Реализация личного финансового плана (стр. 1 )

Муниципальное образовательное учреждение

«Лицей №10»

экономика

Реализация личного финансового плана

	Выполнил
	Макаровский Михаил
	учащийся 8 А класса
	Проверила
	учитель экономики

Пермь, 2008 год

Оглавление

	Введение…………………………………………………………	3
I	Инструменты финансирования ………………………………..	4
1.1	Банковские депозиты…………………………………………...	4
1.2	Ценные бумаги………………………………………………….	6
1.3	Паевые инвестиционные фонды ………………………………	9
1.4	Пенсионные фонды……………………………………………..	12
1.5	Недвижимость…………………………………………………..	14
1.6	Драгоценные металлы………………………………………….	22
II	Стратегии и тактики инвестирования…………………………	24
III	Стратегия личных инвестиций в условиях глобального мирового кризиса……………………………………………….	30
	Заключение………………………………………………………	39
	Литература………………………………………………………..	40

Введение

Наверное, никто не сможет сказать, сколько уже написано по теме инвестирования. Люди занимаются инвестированием на протяжении сотен лет, и на протяжении всего этого времени люди делятся своими инвестиционным опытом с другими людьми.

Но сколько бы не было написано книг и статей - хороших или плохих - интерес к этой теме никогда не иссякнет, потому что она напрямую касается финансового благополучия людей.

Я выбрал эту тему для того, чтобы получить знания о способах инвестирования, о том, как составить свою стратегию и тактику личных инвестиций, о том, как и куда, инвестировать свои деньги. Именно это и является основной целью моей работы.

Есть много способов инвестирования, но те, кто говорит, что старые способы инвестирования себя изжили, что банки и инвестиционные компании обманывают своих клиентов, потому что они зарабатывают очень много, используя новые методы, а своим клиентам отдают лишь незначительную долю своих доходов, как правило, не имеют понятия ни о каких способах инвестирования.

На самом деле риски, которым подвергается капитал инвестора, достаточно четко определенны за столь длительное время. Инструменты фондового рынка (акции, облигации, фонды), недвижимость, драгоценные металлы - все эти инструменты несут с собой определённые риски, которые необходимо понимать инвестору.

Для достижения поставленной цели предполагается решение следующих задач:

·  Рассмотреть основные инструменты инвестирования;

·  Выявить особенности инвестирования в кризисных условиях

Моя работа состоит из двух частей. В первой части рассматриваются инструменты инвестирования и их отличительные особенности. Во второй главе исследуется влияние экономического кризиса на возможность инвестирования.

I. Реализация личного инвестиционного плана

1. Инструменты инвестирования

1.1. Банковские депозиты.

Основные характеристики депозита – процент дохода и срок, на который он вносится. Обычно депозиты вносятся на стандартные сроки 3, 6, 9, 12, 24 месяца. По условиям вклада оговоренный процент выплачивается, если вкладчик не заберет деньги раньше. В случае досрочного прерывания отношений банк имеет право выплатить не оговоренный процент, а минимальный, который он платит по расчетным счетам «до востребования».

Российские банкиры очень хотели, чтобы им предоставили право не отдавать вклады раньше оговоренных сроков. Но пока законодатели оставили вкладчикам свободу распоряжения своими деньгами с потерей процента, правда, при досрочном расторжении договора.

Процент, выплачиваемый по вкладам, как правило, невысок. Более того, ЦБ РФ имеет право директивно регулировать его у любого банка, если процент превышает разумную величину. По статистике, из года в год он в лучшем случае покрывает официальную инфляцию. Также стоит обязательно проверить, отсутствие в договоре банковского вклада положения позволяющего банку в одностороннем порядке понижать процент, начисляемый по депозиту. Кроме того, удобным бывает, если банк разрешает довносить суммы в процессе его действия.

Так как размер процента по депозитам во всех банках практически одинаков, им приходится изобретать способы привлечения вкладчиков. Один из распространенных приемов – бесплатный выпуск пластиковой карты. К карте может быть привязан также и кредитный лимит, позволяющий «перехватить» деньги, не трогая депозита.

