом, регулирующим договорную работу, важно определить, а затем контролировать соблюдение данного тезиса, что должностное лицо (структурное подразделение), ставшее инициатором установления договорных отношений, сопровождает их дальнейший ход.

В целях избежания эксцессов разумно заранее определить лицо, принимающее от контрагента выполненные работы (оказанные услуги).

Хранение исполненных договоров в течение сроков исковой давности - настолько же важный этап договорной работы, как и все предыдущие. Нередки случаи утраты данного вида документации, а это в случае возникновения спора создает серьезные трудности в отстаивании интересов предприятия в судебных инстанциях.

Организация договорной работы на должном уровне позволит заключать договоры на условиях, максимально учитывающих интересы предприятия, контролировать исполнение договорных обязательств, как самим предприятием, так и его контрагентами, анализировать причины, вызывающие нарушение принятых обязательств.

6. Виды договоров

6.1. Особенности договора купли-продажи

Договором купли-продажи признается двухсторонняя сделка, по которой одна сторона (продавец) обязуется передать вещь или товар, а другая сторона (покупатель) обязуется этот товар или вещь принять и оплатить.

Стороной в договоре купли-продажи может выступать любое лицо, обладающее установленной законом правоспособностью и дееспособностью. Разумеется, сторона, выступающая продавцом по договору купли-продажи, должна иметь право собственности на ту вещь, которую продает, за исключением случаев, когда продавцом по договору выступает комиссионер.

Условие о количестве товара, подлежащего передаче продавцом, включается в содержание договора купли-продажи и считается одним из существенных условий. Договор купли-продажи не считается заключенным, если его содержание не позволяет определить количество товара, подлежащего передаче.

Стороны договора купли-продажи должны определить в своем договоре срок исполнения договора. Если такой срок в договоре не предусмотрен, то обязательства должны быть исполнены либо в день заключения договора, либо в разумный срок после его заключения. Продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю товар. Товар должен быть передан свободным от любых прав на него со стороны третьих лиц. Если после передачи товара третьи лица изымают товар у покупателя по основаниям, которые возникли до исполнения договора купли-продажи, то продавец обязан возместить покупателю все понесенные им в связи с этим убытки.

При включении в договор условия об ассортименте товара продавец обязан передать товар в указанном ассортименте. При нарушении этого условия покупатель вправе отказаться от принятия товаров и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Включение в договор купли-продажи условий о качестве товара обязывает продавца передать покупателю товар соответствующего качества. Если же такое условие в договоре не предусмотрено, то продавец обязан передать годный товар.

Помимо тех условий, которые были указаны выше, стороны вправе включить в договор купли-продажи условия о гарантии качества товара, о таре и упаковке, об оплате товара в рассрочку или в кредит, о гарантийном сроке либо сроке годности товара, сроке хранения товара. В обязательном порядке должен быть установлен срок годности на продукты питания, лекарства, а также срок хранения на продукцию бытовой химии.

6.2. Особенности договора аренды

По договору аренды, именуемому по-другому договором имущественного найма, арендодатель, т. е. лицо, выступающее наймодателем имущества, обязуется передать арендатору, нанимателю имущества, определенное имущество. Имущество предоставляется по договору найма во временное владение и пользование или только во временное пользование. Предметом аренды могут являться: земельные участки и иные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также оборудование, транспортные средства и любые вещи, которые в процессе их эксплуатации не теряют своих натуральных свойств.

Правом сдачи имущества в аренду обладает только собственник этого имущества либо уполномоченное им лицо. По общему правилу договор аренды заключается в письменной форме, а договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. Если стороны заключают договор аренды с правом передачи права собственности на арендуемое имущество, то такой договор должен быть заключен в форме договора купли-продажи имущества.

Существенным условием договора аренды является условие о его предмете, т. е. том имуществе, которое подлежит передаче арендатору. Объект аренды должен быть четко определен в договоре (наименование имущества; характеристика его качества; для недвижимости – место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние). Для договора аренды зданий, сооружений вторым существенным условием является условие о размере арендной платы.

Чаще всего в договоре аренды предусматривается срок, на который данный договор заключается. Если такой срок в договоре аренды не предусмотрен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Это дает право любой из сторон договора отказаться от дальнейшего исполнения договора, предварительно уведомив об этом другую сторону за один месяц. Если заключен договор аренды недвижимого имущества, то об отказе от дальнейшего исполнения договора стороны должны предупредить друг друга за три месяца.

По договору аренды, в котором не предусмотрена цена (арендная плата) этого договора, взимается арендная плата, аналогичная той, которая взимается при аренде такого же имущества в сравнимых обстоятельствах.

По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Соответственно, состояние имущества, передаваемого в аренду, должно быть оговорено в договоре аренды. Имущество сдается в аренду со всеми необходимыми принадлежностями и документами. При непредоставлении арендодателем указанных принадлежностей и документов арендатор вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков в том случае, если без этих принадлежностей либо документов он не может пользоваться имуществом или в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично, даже если он не знал о существовании этих недостатков. Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые существовали до заключения договора аренды и в договоре аренды оговорены не были. При обнаружении в процессе эксплуатации имущества таких недостатков арендатор имеет право:

- потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков;

- потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы;

- устранить недостатки своими силами и потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков;

- удержать сумму понесенных им расходов на устранение указанных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора. Если требования арендатора были удовлетворены или арендатор произвел удержания из арендной платы, но тем не менее убытки, причиненные арендатору, не были покрыты полностью, арендатор имеет право требовать от арендодателя непокрытой части убытков.

Арендодатель обязан при заключении договора предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на арендуемое имущество. В случае неисполнения арендодателем данной обязанности арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иные условия не предусмотрены в законе, нормативно-правовых актах или договором аренды. Под капитальным ремонтом понимается восстановление основных частей арендованного имущества, без которых дальнейшая эксплуатация имущества становится невозможной. Если арендодатель не выполняет своей обязанности по капитальному ремонту, когда это предусмотрено договором, или имеется неотложная необходимость в этом, арендатор имеет право:

- произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

- потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

В свою очередь, арендатор обязан содержать имущество в исправном состоянии и производить его текущий ремонт. Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой его основных составных частей. Поддержанием имущества в исправном состоянии называют такое обслуживание имущества, которое проводится без прекращения использования имущества по назначению и позволяет использовать его в любой момент.

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Арендодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать от арендатора возмещения понесенных убытков, если арендатор использует имущество с нарушениями условий договора или не по назначению.