Отдельно при выборе банка для внесения депозита встает вопрос гарантий надежности. Для успокоения вкладчиков была создана система гарантирования вкладов, куда вступили практически все банки, работающие с частными лицами.

Открыть вклад в банке, срочный вклад «до востребования» или депозит на определенный срок можно, предъявив документ, удостоверяющий личность. Дополнительно никаких документов не требуется. Следует помнить, что об операциях по внесению наличных денег свыше некоторых сумм банк обязан уведомлять налоговую инспекцию. Впрочем, вы должны понимать, что де-факто банковской тайны в нашей стране не существует и компетентные органы всегда могут получить информацию о состоянии ваших счетов.

Иногда возникает необходимость и желание хранить свои деньги за рубежом. В настоящий момент в России действует уведомительный порядок открытия счета в иностранных банках или филиалах, расположенных на территории государств – членов Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) и/или Специальной финансовой комиссии по проблемам отмывания капиталов (ФАТФ). После открытия счета вы обязаны сообщить об этом в налоговую инспекцию. Если же вам необходимо официально открыть счет в банке страны, не являющейся членом ОЭСР или ФАТФ, то вам необходимо предварительно обратиться в налоговую инспекцию за разрешением.

Перевод денег на свой зарубежный счет вы можете осуществить через любой российский банк, предъявив помимо удостоверения личности справку из налоговой инспекции.

Условия открытия счета в иностранном банке необходимо уточнять. Большинство банков требуют личного присутствия при открытии счета. Необходимо помнить, что при необходимости вам придется подтвердить законность получения вами денег, хранящихся на счете или положенных на депозит, поэтому следует заранее побеспокоиться об уплате налогов или прохождение налоговой амнистии.

1.2 Ценные бумаги.

Ценная бумага - это форма существования капитала, которая обращается на рынке как товар и приносит доход. При этом сам капитал в товарной или денежной форме у владельца отсутствует, но имеются все права на него, зафиксированные в ценной бумаге. В юридическом понятии к ценным бумагам относятся документы, отражаются имущественные отношения.

Все ценные бумаги можно классифицировать по различным признакам:

1. По форме на выпускаемые в бумажной (документарной) и бездокументарной форме (в виде записей на электронных счетах). Примером первых являются векселя, депозитные сертификаты, чеки; вторых – акции, часть облигаций;

2. На именные (в ценной бумаге указывается имя владельца, ведётся реестр), на предъявителя (например, облигации, обращение которых не нуждается в регистрации), ордерные (передаваемые по распоряжению владельца; например, вексель, чек).[1]

Существует два класса ценных бумаг: основные и производные.

Базой основных ценных бумаг являются имущественные права - право собственности или долга. Соответственно к ним относятся акции (обыкновенные и привилегированные) и облигации.

Обыкновенные акции отражают вклад их владельца в уставный капитал акционерного общества. Доля обыкновенных акций в уставном капитале определяет количество голосов, дающих право их владельцу участвовать в решении вопросов, связанных с управлением. Владелец обыкновенных акций имеет право на получение дохода из чистой прибыли в виде дивидендов. Дивиденды по обыкновенным акциям выплачиваются только при наличии чистой прибыли, из которой предварительно выплачены дивиденды по привилегированным акциям. Размер дивидендов определяется советом директоров и утверждается общим собранием акционеров.

Владелец обыкновенных акций имеет право их продать на вторичном рынке. При ликвидации акционерного общества владельцу возвращается часть чистых активов общества по остаточному принципу (после уплаты всех долгов акционерного общества и погашения привилегированных акций по номиналу).

Привилегированные акции не дают право их владельцу на участие в управлении. Владелец привилегированных акций также имеет право на получение дохода из чистой прибыли в виде дивидендов. Дивиденды выплачиваются по процентам, фиксированным в учредительных документах. Владелец привилегированных акций имеет право продать их на вторичном рынке. При ликвидации акционерного общества владельцу привилегированных акций погашается её номинал.

Оба типа акций бессрочны и в основе их лежит право собственности.

Облигации - долговые ценные бумаги. Они показывают, что владелец их предоставил деньги в кредит (государству или корпорации). Это дает ему право на получение фиксированных процентов в течение срока действия облигации и погашение по номиналу по окончании этого срока.

Производные ценные бумаги - это бездокументарная форма выражения имущественного права (или обязательства), возникающего в связи с изменением цены биржевого актива, лежащего в основе акций и облигаций. Таким образом, производные ценные бумаги представляют собой ценные бумаги на цены некоторых активов (на цены товаров, на цены акций и облигаций), на биржевые индексы, на цены кредитного рынка, на валютный курс (цену валютного рынка).

Различают два типа производных ценных бумаг:

- фьючерсный контракт, который представляет стандартный договор купли - продажи биржевого актива через определённый срок в будущем по цене, установленной в договоре;

- опцион и варрант - договор, по которому одна сторона имеет право в течение определённого срока купить (продать) соответствующий актив по цене, установленной при заключении договора, с уплатой за это право определённой суммы денег (премии).

Качество ценных бумаг оценивается с помощью специальных видов анализа – фундаментального и технического.

Фундаментальный анализ основывается на оценке финансового положения эмитента, его доходов, прибыли, рентабельности, роста активов, деловой активности. В результате делаются выводы о завышенной или заниженной стоимости ценных бумаг в сравнении с реальной стоимостью активов эмитента, и составляется прогноз дохода, который определяет будущую стоимость и цену акции.

Технический анализ исходит из того, что все факторы отражаются в ценах фондового рынка, движение биржевых курсов. Объектами технического анализа является, спрос и предложение ценных бумаг, динамика объемов операций, динамика курсов ценных бумаг.

Одним из способов охарактеризовать рынок ценных бумаг является рейтинговая оценка. Она даёт каждому виду ценных бумаг всех корпораций. Рейтинг определяется экспертным путём рейтинговыми агентствами, которые проверяют инвестиционные качества ценных бумаг и присваивают им рейтинг. Наивысший рейтинг даётся ценным бумагам с высшей категорией надёжности. Самый низкий рейтинг присваивается высокоспекулятивным ценным бумагам с высоким риском невыплаты дохода. Для инвестора рейтинг – это информация о целесообразности покупки или продажи ценных бумаг, для эмитента рейтинг может повысить ликвидность ценных бумаг.

Но некоторые акции слишком рисковые. Так что же делать? Как инвестировать так чтобы и деньги не потерять, и времени это много не отнимало?

Ответ – передать деньги в управление профессионалам. В паевые инвестиционные фонды.

1.3. Паевые инвестиционные фонды.

Одним из самых популярных инструментов инвестирования до недавнего времени были паевые инвестиционные фонды (ПИФы). Два года подряд они показывали почти двукратный рост активов, которые составили на конец 2006 года более 400 млрд. руб. Для сравнения – объём депозитов физических лиц за 2006 год вырос на 38% и достиг 3.8 трлн. руб., а общие фонды банковского управления (ОФБУ) в том же году собрали всего 8.3 млрд. руб.

ПИФы привлекают денежные средства частных инвесторов, на которые управляющая компания приобретает ценные бумаги или другие активы, разрешенные действующим российским законодательством. ПИФы являются имущественным комплексом, и их собственность обособлена от имущества управляющей компании, создавшей фонд. (Приложение ) Благодаря такой форме организации ПИФы освобождены от ежегодной уплаты налогов. При переоценке стоимости их инвестиционного портфеля пайщик фонда получает прибыль, продавая обратно управляющей компании ранее приобретенные ценные бумаги (паи). Инвесторы паевых фондов платят налог на доходы физических лиц в размере 13% (для резидентов РФ) с полученной прибыли в момент продажи своих паев.

Работу ПИФов регулирует Федеральная служба по финансовым рынкам, которая следит за деятельностью управляющих компаний в интересах пайщиков. Степень контроля и надежности вложений столь высока, что ни одного случая банкротства ПИФа современная Россия еще не знала.

ПИФы делятся законодательством на несколько типов по форме работы – открытые, интервальные и закрытые. В открытом фонде инвестор имеет возможность купить или продать свой пай в любой рабочий день. В этом случае и стоимость пая также рассчитывается ежедневно. В интервальном фонде можно купить или продать свой пай только в определенные сроки – в так называемые «периоды открытия интервала». Интервал открывается не реже 1 раза в год на срок, равный 2 неделям. Даты открытия и закрытия интервала фиксированные, они прописаны в правилах ДУ фондом. Стоимость паев в интервальных фондах рассчитывается 1 раз в месяц на последний рабочий день текущего месяца. Закрытый фонд создается под какой-то проект, и продать свои паи можно только после завершения этого проекта. Закрытый фонд создается для прямых инвестиций на срок 1 – 15 лет. Такие фонды не обязаны выкупать свои паи, а пайщики получают деньги только после прекращения деятельности фонда.

Кроме того, в инвестиционной декларации каждого фонда должно быть указано, какие инструменты инвестирования выбраны для этого фонда.

·  Фонды акций – основным инструментом являются акции и в значительно в меньшей степени – облигации. Такие фонды считаются очень рискованными для инвестирования на короткие промежутки времени. Но если мы возьмем сроки от 5-7 лет и более, то чаще всего ПИФы акций устойчивы к рыночным колебаниям цен на акции, как правило, высокодоходны.

·  Фонды облигаций – противоположность ПИФам акций. Минимальный риск и соответственно низкая доходность, немного превышающая доходность по банковским депозитам. Капиталовложения в фонды облигаций подходит прежде всего для краткосрочных капиталовложений (чуть больше года).

·  Смешанные фонды – золотая середина между фондами акций и облигаций. ПИФы смешанных инвестиций стремятся показывать более высокие результаты, нежели фонды облигаций, при риске гораздо меньшем, чем у фондов акций.

·  Фонды денежного рынка – самые консервативные инструменты, рассчитанные на краткосрочные инвестиции. Риск минимален, как и доход. Кроме того, необходимо помнить, что издержки на вложение средств в фонд и их вывод из него выше, чем депозиты. А именно в депозитах хранится существенная часть активов фонда денежного рынка, а также в валюте и облигациях.

·  Фонды недвижимости – инвестируют в строительство коммерческой и жилой недвижимости либо зарабатывают на сдаче недвижимости в аренду. Лишь в последнее время эти фонды стали доступны мелким инвесторам, до этого минимальные суммы инвестирования здесь составляли десятки и сотни тысяч, а иногда и миллионы долларов.

·  Индексные фонды – состоят на 100% из акций, причем в портфель фонда входят те же акции и практически в той же пропорции, что и для расчета индексов биржевого рынка, например индексов ММВБ и РТС. Данные фонды эксплуатируются инвестиционную идею о том, что рынок в среднем на длительных интервалах растет сам по себе. Дополнительная игра может, как увеличить доход, так и уменьшить его. НО в любом случае лишние усилия требуют привлечения дорогих управляющих и аналитиков, а значит, и повышения издержек. Минимизировав затраты и повторив в составе портфеля акций структурный состав биржевого индекса, мы все равно окажемся в плюсе. Необходимо лишь понимать, что эта стратегия работает на длинных временных периодах и не предполагает краткосрочного дохода.

·  Фонды фондов – инвестируют не в акции или облигации, а в паи других паевых инвестиционных фондов. Риск неудачного вложения ваших средств управляющим фондом можно снизить, если распределить средства по нескольким паевым фондам. Этим фактически и занимаются фонды фондов. Недостатком этого фонда являются возможные более высокие издержки на управление, которые перекладываются на пайщиков.

Главная особенность деятельности ПИФов – управляющая компания

не имеет права гарантировать какую-либо определенную доходность, потому что стоимость активов фонда зависит от ситуации на рынке. 1.4. Пенсионные фонды.

Только два института предлагают клиентам заключение договора пенсионного страхования: пенсионные фонды и страховые компании. То есть только эти два института могут дать своим клиентам гарантии пожизненных пенсионных выплат (пенсионной ренты). А такая гарантия на пенсии очень важна. Банк, недвижимость, бизнес – ни один из этих активов не даёт такой гарантии. А в периоды экономических кризисов, когда с бизнесом и с недвижимостью могут возникнуть проблемы, средства на текущие расходы всё равно необходимы.

С 2002 года в России начала работать новая пенсионная система. Ее главной составляющей частью является введение накопительного элемента в систему обязательного пенсионного обеспечения и допуск частных финансовых институтов к управлению (инвестированию) пенсионных накоплений.

Источником финансирования пенсий является Единый социальный налог (ЕСН), уплачиваемый работодателем из средств предприятия. Налоговой базой по ЕСН является Фонд оплаты труда (ФОТ). Согласно Закону «О государственном пенсионном обеспечении в РФ» пенсия граждан состоит из 3 частей.

1.Базовая часть пенсии. Эта часть пенсии, сформированная за счет части суммы ЕСН, поступающей в Федеральный бюджет, выплачивается из средств последнего каждому гражданину вне зависимости от его трудового стажа и заработной платы. Размер базовой части зависит от величины прожиточного минимума на момент выплаты. Базовая часть пенсии – это элемент распределительной пенсионной системы.

2. Страховая часть пенсии. Эта часть пенсии, накопленная из средств, перечисленных работодателем в рамках ЕСН в Пенсионный фонд России (ПФР) на финансирование страховой части пенсии конкретного гражданина, выплачивается из бюджета ПФР. Сумма страховой части зависит от трудового стажа и уровня заработной платы гражданина, а также от величины прожиточного минимума на момент выплаты. Страховая часть пенсии – это элемент накопительной пенсионной программы.

3. Накопительная часть пенсии. Эта часть пенсии, накопленная из средств, перечисляемых работодателем в рамках ЕСН в Пенсионный фонд России на финансирование накопительной части пенсии конкретного гражданина, также будет выплачиваться за счет средств бюджета ПФР. Однако управлять пенсионными накоплениями должен не ПФР, а независимые УК или негосударственные пенсионные фонды (НПФ). Появление накопительной части пенсии – ключевой момент пенсионной реформы.

Появление накопительной части пенсии дает гражданам новые возможности. Одной из них является возможность увеличения будущей пенсии за счет дохода от инвестирования средств пенсионных накоплений через УК в инструменты финансового рынка, приносящие процентный доход (облигации) или растущие в цене (акции). Законодательство предоставляет каждому гражданину право самостоятельно определить УК или НПФ, которая будет инвестировать его пенсионные накопления.

Для того чтобы перевести свои накопления в негосударственную управляющую компанию, необходимо заполнить заявление о выборе УК по утвержденной форме и лично подать его в территориальный орган Пенсионного фонда России по месту жительства или организацию, с которой ПФР заключил соглашение о взаимном удостоверении подписей и которая имеет полномочия принимать эти заявления для последующей отправки в ПФР.

От гражданина в ПФР в течение года может поступить только одно заявление о выборе УК или НПФ. При поступлении от одного гражданина нескольких заявлений будет принято к исполнению наиболее ранней по дате. Неправильно оформленные заявления признаются недействительными и исполнению не подлежат.

Согласно законодательству выплаты пенсий не подлежат налогообложению, а накопительную часть гражданин может завещать своим родственникам.

Если размер базовой и страховой частей трудовой пенсии определяется распоряжениями правительства и не может быть показан заранее, то подсчитать размер накопительной пенсии мы можем самостоятельно, по крайней мере из расчета текущей официальной зарплаты.

С 2008 года на формирование накопительной части с их зарплаты отчисления составляют:

- при годовой заработной плате, не превышающей 280 тыс. руб.- 6%;

- при годовой заработной плате от 280 тыс. до 600 тыс. руб.- 16 тыс. 800 руб. и 2,4% с суммы, превышающей 280 тыс. руб.;

- при годовой заработной плате, превышающей 600 тыс. руб., отчисляется фиксированная сумма 24 тыс. 480 руб.

1.5.Недвижимость.

По закону к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

С истории торговли самой земли необходимо начать для понимания смысла и роли недвижимости в экономике страны и принципов инвестирования.

Собственно, первоначальное вложение денег в земельные участки были непредсказуемыми по доходности. Инвесторы исходили лишь из здравого понимания, что ограниченный ресурс всегда будет в цене. А земля является ограниченным ресурсом изначально. Проблема заключалась только в том, что землю нельзя использовать абсолютно бесконтрольно по своему собственному усмотрению. На землях сельхозназначения можно только заниматься сельским хозяйством, строить на них ничего нельзя.

Изначально, до 2003 года, в свободном рыночном обороте находилось всего около 19 млн. га российской земли – это лишь 1,1% всего земельного фонда страны. Покупать и продавать можно было лишь, так называемые, «земли поселений» - дачные кооперативы, приусадебные хозяйства и прочие мелкие образование.

Реальные же доходы приносят сейчас именно сельскохозяйственные земли. В 1990-х гг. колхозы были преобразованы в акционерные общества. Именно акции бывших колхозов скупались будущими лендлордами.

Но скупка акций сама по себе не могла принести своим владельцам земли реальных доходов. Чтобы преобразовать потенциальную ценность земли в богатство, необходимо было добиться возможности изменять назначение земли и получить право строить на ней объекты жилого, промышленного или коммерческого назначения.

С этой целью была проведена большая работа по лоббированию соответствующих законодательных форм. И в 2001 году Госдума приняла земельный кодекс, декларирующий «свободное владение, пользование и распоряжение землей».

И вот тут начался «настоящий бизнес». В оборот поступили 400 млн. га сельскохозяйственных участков – 23% земельного фонда России. Необходимо понимать, что к этому моменту наиболее интересные земельные участки вокруг крупных городов уже были в основной массе «заняты» крупными собственниками.

Для того чтобы закрепить за собой право на распоряжение занятыми землями и отсечь лишних конкурентов, с 1 января 2006 года в России заработал закон «О Государственном земельном кадастре». Правовое регулирование со времени вступления в силу Земельного кодекса, по сути, не сильно изменилось, однако произошли существенные изменения для тех, кто покупал предприятия вместе с участками, владельцев сельхозземель, а также строителей жилья и государственных органов, выделяющих землю для жителей многоквартирных домов.

Еще одну задачу вынуждены решать сейчас владельцы больших земельных наделов – повышение капитализации своих владений. По мере истечения сроков исковой давности и приобретения видимости законности владения землей, а также разрешения неизбежно возникающих имущественных притязаний встает задача придания новым владениям представительного вида.

Наиболее популярным способом повышения капитализации своих участков эксперты называют ленд-девелопмент. Для этого необходимо создать генплан, разработать планы зонирования, перевести земли из одной категории в другую и т. д. Благодаря этому закрепляются имущественные права на землю. Активные мероприятия по продвижению отдельных проектов по строительству частных городов, поселений или крупных гостинично-развлекательных зон способствует увеличению их цен.

Прежде всего, нет смысла скупать явно переоцененные активы, необходимо искать зоны, еще не затронутые вниманием крупного олигархического капитала. Во-вторых, обретение по-настоящему крупной собственности всегда стоит на грани законных методов работы, а значит, необходимо быть готовым к выстраиванию соответствующих отношений с органами власти и охранно-карательных структур. В-третьих, работы по освоению недвижимого фонда необходимо вести масштабно, с привлечением квалифицированных юристов. В-четвертых, любая крупная операция по капиталовложениям требует времени на легализацию, недвижимость должна «отлежаться». В-пятых, необходимо заранее готовить и готовиться к изменению законодательства, своевременно перекрывающего путь для «последователей». В-шестых, после решения юридических вопросов нужно заниматься раскруткой освоенного объекта. Не беда, если не удастся откусить весь кусок, - наличие видимой конкуренции, в ограниченном объеме, также способствует повышению капитализации. В-седьмых, помните, что приобретенную недвижимость нужно осваивать и защищать.

История, происходившая на рынке жилой недвижимости, аналогична событиям, происходившим на земельном рынке. Точно так же в середине 1990-х годов началась массовая скупка квадратных метров у люмпенизирующегося населения.

Следом за этапом передела рынка квартир и частных домов прошла волна «инвестирования». Результаты – как те, кто вовремя успел вписаться со своими маленькими проектами улучшения жилищных условий в общую волну освоения и передела строительного рынка, так и толпы обманутых дольщиков.

Дальнейшая судьба владельцев мелких объектов недвижимости в виде квартир зависти от развертывания двух программ – планомерного введения полноценного земельного налога, исчисляемого от рыночной стоимости недвижимости, и «реформы ЖКХ», призванной переделить и закрепить феодальные владения обслуживающих предприятий. Недаром в процесс реформы ЖКХ активно вступили компании-монополисты, решившие вложить свои доходы в освоение нового рынка.

Частный инвестор, распоряжающийся незначительными средствами, вынужден на этом фоне угадывать общие тренды и серьезно просчитывать возможные риски. Необходимо помнить, что владея недвижимостью, нельзя расслабляться ни на секунду. Недвижимость может принадлежать тем, кто способен ее защищать. Для всех остальных уготована участь жить в социальных домах, оплачивая их по завышенным тарифам.

В ближайшее время в нашей стране ускорится процесс перераспределения населения по месту жительства в соответствии с социальным уровнем. В связи с этим поиск правильного места проживания и выбор объектов для инвестиций становятся весьма актуальным. Стремительный рост стоимости недвижимости в 2006 году серьезно разорвал привычную схему инвестиций в жилье: покупка квартир для сдачи в аренду. Стоимость аренды массового жилья сильно отстала от его стоимости, понизив рентабельность новых инвестиций. А раскручиваемая программа «доступное жилье» призвана окончательно выбить почву из-под ног у владельцев жилья низкого класса, сдающих его в аренду. Конечно, не сразу, но в течении ближайших лет на этом рынке появятся крупные собственники «социальных кварталов», сдающих квартиры по вполне умеренным ценам и зарабатывающих за счет масштабов. Крупные собственники непременно еще больше понизят рентабельность инвестиций в бюджетное жилье.

Частному инвестору с небольшой суммой денег остается искать эффективные проекты инвестирования в жилье элитного и бизнес класса. Хотя здесь он столкнется с тем, что само по себе понятие «элитного жилья» уже серьезно дискредитированно. Основное требование к элитному жилью – его месторасположение, развитая инфраструктура, социальный состав окружения. В настоящий же момент самые крупные города нашей страны практически не приспособлены для полноценной жизни, тем более элитной. Об этом говорит и невозможность свободного перемещения по городу на автомобиле, и безумные (по сравнению с европейскими городами) цены в магазинах, а также хаотичное расселение населения с разным социальным уровнем.

Реальной альтернативой самостоятельной покупке недвижимости становится вложение денег в закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). Снимая с пайщика многие юридические и практические вопросы и минимизируя издержки на управление, фонд как способ коллективных инвестиций позволяет своим пайщикам зарабатывать на рынке недвижимости.

ПИФы недвижимости можно разделить на три группы – строительные, рентные и девелоперские. Первые инвестируют в строительство жилых зданий, квартир, коммерческой недвижимости. Вторые направлены на эксплуатацию коммерческой недвижимости и в основном аккумулируют средства, поступающие от арендаторов. Третьи рассчитаны как на получение доходов от управления недвижимостью, так и на ее перепродажу.

Крупные инвесторы могут воспользоваться возможностями ЗПИФН для управления крупными состояниями. Или для того, чтобы застройщик мог осуществлять финансирование строительства за счет банковских кредитов. Закон «Об участии в долевом строительстве» наложил массу ограничений на банковское финансирование «долевки». Однако ПИФам дана возможность приобретать на свои средства права застройщика по договору строительного подряда. Благодаря этому и строится схема доступа к банковским ресурсам.

Если первоначально ПИФы недвижимости создавались в основном под конкретного инвестора и минимальные суммы инвестиций были весьма значительными, то сейчас появляется все больше возможностей для небольших вкладчиков. Образуются и первые ПИФы, инвестирующие в земельные участки. Еще одна возможность инвестиций в ЗПИФН, обсуждаемая сейчас в профессиональных кругах, которая могла бы серьезно увеличить популярность вложений в них, - возможность получать прибыль от инвестиций в форме имущества, составляющего фонд. В таком случае ЗПИФН стал бы совсем реальной альтернативой потребительским жилищным кооперативам, подорвавшим в последнее время доверие к себе.

Так как недвижимость является реально существующим активом, который невозможно переместить, к его покупке нужно относиться с повышенным вниманием. Возникающие ошибки будет очень сложно ликвидировать в последствии. Назову лишь несколько: